Eiendomsmarkedet i Ho Chi Minh-byen er stadig mer differensiert

Selv om eiendomsmarkedet er i bedring, blir differensieringen mer og mer tydelig. Mens spekulative produkter som mangler utnyttelsesverdi ennå ikke har vist særlig forbedring, har produkter som kan generere umiddelbar kontantstrøm registrert positive transaksjoner.

Selv om eiendomsmarkedet er i bedring, blir differensieringen mer og mer tydelig. Mens spekulative produkter som mangler utnyttelsesverdi ennå ikke har vist særlig forbedring, har produkter som kan generere umiddelbar kontantstrøm registrert positive transaksjoner.

En gang en «spiller» som spesialiserte seg på swingtrading, men da markedet endret seg, endret Hoang Minh, en eiendomsinvestor i Ho Chi Minh-byen, strategien sin.

Herr Minh sa at når markedet var travelt, trengte han bare å sette inn en leilighet eller en tomt i den første fasen av salget for å kunne selge den til en høyere pris umiddelbart og oppnå en høy fortjeneste. Men da markedet sakket ned, var det ikke lenger lett. Tomten i forstaden han tidligere hadde kjøpt ble blokkert fra likviditet. Antall kjøpere sank kraftig, mens de som trengte å selge ble tvunget til å redusere prisene kraftig. Denne investoren innså at hvis han fortsatte sin spekulative strategi, kunne han havne i en situasjon med "overforsyning" som mange andre investorer.

Etter mye overveielse bestemte han seg for å endre strategien sin. I stedet for å fokusere kun på produkter med «surfing»-elementer, begynte han å se etter eiendeler som kunne utnyttes umiddelbart for å skape en stabil kontantstrøm.

På slutten av fjoråret valgte herr Minh å kjøpe en leilighet med ett soverom i distrikt 7 (HCMC) for 2,5 milliarder VND. Dette er et ferdigstilt prosjekt med et stort boligfelt som leies ut av mange utenlandske eksperter. Etter å ha fullført interiørdekorasjonen, leide han den raskt ut for 13 millioner VND/måned.

Ifølge Minh er det ikke helt trygt å investere i eiendom for å bevare kapital, men det er nødvendig å velge "defensive" segmenter. Det vil si at eiendommen både kan vente på prisøkninger om 3–5 år og gi stabil kontantstrøm på kort sikt.

En fersk rapport fra Vietnam Association of Realtors (VARS) påpekte også at for mer enn fem år siden ble leiligheter av mange ansett som en type «forbruksressurs» og vanskelige å sammenligne med andre eiendomssegmenter. Men nå, når balansen mellom tilbud og etterspørsel i økende grad heller mot etterspørsel, går leilighetsprisene inn i en langsiktig økningssyklus, som langt overstiger mange andre segmenter.

Leilighetsprisene øker stadig og setter et nytt nivå, noe som fører til at leieprisene også har en tendens til å "klatre", med en gjennomsnittlig økning på 10–20 % i 2024. I sentrum er det nesten ingen leiligheter med leiepriser under 10 millioner VND/måned, den vanlige leieprisen for leiligheter med 1 soverom er 10–15 millioner VND/måned, og leiligheter med 2 soverom koster 15–20 millioner VND/måned.

I tillegg til effekten av økt leieetterspørsel, påvirker de stadig økende leilighetsprisene også direkte utleiernes prisstrategi. Når boligprisene øker, er utleiere tvunget til å heve leieprisene for å sikre fortjeneste og balansere investeringskontantstrømmen.

I realiteten blir imidlertid fortjenestemarginen fra utleie av leiligheter stadig lavere fordi leieprisen ikke kan holde tritt med økningen i boligprisene. Økningsraten i leieprisene er bare omtrent halvparten av boligprisen i 2024, basert på at fortjenestemarginen fra utleie av leiligheter i Vietnam bare er under 4 %, vanligvis under 2 %, lavere enn sparing.

I en sammenheng med mangel på primærkilder, foregår det kraftig aktivitet innen sekundær leilighetsoverføring i markedet. Data fra Dat Xanh Services Research Institute viser at det nye tilbudet stort sett er neste fase av eksisterende prosjekter, så markedet registrerte en forskjell i overføringspriser på 10–20 % sammenlignet med sekundærprosjekter. Mange high-end-prosjekter som nettopp er overlevert, har også økte overføringspriser på 15–25 %.

Tran Hien Phuong, administrerende direktør i Seaholdings, erkjente at kontantstrømmen har begynt å komme tilbake til markedet, men måten det fungerer på vil være mye annerledes enn før. Kundene er nå kresne, de velger ofte prosjekter med riktige juridiske prosedyrer; eller med sekundære prosjekter aksepterer de bare å kjøpe når leiligheten har en rosa bok, er ferdigstilt, har full forpliktelse til service og kan utnyttes umiddelbart.

Ifølge Phuong er markedet differensiert etter region. Noen steder er likviditeten fortsatt dårlig selv om prisene har falt kraftig, men på steder med reell etterspørsel har prisene tatt seg raskt opp igjen. Dette viser at markedets virkemåte begynner å være basert på reell etterspørsel, i stedet for spekulasjon.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html