Kinas billionstrategi for å håndtere boligkrisen

Xi Jinping skisserer ambisiøse planer om å bruke 1,4 billioner dollar på å styrke statens rolle i gjenoppbyggingen av eiendomsmarkedet og håndteringen av boligkrisen.

Kinas enorme eiendomsmarked er i ustabilt tempo, med fallende eiendomspriser, kollapsen av en rekke eiendomsutviklingsselskaper, og folk som lurer på om det fortsatt er en levedyktig investeringskanal. Krisen bremser Kinas vekst og gjør investorer over hele verden bekymret.

Som svar formulerer Kinas president Xi Jinping en ny strategi for å styrke statens rolle i boligpolitikken i et privatdominert kapitalmarked. Politiske rådgivere involvert i nylige regjeringsdiskusjoner sier at denne strategien er basert på to hovedprogrammer.

En mann går forbi uferdige leilighetsbygg som China Evergrande utvikler i forstedene til byen Shijiazhuang i Hebei-provinsen i Kina i februar 2024. Foto: Reuters

Ett alternativ er at staten kjøper tilbake private eiendomsprosjekter som sliter og konverterer dem til utleie- eller videresalgsboliger. Et annet tiltak innebærer at myndighetene bygger flere sosiale boliger for lav- og mellominntektsfamilier.

Målet er å øke andelen statsbygde boliger til leie eller salg til lave priser, under strenge betingelser, til minst 30 % av Kinas boligtilbud, fra dagens 5 %.

Kostnaden for disse planene vil bli enorm, potensielt opp til 280 milliarder dollar årlig de neste fem årene, til sammen rundt 1,4 billioner dollar. De er i tråd med president Xi Jinpings bredere nylige forsøk på å utvide statlig kontroll over økonomien og tøyle privat sektor, ifølge observatører.

På slutten av 1990-tallet, da Kina begynte å liberalisere markedet sitt, så lederne opprinnelig for seg et todelt system der noen ville kjøpe privatutviklet eiendom, mens andre ville bo i statssubsidierte sosialboliger.

I løpet av flere tiår har imidlertid private eiendomsutviklere som China Evergrande ekspandert raskt og i økende grad dominert det kinesiske markedet. I dag eier mer enn 90 % av kinesiske husholdninger sine egne boliger, sammenlignet med omtrent 66 % i USA.

Overgangen til privat boligeie har skapt massiv rikdom i Kina. Men den eksplosive veksten i eiendomsmarkedet har også forårsaket en gjeldsboble, som har drevet opp prisene og fratatt mange unge familier drømmehjemmet.

Da markedet sank i uro i fjor etter regjeringens årelange kampanje for å dempe overdreven eiendomsinvestering, oppfordret økonomer både i og utenfor Kina Beijing til å ta mer avgjørende skritt for å omstrukturere sektoren.

Det er for tiden millioner av ledige leiligheter over hele Kina, og mange uferdige bygninger trenger økonomisk støtte for å bli ferdigstilt.

På en konferanse i desember i fjor uttalte Xi Jinping at prioriteten for 2024 er å akselerere utviklingen av en «ny modell» for eiendomssektoren. Ifølge en kilde med kjennskap til saken fokuserer denne modellen sterkt på rimelige boliger levert av staten.

Politiske rådgivere sier at president Xi mener at eiendomssektoren, en sektor som har drevet Kinas vekst i årevis og på et tidspunkt sto for omtrent en fjerdedel av bruttonasjonalproduktet (BNP), ikke lenger vil spille en så stor rolle i økonomien.

Etter hans syn har for mye kreditt blitt brukt til eiendomsspekulasjon, noe som øker risikoen for finanssystemet, øker gapet mellom rik og fattig, og avleder ressurser bort fra «reelle økonomiske» sektorer, som produksjon og høyteknologi, som kinesiske ledere anser som strategisk viktige i konkurransen med USA.

På en måte vil Xi Jinpings plan bringe Kinas boligmarked tilbake til røttene. For flere tiår siden, under Mao Zedong, kontrollerte den kinesiske staten eiendomsmarkedet, der folk flest bodde i boliger levert av arbeidsgiverne sine.

I interne politiske diskusjoner argumenterte Kinas viseminister He Lifeng, en av Xi Jinpings nærmeste medarbeidere, for at større statlig engasjement ville hjelpe myndighetene med å absorbere overskuddstilbudet av boliger, sette et gulv for boligprisene og beskytte banker mot devaluering av bokført verdi på hundrevis av milliarder dollar hvis markedet fortsatte å forverres.

Ifølge rådgivere er et annet attraktivt poeng at det å konvertere flere private eiendeler til statssubsidierte boliger for leie eller salg kan bidra til å fremme Xi Jinpings mål om «delt velstand».

Kinas president Xi Jinping inspiserer et statssubsidiert utleieboligkompleks i Shanghai i november 2023. Foto: Xinhua

Den nye strategien begynte å få mer oppmerksomhet etter regjeringens direktiv, Dokument 14, som ble utstedt i oktober i fjor. Det oppfordrer til å bygge omtrent 6 millioner rimelige boenheter i 35 byer med en befolkning på over 3 millioner i løpet av de neste fem årene.

Dokumentet går ikke inn på mange detaljer om hvordan planen skal implementeres, men understreker at regjeringen vil innføre restriksjoner på hvem som kan kjøpe statseide eiendommer og forby handel med disse eiendommene på det åpne markedet.

Den kinesiske folkebanken (PBOC) har bevilget omtrent 70 milliarder dollar til tre store politiske banker – China Development Bank, Export-Import Bank of China og Agricultural Development Bank of China – for å bidra til å implementere strategien.

I desember 2023 avslørte China Development Bank at de hadde gitt en kredittlinje på nesten 28,4 millioner dollar til byen Fuzhou for bygging av et rimelig boligprosjekt. Når prosjektet er ferdigstilt, forventet i 2026, vil det tilby omtrent 701 boliger for salg til rabatterte priser til lavinntektsfamilier.

Banken ga også et lån på over 1,4 millioner dollar til provinsregjeringen i Hunan for å utvikle sosialboliger i et bydel.

Tidlig i januar utstedte PBOC og National Financial Supervisory Authority nye retningslinjer, der de forpliktet seg til å gi økonomisk støtte til statlig subsidierte utleieboliger. Retningslinjene slo fast at statlig finansiering ville bidra til å «gjenopplive eksisterende boligtilbud».

Visestatsminister He Lifeng presenterte noen av regjeringens planer for amerikanske næringslivsrepresentanter da han besøkte San Francisco i november i fjor sammen med president Xi.

Under et møte i sidelinjen av toppmøtet mellom president Xi og USAs president Joe Biden fokuserte den kinesiske visestatsministeren først og fremst på den statssubsidierte boligplanen, og forklarte til amerikanske ledere at denne tilnærmingen ville hjelpe folk i større byer med å ha råd til å kjøpe bolig, ifølge informerte kilder.

Diskusjonene avdekket bekymring blant kinesiske ledere om hvordan utenlandske investorer oppfatter myndighetenes respons på boligspørsmålet og nedsalget av kinesiske aksjer og obligasjoner de siste månedene.

Ha nevnte imidlertid ikke tiltakene som mange utenlandske bankfolk og investorer oppfordrer den kinesiske regjeringen til å ta, som å restrukturere private eiendomsutviklere som sliter eller ferdigstille millioner av boliger som kinesiske borgere har betalt for, men ennå ikke har mottatt på grunn av utviklernes økonomiske problemer.

Det internasjonale pengefondet (IMF) mener at Beijings mest presserende oppgave er å utvikle en omfattende plan for å støtte økonomisk vanskeligstilte utviklere i restruktureringen av gjelden sin, samtidig som banker og andre interessenter tvinges til å akseptere tap. Selv om dette tiltaket er smertefullt, vil det bidra til å gjenopprette offentlig tillit til markedet.

Politiske rådgivere involvert i diskusjonene sa imidlertid at Beijing fortsatt er motvillig til å gi direkte likviditetsstøtte til utbyggere på grunn av bekymringer om å blåse opp boligboblen som Xi Jinping prøver å deflatere.

Ifølge observatører reiser den kinesiske statens kjøp av eiendom og ombygging til utleieleiligheter flere komplekse spørsmål, som for eksempel om staten skal betale til markedsverdi. Det er også uklart hva som vil skje hvis eierne ikke ønsker å selge.

Økonomer bemerker at bygging av nye sosiale boliger ville være enklere og ville bidra til å styrke byggebransjen. Men dette betyr også at boligtilbudet ville bli lagt til på et tidspunkt da Kinas befolkning krymper. IMF spår at Kinas grunnleggende etterspørsel etter nye boliger vil falle med nesten 50 % i løpet av det neste tiåret.

Michael Pettis, professor i finans ved Peking University, hevder at dersom myndighetene øker tilbudet av rimelige boliger betydelig, vil det bli overført til fattige husholdninger, «noe Kina desperat trenger».

Ifølge ham vil det gi folk mulighet til å bruke mer penger på andre ting, men det er for tidlig å si hvordan planen vil utspille seg.

Zhiwu Chen, professor i finans ved Universitetet i Hong Kong, var mer skeptisk. Han sammenlignet Kinas nye boligstrategi med hvordan Beijing bruker statlige midler til å kjøpe aksjer i et forsøk på å gjenopplive et fallende aksjemarked.

Slike tiltak mislykkes ofte med å styrke markedet på en bærekraftig måte, bemerket Chen. Å bruke budsjettet på å kjøpe opp eiendomsprosjekter i vanskeligheter ville være ineffektivt på grunn av demografiske utfordringer og landets overforsyningssituasjon.

Han la til at en slik strategi også kunne reise ubehagelige spørsmål om sosial rettferdighet. At staten kjøper eiendom fra utbyggere når markedet er svakt, betyr å bruke nasjonale ressurser til å subsidiere noen mennesker mens andre ikke gjør det.

«Det har blitt et spørsmål om formuesfordeling», sa Chen. «Ikke alle i Kina eier flere leiligheter, og ikke alle er villige til å selge dem.»

I løpet av de siste årene har flere kinesiske byer, som Zhengzhou i det sentrale Kina og Suzhou, nær Shanghai, implementert sine egne programmer for å kjøpe tusenvis av usolgte eiendommer fra utbyggere og deretter konvertere dem til rimelige boliger for lavinntektsfamilier.

Ifølge økonomer bidrar slike programmer til å absorbere overflødig boligbygging, men legger også mer press på lokaløkonomien.

En annen bemerkelsesverdig innsats for sosialboliger er initiativet «slum clearing», som ble lansert for nesten et tiår siden da det kinesiske eiendomsmarkedet også slet.

Under dette programmet ga sentralbanken fortrinnsrettslån til statseide banker, som deretter lånte ut midlene til utbyggere for å kjøpe land fra byer og tettsteder og bygge flere boliger. Omvendt subsidierte lokale myndigheter familier som ble fordrevet fra slumområder, slik at de kunne kjøpe nye leiligheter på det åpne markedet.

Initiativet bidro til å gjenopplive etterspørselen etter eiendom, men det drev også frem en byggeboom, noe som forverret boligoverskuddet i Kina.

Økonomer understreker at den nåværende boligkrisen er langt mer alvorlig, og at den utgjør en betydelig utfordring for den kinesiske regjeringen i arbeidet med å håndtere problemet med stigende boligpriser og overtilbud.

Vu Hoang (ifølge WSJ, Reuters, AFP )

Kildekobling: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html