Dekoding av eiendomsbeholdningsdata

I henhold til paragraf 1, artikkel 3 i dekret 44/2022/ND-CP, forklares eiendomsbeholdning som mengden eiendom i et prosjekt som er kvalifisert for transaksjon i henhold til lovbestemmelsene, men som ikke har blitt omsatt i rapporteringsperioden.

Hva er grunnlaget for å bestemme varelageret?

Ifølge den siste rapporten fra Byggedepartementet er eiendomsbeholdningen i prosjekter i første kvartal 2024 i 56 provinser og byer over hele landet omtrent 23 029 enheter (inkludert leiligheter, eneboliger, tomter), hvorav: leiligheter har 3 706 enheter; eneboliger har 8 468 enheter; tomter har 10 855 tomter. Følgelig kan man se at beholdningsforholdet hovedsakelig er i segmentet for individuelle boliger og tomter i prosjekter.

Byggedepartementet sa at det for øyeblikket er 3 706 usolgte leiligheter, men det faktiske tallet er mye større.

Vo Hong Thang, direktør for FoU-avdelingen i DKRA Group, sa at eiendomsbeholdning forstås som antallet produkter i eiendomsprosjekter som ikke har blitt omsatt med hell.

Ifølge Thang er beholdningsdataene basert på data rapportert av eiendomsforetak i henhold til paragraf 1, artikkel 3 i dekret 44/2022/ND-CP. I henhold til dekretet er eiendomsbeholdning mengden eiendom i et prosjekt som er kvalifisert for omsetning i henhold til lovbestemmelsene, men som ikke har blitt omsatt i rapporteringsperioden.

Rapporteringsperioden vil bli gjennomført kvartalsvis, og investoren vil rapportere prosjektinformasjon og transaksjonsstatus (inkludert informasjon om eiendomsbeholdning) i henhold til skjema nr. 10 og 12 vedlagt dekret 44/2022/ND-CP.

Der skjema nr. 10 inneholder informasjon og data om eiendomsprosjekter og eiendomsprodukter som er kvalifisert for transaksjoner; skjema nr. 12 inneholder informasjon og data om prosjektets eiendomstransaksjonssituasjon.

Virkeligheten er forskjellig fra data

Eiendomsmeglere mener at lagerdataene som er annonsert av Byggedepartementet ikke er helt nøyaktige. Ha Van Thien, viseadministrerende direktør i Tran Anh Group Real Estate Corporation, sa at bedriftene som rapporterer lagerdata for øyeblikket er notert på børsen.

Unoterte eiendomsselskaper vil kun rapportere i årsregnskapet. Det finnes til og med ubekreftet informasjon om hvordan eiendomsselskaper «unnviker» problemet, at noen investorer ikke har solgt produktene sine, slik at de lar sine ansatte kjøpe produktene i deres navn, og deretter låner penger fra banken for å ha kontantstrøm. Når det er kunder som kjøper disse produktene, vil selskapet gjøre opp lånet med banken for å selge til faktiske kunder, slik at produktet fortsatt anses å ha blitt åpnet for salg, men i realiteten er det fortsatt varelager. Derfor kan det hende at de publiserte varelagerdataene ikke er nøyaktige.

Ifølge herr Thien er den faktiske beholdningen større enn de rapporterte tallene, fordi antallet eiendomsbedrifter som ikke er notert på børsen er svært stort, disse bedriftene har et stort antall prosjekter i provinsene og mengden solgte varer varer i mange år.

For eksempel, i Binh Duong er det mange leilighetsprosjekter med fullstendige juridiske dokumenter, men antallet solgte produkter er svært lavt. Spesielt Danh Khoi Group med Astral City-prosjektet, prosjektet har 4966 leiligheter, åpnet for salg siden 2020, men bare omtrent 40 % av produktene ovenfor er solgt. Le Phong Group har 3 prosjekter til salgs med fullstendige juridiske dokumenter og er i ferd med å overlevere hus i 2 prosjekter, antallet usolgte produkter er nesten 1000 enheter...

I tillegg har Binh Duong for tiden dusinvis av prosjekter som har vært åpnet for salg lenge og er nesten ferdigstilt, men investorer tilbyr fortsatt inventar til salgs. I følge Byggedepartementet har markedet for tiden en inventar på rundt 3706 leiligheter. Dermed kan man se at dataene er svært forskjellige.

Eller i Ho Chi Minh-byen i 2023, selv om det er få prosjekter til salgs i markedet, er mengden varer ikke liten. For eksempel er MT Eastmark City-prosjektet i Thu Duc City, med nesten 2000 leilighetsprodukter, solgt fra 2021 til nå, fortsatt åpent for salg av investorer. Prosjektet i distrikt 1 av Novaland Group, solgt fra 2019 til nå, har fortsatt usolgte varer, leilighetsprosjektet i Binh Chanh-distriktet av An Gia Group, selv om det ble overlevert, har fortsatt en stor mengde varelager... Tidlig i 2024 rapporterte imidlertid byggeavdelingen i Ho Chi Minh-byen at Ho Chi Minh-byen for øyeblikket ikke har noe varelager.

I tillegg er det en historie om varelager som må nevnes at etter en vanskelig økonomisk periode fra 2022 og frem til nå, måtte mange kunder som bestilte eiendomsprodukter, men ikke hadde nok økonomisk kapasitet, returnere varene til investoren, så denne mengden varelager er også ganske stor.

I tillegg er det også et problem å basere seg på klausul 1, artikkel 3 i dekret 44/2022/ND-CP, som gjelder for prosjekter som er kvalifisert for handel i henhold til lovbestemmelsene, for å beregne som varelager.

For eksempel, i Ho Chi Minh-byen er det for tiden mange prosjekter som har blitt åpnet for salg, bygget og overlevert til kunder, men som ikke har oppfylt de juridiske vilkårene for transaksjoner. Derfor har investoren og kunden bare signert en depositumskontrakt for å holde stedet, selv om de har samlet inn opptil 95 % av husets verdi. Og disse prosjektene, fordi de ikke oppfyller de juridiske vilkårene, anses fortsatt som uformede prosjekter og kan ikke telles som varelager hvis produktene ikke er utsolgt.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html