Viktige hendelser i Vietnams eiendomsmarked i 2024

Vendepunktet i Vietnams eiendomsbransje er preget av tilstedeværelsen av tre nye eiendomslover. I tillegg har markedet også opplevd enestående svingninger i leilighets- og auksjonstomtsegmentene ...

Nasjonalforsamlingen vedtar tre lover om eiendom

Nasjonalforsamlingens godkjenning av jordloven, boligloven og eiendomsmeglingsloven var den mest fremtredende hendelsen innen eiendomsbransjen det siste året. Dette er en viktig forutsetning for at markedet skal bevege seg mot «vekstens æra».

De tre nye eiendomslovene vil være et solid grunnlag for å fremme utviklingen av eiendomsmarkedet. Foto: Nasjonalforsamlingen

Med totalt 420 bestemmelser å gjennomgå, har etatene måttet jobbe for fullt for å kunne sette disse viktige lovene i kraft så tidlig som 1. august 2024, 5 måneder tidligere enn den opprinnelige planen.

Spesielt forventes det at tilstedeværelsen av jordloven fra 2024 vil løse flaskehalser knyttet til prosedyrer for tildeling av land, verdsettelse av land, rydding av tomter osv. Et solid juridisk rammeverk vil være en springbrett for å hjelpe prosjekter med å akselerere implementeringen, og dermed rydde opp i tilbudet for markedet.

Med den reviderte boligloven kommer høydepunktet fra de åpne forskriftene, som skaper forutsetninger for å fremme segmentet for sosiale boliger og bidrar til å løse problemet med sosial trygghet. Når det gjelder loven om eiendomsmegling, er de nye forskriftene et sterkt slag mot oppdeling og salg av tomter, begrenser spekulasjon og prisvekst, og sikrer en sunn utvikling av markedet...

Generelt sett er tilstedeværelsen av de tre endrede eiendomslovene ikke bare et viktig skritt i å perfeksjonere rettssystemet, men åpner også opp mange nye muligheter for det vietnamesiske eiendomsmarkedet, samtidig som det bidrar til den generelle utviklingen av økonomien .

Ny prisliste for tomter «lansert», prisene økte dusinvis av ganger

Fjerde kvartal 2024 er tiden da mange lokaliteter oppdaterer den nye prislisten for tomter. Spesielt er oppmerksomheten rettet mot Ho Chi Minh-byen og Hanoi , hvor tomteprisene etter å ha blitt justert har økt dusinvis av ganger.

Med den nye landprislisten i Ho Chi Minh-byen er den høyeste registrerte prisen 687,2 millioner VND/m2, brukt på gatene Nguyen Hue, Dong Khoi og Le Loi (distrikt 1). Hvis K-koeffisienten ikke er inkludert, er denne prisen 4,2 ganger høyere enn den gamle landprislisten.

Denne økningen er imidlertid fortsatt ikke sammenlignbar med forstadsområdene. Mer spesifikt er den høyeste prisen for Song Hanh Highway 22 (Hoc Mon-distriktet) 32 millioner VND/m2, en økning på 23 ganger. For Dang Cong Binh-gaten (Hoc Mon-distriktet) er den nye prisen 18,5 millioner VND/m2, en økning på omtrent 12 ganger.

For tiden er Hang Dao-gaten et av stedene med de høyeste tomteprisene i Hanoi. Foto: Thanh Vu

Eiendomsmarkedet i Hanoi avsluttet også et turbulent 2024 med å «overhale» prislisten for tomter. I Dong Da-distriktet registrerte Cat Linh-veien en 3,45-dobling i tomteprisene, til 264,13 millioner VND/m². Ikke langt bak hadde gaten tilknyttet Banking Academy - Chua Boc - også en pris på opptil 240,12 millioner VND/m², 3,45 ganger høyere enn den gamle prisen.

I Hai Ba Trung-distriktet har Nguyen Quyen-gaten en oppdatert tomtepris på 206,31 millioner VND/m2, en økning på 8. På samme måte har Giai Phong-gaten – veien som fører til mange store universiteter – også en tomteprisøkning på 7,8, og nådd 188,09 millioner VND/m2.

Tallene som er nevnt ovenfor, selv om de er relativt høye, kan fortsatt ikke sammenlignes med tomteprisene i Hoan Kiem-distriktet. I Tran Hung Dao-gaten (fra Tran Thanh Tong til Le Duan) var den høyeste tomteprisen bare 114 millioner VND/m2. Nå har imidlertid prisen hoppet til 695,3 millioner VND/m2, en seksdobling. På samme måte har Nha Tho-gaten også økt 5,5 ganger, fra 125,4 millioner VND/m2 til 695,3 millioner VND/m2.

Industrieiendom beholder sin attraktivitet

Industrieiendomsmarkedet i de viktigste økonomiske regionene i Nord og Sør er fortsatt et lyspunkt som tiltrekker seg investeringer. Ifølge data samlet fra rapporter nådde beleggsgraden i industriparker 77 % innen tredje kvartal 2024.

Steder som Ho Chi Minh-byen, Dong Nai, Binh Duong … har et kappløp om å etablere nye industriparker. Foto: Le Toan

Av disse økte leieprisene for industrielle eiendommer i nord med 5,7 % fra år til år, og nådde et gjennomsnitt på 130 USD/m2/leiesyklus. I sør nådde den gjennomsnittlige leieprisen 176 USD/m2/leiesyklus, en økning på 5,6 % fra samme periode i fjor.

Det er verdt å merke seg at industrielle eiendommer i perioden fra 2020 til september 2024 er den ledende typen i den totale verdien av fusjoner og oppkjøp (M&A) i eiendomssektoren, med en andel på opptil 40 %.

Den stabile utviklingen i segmentet for industrielle eiendommer støttes av økningen i utenlandske direkteinvesteringer. Mange store bedrifter, spesielt innen høyteknologisektoren, revurderer Vietnams utviklingspotensial, i sammenheng med den stadig mer utbredte «Kina + 1»-strategien.

Dette segmentet stopper ikke der, men drar også nytte av enkel tilgang til bankkredittkilder, ettersom risikokoeffisienten for denne typen har sunket fra 200 % til 160 %. Ovennevnte justering fra statsbanken vil oppmuntre kommersielle banker til aktivt å låne ut kapital for å implementere eiendomsprosjekter i industriparker, og dermed tiltrekke seg flere «store aktører» til å delta i markedet.

Fremgangen i utviklingen av sosiale boliger går fortsatt sakte.

I prosjektet om å utvikle mer enn 1 million sosiale boligenheter, har landet som mål å fullføre 130 000 enheter innen 2024. Ifølge en rapport fra Byggedepartementet har imidlertid provinser og byer bare fullført rundt 21 000 enheter, tilsvarende mer enn 16 % av planen.

Det nåværende antallet sosiale boligenheter er fortsatt ikke i stand til å dekke folks boligbehov. Foto: Thanh Vu

Ho Chi Minh-byen og Hanoi, de to byene som har flest byggemål, har bare oppnådd henholdsvis 21 % og 37 % av planen. Denne situasjonen ligner på andre steder som Binh Duong (37 %), Dong Nai (16 %). Noen steder har ikke engang hatt noen fullførte prosjekter, som Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu og Ca Mau.

Fra 2021 til nå har hele landet implementert 644 sosiale boligprosjekter med en skala på 580 109 enheter. Av disse er bare 96 prosjekter fullført med en skala på mer enn 57 620 enheter. 133 prosjekter har startet byggingen med over 110 200 enheter. De resterende 415 prosjektene er godkjent for investering, noe som vil gi mer enn 412 200 enheter hvis de fullføres.

Utbetalingsprosessen for kredittpakken på 120 000 milliarder VND er heller ikke mer optimistisk. Ifølge Bygg- og anleggsdepartementet var utbetalingsraten ved utgangen av oktober 2024 bare 1,5 %, tilsvarende omtrent 1 783 milliarder VND. Av dette har denne pakken for gruppen boligkjøpere bare lånt ut omtrent 150 milliarder VND.

Leilighetsprisene i Hanoi øker «raskt»

I 2024 økte leilighetsprisene i Hanoi i en svimlende fart. Ifølge Dr. Nguyen Van Dinh, visepresident i Vietnam Real Estate Association, økte leilighetsprisindeksen i Hanoi med 64 % per tredje kvartal 2024 sammenlignet med andre kvartal 2019, mens økningen i Ho Chi Minh-byen bare var halvparten av dette tallet.

Leilighetsprisene i Hanoi har økt samtidig i både primær- og sekundærmarkedet. Foto: Thanh Vu

Ifølge informasjon samlet inn fra markedsundersøkelsesselskaper er den gjennomsnittlige salgsprisen for nye leiligheter i Hanoi for tiden på 70 millioner VND/m2, en økning på omtrent 28 % sammenlignet med i fjor. «Heten» fra førsteklassesmarkedet har også ført til at prisen på gamle leiligheter har skutt i været. For tiden er gjennomsnittsprisen for leiligheter på andre nivå rundt 50 millioner VND/m2, en økning på mer enn 40 % sammenlignet med i fjor.

Årsaken til den kraftige økningen i leilighetsprisene i Hanoi det siste året stammer fra knappheten på boligtilbud i mellom- og lavprissegmentet. Selv om antallet nye prosjekter til salgs har økt, er 75 % av de nye produktene i high-end-segmentet. I tillegg har kostnadene for tomter, byggematerialer og arbeidskraft også økt, noe som påvirker produksjonsprisen på produktene betydelig.

Forstyrrelser i tomteauksjoner i forstedene til Hanoi

Siden begynnelsen av 2024 har eiendomsinvestorer måttet revurdere markedet for auksjonstomter i forstedene til Hanoi. Distriktsmyndigheter som Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, osv. har kontinuerlig "vunnet stort", takket være auksjoner som tiltrekker seg hundrevis til tusenvis av deltakere, og oppnår inntekter på opptil hundrevis av milliarder VND.

Auksjonsmarkedet for land i forstedene til Hanoi har blitt «oppildnet» av mange grupper. Foto: Thanh Vu

Ikke stopp der, mange tomter har også "enestående" høye vinnerpriser. For eksempel, i Hoai Duc-distriktet har hjørnetomt LK03-12 i Long Khuc-området en vinnerpris på opptil 133,3 millioner VND/m2. I Thanh Oai-distriktet har tomt LK03-10 i Ngo Ba-området en vinnerpris på over 100,5 millioner VND/m2. I Ha Dong hadde "skjønnhetsdronningen"-tomt 1A-03 en vinnerpris på 262 millioner VND/m2...

Ifølge Byggedepartementet kommer de ovennevnte rekordtallene fra dårlig styring og gjennomføring av auksjonen. Noen steder har investorer dannet grupper og samarbeidet for å betale priser mange ganger høyere enn startprisen. Deretter «forlot de innskuddet» etter å ha vunnet auksjonen, med mål om å etablere et virtuelt prisnivå for å tjene penger.

Denne «feberen» varte imidlertid ikke lenge. Fra fjerde kvartal 2024 har vinnerprisen på mange tomter sunket med 20–50 % sammenlignet med begynnelsen av året. Ikke bare det, men imaget til auksjonsjord i forstedene har også blitt alvorlig skadet på grunn av den «hylende» prisen på 30 milliarder VND/m2 i Quang Tien kommune, Soc Son-distriktet. Bare fire dager etter hendelsen etterforsket etterforskningspolitiet – Hanoi bypolitiavdeling – fem personer for brudd på forskrifter om eiendomsauksjonsaktiviteter.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html