Ho Chi Minhstad verbiedt verkaveling en verkoop van grond: grondprijzen zullen naar verwachting stijgen, maar het is onwaarschijnlijk dat ze "koortsachtig" zullen worden

Waarom is het opsplitsen en verkopen van land in Ho Chi Minhstad verboden?

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft zojuist Besluit nr. 83/2024 uitgevaardigd, dat ingaat op 21 oktober. Hierin is bepaald dat investeerders van vastgoedprojecten en woningbouwprojecten in het hele gebied geen grondgebruiksrechten met technische infrastructuur in het project mogen overdragen aan organisaties en individuen om zelf huizen te bouwen. Deze regeling sluit gevallen uit waarin investeerders zich willen vestigen op grond in gemeenten, steden en districten van Ho Chi Minhstad.

Zo verbiedt Ho Chi Minhstad de verdeling en verkoop van landpercelen in projecten voor organisaties en individuen om hun eigen huizen te bouwen, waaronder alle vijf districten: Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi en Can Gio.

Eerder legde de afdeling Bouw van Ho Chi Minhstad uit dat de reden voor het verbod op de verkaveling en verkoop van percelen is dat de stad een project ontwikkelt om in de periode 2021-2030 te investeren in en districten te ontwikkelen tot districten, oftewel steden, onder Ho Chi Minhstad. Tegen 2030 zullen de districten zich richten op investeringen in infrastructuur met het oog op stedelijke doelstellingen om steden onder Ho Chi Minhstad te worden.

Om discriminatie tussen investeringsprojecten in commerciële woningbouw te voorkomen en de toepassing van regelgeving te uniformeren, moeten vastgoedinvesteerders in Ho Chi Minhstad investeren in volledige woningbouw volgens de regelgeving en vervolgens procedures uitvoeren om grondgebruiksrechten, eigendomsrechten van huizen en andere aan de grond verbonden activa over te dragen aan organisaties en particulieren. Deze regelgeving vormt een uitzondering voor vastgoedprojecten die gericht zijn op hervestiging door middel van grond in gemeenten, steden en districten die voldoen aan de voorwaarden van de regelgeving.

De regelgeving die de verkaveling en verkoop van percelen in de stad verbiedt, moet het overheidsbeheer van de woningbouw verenigen en de verantwoordelijkheid van projectinvesteerders vergroten. Dit zorgt voor synchrone investeringen in de bouw van technische en sociale infrastructuur en voorkomt dat mensen bouwen zonder vergunning, zonder toestemming of zonder naleving van de regelgeving voor architectonisch beheer. De Dienst Bouw is van mening dat een verbod op verkaveling en verkoop van percelen in het hele gebied noodzakelijk is.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), stelde dat bovenstaande uitleg niet strookt met de bepalingen van de Wet op de Vastgoedsector 2023 en de praktische situatie. Het project is immers nog steeds een project. Momenteel zijn de vijf districten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi en Can Gio nog steeds districten, geen districten of steden van Ho Chi Minhstad.

Volgens de bepalingen van de Wet op de Vastgoedsector 2023 en de Wet op de Huisvesting 2023 vallen deze 5 districten nog steeds onder de regeling "in de overige gebieden zal het Provinciaal Volkscomité, op basis van de lokale omstandigheden, bepalen in welke gebieden projectinvesteerders grondgebruiksrechten met technische infrastructuur mogen overdragen aan particulieren om hun eigen huizen te bouwen". Bovendien is de vraag van particulieren die grondgebruiksrechten met technische infrastructuur in projecten in de bovengenoemde 5 districten willen overdragen om hun eigen huizen te bouwen, nog steeds zeer groot.

Daarom stelde hij voor dat het Volkscomité van Ho Chi Minhstad de regelgeving zou herzien en aanpassen met betrekking tot het verdelen van percelen land voor verkoop in gemeenten, met uitzondering van steden in de vijf districten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi en Can Gio. Ook stelde hij voor om geen grondgebruiksrechten te veilen voor investeringen in woningbouwprojecten.

Vastgoedexpert Dinh Minh Tuan, directeur van de zuidelijke regio van Batdongsan.com.vn, deelde deze mening en zei dat urbanisatie noodzakelijk is om inwoners aan te trekken, te investeren in goede infrastructuur en aantrekkelijke vastgoedprijzen te hanteren. Om districten of steden onder Ho Chi Minhstad te laten worden, moeten mensen ervoor kiezen om in dat gebied te wonen en bereid zijn om verder weg te trekken voor lagere vastgoedprijzen.

Wanneer de verkaveling en verkoop van percelen in deze vijf districten echter wordt verboden, zal het prijsverschil tussen woningen en de omliggende districten niet al te groot zijn, waardoor het voor mensen moeilijk wordt om te migreren. De heer Tuan is daarom van mening dat het moeilijk zal zijn om het doel van het project in 2030 te bereiken.

De bovengenoemde expert suggereerde dat Ho Chi Minhstad op dit moment voorbereidingsplannen zou moeten overwegen, het nemen van beslissingen die van invloed zijn op de vastgoedprijzen zou moeten beperken, of, indien die er zijn, een stappenplan zou moeten opstellen om de impact geleidelijk te verminderen. Als Ho Chi Minhstad tegelijkertijd de verkaveling en verkoop van grond verbiedt, kan het dit ook verbieden in sommige sterk verstedelijkte gebieden in districten, zoals stadscentra. Afgelegen gebieden met een lage bevolkingsdichtheid zouden geen haast moeten maken.

In Ho Chi Minhstad is de verkaveling en verkoop van stukken land in het hele gebied verboden, inclusief vijf voorsteden (illustratie: Nam Anh).

De grondprijzen en de prijzen voor woningen zullen naar verwachting scherp stijgen, maar het is onwaarschijnlijk dat ze 'koortsachtig' zullen worden.

Deskundigen vrezen dat de regelgeving die de verkaveling en verkoop van grond in Ho Chi Minhstad verbiedt, een aanzienlijke impact op de markt zal hebben, aangezien er tegelijkertijd een nieuwe grondprijslijst wordt uitgegeven. De prijzen voor woongrond en verkavelde grond zullen sterk stijgen. Daarnaast kunnen ook de compensatie- en terreinopruimingsprijzen voor infrastructuurprojecten stijgen.

De heer Dinh Minh Tuan zei dat een verbod op de verkaveling en verkoop van grond de toch al schaarse grondvoorraad in Ho Chi Minh City nog schaarser zal maken en dat de mogelijkheden voor mensen om naar de buitenwijken te verhuizen hierdoor zullen afnemen.

Hij zei dat mensen die grond willen omzetten in woongrond meer geld zullen moeten uitgeven vanwege de impact van de nieuwe grondprijslijst, waardoor het moeilijker zal worden om dit te realiseren. Door de verkaveling en verkoop van grond te beperken, zullen de prijzen voor grond en woongrond de komende tijd stijgen. De stijging van de marktprijzen zal de jaarlijkse grondprijslijst in omgekeerde richting beïnvloeden, wat van invloed is op de kosten van terreinruiming voor openbare investeringsinfrastructuurprojecten, waardoor de geraamde kosten stijgen.

Bovendien vereist deze regelgeving ook dat kleine projectontwikkelaars voldoende capaciteit hebben om te implementeren: huizen bouwen, de bouw afronden, en nutsvoorzieningen hebben om producten te verkopen. Hogere inputkosten maken het voor hen moeilijk om goedkope producten te verkopen. Hogere prijzen, die kopers beperken, kunnen leiden tot de vorming van "spook"-stedelijke gebieden.

Over het algemeen is hij van mening dat de regelgeving die de verkaveling en verkoop van grond verbiedt, de juridische risico's voor huizenkopers zal verminderen. Op dit moment is de regelgeving echter mogelijk niet geschikt voor de realiteit, nu de markt net een moeilijke periode achter de rug heeft. Mensen zijn minder geïnteresseerd in grond, waardoor de markt stagneert. Indien toegepast, zullen de stijgende vastgoedprijzen het moeilijk maken om de doelstelling van ontvolking in het centrum en verstedelijking in de buitenwijken van Ho Chi Minhstad te bereiken.

De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur-generaal van de DKRA Group, steunde echter de juiste beslissing van Ho Chi Minhstad en zei dat een verbod op grondverkaveling de stad helpt veel problemen op te lossen. Als investeerders grond lukraak mogen verdelen en verkopen, kan dit de planning verstoren. Vooral wanneer de stad grote planningsprojecten heeft, waarvoor honderden hectares nodig zijn, maar vastzit aan de grondverkaveling.

Volgens de heer Thang zijn grondproducten voornamelijk bedoeld voor investeerders die ze kopen en met winst doorverkopen. Er zijn maar weinig echte kopers. Daarom wordt verkavelde grond niet vaak gebruikt en is de verstedelijkingsgraad laag, wat leidt tot verspilling van grondstoffen.

Hij gaf ook toe dat een verbod op de verkaveling en verkoop van percelen mogelijk de prijs van percelen en woonpercelen zou kunnen verhogen in de context van schaarste. De huidige grondmarkt in het zuiden is echter weinig liquide en de staat hanteert een passend beheersbeleid, dus het is onwaarschijnlijk dat er een landkoorts zal ontstaan.

Investeerders kunnen volledig op zoek gaan naar geschikte producten in andere voorstedelijke markten van Ho Chi Minh City, zoals Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Voor echte kopers zijn er veel goede opties, zoals beschikbare secundaire producten; grond, bestaande huizen in beschikbare woonwijken; appartementenproducten, voegde hij toe.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm