Leilighetsprisene i Hanoi fortsetter å stige, det finnes ikke flere rimelige leiligheter, noe som hindrer eiendomsmeglere i å blåse opp prisene i Ho Chi Minh-byen.

Overskudd av luksusleiligheter, mangel på rimelige boliger for folk flest, vurdering av virkningen av den nye tomteprislisten i Ho Chi Minh-byen, prosedyrer for kjøp og salg av leiligheter i 2024... er de siste eiendomsnyhetene.

Siste nytt om eiendom: I Hanoi og Ho Chi Minh-byen finnes det ikke lenger et segment av leiligheter med priser som passer for inntekten til folk flest. (Foto: Hai An)

Eiendomsprisene skyter i været

Nasjonalforsamlingens overvåkingsdelegasjon har nettopp sendt delegatene en rapport om overvåkingsresultatene av «Implementering av politikk og lover om eiendomsmarkedsforvaltning og sosialboligutvikling fra 2015 til slutten av 2023».

Når man ser tilbake på perioden 2015–2021, har markedet utviklet seg kraftig og sterkt, med rikelig tilbud og mange nye typer eiendommer som turistleiligheter (condotel), feriestedvillaer... Tilsynsteamet vurderte imidlertid at det var «mangler» i den urimelige strukturen til eiendomsproduktene, ubalanse i tilbud og etterspørsel, hovedsakelig rettet mot high-end-segmentet, finansielle investeringsmål og få produkter som passet for inntekten til folk flest.

I perioden 2022–2023 falt eiendomsmarkedet, og bedriftenes drift møtte mange vanskeligheter på grunn av manglene og begrensningene i perioden 2015–2021, som ble utsatt for presset fra Covid-19-epidemien. På denne tiden var tilbudet mye mer begrenset enn i forrige periode. Eiendomsprisene steg i været sammenlignet med inntektsøkningen for folk flest.

I Hanoi og Ho Chi Minh-byen finnes det ikke lenger et segment av leiligheter med priser som passer for inntekten til folk flest.

Statistikk viser et stadig større gap i strukturen til eiendomsprodukter. Ifølge en rapport fra Hanoi People's Committee står segmentet for mellomklasse- og luksusleiligheter for majoriteten. I 2022 økte leilighetsprisene svært kraftig, transaksjonsvolumet var lavt og utgjorde bare omtrent 10 % av produktene som ble tilbudt på markedet, prisen på enkeltboliger forble høy, og det var nesten ingen transaksjoner.

I Ho Chi Minh-byen har volumet av eiendomstransaksjoner sunket kraftig, og eiendomsprisene har økt ukontrollert, noe som har ført til en ubalanse mellom pris og verdi. Ifølge Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening vil segmentet for rimelige leiligheter (priset under 25 millioner VND/m2) ikke lenger eksistere i byen fra 2021.

I mellomtiden står et stort antall boligprosjekter overfor vanskeligheter, forsinkelser, forsinkelser i gjennomføringen og stagnasjon, noe som fører til et enormt sløsing med tomter og kapital som bedrifter har investert i prosjektene. Dette øker vanskelighetene og kostnadene for investorer, og øker produktprisene.

Rapporten fra overvåkingsteamet påpekte også manglene når markedet har et overskudd av eksklusive boligprodukter, store områder og høye priser, men mangler sosiale boligprodukter og rimelige boliger som passer for behovene til folk flest. I tillegg er gjennomsnittsprisen på sosiale boliger fortsatt for høy sammenlignet med inntekten til mottakerne.

I tillegg er implementeringen av låneprogrammet for sosiale boliger, arbeiderboliger, renovering og gjenoppbygging av gamle leiligheter fra kredittpakken på 120 000 milliarder VND treg med utbetaling, betingelsene og prosedyrene er kompliserte, rentene er fortsatt høye, og det har ikke vært effektivt for å tiltrekke og oppmuntre investorer og kjøpere av sosiale boliger til å få tilgang til denne kredittpakken, noe som er betydelige hindringer for utviklingen av sosiale boliger.

Basert på ovennevnte realitet anbefaler tilsynsteamet at en av oppgavene som må gjøres umiddelbart, er å foreslå konkrete løsninger for å effektivt implementere prosjektet om å investere i bygging av minst 1 million sosiale boliger for lavinntektspersoner og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2030, og sikre fremdrift, kvalitet og egnethet til mottakernes behov, arbeids- og levekår.

På lang sikt anbefaler tilsynsdelegasjonen en rask ferdigstillelse av forskning, forslag om å endre, supplere og kunngjøre nye skattelover, med bestemmelser om høyere skattesatser for de som bruker store landområder, mange hus, er trege med å bruke land, eller lar land ligge brakk, sikre samsvar med det innovative innholdet i landlovene, forbedre effektiviteten i arealforvaltning og -bruk, oppnå målet om inntektsomfordeling og mobilisere rimelige og stabile inntektskilder for statsbudsjettet, basert på henvisning til internasjonal praksis og i samsvar med Vietnams sosioøkonomiske forhold.

Leilighetsprisene i Hanoi fortsetter å nå nye topper

Ifølge nettdata fra Batdongsan.com.vn har leiligheter i Hanoi kontinuerlig nådd nye pristopper på kort tid. Ved begynnelsen av 2018 var salgsprisen på leiligheter i Hanoi og Ho Chi Minh-byen henholdsvis 27 millioner VND/m2 og 31 millioner VND/m2. Etter 6 år, innen 2024, nådde imidlertid den gjennomsnittlige prisøkningen på leiligheter i Hanoi 70 %, mens økningen i leiligheter i Ho Chi Minh-byen var lavere og nådde 55 %.

Data fra Vietnams eiendomsmeglerforening bekrefter også den raske økningen i prisene på leiligheter i Hanoi. Følgelig økte leilighetsprisindeksen i Hanoi med omtrent 38 prosentpoeng i 2023 sammenlignet med 2019. I mellomtiden økte leilighetsprisindeksen i Ho Chi Minh-byen bare med omtrent 16 prosentpoeng. Faktisk fortsetter prisøkningen på leiligheter og har en tendens til å være sterkere i den senere tid, med en gjennomsnittlig økning på 100–200 millioner VND/måned.

Stilt overfor situasjonen ovenfor kommenterte Dinh Minh Tuan, direktør for Batdongsan.com.vn i den sørlige regionen, at for leilighetsmarkedet vil den gjennomsnittlige økningen for et prosjekt svinge fra 8–12 %. Dette anses som en positiv økning. Hvis prisøkningsraten er høyere enn den gjennomsnittlige økningen, viser markedet tegn til uholdbarhet.

Angående leilighetsmarkedet i Hanoi sa Tuan at leilighetsprisene har økt kontinuerlig den siste tiden, og selv på kort tid har prisene steget kontinuerlig. Derfor vil leilighetsprisene i Hanoi ikke øke ved en viss terskel, kanskje i løpet av de neste 2–3 årene. Hvis de øker, vil økningen være langsom og bare svinge rundt 5–6 %.

Hindre «landmeglere» i å utnytte justerte landprislister til å «blåse opp» prisene

Angående den justerte landprislisten som nylig ble utgitt av Ho Chi Minh-byens folkekomité og som ble brukt fra 31. oktober til 31. desember 2025, har eiendomseksperter kommentert konsekvensene.

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), er den justerte tomteprislisten utarbeidet i samsvar med prinsippet om verdsettelse i henhold til markedspris. Utkastbyrået har mottatt mange kommentarer fra næringslivet og eksperter.

Sammenlignet med utkastet som ble lagt ut til høring i slutten av juli, sa styrelederen i HoREA at den nylig publiserte prislisten for tomter har blitt justert og endret «rimelig» i en positiv retning.

For eksempel, i Hoc Mon-distriktet, ifølge utkastet, økte tomteprisene noen steder 50,7 ganger sammenlignet med prislisten fra 2020, men med den justerte prislisten økte dette nivået bare nesten 40 ganger.

Når det gjelder virkningen, ifølge herr Chau, sikrer den justerte landprislisten rettferdighet mellom de som har oppfylt sine økonomiske forpliktelser i løpet av de første 10 månedene av dette året, sammenlignet med tilfeller fra 31. oktober og utover.

«Den justerte tomteprislisten har ennå ikke hatt en umiddelbar innvirkning på eiendomsmarkedet fordi kommersielle boligprosjekter for tiden prises etter overskuddsmetoden. Men etter en stund, når investorer mottar overføringer av bruksrettigheter til land for å gjennomføre prosjekter, vil folk ønske høyere priser enn før, noe som fører til en økning i boligprisene», sa Chau.

Styrelederen i HoREA anbefalte at statlige etater må iverksette tiltak for å kontrollere aktivitetene til «spekulanter, landmeglere og uærlige bedrifter», fordi denne gruppen mennesker kan utnytte den justerte landprislisten til å spekulere og «blåse opp» prisene.

Prosedyrer for kjøp og salg av leiligheter i 2024

I henhold til artikkel 160 i boligloven av 2023 må transaksjoner ved kjøp og salg av boliger oppfylle følgende 6 betingelser.

Mer spesifikt, (1) Ha et sertifikat som foreskrevet i loven.

(2) Ikke i tilfelle av tvist, klage eller søksmål angående eierrettigheter i henhold til lovbestemmelsene om tvisteløsning, klager og oppsigelser.

(3) I løpet av perioden med boligeierskap ved begrenset boligeierskap.

(4) Ikke gjenstand for beslag for å fullbyrde en dom eller for å fullbyrde en administrativ avgjørelse som har trådt i kraft av et kompetent statlig organ, eller ikke gjenstand for anvendelse av midlertidige nødtiltak eller forebyggende tiltak i henhold til en avgjørelse fra en domstol eller et kompetent statlig organ.

(5) Ikke i tilfeller der det er avgjort at land skal gjenvinnes eller at det er gitt varsel om rydding eller riving av bolig fra en kompetent myndighet.

(6) Vilkårene spesifisert i punkt (2) og punkt (3) gjelder ikke ved kjøp, salg eller avbetaling av fremtidig bolig.

Merk: Følgende boligtransaksjoner krever ikke boligbevis: Kjøp og salg av fremtidig bolig; salg av bolig ved oppløsning eller konkurs; Organisasjoner som donerer boliger i takknemlighet, veldedighet eller solidaritet.

Kjøp og salg av tilgjengelige boliger fra investorer i boligbyggingsprosjekter i følgende tilfeller: boliger som tilhører offentlig eiendom; sosialboliger, boliger for folkets væpnede styrker, boliger for gjenbosetting som ikke tilhører offentlig eiendom; mottak av arvede boliger.

Dokumenter som beviser boforholdene for deltakelse i transaksjoner spesifisert i denne klausulen skal være i samsvar med myndighetenes forskrifter.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html