«Overser» utkastet til dekret om tomtepriser mange kostnader for bedrifter?

Uten å ta full hensyn til kostnader er det vanskelig å tiltrekke seg investorer.

Vietnams verdsettelsesforening opplyste at de har tilgang til regjeringsdekret nr. 12/2024/ND-CP som endrer og utfyller regjeringsdekret nr. 44/2014/ND-CP som regulerer landpriser og utkastet til regjeringsdekret som regulerer landpriser som veileder implementeringen av jordlov nr. 31/2024/QH15.

Vietnam Valuation Association erkjenner at både dekret nr. 12/2024/ND-CP og utkastet til nytt dekret inneholder mange passende bestemmelser som oppfyller kravene for å løse praktiske vanskeligheter.

Vietnams verdsettelsesforening fant imidlertid også at innholdet i verdsettelsesmetoden for land basert på overskuddsmetoden som er fastsatt i dekretet og utkastet til dekret fortsatt har mangler fordi den ikke nøyaktig og fullstendig beregner de totale kostnadene som investorene må bære for å gjennomføre prosjektet og fortjenesten de vil motta ved ferdigstillelse av investeringsprosjektet. Derfor vil dette ikke bare gjøre det vanskelig å tiltrekke seg investeringer, men også presse landprisene opp til et urimelig høyt nivå.

For det første, angående den totale investeringskostnaden.

Dekret 12/2024/ND-CP og utkastet til dekret har ikke fullt ut tatt hensyn til alle typer kostnader for å danne den totale kostnaden som investorer må pådra seg for å gjennomføre et prosjekt. Forskriftene beregner kun investeringskostnaden i arealutvikling og inkluderer ikke de initiale kostnadene som investorer må pådra seg for å erverve areal til prosjektet, nemlig «arealbruksavgifter» (med mindre investoren er fritatt fra arealbruksavgifter av staten) og renter på lånt kapital. «Dette er urimelig», uttalte Verdsettelsesforeningen.

For det andre, angående lønnsomhet.

I dekretet og begge alternativene i utkastet til dekret gjelder følgende: Gevinst beregnes kun på grunnlag av kostnadene for tomteutvikling, ikke på de totale kostnadene (som nevnt ovenfor) som investoren pådrar seg (inkludert arealbruksavgifter + kostnader for tomteutvikling + forretningskostnader). Denne beregningen er ufullstendig og er ikke i samsvar med prinsippet om prisdannelse: prisen må dekke produksjons- og forretningskostnader og generere fortjeneste (noe som også er uforenlig med fortjenesteberegningsmetoden i overskuddsmetoden, som er fortjeneste beregnet på formuesverdien). Den opphever også prinsippet om «fremtidig pengeverdi», som betyr at når investorer har penger å investere i et hvilket som helst felt, må de forvente fortjeneste, selv om de setter inn penger i en bank for å tjene renter.

Angående alternativ 1: Utkastet har blandet sammen fortjenesten investoren har krav på med kostnadene investoren må pådra seg for å gjennomføre prosjektet (utkastet fastsetter: Fortjeneste inkluderer kapitalkostnader); fordi fortjeneste er det beløpet investoren mottar. Kapitalkostnader er det beløpet investoren må betale til «finansieringsleverandøren».

Kapitalkostnaden er i hovedsak renten investorer betaler til långivere på lånte penger. Det er långivers fortjeneste, men en kostnad for låntakeren, og investoren drar naturligvis ikke nytte av denne økonomiske kostnaden, men må betale den, som er inkludert i kostnadsstrukturen for produksjon og forretningsdrift.

Angående alternativ 2: Investorens fortjeneste beregnes kun på utviklingskostnader, ikke på totale kostnader, noe som ikke er en nøyaktig og fullstendig beregning slik den er analysert ovenfor.

Ut fra de ovennevnte manglene anbefaler Vietnam Valuation Association at den totale kostnaden for å beregne profitt for investorer bør beregnes korrekt og fullstendig som følger: Totalkostnad (1) = Kostnad for arealbruksavgift + Utviklingskostnader og forretningskostnader.

Når det gjelder investorprofitt, beregnes den ved hjelp av formelen: Investorprofitt = Prosentandel x Totalkostnad (1).

Vi foreslår å legge til elementet «investorens fortjeneste».

Tidligere har også Vietnams handels- og industrikammer (VCCI) gitt tilbakemelding på utkastet til dekret som regulerer landpriser.

I følge VCCI fastsetter artikkel 6.3 i utkastet en formel for å bestemme gjennomsnittlig årlig nettoinntekt (= gjennomsnittlig årsinntekt – gjennomsnittlige årlige utgifter). Bedrifter har kommentert at denne forskriften er urimelig fordi den ikke tar hensyn til «investorens fortjeneste» (den tillater ikke fradrag for denne faktoren). Unnlatelsen av å bestemme investorens fortjeneste vil ikke sikre rettferdighet i de anvendte metodene, fordi investoren, sammenlignet med formelen, vil investere og drive uten fortjeneste. Alt overskudd fra utnyttelsen av eksisterende strukturer på tomten gjennom hele leieperioden (engangsbetaling) vil bli utbetalt til staten, eksklusive selskapsskatt.

En slik regulering er uforenlig med teorien om å bestemme differensiell landrente; den øker forskjellen i landpriser når inntektsmetoden brukes kontra overskuddsmetoden (hvis samme planleggingsinformasjon er tilgjengelig). Derfor foreslår vi at det lovgivende forslaget legger til elementet «investorprofitt» i formelen ovenfor.

Artikkel 7.3.a i utkastet fastsetter at investeringskostnadene for å bestemme tomtepriser ved bruk av overskuddsmetoden inkluderer: kostnader for bygging av teknisk infrastruktur, sosial infrastruktur, boliger og andre byggearbeider; utstyrskostnader; konsulentkostnader for byggeinvesteringer; prosjektledelseskostnader; og en rekke andre kostnadsposter som fastsatt i investeringskapitalsatsen.

Ifølge tilbakemeldinger fra bedrifter er denne forskriften restriktiv; andre kostnader som ikke er oppført gjelder kun for tilfeller der investeringskapitalkvoter brukes, for eksempel: beredskapskostnader for uforutsett arbeidsvolum og inflasjon under prosjektgjennomføring; rentekostnader, kostnader ved bygging av midlertidige strukturer, strukturer som betjener bygging, forsikring osv. Derfor foreslår VCCI at det utkastende byrået legger til disse kostnadene.

Ifølge VCCI fastsetter artikkel 7.3.b i utkastet at forretningsutgifter beregnes som en prosentandel av inntektene, i samsvar med det generelle nivået i lokalområdet. Bedrifter har kommentert at denne forskriften er uklar og upassende.

Spesielt varierer forretningskostnader som reklame, salgs- og driftskostnader sterkt på tvers av sektorer, noe som gjør det vanskelig å fastsette et generelt gjennomsnittlig lokalt nivå.

Videre er det også upassende å definere prosjektområdet basert på «generelle lokale forhold», spesielt i tilfeller der prosjekter ligger i underutviklede områder med få storskalaprosjekter, ettersom de generelle lokale forholdene kanskje ikke er egnet for det aktuelle prosjektet.

Artikkel 7.3.c i utkastet fastsetter to metoder for å beregne investorers fortjeneste. Ifølge tilbakemeldinger fra bedrifter er ingen av metodene rimelige fordi de ikke fullt ut tar hensyn til investorens fortjeneste fra hele prosjektet ved bruk av overskuddsmetoden.

Spesifikt fastsetter regelverket at fortjeneste kun beregnes på byggekostnadene. Dette er kun fortjenesten fra eiendomsutviklingsfasen (tomteutviklingsinvestering), ikke fortjenesten for hele prosjektet.

Slike reguleringer er uforenlige med prinsippene for prisdannelse, ettersom prisene må dekke produksjons- og forretningskostnader og generere profitt. Denne reguleringen opphever også prinsippet om «pengenes tidsverdi» (på grunn av alternativkostnader, inflasjon og risiko) og prinsippet om «pengenes fremtidige verdi» (som betyr at når man investerer i et hvilket som helst felt, må man forvente avkastning, selv når man setter inn penger i en bank).

I realiteten inkluderer kostnaden som påløper investoren (totalkostnad) alle rimelige utgifter investoren må pådra seg for å fullføre prosjektet (inntil virksomheten er etablert). Den totale kostnaden må inkludere bruksavgifter for areal (eller verdien av tomten) – en initial investeringskostnad som investoren må bære for å oppfylle sine økonomiske forpliktelser overfor staten.

Hvis denne typen kostnad utelates fra beregningen, kan det derfor anses at investoren betaler for tomten to ganger: én gang når den ikke er inkludert i de fradragsberettigede kostnadene ved fastsettelse av tomteprisen (i henhold til denne forskriften), og en andre gang når de må betale bruksavgift for tomter (men disse er ikke fradragsberettigede som kostnad).

Vi foreslår derfor at utkastet reviderer forskriftene for å beregne fortjeneste basert på de totale kostnadene investoren pådrar seg for å fullføre prosjektet inntil produktet er solgt og inntekter genereres. Disse totale kostnadene må inkludere byggekostnader, driftskostnader og arealbruksavgifter – de innledende investeringskostnadene som investoren må bære for å oppfylle sine økonomiske forpliktelser overfor staten.

Artikkel 4.2.d i utkastet til forskrifter fastsetter fastsettelse av landpriser for landtildeling og landleasing i henhold til fremdriften i kompensasjon, støtte og gjenbosetting i henhold til artikkel 257.2.c i jordloven av 2024.

Ifølge bedrifter bør verdsettelse av tomter kun anvendes når ryddingen er fullført og tomten er klar for investering.

I realiteten finnes det tilfeller der land tildeles svært små, fragmenterte tomter, noe som gjør investering umulig. I slike tilfeller bør man unngå å fastsette tidspunktet for verdsettelse av land. Slike reguleringer ville skape unødvendige prosedyrer og føre til inkonsekvente verdsettelsesmetoder for områder der tildelinger er utilstrekkelige for investeringer eller der planlagte områder ikke genererer inntekter.

Derfor er det tilrådelig å regulere metoden for å beregne overskuddet basert på det totale prosjektarealet i henhold til den detaljerte byggeplanen eller hovedplanen frem til tidspunktet for verdsettelse av tomten, fordelt proporsjonalt med det overleverte arealet.

TM

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html