Utkast til dekret om tomtepriser «glemmer» mange forretningskostnader?

Ikke nok kostnadsberegninger, vanskelig å tiltrekke seg investorer

Vietnams verdsettelsesforening opplyste at denne enheten har tilgang til regjeringens dekret nr. 12/2024/ND-CP som endrer og supplerer regjeringens dekret nr. 44/2014/ND-CP som regulerer landpriser og utkastet til regjeringens dekret som regulerer landpriser som veileder implementeringen av jordlov nr. 31/2024/QH15.

Vietnam Valuation Association finner at både dekret nr. 12/2024/ND-CP og det nye dekretutkastet har mye passende innhold, som oppfyller kravene for å fjerne vanskeligheter i praksis.

I tillegg fant Vietnams verdsettelsesforening at innholdet i verdsettelsesmetoden for land i henhold til overskuddsmetoden som er fastsatt i dekretet og utkastet til dekret fortsatt har mangler på grunn av at den totale kostnaden som investorene må bruke for å implementere prosjektet og fortjenesten de mottar når investeringsprosjektet fullføres, ikke er korrekt og fullstendig beregnet. Derfor vil det ikke bare gjøre det vanskelig å tiltrekke seg investeringer, men også føre til at landprisene presses opp til et urimelig høyt nivå.

Først om totale investeringskostnader.

Dekret 12/2024/ND-CP og utkastet til dekret inkluderte ikke alle kostnader for å danne den totale kostnaden som investorer må bruke for å gjennomføre prosjektet. Forskriften beregner kun investeringskostnaden i arealutvikling uten å beregne den opprinnelige kostnaden som investorer må bruke for å ha areal for å gjennomføre prosjektet, som er «arealbruksavgift» (med mindre investoren som implementerer prosjektet er fritatt fra arealbruksavgift av staten, da beregnes den ikke) og lånerenter. «Dette er urimelig», uttalte Verdsettelsesforeningen.

For det andre, om profitt.

I dekretet og begge alternativene i utkastet til dekret: Fortjeneste beregnes kun på kostnader til arealutvikling, ikke på de totale kostnadene (som nevnt ovenfor) som investoren bruker (inkludert arealbruksavgifter + kostnader til arealutvikling + forretningskostnader). Dette er en undervurdering som ikke er i samsvar med prisdannelsesprinsippet: Prisen må oppveie produksjons- og forretningskostnader og ha fortjeneste (heller ikke i samsvar med fortjenesteberegningsmetoden til overskuddsmetoden, som er fortjeneste beregnet på formuesverdi), og benekter prinsippet om «fremtidig pengeverdi», det vil si at når en investor har penger å investere i et hvilket som helst felt, må han forvente å ha forventet fortjeneste, inkludert å sette inn penger i banken for å tjene renter.

For alternativ 1: Utkastet blandet sammen profitten som investoren nyter godt av og kostnaden som investoren må bruke for å implementere prosjektet (utkastet fastsetter: Profitt inkluderer kapitalkostnader); fordi profitt er det beløpet investoren nyter godt av. Kapitalkostnader er det beløpet investoren må betale til "kapitalleverandøren".

Kapitalkostnaden er i hovedsak renten investoren må betale til långiveren. Det er långivers fortjeneste, men det er også låntakerens kostnad, og investoren har selvsagt ikke denne økonomiske kostnaden, men må betale den, og den er inkludert i produksjons- og forretningskostnadene.

For alternativ 2: Investorens fortjeneste beregnes kun på utviklingskostnadene, ikke på totalkostnadene, som ikke er beregnet riktig og fullstendig som analysert ovenfor.

Ut fra de ovennevnte manglene anbefaler Vietnam Valuation Association at den totale kostnaden for å beregne fortjeneste for investorer bør beregnes korrekt og fullstendig, inkludert følgende kostnader: Total kostnad (1) = Arealbruksavgift + Utviklingskostnader og forretningskostnader.

Investorens fortjeneste beregnes etter formelen: Investorens fortjeneste = % x Totalkostnad (1).

Forslag om å legge til elementet «investorens fortjeneste»

Tidligere har også Vietnams føderasjon for handel og industri (VCCI) kommentert utkastet til dekret som regulerer landpriser.

I følge VCCI fastsetter artikkel 6.3 i utkastet formelen for å bestemme gjennomsnittlig årlig nettoinntekt (= gjennomsnittlig årsinntekt - gjennomsnittlig årlig kostnad). I følge foretakenes vurdering er denne forskriften urimelig fordi den ikke tar hensyn til faktoren "investorens fortjeneste" (denne faktoren er ikke tillatt å trekkes fra). Å ikke bestemme investorens fortjeneste vil ikke sikre rettferdighet i de anvendte metodene, fordi investoren, sammenlignet med formelen, vil investere og utnytte uten fortjeneste. Hele overskuddet fra utnyttelse av den nåværende statusen til byggingen på tomten i løpet av hele tomteleieperioden (engangsbetaling) av tomten vil bli utbetalt til staten, eksklusive selskapsskatt.

