Kansen voor satellietstedelijke ontwikkeling in Ho Chi Minhstad en omliggende gebieden

Voor mensen met een echte woonbehoefte is het nog steeds lastig om een ​​plek te vinden waar ze zich in de ware zin van het woord kunnen vestigen, omdat er te weinig aanbod is.

Nadat Ho Chi Minhstad zijn administratieve grenzen had uitgebreid, verwachtten velen dat dit een impuls zou geven aan de huizenmarkt, wat zou bijdragen aan een groter aanbod en daarmee een betaalbaarder prijsniveau. De realiteit was echter het tegenovergestelde: de prijzen van appartementen bleven stijgen, terwijl het aanbod schaars bleef.

De trends in het kopen van een huis veranderen

Het woningmarktrapport voor Ho Chi Minhstad en omgeving van augustus 2025, opgesteld door DKRA Consulting (onderdeel van DKRA Group), laat zien dat de residentiële vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad en aangrenzende provincies positieve tekenen van herstel vertoont. Hij noemde het appartementensegment met een aanbod van 28.114 verkochte eenheden, een stijging van 58% ten opzichte van dezelfde periode, met een absorptiegraad van meer dan 20.000 eenheden, 3,1 keer hoger dan in 2024. Het segment van de herenhuizen en villa's registreerde een aanbod van 10.133 producten, een stijging van 71% ten opzichte van het voorgaande jaar, met een verbruik van 4.817 producten, 4 keer hoger dan in dezelfde periode. Alleen al percelen hadden een aanbod van 7.167 producten, slechts een lichte stijging van 3%, maar de absorptiegraad bedroeg 1.130 producten, een stijging van 2,2 keer.

Het commerciële stedelijke gebied 826 EC is momenteel het investerings- en wooncentrum in Zuid-Ho Chi Minhstad vanwege zijn gunstige ligging - het kruispunt van de Le Van Luong-uitbreiding en Long Hau, met rode boeken voor elk perceel en redelijke prijzen.

Volgens de heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur-generaal van DKRA Consulting, is de markt duidelijk aan het verschuiven. De provincie Tay Ninh is momenteel goed voor 40% van het aanbod en 67% van de primaire consumptie van herenhuizen en villa's in de eerste acht maanden van het jaar. Het appartementensegment in de oude wijk Binh Duong overtrof zelfs Ho Chi Minhstad (oud) met 45,5% van het aanbod en 46,7% van de consumptie. Er is echter nog steeds een sterke differentiatie: Ho Chi Minhstad richt zich voornamelijk op het duurdere segment van klasse A-appartementen, terwijl aangrenzende gebieden de markt leiden in het middensegment en de betaalbare segmenten.

Wat betreft kopers, zei de heer Pham Lam, voorzitter van DKRA Group, dat ze momenteel in twee hoofdgroepen kunnen worden verdeeld: kopers die kopen om te wonen en kopers die kopen om te investeren. De investeringsgroep bestaat meestal uit mensen die al onroerend goed bezitten, over geld beschikken, de markt en financiën begrijpen en geïnteresseerd zijn in winstgevendheid, locatie, toekomstplanning, investeerders en betaalmethoden. De groep kopers daarentegen bestaat meestal uit starters, met een gematigde financiële basis, die weloverwogen beslissingen nemen en meer aandacht besteden aan factoren zoals locatie, woonomgeving, voorzieningen, prijs en bankondersteuning.

De heer Lam citeerde gegevens van DKRA Realty (het algemene marketing- en distributiebureau van de DKRA Group) waaruit blijkt dat het aandeel beleggingsklanten nog steeds dominant is ten opzichte van de groep kopers van woningen. De leeftijd van huizenkopers die investeren is doorgaans 35-44 jaar, goed voor 37%, terwijl de groep kopers van woningen zich concentreert in de leeftijdsgroep van 25-34 jaar, goed voor 40%. Opvallend is dat de meerderheid van de vastgoedbeleggingsklanten nog steeds in Ho Chi Minhstad woont.

Volgens de voorzitter van DKRA Group heeft de vastgoedgolf zich verspreid naar satellietgebieden en gebieden die grenzen aan het uitgebreide Ho Chi Minhstad, zoals Can Gio, Can Giuoc en Long Hau. Deze ontwikkelen zich tot belangrijke bufferzones met clusters van woningbouwprojecten, synchrone nutsvoorzieningen, duurzame waarde en geschikt voor de reële woningbehoefte met een budget van ongeveer 3 miljard VND. Zo heeft het 826 EC-project grenzend aan het Long Hau Industrial Park, uitgevoerd door Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, veel aandacht getrokken dankzij het beleid van ondersteuning van 70% leningen met een looptijd van 30 jaar, financiering met een rente van 15 maanden, een aflossingsvrije periode van 24 maanden en preferentiële kortingen voor snelle betaling en groothandelsaankopen. Dit project omvat 760 woningen met een oppervlakte van 80 tot 120 m², waarvan de infrastructuur voor 98% voltooid is en klaar is voor de bouw.

Een andere trend die eveneens is opgemerkt, is dat jongeren steeds vaker kiezen voor een woning in een satellietgebied. Ze hechten waarde aan een groene woonervaring, die geassocieerd wordt met grote stedelijke gebieden die zich ontwikkelen in de richting van het openbaar vervoer. Daarnaast worden transparante juridische aspecten als een vereiste beschouwd. Om aan deze strenge eis te voldoen, verbeteren veel investeerders voortdurend hun producten en ontwikkelen ze groene, slimme en duurzame stedelijke gebieden, die gekoppeld zijn aan systematische infrastructuurverbindingen.

Er moeten satellietsteden worden ontwikkeld

Vanuit een macroperspectief stelde econoom Dr. Can Van Luc dat het wereldwijde economische beeld in de periode 2025-2026 nog steeds veel grijstinten vertoont wanneer de groei naar verwachting zal vertragen, van 2,8% in 2024 tot 2,3% in de komende twee jaar, volgens gegevens van de Wereldbank. Hij wees op de belangrijkste oorzaken, namelijk de aanhoudende geopolitieke conflicten in het Midden-Oosten en Oekraïne, de aanhoudende inflatiedruk, de toenemende risico's op staatsschulden en de afnemende groei in de drie grootste economieën van de VS, China en de Europese Unie. Toch zijn er in dat beeld ook lichtpuntjes, wanneer de wereldwijde overheidsinvesteringen tekenen van herstel vertonen.

Voor Vietnam is de situatie volgens Dr. Can Van Luc iets optimistischer dankzij nieuwe en prominente groeimotoren. Een daarvan is de geregistreerde kapitaalstroom van buitenlandse directe investeringen (FDI), die naar verwachting in 2025 26,14 miljard USD zal bedragen, een stijging van 7,3% ten opzichte van het voorgaande jaar, en in 2026 zou kunnen oplopen tot 42-46 miljard USD, wat overeenkomt met een groei van 12-14%. De vastgoedsector alleen al is goed voor 5 miljard USD, ongeveer 20% van het totale FDI-kapitaal in de eerste acht maanden van 2025. Over het algemeen ligt het lichtpuntje van de Vietnamese economie in het herstel van de investeringen, de toename van FDI, hoewel enigszins vertragend, en de bloei van de toeristische sector.

Bovendien heeft de nieuwe beleidsoriëntatie ook een duidelijke impact op de vastgoedmarkt. Dr. Can Van Luc zei dat de voltooiing van de grondinstellingen, met de wijziging van de Grondwet van 2024 en de Wet op de Vastgoedsector, samen met het administratieve schikkingsproces, grote kansen heeft gecreëerd. Alleen al Ho Chi Minhstad is na de fusie met een factor 2,4 gegroeid, de bevolking is met 37% toegenomen, het bruto binnenlands product (bbp) bereikte VND 2.078 biljoen, goed voor 67,74% van de hele regio, en het bruto binnenlands product (bbp) per hoofd van de bevolking bereikte VND 19,49 miljoen. Dit is de basis om een ​​doorbraak te verwachten die een sterke impact op de vastgoedmarkt zal hebben.

Daarnaast zijn er een aantal belangrijke beleidsmaatregelen, zoals het ontwikkelen van een reeks pijlers ter bevordering van de groene economie en digitalisering, de implementatie van Resolutie 21/2021/QH15 over huisvesting, het diversifiëren van kapitaalbronnen via het Nationaal Huisvestingsfonds, het versterken van de corruptiebestrijding in landbeheer en het omvormen van het tweelaagse bestuursmodel om de efficiëntie van het beheer te verbeteren. Al deze maatregelen worden beschouwd als drijvende krachten om de vastgoedmarkt, met name het satellietsegment, een kans te geven om van de grond te komen.

Planoloog en architect Ngo Viet Nam Son is het eens met bovenstaand standpunt en gelooft dat de samenvoeging van aangrenzende gebieden om de ruimte van Ho Chi Minhstad uit te breiden deze stad in het tijdperk van de "superstedelijk" zal brengen wat betreft oppervlakte, bevolkingsomvang en economische rol. De grotere schaal biedt grote voordelen wat betreft ontwikkelingsruimte en marktbronnen, maar brengt tegelijkertijd aanzienlijke uitdagingen met zich mee op het gebied van stedelijk beheer, de toewijzing van infrastructuur en de beheersing van de mobiliteit van mensen.

In die context is deze expert van mening dat de planning van het stedelijk gebied van Ho Chi Minhstad een langetermijnvisie moet hebben, van nu tot 2030-2050, met een multicentermodel. In plaats van alles in de centrale kern te concentreren, moet de uitgebreide stad satellietsteden in de gordel ontwikkelen, die elk gespecialiseerde functies op zich nemen, zoals industrie, dienstverlening, onderwijs, training, slimme stedelijke gebieden of ecoresorts. Dit multipolaire netwerk is pas echt effectief wanneer het verbonden is door een modern interregionaal transportsysteem, inclusief ringwegen, snelwegen en stadsspoorwegen, dat zorgt voor een gemakkelijke verplaatsing tussen het centrum en de satellietgebieden. "Nog belangrijker is dat de planning de criteria van 'leefbare satellietsteden' benadrukt, wat betekent dat deze steden echt leefbaar moeten zijn om inwoners aan te trekken om zich er op lange termijn te vestigen. Alleen wanneer er synchroon wordt geïnvesteerd in technische en sociale infrastructuur, vergezeld van essentiële voorzieningen op het gebied van gezondheidszorg, onderwijs en werkgelegenheid, zullen mensen zich veilig voelen om te blijven. Dit is de sleutel voor satellietsteden om hun rol te spelen bij het verminderen van de druk op de centrale kern en tegelijkertijd een evenwichtige en duurzame ontwikkeling voor de hele regio te bevorderen", benadrukte deze expert.

Forum voor residentieel vastgoed 2025

In de context van de woningmarkt die met veel problemen kampt wat betreft aanbod en stijgende vastgoedprijzen... organiseerde de Vietnam Real Estate Association (VNREA) in samenwerking met de krant Nguoi Lao Dong en de Real Estate Review Community het "Housing Real Estate Forum 2025" met als thema "Satellite Waves" op de middag van 18 september in het New World Saigon Hotel (HCMC).

Tijdens het forum komen de volgende kwesties aan de orde: Welke invloed hebben juridische documenten op de vastgoedmarkt? Hoe zullen de drie institutionele (financiële) datadrivers de "Vietnamese satellietstandaard" in de komende vijf jaar vormgeven? Welke oplossingen hebben managementinstanties voor het beheren en ondersteunen van bedrijven, het stabiliseren van de markt en het sturen op duurzame ontwikkeling van satellietvastgoed?

Tientallen grootschalige projecten

Volgens statistieken van DKRA Consulting zijn er in Ho Chi Minhstad en de omliggende gebieden momenteel ongeveer 18 stedelijke gebiedsprojecten met een omvang van meer dan 100 hectare, waarvan het totale oppervlak meer dan 16.500 hectare bedraagt. Hiervan zijn en worden 8 projecten uitgevoerd met een oppervlakte van meer dan 3.500 hectare, die meer dan 50.000 woningproducten op de markt brengen.

Bron: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm