Stramme inn disiplin, hvordan man skal «oppføre seg» med hunder, katter, neglesalonger og restauranter i bygårder

Mange forventer at forskriftene om forvaltning og bruk av leilighetsbygg i Ho Chi Minh-byen som nettopp har trådt i kraft, vil være en juridisk korridor for å bringe forvaltningen av leilighetsbygg inn i et rammeverk, noe som hjelper beboerne med å få et tryggere og mer trygt bomiljø.

En leilighetsbygning i Thu Duc (HCMC) har en Airbnb-utleiemodell - Illustrasjon: Q.DINH

Ikke bare denne nye forskriften, men også boligloven av 2023 fastsetter forbud og tillatte og forbudte aktiviteter i leilighetsbygg, men i realiteten har håndhevingen av lovforskriftene ikke vært grundig.

Hvilke regler må følges når man bor i en leilighet?

I de nye forskriftene i Ho Chi Minh-byen er det bemerkelsesverdige punktet at byen bestemmer at vilkårene for utnyttelse av leiligheter til turistinnkvarteringstjenester i leilighetsbygg må oppfylle obligatoriske vilkår.

Det vil si at leiligheten som brukes som turistinnkvarteringsanlegg må være i en blandet leilighetsbygning. Personen som driver virksomhet innen turistinnkvarteringstjenester og turistleiligheter må oppfylle vilkårene og standardene i henhold til turismeloven og må overholde loven om betingede investeringer og næringssektorer.

Ho Chi Minh-byen krever at organisasjoner og enkeltpersoner som tilbyr turistinnkvarteringstjenester i leilighetsbygg registrerer seg for midlertidig opphold, varsler turister om oppholdet og overholder forskriftene om forvaltning og bruk av leilighetsbygg fullt ut.

Når det gjelder forvaltningen av utleie av leiligheter, fastsetter Ho Chi Minh-byen at utleie av leiligheter i bygårder må sikre riktig bruksformål for bolig, og at leiligheten absolutt ikke må brukes til andre formål enn bolig.

Å leie en leilighet i en bygård krever en kontrakt signert mellom leilighetseieren og den som ønsker å leie leiligheten.

Bygningsstyret og driftsenheten for bygården skal, basert på leiekontrakten, kreve at den som bruker den leide leiligheten overholder regler og forskrifter for forvaltning og bruk av bygården for å sikre sikkerhet og orden i bygården.

I tillegg definerer byen også tydelig myndighet og ansvar for myndighetsnivåer, styringsstyrer og administrasjonsstyrer i forvaltningen og bruken av leilighetsbygg.

Ho Chi Minh-byen fastsetter at kun turistleilighetsprosjekter kan utnyttes til korttidsutleie, boligleiligheter kan ikke brukes til denne typen virksomhet - Illustrasjon: Q.DINH

Kan ikke likestille leiligheter med sameieleiligheter

Det er for tiden populært å leie leiligheter per dag eller time via nettplattformer som AirBnB, Agoda, Booking... i Ho Chi Minh-byen og turistbyer som Hanoi , Ha Long, Hai Phong og Nha Trang.

Utleie av leiligheter for korttidsopphold gir også opphav til mange konflikter mellom beboerne i leilighetsbygg og leietakerne.

For eksempel har korttidsleie av leiligheter i mange bygårder møtt motstand fra beboere og administrasjonsstyrer når bygårdene «forbyr» turister å oppholde seg.

Leilighetsstyret laget til og med en liste over leiligheter for korttidsutleie, som krevde at leilighetseierne ikke skulle leie dem ut på kort sikt og satte opp kontrollposter ved inngangene for å hindre turister i å komme inn.

Representanter for operatørene av leilighetsbyggene i Ho Chi Minh-byen sa at nøkkelen til disse reaksjonene er at styret og beboerne ba styret om å blokkere denne tjenesten på grunn av bekymringer om det store antallet mennesker som kommer inn og ut, noe som potensielt kan forårsake sikkerhetsproblemer samt slitasje på felleseiendom og fellestjenester for beboerne.

I mellomtiden mangler boligloven fra 2023, selv om den ikke forbyr utleie av leiligheter til boligformål, klare regler mellom langtidsleie med midlertidig registrering og korttidsleie på dagtid eller timebasis.

Mange eksperter sier at dette er et juridisk hull i boligbransjen, noe som har ført til stadige konflikter og tvister i mange bygårder i den senere tid.

Praksisen med å leie ut leiligheter for korttidsopphold per dag eller time har gjort dem til leiligheter, midt i boligfeltet. Dette er et problem som må overvinnes for å sikre et komfortabelt og trygt liv for beboerne i dagens bygårder.

I en samtale med Tuoi Tre bekreftet Nguyen Duc Lap – direktør for Institute of Real Estate Research and Training – prinsippet om at leiligheter kun er til boligformål.

Loven forbyr ikke utleie av leiligheter for korttidsopphold, men det er nødvendig å fastsette at leilighetseiere som ønsker å leie ut, må registrere virksomheten sin som individuelle husholdninger eller foretak. Dette er grunnlaget for at statlige forvaltningsorganer kan inkludere dem i overnattingsbransjen, betjene boligforvaltning og innkreve skatter.

Når det gjelder leilighetsutleiebedrifter via nettbaserte bestillingsplattformer, sa Lap at selskaper som administrerer nettbaserte bestillingsplattformer må betale skatt, mens leilighetseiere må betale personlig inntektsskatt, noe som sikrer rettferdighet med andre virksomheter.

Ifølge Mr. Lap er korttidsleietakere vanligvis turister, har jetlag og trenger å reise mer enn beboerne, noe som lager støy og påvirker lokalsamfunnets liv, så bygningssikkerhet og -administrasjon må ofte si ifra.

Videre, når det er leiligheter i bygningen for korttidsinnkvartering, må bygningsstyret sørge for ekstra sikkerhetsvakter for å sikre sikkerheten, fordi gjester kommer og går kontinuerlig, noe som medfører ekstra tjenester og kostnader. Leilighetseieren må derfor forhandle med styret for å håndtere de påfølgende kostnadene. Dette sikrer rettferdighet mellom de som leier ut leiligheter og tjener penger, og husholdningene som bor i bygningen.

Nguyen Chi Thanh – permanent visepresident i Vietnams eiendomsmeglerforening – delte dette synet og sa at leiligheter som brukes til utleie, som hoteller, også har problemer fordi bygningsadministrasjonen har problemer med å håndtere folk som kommer inn og ut.

Styrer for leilighetsbygg ønsker å opprettholde sikkerheten for beboersamfunnet, og eliminere de som utnytter utleie av leiligheter til å forårsake uorden og bryte loven.

Herr Thanh sa at leietakeren i realiteten må fremvise ID-kort når man leier et hotellrom, så utleie av en leilighet for et kort opphold må også overholde denne forskriften. Imidlertid har ikke administrasjonen i leilighetsbygningen profesjonelt resepsjonspersonale slik som et hotell, så det er vanskelig å kontrollere folk som kommer inn og ut.

«For leilighetsbygg med leiligheter til leie, må bygningsforvaltningsstyret legge til forskrifter om leiligheter som er kvalifiserte eller ikke kvalifiserte for utleievirksomhet i forskriftene for leilighetsbyggforvaltning. Derfra vil det bli bestemt hvilke leiligheter som er kvalifiserte for utleie og hvilke som ikke er kvalifiserte for utleie», sa Thanh.

Ifølge herr Thanh må leilighetseiere i prinsippet følge flertallet, ikke gjøre hva de vil. Å bo i en bygård betyr å følge vanlige regler, bruke felles heis, felles gang og felles tjenester.

Eiere som ønsker å gjøre leilighetene sine om til «hoteller» må være ansvarlige for å deklarere sin midlertidige bosted til det lokale politiet, rapportere leietakere til styret og signere kontrakter med leietakere. Nettbaserte bookingplattformer hjelper kun med å finne leietakere, mens utleiere er ansvarlige for leietakerne.

Enkelte eiendomseksperter mener også at det å leie leiligheter gjennom AirBnB nesten er som å drive en hotellvirksomhet, ingen vet hvor lenge leietakeren blir værende, og selv leilighetseierne har kun å gjøre med leietakerne på nett og kjenner ikke hverandre personlig.

Derfor er det nødvendig å supplere forskrifter som krever at leilighetseiere registrerer seg hos statlige forvaltningsorganer før de utfører forretningstjenester, fordi overnatting og hotelltjenester er betingede forretningsområder.

Kunder venter på at en bil skal hente dem etter å ha kommet tilbake fra en leilighet i Ben Van Don Street, avdeling 9, distrikt 4, Ho Chi Minh-byen på ettermiddagen 4. mars - Foto: TTD

Loven må endres for å bli tydeligere.

Ifølge Nguyen Chi Thanh forbyr gjeldende boliglover utleie av leiligheter til kontorbruk, men ikke utleie til boligformål.

I realiteten finnes det to tilfeller av langtidsleie av leiligheter med grunnleggende midlertidig registrering som ikke forårsaker konflikter, men korttidsleie per dag eller time forårsaker mange problemer, påvirker fellesarealet og er svært vanskelig å kontrollere.

«Vi forveksler langtidsleie av leiligheter med korttidsleie per dag eller time.»

Mange velger å leie korttidsleiligheter gjennom AirBnB fordi de ikke ønsker å bli kontrollert av noen, så det er nødvendig å legge til reguleringer på dette området for å unngå å bli utnyttet av slemme mennesker, noe som påvirker beboernes liv, sa Thanh.

Ifølge advokat Truong Thanh Duc – direktør i ANVI Law Firm, oppstår det to problemer i leilighetsutleiebransjen: det første er relaterte juridiske reguleringer, det andre er selvforvaltning.

Herr Duc sa at ingen beboer ville stille spørsmål ved om leilighetseieren lot foreldrene og barna bli boende der lenge.

Problemene som har oppstått i den senere tid er i 99 % relatert til sivile kontrakter som leie av boliger, som for eksempel utleie gjennom grenseoverskridende bookingplattformer som AirBnB, Agoda og Booking.

Det skal bemerkes at korttidsleie av leiligheter per dag eller time ikke er til vanlige boligformål. I hovedsak er dette en hotell- og overnattingsvirksomhet.

Derfor er det nødvendig å endre loven i retning av mer detaljerte reguleringer, for hvis vi kartlegger leilighetsbygg som har leilighetsutleievirksomhet, vil folk flest garantert protestere.

Selv på hoteller tillater ikke resepsjonspersonalet vanligvis fremmede å gå opp på rommet. Hvis du vil kjøpe noe, må du bli i resepsjonshallen fordi de må håndtere sikkerhet og orden med gjester som kommer inn og ut.

Ifølge herr Duc må leieprisene for leiligheter, av hensyn til selvforvaltning, være dobbelt eller tre ganger så høye som beboerne i bygningen betaler. Dersom bygningen har en leilighetseier som ønsker å drive utleievirksomhet, må beboerfellesskapet legge dette frem for avstemning om leilighetsbygget.

Hvis beboerfellesskapet ikke samtykker, vil ikke leilighetseieren få lov til å leie ut. Dersom beboerfellesskapet samtykker i å få drive virksomhet, må leilighetseieren oppfylle følgende betingelser: betale tilleggsavgifter, registrere seg for midlertidig opphold og signere en leiekontrakt for leiligheten.

Det er behov for lover for å gjøre det enklere å implementere «tekniske barrierer».

Mange eksperter er enige om at leilighetsstyret ikke vil ha lov til å hindre leietakere i å bli boende dersom leilighetsbyggets forvaltningsregler og forskrifter ikke forbyr det.

Hvis forskriftene om forvaltning av leilighetsbygg forbyr utleie av leiligheter, må bygningsstyret overholde disse, selv om det er lett å skape konflikter med husholdninger som har til hensikt å leie ut. Derfor må boligloven på lang sikt supplere klare og tydelige forskrifter for å unngå konflikter.

For tiden forbyr ikke boligloven utleie av leiligheter, men administrasjonen i bygårder kan sette opp «tekniske barrierer», som at leietakere må fremvise ID-kort, registrere seg for midlertidig opphold, signere en leiekontrakt, overholde forskrifter om inn- og utgangstider og rengjøre bygningen.

Advokat Truong Thanh Duc la til at styret representerer beboersamfunnet og opererer i henhold til regelverket som gjelder for leilighetsbygget. Det er umulig å øke styrets myndighet utover loven. De kan bare oppmuntre og mobilisere beboerne til å forstå og overholde loven.

Forretninger i leiligheter må også følge loven.

Spesielt fastsetter Ho Chi Minh-byen også tydelig vilkårene for service- og kommersiell virksomhet i leilighetsbygg i tilfeller der leilighetsbygget har blandet bruk, inkludert funksjonelle områder for kontor, service og kommersiell virksomhet.

Forretningsområder som ikke faller inn under tilfellene spesifisert i boligloven av 2023 og må overholde lovbestemmelser om betingede investeringer og forretningsområder.

Butikklokale til leie i første etasje i en leilighetsbygning i Thu Duc City (HCMC) - Foto: Q.DINH

Det finnes en juridisk korridor for å håndtere langvarige brudd.

I en samtale med Tuoi Tre håper Nguyen Minh Tao (bosatt i Phuoc Long B-distriktet i Thu Duc-byen i Ho Chi Minh-byen) at de nye juridiske korridorene kombinert med lokale forvaltningsorganers besluttsomhet vil hjelpe folk med å få et bedre bomiljø.

Ifølge herr Tao gjorde en familie leiligheten sin om til en kattegård, midt i bygården der han bor. De oppfostret dusinvis av svært illeluktende katter.

Først trodde beboerne at denne familien holdt katter for selskap, så de sympatiserte og kom med vennlige kommentarer, men da de fant ut at dette var et sted for å oppdra katter for avl og salg på nett, foreslo de omkringliggende husstandene å stoppe det. Med de nye forskriftene i boligloven og byens forskrifter sa Tao at denne virksomheten har påvirket beboernes luft og bomiljø, slik at styret og lokale myndigheter kan håndtere det fullt ut i henhold til forskriftene.

Tran Tuan Hoan – leder av administrasjonen i en bygård i Thu Duc City – sa at selv om forskriftene fastsetter at leilighetene kun er til boligbruk og beboerne ikke har lov til å drive forretninger i bygården, omgår noen beboere fortsatt loven ved å åpne dagligvarebutikker, neglesalonger, direktestrømme nettbaserte salgssteder, varehus eller veiledningssteder for studenter, selv om dører og gardiner er lukket.

Derfor mener Hoan at disse spesifikke forskriftene vil hjelpe styrelser og administratorer med å være mer aggressive i håndteringen av ikke-boligaktiviteter som påvirker beboerne og sikkerheten i leilighetsbygget.

«For aktiviteter som ikke påvirker sikkerheten, ordenen eller livene til beboerne rundt, og beboerne ikke reagerer eller sender inn en klage, vil styret vurdere dem. For aktiviteter som faller inn under forbudt atferd, må imidlertid styret i alle leilighetsbygg absolutt iverksette strenge tiltak», sa Hoan.

Advokat Tran Minh Cuong - Ho Chi Minh-byens advokatforening - sa at boligloven har fastsatt forbudte handlinger i bruken av leilighetsbygg, mens forskriftene i Ho Chi Minh-byen spesifiserer mer spesifikt hvilke handlinger som er tillatt og ikke tillatt i forvaltningen og bruken av leilighetsbygg, samt tydelig fastsetter ansvaret til hver etat.

Derfor vil dette være en tydelig juridisk korridor for forvaltningsorganer å håndtere og sanksjonere brudd på, noe som vil hjelpe folk med å bo i tryggere og sikrere leiligheter.

Kilde: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm