Jordloven vil bringe Hanois boligmarked inn i en «ny syklus»

Leilighetssegmentet får plutselig oppmerksomhet fra Hanoi -markedet

I første halvdel av 2024 fortsatte boligsegmentet å være et hett punkt i eiendomsmarkedet. Leilighetssegmentet registrerte en kraftig økning i interessen, noe som førte til en kraftig økning i produktprisene i annenhåndsmarkedet.

Savills Vietnams rapport for andre kvartal 2024 viser at den gjennomsnittlige primærprisen har økt med 18 % per år siden 2020, mens sekundærprisen har økt med 14 % per år.

Innen midten av 2024 vil den primære prisen i leilighetssegmentet nå 65 millioner VND/m², en økning på 10 % fra kvartal til kvartal og 24 % fra år til år. Det er verdt å merke seg at Savills ikke registrerte noe nytt tilbud under 45 millioner VND i andre kvartal 2024.

Begrenset tilbud og ubalanse i produktene anses av Savills Vietnam som hovedårsakene til den kontinuerlige kraftige økningen i salgsprisene i leilighetssegmentet.

Kilde: Savills markedsoversiktsrapport 6 måneder/2024.

I andre kvartal 2024 falt nyforsyningen med 34 % fra kvartal til kvartal og 25 % fra året før, til 2 697 enheter. Primærforsyningen falt med 20 % fra kvartal til kvartal og 49 % fra året før, til 10 317 enheter.

De fleste leilighetstransaksjonene som ble registrert i løpet av årets første 6 måneder tilhørte leilighetssegmentet i klasse B. Klasse B sto for 96 % av de totalt 5 085 solgte enhetene.

Dette segmentet tilbyr kvalitetstjenester som dekker daglige levebehov, og hjelper kjøpere med å balansere kostnader for boligkjøp og livskvalitet.

Fru Do Thi Thu Hang – Seniordirektør for konsulent- og forskningsavdelingen i Savills Hanoi sa: «Sammenlignet med samme periode i fjor økte den gjennomsnittlige leilighetsprisen i annenhåndsmarkedet med 25 %, selv klasse B- og klasse C-segmentene registrerte en økning på 27 % til 29 %».

Villasegmentet tar seg sakte opp igjen

Når det gjelder villa-/rekkehussegmentet, viser Savills' rapport tegn til langsom oppgang.

I løpet av årets første 6 måneder falt antallet transaksjoner i villa-/rekkehussegmentet med 40 % fra kvartal til kvartal, selv om det økte med 5 % fra år til år og nådde 111 enheter, var den kvartalsvise absorpsjonsraten bare 18 %. Det nye tilbudet hadde en absorpsjonsrate på 48 %, en nedgang på 15 prosentpoeng fra kvartal til kvartal og 3 prosentpoeng fra år til år.

De fleste primærtransaksjonene ble registrert i Ha Dong-distriktet med 61 %, takket være infrastrukturprosjekter som nærmer seg ferdigstillelse, som Le Quang Dao-gaten, som forventes å være i drift i fjerde kvartal 2024. Hoang Mai-distriktet og Thuong Tin-distriktet fulgte etter med henholdsvis 14 % og 9 %.

Fru Do Thi Thu Hang – Seniordirektør, konsulent- og forskningsavdeling, Savills Hanoi.

Fru Hang forklarte: «Villa-/rekkehussegmentet i prosjekter har ikke vist noen tegn til bedring, prisene har økt på et høyt nivå, men likviditeten er ikke god. Samtidig har nabomarkedene fortsatt nytt tilbud med konkurransedyktige priser, og etterspørselen etter kjøp er høyere.»

Spesielt er tilbudet av villaer i nye prosjekter fortsatt rikelig. Ifølge Savills' rapport nådde det nye tilbudet 128 enheter, en økning på 38 % fra kvartal til kvartal, men en nedgang på 2 % fra året før.

Nye tilskudd kommer fra to eksisterende prosjekter i Ha Dong: An Quy Villa med 54 villaer, mens An Lac Green Symphony i Hoai Duc har 12 nye rekkehus, og Him Lam Thuong Tin har 11 nye butikklokaler.

Primærtilbudet nådde 608 enheter fra 16 prosjekter, en nedgang på 9 % fra kvartal til kvartal og 24 % fra året før. Villaer dominerte primærtilbudet med 39 % på grunn av nytt tilbud i kvartalet.

I løpet av årets første 6 måneder økte primærprisene på villaer i prosjekter med 9 % og nådde 178 millioner VND/m² tomt.

Prisene på rekkehus falt med 2 % fra kvartal til kvartal til 188 millioner VND/m², hovedsakelig på grunn av at de dyre enhetene ble utsolgt og bare rimeligere enheter var igjen.

Prisene på butikklokaler økte også med 3 % kvartalsvis, og nådde 288 millioner VND/m² tomt.

Jordretten støtter eiendomsmarkedet

Ifølge Hang forventes boligmarkedet i Hanoi å gå inn i en «ny syklus» fordi jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven offisielt trådte i kraft tidlig fra 1. august.

«Når loven snart trer i kraft, vil mange markedsproblemer være løst, og virkningene vil komme raskere.»

For eksempel problemet med begrenset tilbud på mange steder. Når tilbudet er begrenset, reduseres folks valgmuligheter, noe som fører til ustabile priser og en tendens til økning. Å løse problemet med begrenset tilbud vil ha en positiv innvirkning på det generelle markedet.

Det bør imidlertid også bemerkes at selv om loven trer i kraft snart, vil det ta tid å løse problemet med begrenset forsyning fordi prosjekter fortsatt venter på veiledningsdokumenter, sa Hang.

Fru Hang påpekte at de nåværende prisene på boligsegmenter er høye, noe som i stor grad påvirker investeringsbeslutninger og markedslikviditet.

Etter hvert som retningslinjene gradvis blir fullt utstedt, forventes det at prisene vil bli mer stabile og folks interesser vil bli bedre ivaretatt, for eksempel gjennom vilkår og regler for salg av produkter som utformes i fremtiden.

Tidligere ikke-godkjente prosjekter vil ha et grunnlag for løsning, og mange andre problemer kan løses, inkludert beregning av arealbruksavgift, tomteleie og utvikling av sosialbolig...

Jordloven vil bidra til å stabilisere eiendomsprisene og bedre ivareta folks interesser.

Ifølge eksperter forventes det også at den tidlige vedtakelsen av loven vil gi markedet tidlig støtte, noe som vil påvirke kjøpernes og investorenes psykologi positivt, og hjelpe dem til å bli mer trygge på sine beslutninger og forretnings- og utviklingsplaner i nær fremtid.

Vanligvis fastsetter loven om eiendomsmegling også at investorer kun har lov til å innkreve depositum på maksimalt 5 % av eiendommens verdi. I tillegg er det kun tillatt å innkreve depositum i tilfeller der huset eller byggearbeidet har oppfylt alle vilkårene for å bli satt i drift i henhold til bestemmelsene i loven om eiendomsmegling av 2023.

Dette bidrar til å beskytte kjøpere mot risikoen for kapitalbevilgning før de nødvendige juridiske prosedyrene er fullført, noe som gir kjøpere mer tid til å forberede økonomien.

Samtidig bidrar denne reguleringen til å skape mer tillit til markedstransaksjoner.

Dessuten vil trenden med å flytte til forstadsområder fortsette å være sterk i tiden som kommer, med dagens begrensede tomtefond, prosjekter og tilbud i sentrum, og påvirke både leilighets- og villa-/rekkehussegmentene.

Etterspørselen etter leiligheter kommer hovedsakelig fra middelinntektsgruppen. Denne gruppen har produkter under 3 milliarder kroner i prisklassen, mens markedet i Hanoi ikke har mange alternativer i denne prisklassen.

Derfor har kjøpere vurdert prosjekter som ligger i forstedene som Nam Tu Liem, Ha Dong og Gia Lam, som står for opptil 93 % av tilbudet i dette segmentet.

For villaer/rekkehus vil 13 prosjekter innen utgangen av 2024 tilby totalt 2951 enheter.

På samme måte, for villaer/rekkehus, vil 13 prosjekter innen utgangen av 2024 gi totalt 2951 enheter, hvorav de fleste vil være i Dong Anh-distriktet med 34 % av det fremtidige tilbudet. Ha Dong-distriktet følger med 19 % og Hoai Duc-distriktet med 16 %.

Fru Hang forklarte følgende i en vurdering av denne trenden: «I denne sammenhengen er byen tvunget til å investere i utvikling av infrastruktur rundt beltet, redusere belastningen på indre by og spre befolkningen til utkanten.»

For tiden finnes det nye byområder i områder langt fra sentrum med investert i synkrone og kvalitetsmessige forsyningstjenester, med et økende antall transaksjoner, noe som gjør folk mer åpne for å flytte til disse områdene.

Etterspørselen kommer også fra folk som kan jobbe eksternt, ikke krever mye reising, men som fortsatt kan ha synkrone forsyningstjenester og god landskapsinfrastruktur.

Ifølge kunngjøringen fra Hanoi Department of Transport er det for tiden planlagt bygging av 11 investeringsprosjekter for trafikkbygging i Hanoi. 13 sentrale departementer og etater vil bli flyttet utenfor indre by, konsentrert i områdene West West Lake og Me Tri.

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm