Bedrifter møter vanskeligheter når de må betale hundrevis av milliarder av dong for å endre arealbruk.

De må flytte fabrikken til forstedene for å bygge på sin egen tomt, og deretter leie den tilbake med årlige betalinger. Når leieavtalen utløper, møter bedriften vanskeligheter fordi de må betale en «enorm» sum penger for å endre bruksformålet.

For å ha land til å bygge fabrikker, har mange bedrifter måttet overlevere landet sitt til staten, og deretter leie det tilbake med årlige betalinger - Foto: NH

På 2000-tallet, etter anmodning fra staten, flyttet produksjonsanlegg i Ho Chi Minh-byen til forstedene for å unngå miljøforurensning og for å gi avkall på land i sentrum til fordel for by- og tjenesteutvikling. Mange flyttet fabrikkene sine til sin egen eiendom i forstedene.

Men fordi det ikke finnes noen reguleringsplan 1/2000, og den ikke er egnet for bygging av fabrikker, må folk overlevere jorden sin til staten og deretter leie denne jorden ved å betale årlige avgifter under korttidskontrakter på 5–10 år.

Men når leiekontrakten utløper, eller foretaket ønsker å avvikle leiekontrakten og utstede den gamle rosa boken på nytt, vil det støte på vanskeligheter.

I et typisk tilfelle kjøpte herr Cuong to jordbrukstomter med et areal på 5 930 m² i Binh Chanh-distriktet (gammelt) for å flytte fabrikken. I 2006 overførte han ovennevnte tomt til selskapet han eide for å be om å endre formålet til produksjon og virksomhet.

Men fordi tomten tilhører den eksisterende planen for renovering av boliger, finnes det ingen detaljert byggeplan i skala 1/2000. Myndighetene bestemte seg derfor for å leie ut tomten til denne bedriften i en kort periode på 10 år (2010–2020). Det leide arealet er 5150 m² til fabrikkbygging, mens de resterende 780 m² tilhører kanalbeskyttelseskorridoren, så det forblir jordbruksland.

I 2017, på grunn av at leieavtalen nærmet seg slutten, ønsket selskapet å forlenge leieavtalen, men tomten var for øyeblikket underlagt planlegging av byboligarealer og kunne ikke forlenges. Selskapet fullførte derfor prosedyrene for å returnere tomten til Cuong personlig.

I løpet av denne tiden sendte han også inn mange søknader om å forlenge leieavtalen, endre formålet med arealet eller utstede rosa bøker på nytt i henhold til nåværende eller opprinnelig status for fortsatt bruk når leieperioden utløper.

Innen 2024 fikk han imidlertid bare lov til å konvertere 4800 m² til boligtomt, men måtte betale 100 % av bruksavgiften og kunne ikke trekke fra prisen på jordbruksarealet. De resterende 350 m² av produksjons- og næringsarealet fikk ikke lov til å bli konvertert til boligtomt, men han fikk ikke innvilget en rosa bok og ble tvunget til å fornye leieavtalen og betale den årlige leien.

På samme måte arvet fru Phuong også land og overførte landet til Ho Chi Minh-byen for å leie det tilbake i form av årlige betalinger med det formål å bygge en fabrikk.

I 2018 overførte selskapet eiendelene på tomten til Phuong og overleverte tomten slik at hun kunne fortsette å bruke den, men i henhold til regelverket kan Phuong bare fortsette å leie ut tomten i den gjenværende tiden frem til 2020.

Gjennom årene har fru Phuong bedt om å få utgi den gamle røde boken på nytt, men frem til nå finnes det fortsatt ingen lovbestemmelse for å utgi den på nytt, noe som setter henne i en vanskelig situasjon.

«Jeg kan ikke endre formålet med arealbruken fordi jeg ikke har råd til å betale den høye konverteringsavgiften, men når forretningene er vanskelige, ønsker jeg å avvikle leiekontrakten for å redusere leiekostnadene og få de samme bruksrettighetene til arealet igjen, men det kan jeg ikke. Hvis jeg blir tvunget til å opprettholde forlengelsen av leieavtalen, vet jeg ikke hvor lenge den vil vare», sa Phuong.

Behov for å overvinne manglene i lovbestemmelsene

Ifølge eksperter skiller ikke dekret 103 tydelig mellom privat grunn med årlige leiebetalinger og statsleid offentlig grunn. På grunn av mangelen på dette skillet må begge typer grunn betale 100 % av bruksavgiften for boligareal ved konvertering til boligareal i henhold til grunnprisen på konverteringstidspunktet (grunnverdien er 0).

Som et resultat må grunnbrukerne betale mye høyere bruksavgifter for areal enn andre landbrukstomter fordi den faktiske landverdien som grunnbrukerne brukte på å kjøpe jorden ikke beregnes.

Loven har for øyeblikket ingen mekanisme som tillater at folk får utstedt rosa bøker på nytt i nåværende tilstand eller som før de leide ut tomten når de avslutter sine tomteleiekontrakter. Loven har heller ingen forskrifter om tilbakeføring av tomt i dette tilfellet, noe som forårsaker mange problemer for enkeltpersoner og bedrifter med å utstede rosa bøker når tomteleiekontrakten utløper.

Advokat Tran Minh Cuong (advokatforeningen i Ho Chi Minh-byen) sa at det er nødvendig å endre og supplere dekret 103 om gebyrer for konvertering av arealbruk for land som er leid ut med årlige leiebetalinger som stammer fra husholdninger og enkeltpersoner, arvet eller selvskapt, ikke offentlig land leid av staten. Ved konvertering til boligland beregnes arealbruksgebyret som for ikke-landbruksbasert produksjons- og næringsland eller jordbruksland på konverteringstidspunktet, uten å anvende satsen på 100 % av boligprisen.

I tillegg har disse tilfellene rett til å si opp leiekontrakten før tid dersom den ikke lenger er nødvendig, og få utstedt den rosa boken på nytt i henhold til gjeldende status eller type tomt før utleie.

NGOC HIEN

Kilde: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm