Midt i en fire år lang nedgang i Kinas eiendomsmarked sirkulerer en bisarr historie på sosiale medier. Etter hvert som millioner av huseiere står overfor utsiktene til «negativ egenkapital» (verdien av boligen deres faller under det gjenværende boliglånet) og risikoen for å miste eiendommen sin fullstendig, har en uventet løsning dukket opp: selv om boligen din blir tvangssolgt, kan du fortsatt lovlig beholde eierskapet.
Nysgjerrighet fikk en reporter fra Lianhe Zaobao til å undersøke saken. Bare noen få dager etter å ha lagt igjen en kommentar på et innlegg, mottok han mer enn et dusin meldinger fra «eksperter», som alle hevdet at de kunne bidra til å «redde huset».
Dette er inngangsporten til en skyggefull virksomhet, en unik tjeneste født av markedets desperasjon.
Midt i det frosne kinesiske eiendomsmarkedet tjener en skyggefull boligsparevirksomhet penger ettersom huseiere med negativ egenkapital prøver å beholde eiendommene sine ved å kjøpe tilbake sin egen tap på gjeld (Foto: Reuters).
Unike redningstaktikker for hjemmet
«Du mister ikke bare huset ditt; du henger et tiår etter sammenlignet med andre. Å kjøpe et nytt hus vil være en fjern drøm», advarte en kvinnelig ekspert over telefonen, etter å ha brukt en halvtime på å analysere de alvorlige konsekvensene av å stoppe gjeldsbetalingene.
Etter å ha fylt klienten med angst, lanserte hun sin første taktikk: å restrukturere lånet for å redusere den månedlige betalingen, og dermed hjelpe huseieren midlertidig med å komme seg gjennom den vanskelige perioden. «Bare hold ut noen år til, så vil boligprisene garantert stige igjen», sa hun selvsikkert.
Men den virkelige hemmeligheten avsløres først når kunden viser nøling. Denne prosessen er langt mer kompleks og dristig.
Det er en bevisst mislighold. I så fall slutter huseieren å betale avdrag, slik at banken kan beslaglegge eiendommen og legge den ut på auksjon.
Det er da «slektninger» kommer inn. En betrodd slektning eller venn, med hjelp fra et «hjemmeredningsfirma», vil delta på auksjonen og kjøpe tilbake huset, ofte for bare halvparten av markedsverdien. På papiret har eierskapet endret seg, men i realiteten beholder den forrige eieren full bruksrett.
Det innebærer også å kjøpe tilbake sin egen gjeld. På grunn av den lave auksjonsprisen forblir bankgjelden ubetalt. Banken vil fortsette å forfølge det resterende beløpet. Men hvis huseieren ikke har andre eiendeler å beslaglegge, vil banken "avslutte tvangsfullbyrdelsen" og selge den tapte gjelden til et kapitalforvaltningsselskap (AMC) med en betydelig rabatt, vanligvis bare 30 % av den opprinnelige verdien. På dette tidspunktet kan misligholderen, gjennom mellomleddsselskapet, kjøpe tilbake sin egen gjeld til en kupppris.
Resultatet var en fullstendig brutt ond sirkel. Huseieren beholdt ikke bare huset sitt, men eliminerte også en stor del av gjeldsbyrden. Dette «mirakelet» kom selvfølgelig ikke gratis.
"Hjemmeredningstjenester" - tjener på smerten ved konkurs.
Fremveksten av «hjemmeredningsselskaper» er det klareste beviset på loven om tilbud og etterspørsel, selv under de mest alvorlige omstendigheter. Når millioner av mennesker står overfor det samme problemet, vil en ny tjenesteytende bransje dukke opp for å løse det.
Forretningsmodellen deres er basert på å utnytte juridiske smutthull og kundenes mangel på informasjon. Servicegebyrene er ikke billige, og varierer fra 5 % av det opprinnelige lånebeløpet, eller fra 8 % til 20 % av den gjenværende saldoen. For boliglån verdt millioner av yuan er dette en enorm sum.
«Vi tar ikke pengene dine. Vi tar bare hovedstolen du skylder banken», forklarte en kvinnelig ekspert. Dette argumentet, om enn noe feilaktig, traff en nerve hos de som var i vanskelige situasjoner: det er bedre å betale et stort gebyr for å beholde eiendeler og redusere gjeld enn å tape alt.
Størrelsen på dette markedet er i rask vekst. På RedNote-plattformen har emnet «mislighold av boliglån» tiltrukket seg nesten 60 millioner visninger. Selskaper skryter av at de har erfaring med å håndtere tap på fordringer for alle typer eiendeler, fra leiligheter og kontorer til hoteller og fabrikker, og opererer nå landsdekkende.
Statistikk bekrefter også delvis dette. Guoxidas data viser at bare i 2024 ble 658 000 eiendommer lagt ut for rettslig auksjon, en økning på 51,69 % fra året før. Andre forskningsinstitutter rapporterer enda høyere tall, opptil 1,6 millioner eiendommer.
Analytikere advarer imidlertid om at redningstjenester for hjemmet bare er en midlertidig smertestillende løsning og ikke kan kurere den underliggende årsaken. Huseiere som deltar i denne prosessen setter seg selv i et juridisk hinder og risikerer å bli viklet inn i komplekse rettstvister og en mer alvorlig kredittkrise i fremtiden.
På makronivå er måten tap på fordringer blir «manipulert» og overført på, ensbetydende med å plante nok en tidsbombe i Kinas allerede skjøre finanssystem.
Internasjonale investorer selger nok en gang febrilsk ut eiendeler verdt 140 milliarder dollar med rekordstore tap. Bildet viser to nesten tomme boligtomter i et prosjekt i Qidong City, Kina, kontrollert av Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).
En ødeleggende utvandring: Næringseiendom verdt 140 milliarder dollar «forsvinner».
I sterk kontrast til innbyggernes forsøk på å beholde eiendelene sine, foretar internasjonale investorer en massiv og ødeleggende utvandring. De nesten 140 milliardene dollar de investerte i kontorbygg, kjøpesentre og lagerbygg i Kina de siste 15 årene, er nå i ferd med å bli en enorm byrde.
Fremtredende navn på det globale finanskartet som BlackRock, Carlyle Group, HSBC og Standard Chartered utforsker alle måter å gå ut av markedet, inkludert å selge eiendeler med betydelige tap.
Ifølge Bloomberg Intelligence nådde den totale verdien av salg av nødlidende eiendeler i Kina 16 milliarder dollar mellom 2023 og 2024, noe som utgjorde 22 % av fjorårets totale transaksjoner – en enestående hastighet. Bankfolk og investorer anslår at kapitalverdien av kontorbygg av klasse A i Beijing og Shanghai har fordampet med minst 40 % sammenlignet med toppen i 2019.
Klassiske «forlatelse av skip»-avtaler har blitt vidt spredte historier i finansverdenen.
BlackRocks «utslettelse»: Sent i 2024, etter å ha mislyktes i å selge to kontorbygg i Waterfront Place-komplekset (Shanghai), bestemte BlackRocks fond seg for å forlate eiendelene, og overlot dermed Standard Chartered Bank til å håndtere lånet på 780 millioner yuan. Dette tiltaket førte til at egenkapitalinvesteringen deres på 420 millioner yuan fordampet fullstendig.
Carlyles avtale om 50 % tap: Også i Shanghai solgte Carlyle Groups fond The Crest-bygningen for 826 millioner yuan, bare 57 % av prisen de kjøpte den for nesten et tiår, enda mindre enn boliglånet på 1 milliard yuan.
Oaktrees «Østens Venezia»: Selv et «gribbefond» som spesialiserer seg på å jakte på vanskelig tilgjengelige eiendeler, som Oaktree Capital, sliter med megaprosjektet Evergrande Venice Resort, som de tok over fra Evergrande. Boligprisene der har falt med mer enn halvparten fra toppen.
Selv logistikksektoren, som en gang ble ansett som et lyspunkt takket være e-handelsboomen, er ikke immun mot overforsyning. Blackstone, en av de største aktørene, er angivelig tvunget til å akseptere en gjennomsnittlig reduksjon i leieprisene på 25 % for å beholde kunder.
Løsningen kan ikke bare være å «redde huset» eller å «selge» eiendeler.
Bildet blir enda dysterere når man ser på de makroøkonomiske dataene. Den siste rapporten fra Kinas nasjonale statistikkbyrå (NBS), publisert 20. oktober, viser at prisene på nye boliger i september falt med 0,4 % sammenlignet med forrige måned – den raskeste månedlige nedgangen på 11 måneder.
Nedgangen er utbredt, fra førsteklasses byer som Beijing og Shenzhen til lavere rangerte byområder. Goldman Sachs bemerker at mindre byer står overfor forverrede vanskeligheter på grunn av «svake vekstgrunnlag og alvorlig overforsyning».
For næringseiendom er situasjonen enda verre. Kontorledigheten i hele Kina nådde nesten 25 % i 2024, det høyeste nivået i historien. Bygningseierne var fanget i en voldsom «priskrig», noe som førte til at gjennomsnittlige leiepriser falt med 6,9 % – den kraftigste årlige nedgangen som noen gang er registrert. CBRE spår at Shanghai-markedet ikke vil være i stand til å absorbere alt det nye tilbudet før 2028.
Advarselen om et «tapt tiår» for kinesisk næringseiendom blir tydeligere enn noensinne (Foto: Getty).
De kontrasterende historiene om kinesiske borgere som desperat prøver å holde fast ved hjemmene sine og internasjonale finansinstitusjoner som selger eiendeler i Kina, er begge symptomer på den samme plagen: et kollaps av tillit og en alvorlig ubalanse mellom tilbud og etterspørsel.
Uansett hvor smart eller unik «boligredningsordningen» måtte være, er den bare en midlertidig løsning, en måte å dekke over et betente sår i stedet for å lege det. Den tar ikke tak i rotproblemet: boligprisene har falt for lavt, og folks inntekter er ikke lenger trygge.
I mellomtiden er flukten av utenlandske investorer et klart mistillitsvotum til markedets utsikter til gjenoppretting. De tror ikke lenger på veksthistorien til kinesisk eiendom.
Nicholas Wilson, ekspert på Oxford Economics, kom med en advarende vurdering: «Innen 2030 kan den nominelle verdien av bygninger være enda lavere enn i 2020.» Ifølge ham er utsiktene til et «tapt tiår» for kinesisk næringseiendom gradvis i ferd med å bli en realitet.
Løsningen på denne krisen kan tydeligvis ikke ligge i økonomiske triks eller panikksalg. Det krever en mer omfattende løsning, som stammer fra økonomisk gjenoppretting, jobbstabilitet og, viktigst av alt, gjenoppbygging av tillit blant både publikum og investorer.
Kilde: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Kommentar (0)