Kinas billionstrategi for å håndtere boligkrisen

Mr. Tap skisserer en stor ambisjon om å bruke 1,4 billioner dollar på å styrke statens rolle i å gjenoppbygge eiendomsmarkedet og overvinne boligkrisen.

Kinas enorme eiendomsmarked er i kaos, med fallende priser, utbyggere som kollapser og folk som lurer på om det fortsatt er en levedyktig investering. Krisen hemmer Kinas vekst og gjør investorer over hele verden nervøse.

Som svar fremmer Kinas president Xi Jinping en ny strategi for å øke statens rolle i boligpolitikken i et marked dominert av privat sektor. Politiske rådgivere involvert i nylige regjeringsdiskusjoner sier at strategien er basert på to hovedprogrammer.

En mann går forbi uferdige leilighetsbygg utviklet av China Evergrande i utkanten av Shijiazhuang, Hebei-provinsen, Kina, februar 2024. Foto: Reuters

Den ene er at myndighetene skal kjøpe opp private eiendomsprosjekter i trøbbel og gjøre dem om til utleie- eller videresalgsboliger. Den andre oppfordrer myndighetene til å bygge flere sosiale boliger for lav- og mellominntektsfamilier.

Målet er å øke andelen statsbygde boliger til leie eller salg til lave priser, under strenge betingelser, til minst 30 % av Kinas boligtilbud, fra dagens 5 %.

Kostnadene ved disse planene vil bli enorme, muligens så mye som 280 milliarder dollar i året de neste fem årene, for totalt rundt 1,4 billioner dollar. De passer inn i president Xi Jinpings bredere nylige press for å utvide statlig kontroll over økonomien og tøyle privat sektor, sier observatører.

På slutten av 1990-tallet, da Kina begynte å liberalisere markedene sine, så lederne opprinnelig for seg et todelt system der noen ville kjøpe privatutviklet eiendom mens andre bodde i statssubsidierte sosialboliger.

Men over flere tiår har private utbyggere som China Evergrande ekspandert raskt og dominerer i økende grad det kinesiske markedet. I dag eier mer enn 90 % av kinesiske husholdninger sine egne boliger, sammenlignet med omtrent 66 % i USA.

Overgangen til privat boligeie har skapt enorm rikdom i Kina. Men oppsvinget i eiendomsmarkedet har også skapt en gjeldsboble, noe som har presset prisene opp og fratatt mange unge familier drømmehjemmet.

Da markedet falt i fjor etter en årelang regjeringskampanje for å dempe overdreven eiendomsinvestering, oppfordret økonomer i og utenfor Kina Beijing til å ta mer avgjørende skritt for å restrukturere sektoren.

Det er millioner av tomme leiligheter over hele Kina, og mange uferdige bygninger trenger økonomisk støtte for å bli ferdigstilt.

På en konferanse i desember i fjor gjorde Xi det klart at prioriteten for 2024 var å akselerere utviklingen av en «ny modell» for eiendomssektoren, som fokuserer sterkt på statlig leverte rimelige boliger, ifølge en person med kjennskap til saken.

Politiske rådgivere sier at president Xi mener at eiendom, som har drevet Kinas vekst i årevis og på et tidspunkt utgjorde omtrent en fjerdedel av bruttonasjonalproduktet (BNP), ikke lenger vil spille en så stor rolle i økonomien.

Etter hans syn har for mye kreditt blitt brukt til eiendomsspekulasjon, noe som har økt risikoen for finanssystemet, økt gapet mellom rik og fattig og avledet ressurser fra «reelle økonomiske» sektorer som produksjon og høyteknologi, som kinesiske ledere ser på som strategisk viktige i konkurransen med USA.

På noen måter ville Xis plan føre Kinas boligmarked tilbake til røttene. For flere tiår siden, under Mao Zedong, kontrollerte den kinesiske staten eiendomsmarkedet, og folk flest bodde i boliger levert av arbeidsenhetene deres.

I interne politiske diskusjoner argumenterte den kinesiske viseministeren He Lifeng, en av Xis mest betrodde medarbeidere, for at større statlig engasjement ville hjelpe myndighetene med å absorbere overskuddstilbudet av boliger, sette et gulv under boligprisene og bidra til å beskytte banker mot nedskrivninger på hundrevis av milliarder dollar hvis markedet fortsatte å forverres.

En annen attraksjon, sier rådgivere, er at det å konvertere mer privat eiendom til statssubsidierte boliger for leie eller salg kan bidra til å fremme Xis mål om «delt velstand».

Kinas president Xi Jinping inspiserer et statssubsidiert utleieboligkompleks i Shanghai i november 2023. Foto: Xinhua

Den nye strategien har fått mer gjennomslag etter et regjeringsdirektiv kjent som Dokument 14, utstedt i oktober i fjor. Det oppfordrer til å bygge rundt 6 millioner rimelige boenheter i 35 byer med mer enn 3 millioner innbyggere i løpet av de neste fem årene.

Dokumentet går ikke inn på mange detaljer om hvordan planen skal implementeres, men understreker at regjeringen vil legge begrensninger på hvem som kan kjøpe statseide eiendommer og forby at de omsettes på det åpne markedet.

Folkebanken i Kina (PBOC) har satt av rundt 70 milliarder dollar som skal fordeles til tre store politiske banker, China Development Bank, Export-Import Bank of China og Agricultural Development Bank of China, for å bidra til å implementere strategien.

