Forslag om å «stramme inn» eiendomskreditt: Kapitalstrømmen er blokkert, markedet er «frosset»

TPO – Eksperter sier at politikken med å gjøre markedet sunt og stabilisere eiendomsprisene er riktig, men hvis kreditten «strammes inn» slik Byggedepartementet foreslår, må det vurderes nøye, fordi vilkårlige forslag for eiendomsmarkedet og rykkete styring vil forårsake kaos og panikk i markedet, med enorme konsekvenser. Samtidig må den riktige løsningen være å øke tilbudet og redusere innsatskostnadene.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Forsiktig «innstramming» av kreditt

Utkastet til regjeringens resolusjon om kontroll og demping av eiendomspriser har nettopp blitt sendt av Byggedepartementet til fem departementer og avdelinger for kommentarer før det sendes til regjeringen for kunngjøring.

Følgelig kan kjøperen av en annen bolig kun låne opptil 50 % av kontraktsverdien. Ved kjøp av en tredje bolig eller mer vil lånegrensen ikke være mer enn 30 % av kontraktsverdien, gjeldende fra ikrafttredelsesdatoen for vedtaket og frem til 1. mars 2027.

Eksperter sier at politikken med å bekjempe spekulasjon og stabilisere boligprisene for å gjøre eiendomsmarkedet sunt er riktig. Kredittinnstrammingstiltaket som er foreslått av Byggedepartementet er imidlertid en ikke-markedsrettet tilnærming som går imot moderne økonomiske prinsipper.

Dr. Truong Van Phuoc – tidligere fungerende leder av den nasjonale finanstilsynskomiteen, tidligere fast medlem av statsministerens økonomiske rådgivningsgruppe – sa: «Politikken er riktig, men løsningen er ikke rimelig. Å forby eller begrense bankenes utlånsrettigheter er en administrativ tilnærming, i strid med prinsippene i markedsøkonomien – noe Vietnam har strebet etter i mange år å oppnå internasjonal anerkjennelse.»

Ikke-markedsinngrep vil få alvorlige konsekvenser.

Dr. Dinh The Hien – direktør for Institutt for informatikk og anvendt økonomi – deler det samme synet og påpekte åpent at ingen land i verden har intervenert så brutalt i driften av forretningsbanker og eiendomssektoren. Ifølge Hien er utlån et sivilt forhold mellom banker, investorer og kunder; denne transaksjonen er regulert av kredittinstitusjonsloven. Å bruke administrative pålegg for å gripe inn er ikke bare ulovlig, men forvrenger også kapitalmarkedet.

«Forretningsbanker må stå fritt til å vurdere risikoer og bestemme utlån, i stedet for å bli tvunget til å begrense utlån gjennom administrative pålegg. Hvis utlån til eiendom forbys, kan folk fortsatt låne til forbruk for å kjøpe boliger, noe som er vanskelig å kontrollere, øker sosiale kostnader og lett kan føre til forvrengninger», sa Hien.

Hien sa at en familie kan kjøpe mange hus til barna sine, noe som ikke kan likestilles med spekulasjon. På samme måte er det å kjøpe hus for leie, kjøpe butikklokaler for næringsvirksomhet eller rett og slett å akkumulere eiendeler ... også legitime behov for folket. Å begrense lånebeløpet til bare 30–50 % er for lavt og mangler økonomisk grunnlag.

Vurder forslaget nøye gitt den nåværende markedssituasjonen.

Ifølge eksperter må Byggedepartementet nøye vurdere dette for å unngå å komme med vilkårlige forslag som det nåværende. Ustabil styring vil føre til markedsuro og panikk, svekke tilliten og skade investeringsmiljøet.

«I dag er det denne politikken, i morgen er det en annen politikk. Hvordan vil investeringsmiljøet bli?», spurte ekspert Dinh The Hien, og uttrykte bekymring for at hvis den godkjente låneinnstrammingspolitikken vil forverre situasjonen med mangel på tilbud. Usikkerheten rundt politikken kan føre til at bedrifter mister tilliten, midlertidig stopper investeringer eller til og med forlater markedet. Som et resultat vil tilbudet bli ytterligere innsnevret. I tillegg kan bedrifter vente til etter at låneinnstrammingsforskriften utløper (1. mars 2027) med å bringe produkter til markedet for å «unngå stormen». To års venting betyr at kapitalkostnadene øker, og til slutt vil de fortsatt bli pøst inn i salgsprisen, noe som fører til at boligprisene eskalerer enda mer.

Fra et politisk perspektiv mener Dr. Truong Van Phuoc at staten kan og bør gripe inn, men den må være på rett sted og i riktig rolle. Mer spesifikt må staten fjerne juridiske hindringer slik at bedrifter kan implementere prosjekter raskere og dermed øke tilbudet i markedet.

Staten kan spesielt vedta spesifikke tiltak for å redusere innsatskostnadene for bedrifter, i stedet for å stramme inn kapitalproduksjonen. En av de avgjørende faktorene er arealbruksavgifter, som for tiden utgjør en svært stor andel av boligprisene.

«Jord eies av hele folket, der staten representerer eieren og forvalter det på en enhetlig måte. Staten kan absolutt regulere lavere arealbruksavgifter for å redusere kostnadene for bedrifter. Når innsatskostnadene synker, vil boligprisene automatisk synke. Det er den eneste rimelige måten å gripe inn i markedet på», understreket Phuoc.

Fra et makroperspektiv er Dr. Le Xuan Nghia – medlem av det nasjonale rådgivende rådet for finans- og pengepolitikk – bekymret for at det å stramme inn eiendomskreditt ikke er annerledes enn å «ta pusterøret» ut av en av de viktigste vekstmotorene i økonomien. Eiendom bidrar for tiden med omtrent 10 % av BNP, og drar med seg mer enn 40 andre sektorer, fra byggematerialer og interiørdesign til bankvirksomhet... Lærdommen fra 2022 er den samme: Hvis kapitalstrømmene blokkeres, «fryser» markedet, bedrifter vil slite, en rekke andre bransjer vil kollapse, millioner av mennesker vil miste jobben, noe som truer veksten.

Nghia viste til at den globale eiendomsmarkedets verdi er opptil 360 000 milliarder USD, tre ganger verdens BNP – omtrent 120 000 USD, noe som viser hvor viktig denne sektoren er for alle økonomier. I Vietnam er eiendomsmarkedets verdi omtrent 1500 milliarder USD, tre ganger BNP.

«Det finnes ingen sektor som er så stor og så vidtrekkende som eiendom. Hvis vi strammer inn nå med administrative ordre, vil det ikke bare ikke redusere boligprisene, men også føre til økonomisk stagnasjon. Kina har bevist det med sin politikk med tre røde linjer», advarte Nghia.

Ifølge eksperten er ikke spekulasjon den viktigste årsaken til de økende boligprisene, men det begrensede tilbudet, som følge av den juridiske fastlåste situasjonen de siste årene. For tiden er prosjektgodkjenningsprosedyrene for tungvinte, og tar 5–7 år, til og med et tiår, å implementere. Samtidig øker etterspørselen etter boliger stadig.

«Tusenvis av prosjekter blir lagt på is, noe som fører til at de økonomiske kostnadene øker og bedrifter tvinger dem til å selge til høye priser for å kompensere. Hvis juridiske flaskehalser fjernes og tilbudet er rikelig, vil markedet selvregulere i henhold til loven om tilbud og etterspørsel. Tvert imot vil bruk av feil medisin for å behandle en sykdom forverre sykdommen», analyserte Nghia.