Billige penger strømmer sterkt inn i eiendom: Investeringsmulighet eller potensiell risiko?

Billige penger strømmer inn i eiendom i 2025, noe som gjør dette markedet til en attraktiv investeringskanal for eiendom i en tid der gullprisene topper og aksjer svinger sterkt. Spekulanter benytter seg raskt av denne muligheten til å øke profitten, og tomteprisene øker raskt utover folks inntekt, noe som utgjør mange potensielle risikoer.

Eiendom i «medvind»?

I løpet av de første åtte månedene av 2025 ble den vietnamesiske økonomien «pumpet» med omtrent 1,8 millioner milliarder VND, noe som førte til at de lave rentene forble på bunnen. Rikelig kontantstrøm fant raskt tilfluktssteder som aksjer og spesielt eiendom. Per 30. juni hadde utestående eiendomskreditt nådd 3,18 millioner milliarder VND, 2,4 ganger høyere enn ved utgangen av 2024 og utgjorde 18,5 % av den totale utestående gjelden i hele systemet. Spesielt sto noen banker som lånte ut til eiendom for mer enn 64 % av den totale utestående gjelden.

Dr. Tran Xuan Luong, assisterende direktør for Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE), kommenterte at billig kapital har skapt et klart løft for eiendom, kombinert med langsiktige drivere som motorveiinfrastruktur, utenlandske direkteinvesteringer i Vietnam, turisme og økte inntekter. Faktisk har hvert offentlige investeringsprosjekt de siste årene, som motorveier, flyplasser og elvebroer, ikke bare endret regional tilknytning, men også umiddelbart utløst en økning i omkringliggende landpriser.

Selv om den reelle etterspørselen etter rimelige boliger ikke har blitt møtt, strømmer kapital inn i eksklusive prosjekter, feriesteder eller spekulativt land som deretter blir forlatt.

Samtidig strømmer det kraftig til Vietnam av utenlandske direkteinvesteringer ettersom globale selskaper omstrukturerer forsyningskjedene sine, noe som øker etterspørselen etter industriell eiendom, logistikk, kontorer og til og med boligmarkedet for eksperter. Gjenopprettingen av turisme skaper også et "løft" for feriestedseiendommer, mens folks inntekt gradvis øker, noe som styrker deres kjøpekraft.

«Man kan sies at eiendomsmarkedet står overfor en «gunstig vind» fra både pengepolitikken og makroøkonomisk dynamikk, noe som gjør eiendomsmarkedet i 2025 til det prioriterte valget for kontantstrøm i denne perioden», sa Dr. Luong.

I en analyse av årsakene til markedets momentum sa Nguyen Quang Huy, administrerende direktør ved Fakultet for finans og bankvirksomhet ved Nguyen Trai-universitetet, at offentlige investeringer i nøkkelinfrastruktur som Nord-Sør-motorveien, internasjonale flyplasser, elvebroer eller høyhastighetsjernbaner har utvidet rommet for byutvikling og industriparker, samtidig som de har økt tomteverdien i nye tilknytningsområder. I tillegg fortsetter bølgen av utenlandske direkteinvesteringer til Vietnam å strømme sterkt ettersom Vietnams posisjon i den globale forsyningskjeden blir stadig høyere. Dette øker ikke bare etterspørselen etter industriarealer, lagerbygg og kontorer, men fører også til et boligmarked for utenlandske eksperter.

Mange forlatte villaer i An Khanh-kommunen i Hanoi .

I tillegg, ifølge Huy, har den sterke oppgangen i turismen også gjort Vietnam til et attraktivt reisemål, noe som fremmer veksten av feriestedseiendom, hoteller og handel. Spesielt økonomien og folks inntekt har økt de siste årene, noe som har skapt et solid grunnlag for boligkjøpekraft. Derfor, i sammenheng med penger som strømmer ut av spare- og gullkanaler, har eiendomsinvesteringer fremstått som en trygg kanal med potensial til å tiltrekke seg kapital.

Finansiell gearing og potensielle risikoer

I tillegg til billig kapital har mange investorer lansert boliglånspakker med økonomisk støtte, avdragsfri periode på opptil 5 år, og behov for kun å betale 10–30 % av den opprinnelige leilighetsverdien. Dette er en fordel for reelle kjøpere, men åpner også for spekulanter til å bruke finansiell gearing.

Med en leilighet verdt 3 milliarder VND, med bare 600–900 millioner VND i egenkapital, kan spekulanter forvente en fortjeneste på 450–600 millioner VND etter 1–2 år, tilsvarende en rente på 50–70 %. I løpet av den «feberaktige» perioden doblet mange til og med fortjenesten sin før de fikk huset.

Profittens tiltrekning har trukket en bølge av F0-investorer inn i markedet. De holder fast ved varer og venter på at prisene skal øke, noe som skaper en spiral av «knapphet – høye priser – virtuelle transaksjoner». Dette gjør markedet kunstig levende, men skjuler risikoen for langsiktig ustabilitet.

I tillegg «omgår» noen bedrifter loven ved å låne kapital i produksjonens og næringslivets navn, men i realiteten heller de kapitalen inn i eiendom, noe som skaper forvrengninger i kredittallokeringen. Dette reduserer ikke bare effektiviteten av kapitalflyten for reell produksjon, men presser også eiendomsmarkedet inn i en tilstand av overoppheting, noe som lett kan føre til en eiendomsboble.

Dr. Tran Xuan Luong advarte: «Billig kapital strømmer inn i eiendom, noe som presser salgsprisen på mange prosjekter langt utover deres reelle verdi. Mange bedrifter utnytter også produksjonsnavnet til å låne kapital og går deretter over til eiendom, noe som forårsaker markedsvridning.»

I realiteten selges mange prosjekter til priser som er 5–7 ganger høyere enn folks inntekt. Denne forskjellen viser en alvorlig ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Selv om den reelle etterspørselen etter rimelige boliger ikke har blitt møtt, strømmer kapital inn i eksklusive prosjekter, feriesteder eller spekulativ tomt som deretter blir forlatt.

«Enda farligere er det at «surfe»-mentaliteten vender tilbake. Små investorer låner kortsiktig kapital for å kjøpe og selge, noe som presser opp virtuell likviditet. Hvis rentene plutselig øker igjen eller kreditten strammes inn, vil denne gruppen være under størst press for å betale tilbake gjeld, med risiko for at en «kollaps» sprer seg til hele systemet. Historien til det vietnamesiske eiendomsmarkedet har vært vitne til mange «landfeber» og deretter fryser, noe som har fått alvorlige konsekvenser for bedrifter, banker og folk», analyserte Luong.

Økonom Nguyen Quang Huy deler samme syn og advarte om at selv om eiendomsmarkedet er travelt, har det fortsatt mange potensielle risikoer. Først og fremst er det risikoen for at tomteprisene øker utover kjøpekraften. Når for mye penger er konsentrert i noen områder, kan tomteprisene presses opp raskere enn inntektene, noe som fører til en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Deretter kommer ujevn likviditet, ikke alle produkter er enkle å videreselge, spesielt prosjekter langt fra infrastruktur eller med ufullstendige juridiske dokumenter. Til slutt er det risikoen for mengdepsykologi, mange kan følge trenden, men når markedet justerer seg, faller de lett i økonomisk press.

Herr Nguyen Quang Huy, administrerende direktør for Fakultet for finans og bankvirksomhet, Nguyen Trai-universitetet

Eksperter sier at markedet trenger løsninger for å styre og kontrollere kapitalstrømmer til eiendom, spesielt det spekulative segmentet, for å forhindre eiendomsbobler. Bare når investeringskapitalen returnerer til områder som skaper reell verdi, kan økonomien opprettholde en balansert og bærekraftig utvikling.

vov.vn

Kilde: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html