En slik regulering er uforenlig med teorien om å bestemme differanser i tomteleie; den øker forskjellen i tomtepris på tomten når inntektsmetoden anvendes med overskuddsmetoden (hvis det finnes samme planleggingsinformasjon). Derfor anbefales det at tegneorganet legger til faktoren «investorens fortjeneste» i formelen ovenfor.

Artikkel 7.3.a i utkastet fastsetter at byggekostnader for å bestemme tomtepriser ved bruk av overskuddsmetoden inkluderer: kostnader til bygging av teknisk infrastruktur, sosial infrastruktur, boligbygging, andre byggearbeider; utstyrskostnader; konsulentkostnader for byggeinvesteringer; prosjektledelseskostnader og en rekke andre kostnadsposter som foreskrevet i investeringskapitalsatsen.

I følge bedriftenes vurdering er denne forskriften stengt. Andre kostnader som ikke er oppført gjelder kun for bruk av investeringskapitalrente, for eksempel: beredskapskostnader for oppstått arbeidsvolum og prisinflasjon under prosjektgjennomføringen; rentekostnader for lån, byggekostnader for midlertidige arbeider, arbeider som betjener byggingen, forsikring... Derfor anbefaler VCCI at det tegnende byrået supplerer ovennevnte kostnader.

I følge VCCI fastsetter artikkel 7.3.b i utkastet også at forretningsutgifter beregnes som en prosentandel av inntektene i samsvar med det generelle nivået i lokalområdet. Ifølge tilbakemeldinger fra bedrifter er denne forskriften uklar og upassende.

Spesielt varierer forretningskostnader som reklame-, salgs- og driftskostnader sterkt i hvert felt, så det er vanskelig å fastsette et felles nivå lokalt.

Videre er det heller ikke egnet å sone inn det «lokale fellesområdet», spesielt når det gjelder prosjekter som ligger i ubebygde områder uten mange store prosjekter. Det lokale fellesområdet er kanskje ikke egnet for det prosjektet.

Artikkel 7.3.c i utkastet fastsetter hvordan investorenes fortjeneste skal beregnes i henhold til to metoder. Ifølge foretakenes refleksjon er de to metodene ovenfor ikke rimelige fordi de ikke fullt ut beregner fortjenesten for hele prosjektet i henhold til overskuddsmetoden for investorer.

Forskriften fastsetter spesifikt at fortjeneste kun beregnes på byggekostnader. Dette er kun fortjenesten i eiendomsutviklingsfasen (tomteutviklingsinvestering), ikke fortjenesten for hele prosjektet.

En slik regulering er uforenlig med prinsippet om prisdannelse, fordi prisene må dekke produksjons- og forretningskostnader og generere fortjeneste. Denne reguleringen benekter også prinsippet om «tidsverdien av penger» (på grunn av alternativkostnader, inflasjon og risiko) og prinsippet om «fremtidig verdi av penger» (dvs. at når man investerer i et hvilket som helst felt, må man forvente forventet fortjeneste, inkludert bankinnskudd).

Faktisk er kostnaden som investoren bruker (totalkostnad) alle rimelige kostnader som investoren må bruke for å fullføre prosjektet (inntil foretaket er etablert). Den totale kostnaden må inkludere bruksavgifter for areal (eller tomteverdi) – den opprinnelige investeringskostnaden som investoren må bruke for å oppfylle økonomiske forpliktelser overfor staten.

Følgelig, hvis denne typen kostnad ikke beregnes, kan det anses at investoren må betale tomtekostnader to ganger: én gang når de ikke er inkludert i de ekskluderte kostnadene ved fastsettelse av tomtepriser (i henhold til denne forskriften), og andre gang når den må betale bruksavgift for areal (men ikke fratrukket som en type kostnad).

Det anbefales derfor at utkastorganet endrer forskriften i retning av at fortjenesten beregnes basert på de totale kostnadene investorene må bruke for å fullføre prosjektet inntil produktet er solgt for å generere inntekter. Denne totale kostnaden må inkludere byggekostnader, forretningskostnader og arealbruksavgifter – de innledende investeringskostnadene som investorene må bruke for å oppfylle sine økonomiske forpliktelser overfor staten.

Artikkel 4.2.d i utkastet til forskrift om fastsettelse av landpriser for landtildeling og landleie i henhold til kompensasjon, støtte og gjenbosettingsfremdrift i henhold til artikkel 257.2.c i jordloven av 2024.

Ifølge bedrifter bør tiden for å fastsette tomtepriser kun gjelde når tomten er ferdigstilt for rydding og overlevering, slik at investeringer kan gjøres.

Faktisk finnes det tilfeller der tildelingen av land er for liten og ikke kan investeres, så det er ikke tilrådelig å bestemme tidspunktet for verdsettelse av land. Hvis en slik forskrift vedtas, vil unødvendige prosedyrer oppstå, og det vil være nødvendig å velge en ikke-synkron prismetode med mange tildelte landområder som ikke er nok til å investere, eller på det planlagte området som ikke genererer inntekter.

Det bør derfor reguleres at overskuddsmetoden beregnes på det totale prosjektarealet i henhold til detaljert byggeplanlegging eller hovedplan frem til tidspunktet for tomteverdivurdering, fordelt i henhold til arealforholdet for det overleverte arealet.

TM

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html