I desember 2023 avslørte China Development Bank at de hadde gitt en kredittlinje verdt nesten 28,4 millioner dollar til byen Fuzhou for å bygge et rimelig boligprosjekt. Når prosjektet er ferdig, som forventes å være ferdig i 2026, vil det bli solgt rundt 701 boliger til rabatterte priser til lavinntektsfamilier.

Banken ga også et lån på over 1,4 millioner dollar til myndighetene i Hunan for å utvikle sosialboliger i et bydel.

Tidlig i januar utstedte PBOC og National Financial Supervisory Authority nye retningslinjer som lovet økonomisk støtte til statlig subsidierte utleieboliger. Retningslinjene sa at statlig finansiering ville bidra til å «gjenopplive eksisterende boligtilbud».

Visestatsminister He Lifeng presenterte noen av regjeringens planer for representanter fra amerikanske næringsliv da han besøkte San Francisco i november i fjor sammen med president Xi.

Under et møte i forbindelse med president Xis toppmøte med USAs president Joe Biden fokuserte Kinas visestatsminister hovedsakelig på den statssubsidierte boligplanen, og forklarte til amerikanske ledere at den ville hjelpe folk i storbyer med å ha råd til å kjøpe bolig, ifølge kilder med kjennskap til saken.

Diskusjonen tyder på at kinesiske ledere er bekymret for hvordan utenlandske investorer ser på myndighetenes respons på boligproblemet, og de har solgt kinesiske aksjer og obligasjoner de siste månedene.

Ha nevnte imidlertid ikke tiltakene som mange utenlandske bankfolk og investorer har oppfordret den kinesiske regjeringen til å ta, som å restrukturere vanskeligstilte private eiendomsutviklere eller ferdigstille millioner av boliger som kinesere har betalt for, men ikke har blitt levert fordi utviklerne er i økonomiske problemer.

Det internasjonale pengefondet (IMF) sa at Beijings mest presserende oppgave er å komme opp med en omfattende plan for å hjelpe utviklere i vanskeligheter med å restrukturere gjelden sin og tvinge banker og andre interessenter til å akseptere tap. Selv om det er smertefullt, vil et slikt trekk bidra til å gjenopprette offentlig tillit til markedet.

Men politiske rådgivere involvert i diskusjonene sier at Beijing fortsatt er motvillig til å gi direkte likviditetsstøtte til utbyggere av frykt for å blåse opp boligboblen som Xi prøver å tømme.

Den kinesiske regjeringens kjøp av eiendommer og ombygging til utleieleiligheter reiser komplekse spørsmål, blant annet om hvorvidt regjeringen skal betale til markedsverdi, sier observatører. Det er også uklart hva som skjer hvis eierne ikke ønsker å selge.

Økonomer bemerker at bygging av nye sosiale boliger ville være enklere og ville bidra til å styrke byggebransjen. Men dette ville også bety å øke boligtilbudet på et tidspunkt hvor Kinas befolkning krymper. IMF spår at Kinas underliggende etterspørsel etter nye boliger vil falle med nesten 50 % i løpet av det neste tiåret.

Michael Pettis, professor i finans ved Peking University, sa at dersom myndighetene økte tilbudet av rimelige boliger betydelig, ville det bli overført til fattige husholdninger, «noe Kina desperat trenger».

Det vil hjelpe folk å bruke mer penger på andre ting, sa han, men det er for tidlig å si hvordan planen vil utspille seg.

Zhiwu Chen, professor i finans ved Universitetet i Hong Kong, er mer skeptisk, og sammenligner Kinas nye boligstrategi med hvordan Beijing brukte statlige midler til å kjøpe aksjer for å prøve å støtte opp om et fallende aksjemarked.

Slike tiltak mislykkes ofte i å styrke markedet på en bærekraftig måte, bemerket Chen. Å bruke penger på å kjøpe eiendomsprosjekter i vanskeligheter vil ikke være effektivt gitt landets demografiske utfordringer og overforsyning.

Han la til at strategien også kunne reise ubehagelige spørsmål om sosial rettferdighet. At staten kjøper eiendom fra utbyggere når markedet er svakt, betyr at man bruker nasjonale ressurser til å subsidiere noen mennesker mens andre ikke gjør det.

«Det blir et problem med formuesfordeling», sa Chen. «Ikke alle i Kina eier flere leiligheter og er ikke villige til å selge.»

I de senere årene har flere kinesiske byer, som Zhengzhou i det sentrale Kina og Suzhou, nær Shanghai, lansert sine egne programmer for å kjøpe tusenvis av usolgte eiendommer fra utbyggere og deretter konvertere dem til rimelige boliger for lavinntektsfamilier.

Slike programmer bidrar til å absorbere overflødig boligbygging, men legger også mer press på lokaløkonomien, sier økonomer.

En annen bemerkelsesverdig innsats for sosialboliger var initiativet «slumrydding» som ble lansert for nesten et tiår siden, da Kinas eiendomsmarked også slet.

Under programmet ga sentralbanken fortrinnsrettsfinansiering til statseide banker, som deretter lånte ut penger til utbyggere for å kjøpe land fra byer og tettsteder og bygge flere boliger. Til gjengjeld subsidierte lokale myndigheter penger til familier som ble fordrevet fra slumområder, slik at de kunne kjøpe nye leiligheter på det åpne markedet.

Initiativet bidro til å gjenopprette etterspørselen etter eiendom, men drev frem en byggeboom som forverret Kinas boligoverskudd.

Økonomer understreker at den nåværende boligkrisen er mye mer alvorlig, og at den kinesiske regjeringen står overfor en enorm utfordring i arbeidet med å løse problemet med boligpriser og overtilbud.

Vu Hoang (ifølge WSJ, Reuters, AFP )

Kildekobling: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html