Banker låner massivt ut til eiendom; Pilotprosjekt for fjerning av kredittrom fra 2026

Bankene yrer av boliglån, driver pilotprosjekt for å eliminere kredittrom fra 2026, Bankforeningen etterlyser rentereduksjon, utsikter for gullprisen i fremtiden, reduksjon av gjeldsdekning ... er bankhøydepunktene den siste uken.

Bankene bugner av boliglån

Utlånsraten til eiendomsmarkedet for mange banker har økt kraftig i første halvdel av dette året. Spesielt kredittvekstraten for mange banker er opptil 20–30 %, tre ganger høyere enn den generelle kredittvekstraten for hele systemet.

Finansrapporten for andre kvartal 2025 viser at eiendom var en viktig bidragsyter til kredittveksten til mange banker i første halvdel av dette året.

For eksempel utgjorde eiendomslån (inkludert kreditt og obligasjoner) i Techcombank i løpet av årets første 6 måneder 59 % av den totale utestående kreditten. Inkludert enkeltkunder nådde andelen eiendomslån i Techcombank mer enn 64 % av hele bankens totale utestående lånebalanse. Techcombanks konsoliderte kredittvekst i eiendomsbransjen (kun kreditt) nådde 21,5 % sammenlignet med utgangen av 2024 (nesten det dobbelte av bankens lånevekst på 11,6 %).

Hos mange andre forretningsbanker økte også lån til eiendomsmegling for bedrifter svært sterkt i første halvdel av året. Spesielt hos HDBank nådde utestående lån til eiendomsmegling for bedrifter 83 125 milliarder VND, en økning på 22 % sammenlignet med begynnelsen av året og en andel på 16,4 %. HosSHB nådde utestående lån til eiendomsmegling for bedrifter 163 754 milliarder VND, en økning på nesten 28,4 % sammenlignet med begynnelsen av året, en andel på 27,5 %, i stedet for 24,5 % ved utgangen av 2024. Hos MB nådde lån til eiendomsmegling for bedrifter 85 834 milliarder VND, en økning på nesten 34 % sammenlignet med begynnelsen av året og en andel på 9,72 % (opp fra 8,26 % ved utgangen av i fjor).

Utestående eiendomslån per utgangen av juni 2025 hos TPBank økte med 32 %, hos PGBank økte med 30 %, hos VietBank økte med 19 %, hos MSB økte med 15 %...

Per 30. juni 2025 er utestående eiendomskreditt anslått til 3,18 millioner milliarder VND, 2,4 ganger høyere enn ved utgangen av 2024 og utgjør 18,5 % av den totale utestående gjelden i hele systemet.

Det er ikke vanskelig å forklare hvorfor bankene haster med å låne ut til eiendom. Analytikere hos SSI Research mener at drivkraften for kredittvekst hovedsakelig kommer fra eiendom og infrastruktur, i lys av at det globale markedet fortsatt er usikkert når det gjelder skattepolitikk. Dette er også to områder som får økende politisk oppmerksomhet, i tråd med regjeringens innsats for å stimulere innenlandsk etterspørsel og opprettholde økonomisk vekst.

Tran Ngoc Bau, administrerende direktør i WiGroup (et selskap som spesialiserer seg på å levere finansøkonomiske data), advarte imidlertid om at den kraftige økningen i eiendomskreditt i sammenheng med svak produksjon og forbruk utgjør en risiko for en «usynkronisert» kredittstrøm.

Nguyen Anh Tuan, direktør for Techcombanks Retail Banking-divisjon, forklarte fokuset på eiendomsutlån og sa at folks etterspørsel etter boligkjøp er svært stor. Dette er et langsiktig og alltid tilstedeværende behov. Techcombanks ledere bekreftet også at tap på gjeld (NPL) i Techcombanks boliglånssegment kontrolleres strengt og holdes på rundt 2 %. Denne satsen kontrolleres strengt takket være strategien med å velge sikkerhet fra begynnelsen, samt evnen til å håndtere sikkerhet effektivt. Lånene har sikkerhet, så den faktiske tapsraten er svært lav.

Selv om bankene hevder at risikoen er lav, advarer eksperter fortsatt om den. For tiden utbetales lånepakken for sosiale boliger (145 000 milliarder VND) svært sakte på grunn av manglende tilbud. Eiendomskreditt har økt kraftig, hovedsakelig fordi bankene har vært aggressive i utlån til eksklusive eiendomsprosjekter. Hvis denne situasjonen fortsetter, vil det oppstå ustabilitet i både eiendomsmarkedet og bankene.

I år har regjeringen satt et BNP-vekstmål på 8,3–8,5 %. For å nå dette målet mener økonomiske eksperter at kreditten for hele året kan øke med opptil 18 %, i stedet for 16 %-målet som ble satt av State Bank of Vietnam (SBV) ved begynnelsen av året.

Nylig (31. juli) annonserte den vietnamesiske statsbanken en økning i kredittvekstmålet for kredittinstitusjoner. Samtidig ba den vietnamesiske statsbanken kredittinstitusjoner om å dirigere kapitalstrømmer til produksjon, næringsliv, prioriterte sektorer og vekstfaktorer; strengt kontrollere kreditt for potensielt risikable sektorer, for å sikre sikkerhet og effektivitet.

Ifølge økonomiske eksperter er en kredittvekst på 18–20 % i år i tråd med BNP-vekstraten og inflasjonsnivået, men ikke «hot» ennå. Denne kredittvekstraten er imidlertid bare trygg under forutsetning av at kapital flyter inn i prioriterte sektorer. Hvis kreditt derimot flyter inn i spekulative sektorer som aksjer, eiendom osv., kan det dannes aktivbobler, noe som legger press på renter og inflasjon, noe som fører til risiko for tap på gjeld og makroøkonomisk ustabilitet.

«Hvis kapital strømmer inn i prioriterte sektorer, trenger årets kreditt bare å øke med 17–18 % for å møte BNP-vekstkravet på 8,3–8,5 %. Men hvis den strømmer inn i spekulative sektorer som verdipapirer, eiendom osv., må kreditten øke med over 20 % for å nå BNP-vekstmålet på 8,3–8,5 %», sa førsteamanuensis dr. Nguyen Huu Huan (Ho Chi Minh-byens universitet for økonomi).

I sammenheng med sterk kredittvekst har noen forretningsbanker de siste månedene begynt å øke innskuddsrentene noe for mange perioder, gjeldende for store innskudd.

Stilt overfor denne situasjonen holdt statsbanken 4. august et møte med forretningsbanker der de ba dem om å stabilisere innskuddsrentene, fortsette å redusere driftskostnadene, fremme digital transformasjon og være villige til å dele deler av overskuddet sitt for å redusere utlånsrentene. Pham Chi Quang, direktør for avdelingen for pengepolitikk (SBV), sa at den gjennomsnittlige nye innskuddsrenten bare var 4,18 %/år, som i hovedsak er stabil sammenlignet med 2024. Den gjennomsnittlige utlånsrenten falt til 6,53 %/år, en nedgang på 0,4 prosentpoeng sammenlignet med slutten av 2024.

Vietnams statsbank krever at kredittinstitusjoner, i tillegg til å opprettholde stabile renter, streber etter å redusere rentene samtidig som de retter kreditt mot produksjon, næringsliv, prioriterte sektorer og vekstfaktorer; de kontrollerer kreditt strengt for potensielt risikable sektorer, og sikrer sikkerhet og effektivitet.

Fjerning av pilotkredittrom fra 2026

Statsministeren ba statsbanken om å snarest utvikle en plan og utprøve en pilotprosess for å fjerne tiltaket med å tildele kredittvekstmål (kredittrom) som skal implementeres fra 2026.

Statsminister Pham Minh Chinh har nettopp signert offisiell rapport 128/CD-TTg den 6. august, der den ber departementer, avdelinger og lokaliteter om å iverksette en rekke oppgaver og løsninger for å fremme vekst, kontrollere inflasjon og stabilisere makroøkonomien, og dermed sikre større balanser i økonomien.

Statsministeren ba derfor Vietnams statsbank ( SBV) om å snarest utvikle en plan og pilotere fjerningen av kredittvekstkvoter som skal implementeres fra 2026. Der må det utvikles standarder og kriterier for at kredittinstitusjoner skal kunne operere effektivt og sunt, ha god styring og ledelse, overholde sikkerhetsforholdstall i bankvirksomhet og høye sikkerhetsindekser for kredittkvalitet ... samtidig som det sikres offentlighet og åpenhet.

Statsbanken er ansvarlig for inspeksjon, undersøkelse, tilsyn og etterkontroll, forebygging av systemiske risikoer, sikring av kredittinstitusjonssystemets sikkerhet og kontroll av inflasjonen i henhold til det fastsatte målet.

Strebe etter å oppnå de høyeste målene, oppgavene og løsningene som er fastsatt i prosjektet «Omstrukturering av systemet for kredittinstitusjoner knyttet til oppgjør av tap på fordringer i perioden 2021–2025», godkjent av statsministeren i beslutning nr. 689/QD-TTg datert 8. juni 2022, med fokus på å fremme oppgjør av tap på fordringer, implementere tiltak for å strengt kontrollere kreditt i områder med potensielle risikoer, forbedre kredittkvaliteten, minimere nye tap på fordringer, sikre trygg og sunn kredittvekst samt streng kontroll av tap på fordringer.

Samtidig styrke overvåking, inspeksjon, undersøkelse og tett, omfattende tilsyn med kredittinstitusjoners virksomhet; iverksette tiltak for å forebygge, inspisere, føre tilsyn med og strengt håndtere manipulasjon, krysseierskap og kredittgivning til «bakgårds»-foretak og foretak i usunne økosystemer i henhold til loven ...

Statsministeren ba også statsbanken om å fortsette å instruere kredittinstitusjoner om å redusere kostnader, forenkle administrative prosedyrer og fremme digital transformasjon ... for å skape mer rom for å redusere utlånsrentene, støtte produksjon og virksomhet for bedrifter og mennesker i ånden av "harmoniske fordeler, delt risiko"; rette kredittkapital til prioriterte områder, tradisjonelle vekstdrivere i økonomien (investering, eksport, forbruk) og nye vekstdrivere (vitenskap og teknologi, innovasjon, digital økonomi, grønn økonomi, sirkulærøkonomi ...) i henhold til regjeringens politikk, og sikre trygg og effektiv kredittvekst.

Samtidig må man gjennomgå, utvikle og umiddelbart supplere prioriteringsmekanismer og -politikk for å mer effektivt og drastisk implementere kredittprogrammet for unge under 35 år for kjøp, leie eller avbetaling av sosialboliger, og kredittprogrammet på 500 000 milliarder VND for bedrifter som investerer i infrastruktur, vitenskap, teknologi, innovasjon, digital transformasjon osv. Gjennomføringen av politikken må være rettidig og effektiv; ikke formell, og definitivt ikke tillate at penger utbetales.

Statsbanken må snarest utvikle en plan for å styre pengepolitikken for de siste månedene av 2025 og 2026, og rapportere til regjeringens stående komité før 30. august 2025.

Bankforeningen oppfordrer medlemmene til å bli enige om å stabilisere rentene og kontrollere kreditt i risikofylte områder.  

Foreningen oppfordret også medlemmene til å vurdere å redusere lånerenten og implementere passende kredittprogrammer i henhold til deres økonomiske kapasitet for å legge til rette for at enkeltpersoner og bedrifter får tilgang til kredittkapital til rimelige renter.

7. august 2025 utstedte Vietnam Banks Association offisiell melding nr. 423/HHNH-PLNV der de oppfordret medlemskredittinstitusjoner (CI-er) til å samarbeide om å implementere retningslinjene fra State Bank of Vietnam (SBV) om anvendelse av renter og kreditt, med fokus på å stabilisere rentene og redusere utlånsrentene for å støtte mennesker og bedrifter.

Foreningen anbefaler spesifikt at kredittinstitusjoner koordinerer tett i samarbeidets ånd for å stabilisere innskuddsrentene til alle vilkår, samtidig som de fortsetter å fremme digital transformasjon, redusere rimelige kostnader og skape rom for å redusere utlånsrentene. På dette grunnlaget, avhengig av deres økonomiske kapasitet, vurdere å redusere utlånsrentene og implementere passende kredittprogrammer for å legge til rette for at enkeltpersoner og bedrifter får tilgang til kredittkapital til rimelige renter.

Offentlig og fullstendig kunngjøre gjennomsnittlig utlånsrente, samt fortrinnsrettslige kredittprogrammer på kredittinstitusjonens nettsted for å sikre åpenhet og hjelpe kunder med å enkelt få tilgang til kreditt.

Prioritere allokering av kredittkapital til produksjons- og næringssektorer, prioriterte sektorer og økonomiske vekstfaktorer, samtidig som kreditt til potensielt risikable sektorer kontrolleres strengt, for å sikre at kredittvekstmål går hånd i hånd med driftssikkerhet.

Samarbeide tett med Bankforeningen for å fremme kommunikasjonsarbeid slik at folk og bedrifter kan forstå kredittinstitusjonenes retningslinjer, produkter og tjenester for å dekke kapitalbehovet for produksjon og næringsliv, og bruke kredittinstitusjonenes produkter og tjenester effektivt.

På det ordinære nettmøtet for regjeringen i juli med provinser og sentralstyrte byer, ledet av statsminister Pham Minh Chinh, sa Nguyen Thi Hong, sentralbanksjef i Vietnam, at renten på utlån så langt har fortsatt å synke med omtrent 0,4 % per år sammenlignet med slutten av 2024. Dette viser fleksible forvaltningstiltak som støtter reduksjonen av finansielle kostnader for økonomien.

Valutakursen er imidlertid under betydelig press på grunn av den doble effekten av økonomiske faktorer og markedspsykologi. Frem til nå har VND/USD-valutakursen økt med 2,9 % sammenlignet med slutten av 2024. I den sammenhengen sa sentralbanksjefen at dersom presset fortsetter å øke kraftig, vil statsbanken vurdere å ikke redusere rentene ytterligere for å unngå å påvirke valutakursstabiliteten – og dermed forårsake makroøkonomisk ustabilitet.

«Vi vil følge utviklingen nøye og sette passende prioriteringer for hver fase, med sikte på det felles målet om makroøkonomisk stabilitet og støtte til bærekraftig økonomisk vekst», bekreftet guvernør Nguyen Thi Hong.

Når det gjelder kreditt, sa Statsbanken at systemomfattende kreditt i årets første 7 måneder økte med omtrent 10 % sammenlignet med slutten av 2024 – en ganske høy økning sammenlignet med 6 % i samme periode i fjor.

Guvernør Nguyen Thi Hong var bekymret for at kredittflyten til eiendom og verdipapirer var sterk, og analyserte: Kredittvekstraten i disse to sektorene er riktignok høyere enn gjennomsnittet, men det er i samsvar med retningen om å fjerne vanskeligheter for eiendomsmarkedet. Når prosjektet er ryddet av veien for juridiske hindringer, er behovet for kapital til gjennomføring uunngåelig.

Når det gjelder verdipapirsektoren, selv om vekstraten er høy, utgjør andelen bare 1,5 % av den totale utestående gjelden, og forårsaker ikke systemisk risiko. Statsbanken bekrefter at den alltid overvåker sikkerhetsindikatorene nøye. Andelen kortsiktig kapital som brukes til mellom- og langsiktige lån er fortsatt under terskelen på 30 %. Samtidig instruerer den kontinuerlig kredittinstitusjoner til å balansere kapitalen etter løpetid, noe som sikrer systemsikkerhet.

Investerer tungt i påvente av høysesongen  

Kredittveksten akselererte i første halvår og forventes å fortsette den positive trenden i andre halvår. Bankene øker gradvis utlånene, og rentene holder seg stabile.

Pham Toan Vuong, administrerende direktør i Agribank, sa at Agribanks kredittbalanse ved utgangen av juni 2025 nådde over 1,85 millioner milliarder VND, en økning på 7,6 % sammenlignet med begynnelsen av året. Agribank har raskt implementert 13 kredittprogrammer/produkter med en skala på 400 000 milliarder VND for å øke kredittveksten fra begynnelsen av året; øker omfanget og omfanget av kredittprogrammer for landbruks-, skogbruks- og fiskerisektoren til 20 000 milliarder VND. Spesielt har Agribank proaktivt fjernet vanskeligheter, redusert kostnader og senket utlånsrentene for å støtte kundene.

Når det gjelder ACB, har denne banken, ved å implementere resolusjon nr. 68-NQ/TW fra Politbyrået om privat økonomisk utvikling, bygget strategiske løsningsgrupper, som å utplassere en kredittpakke på 20 000 milliarder VND eksklusivt for små og mellomstore bedrifter med renter som er minst 2 % lavere enn vanlig, og gå over til lån uten krav om sikkerhet...

Ved utgangen av årets første 6 måneder nådde ACBs utestående kredittsaldo 634 000 milliarder VND, en økning på 9,1 % fra begynnelsen av året, med en balansert struktur mellom enkeltpersoner og bedrifter; overskudd før skatt nådde 10 700 milliarder VND, en økning på 2 % fra samme periode i 2024.

Bankene har så langt offentliggjort sine forretningsresultater for årets første 6 måneder. «Klubben» med overskudd på over 10 000 milliarder VND inkluderer MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... God kredittvekst har påvirket disse bankenes overskudd positivt.

For eksempel, i løpet av årets første 6 måneder nådde MBs konsoliderte resultat før skatt nesten 15 900 milliarder VND, en økning på 18,3 % i samme periode. MBs totale konsoliderte eiendeler nådde nesten 1,3 millioner milliarder VND, en økning på 14,2 % sammenlignet med utgangen av 2024. Kundelån nådde nesten 880 000 milliarder VND, en økning på 13,3 % sammenlignet med begynnelsen av året. Derfor nådde MBs netto renteinntekter mer enn 24 064 milliarder VND, en økning på 23 % i forhold til samme periode i fjor...

Ifølge Tu Tien Phat, administrerende direktør i ACB, øker kundenes kapitalbehov ofte i løpet av den travleste sesongen på slutten av året.

For å oppnå et gjennombrudd i kredittveksten, sa State Bank of Vietnam (SBV) at hele bransjen har implementert en rekke kredittprogrammer, som et låneprogram for å bygge sosialboliger og arbeiderboliger; renovere og gjenoppbygge gamle leiligheter (145 000 milliarder VND); et kredittprogram for å investere i infrastruktur og digital teknologi for å implementere viktige nasjonale prosjekter innen transport, elektrisitet og digital teknologi (500 000 milliarder VND); et låneprogram for landbruk, skogbruk og fiskerisektoren (øker omfanget til 100 000 milliarder VND).

Ifølge den nyeste statistikken fra Statsbanken økte kreditten til hele systemet med 9,64 % innen utgangen av juli 2025 sammenlignet med utgangen av fjoråret. I forbindelse med akselererende kreditt økte Statsbanken nylig kredittmålene for mange banker, samtidig som kapitalstrømmen ble rettet mot produksjon, næringsliv, prioriterte sektorer og økonomiske vekstfaktorer...

Dinh Duc Quang, direktør for valutahandelsdivisjonen (UOB Vietnam Bank), kommenterte at kredittveksten for hele 2025 sannsynligvis vil nå 18–20 %. Dette er en sterk støttefaktor for økonomisk vekst. I det mest optimistiske scenariet, hvis den amerikanske sentralbanken (Fed) reduserer USD-rentene i løpet av årets siste måneder, effekten av tollsatser er liten og aksjemarkedet oppgraderes, noe som tiltrekker seg utenlandske kapitalstrømmer sterkt, kan man håpe at VND-rentene vil synke kraftigere, og dermed påvirke den økonomiske vekstplanen positivt i 2026.

Visesjef i State Bank of Vietnam, Pham Thanh Ha, sa at forvaltningsorganet vil fortsette å opprettholde driftsrentene i første halvdel av 2025, og dermed skape forutsetninger for at kredittinstitusjoner kan få tilgang til kapitalkilder fra State Bank til lave kostnader, og dermed skape forutsetninger for å støtte økonomien. Rentenivået på utlån fortsetter å synke. Den gjennomsnittlige utlånsrenten for nye transaksjoner i kommersielle banker er for tiden på 6,29 %/år, en nedgang på 0,64 prosentpoeng sammenlignet med slutten av fjoråret. I løpet av de siste månedene av året vil State Bank of Vietnam, i henhold til regjeringens politikk, fortsette å kreve at bankene reduserer kostnader for å redusere utlånsrentene ytterligere og stimulere kredittetterspørselen.

Bankene sitter fast med eiendeler mottatt fra fullbyrdelse av dommer.  

For de sikrede eiendelene mottatt fra håndhevingsmyndigheten, kan ikke kredittinstitusjonen selge dem og kan ikke be håndhevingsmyndigheten om å fortsette å auksjonere dem ut fordi disse eiendelenes art har vært gjennom mange mislykkede auksjoner.

Vietnam Banks Association (VNBA) har nettopp utstedt dokument nr. 421/HHNH-PLNV datert 5. august 2025, der de ber Landbruks- og miljødepartementet, Justisdepartementet og Vietnams statsbank om å ta tak i vanskelighetene og problemene som medlemskredittinstitusjoner (KI) står overfor når de mottar fast eiendom som sikkerhet for å håndtere tap på fordringer.

Ifølge tilbakemeldinger fra medlemskredittinstitusjoner er et av de viktigste tiltakene for å håndtere tap på gjeld å akseptere fast eiendom som sikkerhet for å erstatte kundens tilbakebetalingsforpliktelse. Dette gjøres hovedsakelig på to måter: banken og kunden avtaler å motregne gjelden, eller kredittinstitusjonen mottar sikkerheten tilbake fra namsmannsmyndighetene etter mange mislykkede auksjoner.

I henhold til loven om kredittinstitusjoner har ikke banker lov til å drive eiendomsvirksomhet, men har lov til å eie denne eiendommen i maksimalt 5 år for å håndtere inkasso.

Realiteten er imidlertid at tinglysingskontorene og landbruks- og miljødepartementet i mange lokaliteter har nektet å registrere endringer og overføre eierskap til fast eiendom til kredittinstitusjoner.

Disse etatene krever at kredittinstitusjoner har skriftlig godkjenning av overføringspolicyen fra den provinsielle folkekomiteen og gjennomfører prosedyrer for å konvertere arealbruksformål.

Dette kravet er ifølge kredittinstitusjoner ikke i samsvar med arten av å holde eiendeler for å håndtere tap på fordringer, som ikke er forretningsaktivitet eller kjøp av eiendeler til direkte bruk.

Kredittinstitusjonenes manglende eierregistrering har ført til mange konsekvenser.

For det første kan ikke eiendommen auksjoneres bort: Fordi navnene deres ikke står på bruksrettsbeviset for eiendom, kan ikke kredittinstitusjoner selge eller overføre eiendommen til kjøperen selv. Notarorganisasjoner nekter også å notarisere salgskontrakter av denne grunn.

For det andre, fastlåst situasjon med eiendeler fra håndheving: For eiendeler mottatt fra håndhevingsorganer kan ikke kredittinstitusjoner selge dem. Det er ikke mulig å returnere dem til håndhevingsorganer for ytterligere auksjoner, fordi disse eiendelenes natur har vært gjennom mange mislykkede auksjoner.

For det tredje, regnskapsproblemer: I henhold til statsbankens forskrifter i beslutning 479/2004/QD-NHNN må kredittinstitusjoner ha fullstendige dokumenter som beviser juridisk eierskap for å registrere verdien av eiendeler i balansekontoen (konto 387). Fordi det ikke kan registreres, kan ikke kredittinstitusjoner regnskapsføre denne eiendelen, noe som gjør formålet med å motta eiendelen umulig å oppnå.

For det fjerde, risikoen for tvister: Selv om kunden har overlevert eiendommen juridisk sett, er gjeldsforpliktelsene deres fortsatt registrert og fortsetter å oppstå. Dette utgjør en risiko for tvister og søksmål i fremtiden, spesielt når eiendomsprisene øker, kan den gamle eieren kreve eiendommen tilbake.

Stilt overfor de ovennevnte vanskelighetene anbefaler Vietnams bankforening at Landbruks- og miljødepartementet utsteder et dokument som veileder Landbruks- og miljødepartementet over hele landet, som tillater kredittinstitusjoner å registrere overføring av rettigheter/registrere endringer i eiendomsmidler i begge tilfeller: mottak av sikkerhet gjennom en avtale og mottak av sikkerhet fra håndhevingsmyndigheten, slik at kredittinstitusjonene har full myndighet til å auksjonere bort eiendelene og overføre navnet til kjøperen.

Etter at rettighetsoverføringen/endringsregistreringen er registrert, er kredittinstitusjonen ansvarlig for proaktivt å overvåke, selge, overføre eller tilbakekjøpe eiendommen innen 5 år fra datoen for beslutningen om å håndtere eiendommen. Dersom kredittinstitusjonen bryter, vil det bli håndtert i henhold til lovens bestemmelser.

For Vietnams statsbank foreslår Vietnams bankforening å studere og utstede et veiledende dokument om regnskapsføring av eiendeler tildelt gjeld og eiendeler mottatt i stedet for oppfyllelse av forpliktelser for å veilede kredittinstitusjoner i regnskapsføring av eiendomsmidler når kredittinstitusjoner mottar i stedet for kunders gjeldsbetalingsforpliktelser og holder sikkerhet i 5 år og må selge, overføre eller tilbakekjøpe fast eiendom for å inndrive gjeld i samsvar med paragraf 3, artikkel 139 i kredittinstitusjonsloven.

Veiledning om risikoavsetninger i tilfelle kredittinstitusjoner mottar sikkerhet i stedet for forpliktelser og holder dem i 5 år.

Koordinere med Landbruks- og miljødepartementet og Justisdepartementet for å løse Bankforeningens begjæring om problemer med tinglysing av eiendomsskifte, slik at kredittinstitusjoner har rett til å håndtere eiendommen og overføre navnet til kjøperen.  

Mr. Shaokai Fan: Gull kan ikke sammenlignes med aksjer og eiendom.  

  Gull viser seg å være mindre attraktivt enn andre investeringskanaler som aksjer og eiendom i kappløpet om prisøkninger. I et intervju med Investment Electronic Newspaper sa imidlertid en representant for World Gold Council at gullets posisjon er uerstattelig.

Shaokai Fan, regional direktør for Asia-Stillehavsregionen (unntatt Kina) og direktør for globale sentralbanker i World Gold Council.

Ifølge rapporten fra World Gold Council falt gulletterspørselen i Vietnam med 20 % i andre kvartal 2025 sammenlignet med samme periode i fjor, i motsetning til den generelle trenden i verden (opp 3 %). Årsaken til nedgangen i gulletterspørselen i Vietnam skyldes devalueringen av den innenlandske valutaen sammen med den høye USD-prisen, noe som førte til at den innenlandske gullprisen steg til rekordnivå og skapte barrierer for folks betalingsevne.

I tillegg til den høye gullprisen, tror mange at en av grunnene til den nylige nedkjølingen av gullprisene er at gullprisen har økt sakte, mens aksje- og eiendomspriser har økt raskt. Dette har gjort gull til en mindre attraktiv investeringskanal i andre kvartal.

Som svar på et spørsmål fra den elektroniske avisen Investment – ​​Baodautu.vn – den 7. august, sa Shaokai Fan, direktør for Asia-Stillehavsregionen (unntatt Kina) og direktør for globale sentralbanker ved World Gold Council, at det er sant at det finnes mange investeringskanaler, mange forskjellige typer eiendeler, og hver investeringskanal og hver type eiendel har forskjellige egenskaper. Gull er en helt spesiell eiendel som enhver investor må være oppmerksom på når de forvalter sin investeringsportefølje.

Ifølge Shaokai Fan kan ikke gull sammenlignes med andre investeringskanaler fordi gullets natur er svært forskjellig fra investeringskanaler i aksjer, eiendom osv. Gull har spesifikt defensive og risikoabsorberende egenskaper, noe som øker porteføljens motstandskraft. Dette er en egenskap som andre investeringskanaler og eiendeler ikke har, og denne egenskapen skaper den uerstattelige egenskapen til gull.

Faktisk, i en stadig mer uforutsigbar verden med mange ustabile faktorer, er gull i ferd med å bli et trygt defensivt aktivum valgt av mange investorer og store markeder rundt om i verden, inkludert sentralbanker.

En undersøkelse fra World Gold Council viser at de fleste sentralbanker verden over fortsatt planlegger å øke kjøpene, både for å diversifisere valutareserveporteføljene sine og for å sikre seg mot økende politisk risiko.

«Vi ser at det har oppstått mange store risikoer globalt de siste fem årene: Covid-19, Russland-Ukraina-konflikten, konflikten på Gazastripen, handelskrigen... I tider med stor risiko er gull en ressurs som hjelper investorer med å overvinne krisen. Dette er også grunnen til at sentralbanker og store investorer over hele verden kontinuerlig legger til gull i investeringsporteføljene sine. Vietnam er en eksportorientert økonomi, og i sammenheng med den nåværende kompliserte handelskrigen må investorer også være oppmerksomme på gull for å øke motstandskraften til porteføljene sine», sa Shaokai Fan.

I Vietnam falt gulletterspørselen med 20 % i volum, men verdien økte likevel med 12 % i verdi i andre kvartal 2025, noe som viser at folks kjøpelyst fortsatt er svært stor. For tiden endrer regjeringen dekret 24/2012/ND-CP om gullmarkedet i retning av å fjerne monopolet og øke importgrensen for gull. Denne eksperten mener at en oppmykning av gullimporten vil gi mange fordeler for markedet.

I en kommentar til gullprisbevegelsene i den kommende tiden sa Shaokai Fan at gullprisene fortsatt drar nytte av den enorme etterspørselen fra sentralbanker og børsnoterte fond (ETF-er). I tillegg er ikke handelsspenningene over ennå, spesielt ettersom verden venter på de endelige resultatene av skatteforhandlingene mellom USA og Kina. Det faktum at den amerikanske sentralbanken (Fed) er under stort press for å kutte renten støtter også gullprisene.

Rapporten fra World Gold Council viser at den globale etterspørselen etter gull vil fortsette å øke i andre kvartal 2025. Investeringer i børsnoterte fond (ETF-er) for gull er fortsatt den viktigste driveren for den totale etterspørselen, med en tilstrømning på 170 tonn i kvartalet, i motsetning til en liten utstrømning i andre kvartal 2024. Asiatisk noterte fond bidro betydelig med 70 tonn, på nivå med amerikanske fond.

Kombinert med rekordhøye tilstrømninger i første kvartal nådde den totale gulletterspørselen fra globale gull-ETF-er 397 tonn – det høyeste nivået i første halvår siden 2020.

Sentralbankene fortsatte å kjøpe gull, om enn i et lavere tempo, og økte med 166 tonn i andre kvartal. Til tross for denne nedgangen er sentralbankenes kjøp fortsatt betydelig høye på grunn av den fortsatte økonomiske og geopolitiske usikkerheten.

Verdens gullråds årlige undersøkelse av sentralbanker viser at 95 % av reserveforvalterne tror at de globale sentralbankenes gullreserver vil øke i løpet av de neste 12 månedene.

Shaokai Fan kommenterte: «Investeringer i gull er fortsatt høye på grunn av etterspørselen etter trygge havner og den økende kapitalstrømmen inn i markedet.»

Obligasjonsutstedelsen økte kraftig i juli, eiendomsobligasjoner nådde en topp med forfall i august 2025   

Ikke-bankobligasjoner som forfaller i andre halvdel av dette året er på omtrent 102 000 milliarder VND, dobbelt så store som første halvdel (44 400 milliarder VND), hovedsakelig eiendom. Bare i august 2025 utgjorde eiendomsobligasjoner som forfalt 17 500 milliarder VND.

Ifølge data fra Vietnam Bond Market Association var beløpet for utstedte selskapsobligasjoner i juli 2025 20 134 milliarder VND per informasjonsmeldingsdatoen 25. juli 2025.

Akkumulert fra begynnelsen av året til datoen for informasjonsutgivelsen 25. juli, ble den totale verdien av utstedte selskapsobligasjoner registrert til omtrent 287 000 milliarder VND (hvorav 90,3 % var privat utstedte obligasjoner). Opptil 75 % av de utstedte obligasjonene kom fra bankkonsernet.

Dermed tar utstedelsen av selskapsobligasjoner seg kraftig opp igjen (akkumulert utstedelse av selskapsobligasjoner i løpet av de første 7 månedene av 2024 nådde 183 000 milliarder VND).

Ifølge foreningen er den totale verdien av obligasjoner som forfaller fra nå og frem til slutten av året mer enn 118 000 milliarder VND, hvorav 52,2 % av verdien av obligasjoner som snart forfaller tilhører eiendomsgruppen.

FiinGroups aggregerte data viser at den totale markedsstørrelsen nådde 1,35 billioner VND ved utgangen av juni 2025. Etter utstedelsesmetode nådde utestående individuelle selskapsobligasjoner nesten 1,2 billioner VND ved utgangen av juni 2025, en økning på 4,3 % sammenlignet med forrige måned og utgjorde omtrent 88,6 % av den totale verdien av selskapsobligasjoner i omløp. I motsetning til dette falt den omløpende verdien av offentlige selskapsobligasjoner noe med -0,8 % sammenlignet med forrige måned, ned til 154,8 billioner VND, etter at LPB banks offentlige obligasjonsparti (utstedt i juni 2023) ble kjøpt tilbake før forfall.

I løpet av årets første seks måneder nådde nye obligasjonsutstedelser nesten 200 000 milliarder VND, en økning på nesten 109 % i forhold til samme periode i fjor.

Ifølge FiinGroup forfaller selskapsobligasjoner (unntatt banker) til betaling for rundt 102 000 milliarder VND i andre halvdel av dette året. Dette tallet er dobbelt så høyt som i første halvdel av året (44 400 milliarder VND), noe som viser det eksisterende presset på kontantstrømmen fra betalinger.

Eiendomsbransjen trenger 65 300 milliarder VND for å forfalle obligasjoner i andre halvdel av året. Forfallspresset nådde toppen denne måneden på rundt 17 500 milliarder VND, 3,8 ganger høyere enn den gjennomsnittlige forfallsskalaen i de første 7 månedene av 2025 (4,6 billioner VND). Forfallspresset vil imidlertid gradvis avta til 6 000–12 000 milliarder VND per måned.

Ifølge FiinGroup inkluderer noen foretak med store volumer av forfallende obligasjoner Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6 000 milliarder VND), Trung Nam Land (2 500 milliarder VND) og Setra (2 000 milliarder VND).

Det er anslått at ikke-bankforetak må betale 6 600 milliarder VND i obligasjonsrenter i august. Eiendom fortsetter å utgjøre en overveldende andel med omtrent 4 200 milliarder VND, tilsvarende 63 % av rentebetalingsforpliktelsene.

Verdien av selskapsobligasjoner som ble kjøpt tilbake i juni 2025 nådde en rekordhøy verdi på over 62,9 billioner VND, en kraftig økning på 190 % sammenlignet med forrige måned og 139 % i samme periode, hovedsakelig fra banksektoren. I løpet av de første 6 månedene av 2025 nådde den totale tilbakekjøpsverdien nesten 123,3 billioner VND, en økning på 31 % i samme periode.

Når det gjelder kontantstrøm fra betalinger, har utstedere betalt 91,4 billioner VND i avdrag og renter på selskapsobligasjoner siden begynnelsen av året, tilsvarende 32 % av den forventede betalingsforpliktelsen for hele 2025. Den forventede kontantstrømmen som skal betales er 201,2 billioner VND i andre halvdel av året, inkludert 48,1 billioner VND i august.

Bankene prioriterer ikke lenger «sparing»?  

Ikke bare er det en «sikkerhetspute», risikoreserver er også «sparepenger» for banker. I den senere tid har mange banker håndtert gjeld som ble utsatt eller utsatt i forrige fase, slik at de har redusert risikoavsetninger, eller akseptert å redusere avsetninger for å prioritere vekst.

Finansrapporten for andre kvartal 2025 viser at 85 % av børsnoterte banker registrerte positiv profittvekst, og mer enn halvparten av bankene registrerte tosifret profittvekst. Spesielt mange banker registrerte en profittøkning på 30–80 %, som SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank...

Finansrapporter viser imidlertid også at mange banker har måttet akseptere å redusere risikobufferne sine for å opprettholde høy profittvekst i første halvdel av dette året.

Ledende når det gjelder dekningsgrad for tap på gjeld er gruppen av statseide forretningsbanker («Big 4»), men blant dem var det bare Agribank som økte dekningsgraden for tap på gjeld i første halvdel av dette året. Den separate halvårsregnskapsrapporten viser at Agribanks dekning for tap på gjeld var 148,6 % per utgangen av juni 2025, en økning på 16,8 % sammenlignet med begynnelsen av året.

I mellomtiden er BIDVs dekning av tap på gjeld (ifølge den konsoliderte finansrapporten) bare 88 %, en kraftig nedgang sammenlignet med 133,7 % ved utgangen av 2024 og 96,8 % ved utgangen av første kvartal 2025. BIDVs totale tap på gjeld økte med 49 % i løpet av de første 6 månedene av 2025, opp til 43 140 milliarder VND, mens avsetningen bare økte med 9,5 %, noe som førte til at dekningen av tap på gjeld ble kraftig redusert.

Selv om Vietcombank fortsatt er mesteren når det gjelder dekning av tap på gjeld i hele systemet (213,8 ​​%), har den også opplevd en nedgang sammenlignet med slutten av fjoråret (223,3 %). Hos VietinBank er dekningen av tap på gjeld bare 134,8 %, i stedet for 170,7 % ved utgangen av fjoråret.

De fleste private aksjeselskaper i kommersielle banker er også i en tilstand med gradvis avtagende risikobuffere, for tiden har bare noen få banker en dekningsgrad for tap på gjeld på over 100 %.

Mer spesifikt, hos MB var dekningsgraden for tap på gjeld ved utgangen av juni 2025 bare 88,9 %, i stedet for 92,3 % ved utgangen av 2024. Hos HDBank var dekningsgraden for tap på gjeld bare 47,1 %, mye lavere enn nivået på nesten 68 % ved utgangen av fjoråret. Hos SHB er dekningsgraden for tap på gjeld for tiden 58 %, mens den ved utgangen av fjoråret var nesten 64 %. På samme måte reduserte LPBank også dekningsgraden for tap på gjeld fra 83,3 % ved utgangen av fjoråret til 75 % ved utgangen av andre kvartal 2025. Noen banker med lav dekningsgrad for tap på gjeld er VIB (37,16 %), NamABank (39 %), EximBank (41 %), MSB (55,5 %)...

Fra 2022 og frem til nå har dekningen av tap på gjeld i hele banksystemet sunket kraftig. Hvis dekningen av tap på gjeld var 143,2 % i tredje kvartal 2022, hadde den innen tredje kvartal 2023 falt under 100 %, og ved utgangen av første kvartal 2025 var den bare rundt 80 %.

Det er forståelig at forretningsbanker aksepterer å redusere avsetninger for å prioritere vekst, når presset på profittvekst fra aksjonærene er svært høyt. I tillegg er det mange forskjeller i den nåværende økonomiske konteksten sammenlignet med forrige periode, noe som gjør reduksjonen i avsetningsgraden til en trend de siste årene.

Ifølge eksperter økte tap på fordringer i perioden 2020–2022 på grunn av virkningen av Covid-19, og mange banker måtte restrukturere gjeld, forlenge og utsette gjeld for kunder. Også i denne perioden økte bankene risikoavsetningene. Imidlertid har gjelden som ble forlenget og utsatt i ovennevnte periode blitt håndtert for øyeblikket, slik at banker, spesielt de "store fire"-gruppen, ikke trenger å opprettholde en veldig høy dekningsgrad for tap på fordringer.

I de senere årene, da resolusjon nr. 42/2017/QH14 om pilotprosjekt for oppgjør av tap på gjeld for kredittinstitusjoner utløp, var noen banker bekymret for vanskelighetene med å inndrive og håndtere sikkerhet når "skyldnerne" var trege og lite samarbeidsvillige, så de økte fortsatt aktivt bestemmelsene. Nylig ble imidlertid loven om kredittinstitusjoner (endret) vedtatt, retten til å beslaglegge sikkerhet for kredittinstitusjoner ble legalisert, og denne bekymringen for bankene ble også lettet. Selv om dekningen av tap på gjeld har blitt redusert, er det derfor ikke for risikabelt for bankene.

Faktisk er det ikke bare en «sikkerhetspute», risikoreserver er også «sparepenger» for banker, og mange ganger bidrar dette beløpet sterkt til bankenes profittvekst.

I første halvdel av dette året registrerte mange banker store overskudd takket være en økning i gjeldsinnkreving og risikohåndtering (fra reserver). Mer spesifikt, i årets første 6 måneder nådde Agribanks nettoresultat fra andre aktiviteter nesten 6 000 milliarder VND (nest etter kredittsegmentet) og økte med mer enn 91 %. I Techcombank, mens de fleste forretningsaktivitetene gikk ned sammenlignet med samme periode i 2024, økte nettoresultatet fra andre aktiviteter alene med 3,1 ganger sammenlignet med samme periode (mer enn 66 % av overskuddet fra dette segmentet kom fra gjeld som hadde blitt håndtert med risiko). Tilsvarende økte nettoresultatet fra andre aktiviteter i ACB, LPBank... også med 2–3 ganger (hovedsakelig fra tapsinnkreving håndtert med risikoavsetninger).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html