VARS: Betaalbare appartementen "verdwijnen" in Hanoi en Ho Chi Minhstad

ANTD.VN - De recente toename in het aanbod van onroerend goed komt vooral door het hogere segment, terwijl betaalbare woningen "verlaten" worden. Hierdoor wordt het onevenwicht tussen vraag en aanbod steeds groter.

Geen aanbod meer van nieuwe betaalbare appartementen

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) is de Vietnamese vastgoedmarkt geleidelijk aan "aangetrokken" dankzij de drijvende kracht van nieuwe aanbod- en ondersteuningsmaatregelen van de overheid . De toename van het aanbod vindt echter vooral plaats in het hogere segment, terwijl betaalbare woningen "verlaten" worden.

Uit onderzoeksgegevens van VARS blijkt dat het segment van betaalbare appartementen (met een prijs onder de 25 miljoen VND/m2) de afgelopen jaren is "uitgestorven" en dat het heel moeilijk, zo niet onmogelijk, is om in Hanoi en Ho Chi Minhstad weer op te duiken.

Specifiek in Hanoi bereikte het aandeel nieuw gelanceerde betaalbare appartementen 35% in 2018, daalde dit in 2019 naar 20% en bedroeg het in 2020 slechts 12%. In 2021 en 2022 bleef het aanbod van appartementen in dit segment dalen, tot slechts 4% van het totale aanbod van te koop gelanceerde appartementen, en in 2023 was dit 0%.

In Ho Chi Minhstad was de daling nog sterker. In 2018 bedroeg het aandeel nieuw opgeleverde betaalbare appartementen nog 20%, maar in 2020 daalde dit percentage tot slechts 0,5%. In 2021 was het aandeel echter volledig verdwenen.

Tot de eerste 9 maanden van 2024 herstelde het aanbod van appartementen zich aanzienlijk, maar ongeveer 80% van de appartementen die in Hanoi en Ho Chi Minhstad te koop werden aangeboden, hadden een verkoopprijs van 50 miljoen VND/m2 of meer.

Uit onderzoek naar de prijsindex voor appartementen, dat de schommelingen van de gemiddelde verkoopprijs van projecten in de steekproef van 150 door VARS geselecteerde en geobserveerde projecten weerspiegelt, blijkt ook dat de gemiddelde verkoopprijs van het steekproefprojectcluster in Hanoi in het derde kwartaal van 2024 bijna 60 miljoen VND/m2 bedroeg, een stijging van 64,0% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019.

De gemiddelde verkoopprijs van projectclusters in Ho Chi Minhstad steeg van VND 49,2 miljoen/m2 naar VND 64,2 miljoen/m2, een stijging van 30,6% ten opzichte van dezelfde periode.

In Hanoi en Ho Chi Minhstad is het aanbod van betaalbare appartementen verdwenen.

Waarom zijn bedrijven niet geïnteresseerd in het lagere segment?

Volgens VARS is de belangrijkste reden waarom betaalbare woningen niet veel aandacht hebben gekregen van vastgoedontwikkelaars, dat de winstmarge in dit segment lager is dan die in het duurdere segment. Berekeningen van projectontwikkelaars laten zien dat de ontwikkelaar bij een winstmarge van slechts ongeveer 15%, als het kapitaal 1-2 jaar stagneert of als de verkoop 1-2 jaar wordt uitgesteld, geld verliest.

Bovendien worden centrale grondfondsen steeds schaarser, zowel nu als in de toekomst. Ze bevinden zich vooral in grote stedelijke gebieden met een reeks infrastructuren en openbare voorzieningen die investeringen vergen. Bovendien stijgen de inputkosten, met name de grondkosten, en zijn de prijzen niet betaalbaar.

Ten tweede, hoewel de overheid veel beleid heeft ingevoerd om de ontwikkeling van sociale en betaalbare woningen te stimuleren, vormen juridische procedures met betrekking tot grond en planning nog steeds grote obstakels. De ingewikkelde vergunningsprocedure, de lange looptijd en het steeds schaarser wordende grondfonds voor woningbouw in grote steden, maken dat projectontwikkelaars zorgvuldig moeten nadenken voordat ze in dit segment investeren.

Bovendien zijn de kredietondersteuningsmaatregelen voor huizenkopers in dit segment niet synchroon geïmplementeerd.

Ten derde leveren hoogwaardige projecten hoge winstmarges op en zijn ze niet moeilijk te verkopen. Omdat de vraag naar hoogwaardige woningen, zowel voor residentiële als investeringsdoeleinden, zeer groot is, neemt de vraag vanuit de groep klanten met een hoog inkomen voortdurend toe, samen met de economische ontwikkeling, en vanuit de golf van buitenlandse investeringen, evenals vanuit Vietnamezen in het buitenland, dankzij de nieuwe wettelijke corridor die de eigendomsvoorwaarden voor deze groep "versoepelt".

Sterker nog, het aantal klanten dat bereid is een premie te betalen om de meest beperkte en hoogwaardige producten in het project te bezitten, is niet gering. Dit maakt het betaalbare woningsegment minder aantrekkelijk voor projectontwikkelaars.

Noodzaak van staatsinterventie

Om het tekort aan betaalbare woningen aan te pakken, is volgens VARS een krachtige interventie van de staat nodig.

Daarom moet de staat onderzoek doen en beleid ontwikkelen om gunstige omstandigheden te creëren voor investeerders om betaalbare commerciële appartementen te ontwikkelen (vrijstelling van grondbelasting, vennootschapsbelasting of een hogere bebouwingsdichtheid of grondgebruikscoëfficiënt ten opzichte van de normen voor commerciële woningbouwprojecten).

Tegelijkertijd wordt voorrang gegeven aan de goedkeuring van bouwplannen en bouwvergunningen, waardoor de ontwikkelingstijd van projecten wordt verkort.

Ten tweede moet de staat samenwerkingsprojecten tussen de overheid en de particuliere sector bevorderen om betaalbare woningen te bouwen (de staat biedt grondsubsidies en juridische ondersteuning).

Ten derde moet er beleid komen om de vraag van mensen naar huisvesting te ondersteunen. De overheid kan overwegen een fonds op te richten om de ontwikkeling en het onderhoud van het aanbod van goedkope appartementen te ondersteunen...

Bovendien moet de staat beleid voeren om speculatieve motieven te beperken en moet hij binnenkort een onroerendgoedbelasting onderzoeken en invoeren, waarbij vooral eigenaren van onroerend goed die hun onroerend goed niet in zakelijke activiteiten steken, of na ontvangst van de grond geen bouwwerkzaamheden uitvoeren, zich moeten richten op...

Er moeten toezichthoudende instanties of commissies voor huisvesting worden opgericht en er moeten strenge sancties worden genomen tegen gevallen van speculatie, prijsmanipulatie of illegale prijsverhogingen.

Om het regelgevingsbeleid echt effectief te laten zijn en ervoor te zorgen dat de markt op de lange termijn veilig en gezond functioneert, moet de staat echter zo snel mogelijk het informatie- en datasysteem over de vastgoedmarkt en het systeem voor het beheer van geïdentificeerde woningen voltooien.

Bron: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd