Commissie Rechtspraak: 'Gebruik van onderhoudsgelden in sommige appartementencomplexen is niet transparant'

Volgens de Juridische Commissie zijn het beheer en gebruik van onderhoudsgelden in sommige appartementengebouwen niet transparant, omdat investeerders de gelden willekeurig toe-eigenen en gebruiken.

In het recente thematische monitoringrapport "Implementatie van beleid en wetten inzake beheer, exploitatie, renovatie en herbouw van appartementengebouwen" van de Wetgevingscommissie werden veel beperkingen aangegeven bij het beheer en gebruik van onderhoudsfondsen voor appartementengebouwen.

Veel investeerders dragen onderhoudsgelden niet, te laat of slechts gedeeltelijk over aan het bestuur, betalen geen onderhoudsgelden voor terreinen die in particulier bezit zijn van de investeerders, eigenen onderhoudsgelden toe aan andere doeleinden en zijn niet eens open en transparant in beheer en gebruik.

Er zijn investeerders die meerdere rekeningen tegelijk openen om onderhoudsgelden van kopers van appartementen te ontvangen, maar dit niet vastleggen in het koopcontract of huurkoopcontract van het appartement.

Voorzitter van de Juridische Commissie Hoang Thanh Tung. Foto: National Assembly Media — Voorzitter van de Juridische Commissie Hoang Thanh Tung. Foto: *National Assembly Media*

Volgens de bepalingen van de Woningwet van 2014 worden het beheer en de besteding van onderhoudsgelden voor gemeenschappelijke eigendommen van appartementengebouwen in twee fasen uitgevoerd. Fase één, vóór de organisatie van de eerste appartementengebouwconferentie, is de investeerder verantwoordelijk voor het innen en beheren van onderhoudsgelden. Fase twee, na de oprichting van de beheerraad van het appartementengebouw (gekozen door de bewoners om het appartementengebouw te exploiteren), moet de investeerder onderhoudsgelden overmaken aan deze raad voor beheer en besteding conform de regelgeving.

In werkelijkheid is er echter geen bestuursorgaan ingesteld tijdens de periode waarin de onderhoudskosten worden geïnd. Beleggers openen vaak geen aparte spaarrekening om de onderhoudskosten van huizenkopers te beheren, maar combineren deze vaak met hun eigen rekening. Dit leidt ertoe dat beleggers de onderhoudskosten misbruiken en conflicten met bewoners krijgen.

Bovendien zijn de sancties die de huidige wetgeving biedt volgens de Commissie Wetgeving niet streng genoeg om gevallen van niet-betaling van beheer- en exploitatiekosten voor appartementengebouwen aan te pakken. De regelgeving over werkzaamheden waarvoor onderhoudsgelden in aanmerking komen, is niet specifiek en er zijn geen instructies over aanvullende betalingen nadat het onderhoudsfonds van 2% (berekend over de waarde van het appartement) is opgebruikt.

Sommige besturen schonden de besteding van onderhoudsgelden en begrepen de bepalingen van de wet op de huisvesting niet volledig, wat leidde tot meningsverschillen en geschillen met investeerders en bewoners. "Er waren zelfs gevallen waarin het bestuur bewoners aanzette tot het indienen van klachten, die in groten getale bijeenkwamen en voor onveiligheid en wanorde zorgden", aldus het rapport.

Wat de oorzaak betreft, heeft de Toezichthoudende Delegatie vastgesteld dat de rol van gespecialiseerde agentschappen en lokale overheden op het gebied van staatsbeheer op sommige plaatsen niet goed is uitgevoerd.

De Wetcommissie stelde voor om de Woningwet te wijzigen in die zin dat het niet betalen van onderhoudskosten door appartementseigenaren en investeerders een verboden handeling in de Woningwet zou worden. Dit zou als basis dienen voor de regering om regelgeving inzake administratieve sancties uit te vaardigen en maatregelen te treffen om handhaving te waarborgen.

De heer Le Thanh Hoan, een voltijds lid van de Juridische Commissie, reageerde op VnExpress en zei dat de huidige regelgeving inzake het beheer en gebruik van onderhoudsgelden nog steeds tekortkomingen vertoont. Het meest voorkomende probleem is dat leden van de raad van bestuur geld verkeerd uitgeven, willekeurig uitgeven of groepsbelangen gebruiken om winst te maken uit het onderhoudsgeld. "Dit gedrag is op veel plaatsen vastgesteld en is de oorzaak van veel rechtszaken", aldus de heer Hoan.

Normaal gesproken moet het bestuur alle uitgaven en het gebruik van onderhoudsgelden gedetailleerd rapporteren en toelichten, en feedback van bewoners ontvangen. Sommige besturen misbruiken echter hun macht, geven geld op een ondoorzichtige manier uit en maken misbruik van de selectie van aannemers voor gebouwbeheer en -exploitatie om commissies te ontvangen.

"Zoals het vervangen van kapotte vloertegels, het onderhouden van liften vóór de vervaldatum en het kiezen van onbetrouwbare aannemers om de winst te delen. Dit zijn allemaal echte verhalen, maar de huidige wettelijke regels zijn erg moeilijk te reguleren", aldus de heer Hoan, die gelooft dat "het investeren van tientallen miljarden dong aan onderhoudsgeld in de handen van particulieren" gemakkelijk tot negatieve gevolgen kan leiden.

Het voltijdslid van de Juridische Commissie stelde voor dat het beheer en de besteding van het onderhoudsfonds een raad van toezicht zou krijgen, onafhankelijk van de raad van bestuur. Leden van de raad van toezicht hebben het recht om de schommelingen en het saldo van de onderhoudsfondsrekening te controleren. De raad van toezicht heeft ook het recht om deel te nemen aan de selectie van aannemers, beheerseenheden, dienstverleners voor het appartementencomplex, de keuze van banken en de depositovoorwaarden voor het onderhoudsfonds.

Zoon Ha

Bronlink