«Ny aktør» i eiendomsmarkedet

Den «nye aktøren» er ikke et selskap, men snarere en politikk som tar sikte på å skape et boligtilbud som passer folks kjøpekraft. Hvis den implementeres riktig, kan den endre den urimelige situasjonen i eiendomsmarkedet i nær fremtid.

Thang Long Green City sosialboligområde i Kim Chung nye byområde i Hanoi - Foto: B.NGOC

Den «nye aktøren» har mange «varer» for hånden. Det vil si å tildele spesifikke mål for bygging av sosiale boliger til hvert område for å nå målet om 1 million sosiale boligenheter; utforme eksempelmodeller for å bygge i bulk og øke fortjenesten for å oppmuntre bedrifter til å bygge sosiale boliger.

I mars må vi opprette et nasjonalt boligfond, og det finnes en rekke retningslinjer for å fjerne vanskeligheter for eiendomsprosjekter som står overfor juridiske problemer ...

Kilde: Byggedepartementet - Grafikk: T.DAT

Trist virkelighet: Leilighetsprisene fortsetter å stige

Etterspørselen etter boliger er for høy, mens tilbudet er begrenset, hovedsakelig fra kommersielle boligprosjekter i mellomklassen, eksklusive prisklasser og luksusboliger, noe som presser leilighetsprisene langt over deres reelle verdi.

Ifølge Tuoi Tres registre ved NHS Trung Van sosialboligprosjekt (Nam Tu Liem-distriktet, Hanoi), er det en enorm forskjell mellom salgsprisen på sosialboliger og kommersielle leiligheter i samme bygning.

Mens salgsprisen for sosialboliger i NHS Trung Van-bygningen ble annonsert av Hanoi Department of Construction i mai 2023 til rundt 19,5 millioner VND/ ^m2 , legges salgsprisen for kommersielle leiligheter (omtrent 20 % av det totale antallet leiligheter i prosjektet) ut for salg til 60–70 millioner VND/ ^m2 .

I samme prosjekt og med samme infrastruktur og byggekvalitet er salgsprisen på kommersielle leiligheter tre ganger høyere enn salgsprisen på sosialboliger.

På samme måte ble salgsprisen for sosialboligprosjektet Udic Ecotower Ha Dinh (som Udic Infrastructure Development Investment Corporation nettopp har startet byggingen på tomt N01, Ha Dinh nye byområde, Tan Trieu kommune, Thanh Tri-distriktet, Hanoi) annonsert av Hanois byggeavdeling i februar 2025 til rundt 25 millioner VND/ ^m2 , leiepris 150 000 VND/ ^m2 /måned og leie-/kjøpspris 390 000 VND/ ^m2 /måned.

I mellomtiden annonseres salgsprisene for kommersielle leiligheter i nærliggende områder med samme sosiale infrastruktur og trafikkforbindelser, som Eco Green City, D3 Vinaconex 2-bygningen, QMS To Huu og The Charm An Hung, for salg fra 55 til 75 millioner VND/ ^m2 .

Situasjonen ovenfor viser manglene ved dagens boligmarked. Prisen på sosialboliger kontrollert av staten (med en investorfortjenestemargin på 10 %) holdes på et nivå som er overkommelig for folk med gjennomsnittlig og lav inntekt (ca. 20–25 millioner VND/ ^m² ), mens prisen på næringsboliger (på grunn av knapphet) avhenger av prosjekteiernes tilbudspris, som presses opp til et unormalt nivå (fra 55–75 millioner VND/ ^m² ), selv om boligkvaliteten ikke er mye forskjellig.

Situasjonen med stadig økende leilighetspriser presser også prisene på leiligheter som har vært brukt i 5–10 år, med uendrede eller til og med forringede fasiliteter, til å øke med 1,5–2 ganger i 2024.

NHS Trung Van sosialt boligområde (Nam Tu Liem, Hanoi) - Foto: BN

Mange leiligheter til salgs, vil prisene fortsette å stige?!

Regjeringen har bedt relevante departementer og sektorer om å fullføre etableringen av et nasjonalt boligfond innen mars 2025 for å øke tilbudet av sosialboliger og rimelige næringsboliger kraftig, egnet for inntekten til flertallet av personer med middels og lav inntekt, og arbeidere i industriparker.

Mange eksperter mener at etableringen av et nasjonalt boligfond sammen med en rekke løsninger for å fremme utviklingen av sosialboliger vil bidra til å øke tilbudet av rimelige boliger i fremtiden, og dermed omforme boligmarkedet og redusere boligprisene i årene som kommer.

Herr Nguyen Van Dinh – styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening – sa at etablering av et nasjonalt boligfond på lang sikt vil skape markedsstabilitet og dekke folks minimumsbehov for bolig, men det vil ta tid å få til et boligtilbud.

På kort sikt vil imidlertid informasjon om etableringen av et nasjonalt boligfond skape tillit i markedet, og arbeidstakere og lavinntektspersoner vil tro at det vil finnes rimelige boliger å kjøpe.

Ifølge førsteamanuensis Dr. Nguyen Quang Tuyen – nestleder i styret ved Hanoi Law University – har regjeringen korrekt identifisert feilen i eiendomsmarkedet, som er at tilbudet er for lavt sammenlignet med etterspørselen. Tidligere utstedte staten bare policyer, men økningen i tilbudet var avhengig av investorer, så det fantes ikke noe fond for rimelige boliger til salgs til folket.

Regjeringen fordeler nå årlige utgifter til sosialboligbygging til lokaliteter; hvis det implementeres strengt, vil tilbudet garantert øke. Dette er også en løsning som er implementert av mange land.

«Løsningene vil påvirke og regulere markedet, og redusere ubalansen mellom tilbud og etterspørsel. Det er viktig å implementere dem strengt. Samtidig er det nødvendig å gjøre markedet transparent, ha et komplett datasystem for eiendom, vite hvor mange boliger en person eier og måtte bruke regulatoriske verktøy som eiendomsskatt», understreket Tuyen.

Leietakere flytter møbler inn i en leilighetsbygning på Le Van Luong-gaten, Nha Be-distriktet, Ho Chi Minh-byen - Foto: TU TRUNG

Ho Chi Minh-byen foreslår å opprette et sparefond for sosialboliger

I følge investeringsprosjektet om å bygge minst 1 million sosiale boliger for lavinntektspersoner og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2030, har Ho Chi Minh-byen som mål å utvikle nesten 70 000 sosiale boligenheter innen 2030. Av disse skal det bygges rundt 26 000 enheter i perioden 2021–2025, og rundt 44 000 enheter i perioden 2026–2030.

For å ha kapital til implementering er det behov for mange måter, inkludert å mobilisere fra de beboerne som er kvalifisert til å kjøpe sosialboliger gjennom lønnstrekk fra disse beboerne, som det ikke finnes noen implementeringsmekanisme for.

Derfor har forskningen for å etablere et sparefond for sosialboliger (ligner på Singapores modell) som mål å maksimere sosiale ressurser, skape bevissthet om økonomiske besparelser for boliger for de som trenger det, og samtidig håndtere denne gruppen mennesker og spesifikke prosjektområder.

Ho Chi Minh-byens folkekomité har foreslått at regjeringen tillater etablering av et lokalt sparefond for sosialboliger. Når regjeringen har godkjent dette, vil byens folkekomité koordinere med Finansdepartementet og Byggedepartementet for å forene denne driftsmodellen.

Se Singapore-modellen

Dr. Pham Phuong Nam, foreleser ved Fakultet for naturressurser og miljø ved Vietnams nasjonale landbruksuniversitet, sa at etableringen av et nasjonalt boligfond for å utvikle rimelige boliger i store byer er presserende for å skape forhold for at lavinntektsfolk skal ha et sted å bo. Fondutviklingsmodellen kan referere til Central Provident Fund (CPF) i Singapore.

Dette fondet ble opprettet i 1955, og brukes hovedsakelig til å gi lån til sosialboliger. Da det først ble opprettet, var bidragssatsen 10 % av månedslønnen (5 % for hver ansatt og arbeidsgiver). For tiden må arbeidsgivere og lavinntektsansatte og offentlig ansatte bidra med sin månedslønn til CPF med henholdsvis 17 %/måned og 20 %/måned. CPF tilbyr lån på opptil 90 % av boligens verdi til svært lave renter og betales i avdrag på 25–30 år.

I tillegg til CPF tilbyr Singapore Housing and Development Board også boliglån til lavinntektskjøpere tilsvarende 80 % av leilighetsverdien med en maksimal lånetid på 55 år minus låntakerens alder eller 30 år, avhengig av hva som inntreffer først.

I tillegg, for å gjøre det mulig for folk å kjøpe boliger, må myndighetene tilby lån slik at folk bare trenger å bruke mindre enn 20 % av månedsinntekten sin på å betale for boliger. Private boliglån tilbys av kommersielle banker og andre finansinstitusjoner.

For å regulere boligmarkedet, kontrollere boligprisøkninger og begrense spekulasjon har den singaporske regjeringen iverksatt mange effektive tiltak, som å redusere maksimal lånetid for boligkjøp, begrense låneverdier, øke skatten på eiendomskjøpere ...

Suksessen med politikken for utvikling av boligmarkedet har gjort Singapore til et av landene med den høyeste andelen boligeiere i verden (for tiden over 90 %).

«Staten har en spesielt viktig rolle. Det er spesielt nødvendig å raskt utstede spesialiserte forskrifter for utvikling av rimelige boliger, samtidig som man implementerer, overvåker og raskt løser problemer som oppstår under implementeringsprosessen.»

Private investorer, forstått som investorer, må også oppmuntres til å delta i utviklingen av dette boligfondet med spesifikk støttepolitikk, spesielt finanspolitikk og arealpolitikk, sa Nam.

Kilde: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm