"Husredningstjeneste" midt i eiendomskrisen i Kina

(Dan Tri) – En undergrunnsindustri blomstrer takket være bølgen av konkurser, mens milliardfond trekker massivt ut kapital. Disse to ytterpunktene avslører de stadig dypere sprekkene i det kinesiske eiendomsmarkedet.

Midt i Kinas fire år lange eiendomsnedgang florerer en merkelig historie på sosiale medier. Etter hvert som millioner av huseiere står overfor utsiktene til «negativ egenkapital» (verdien på boligen deres er mindre enn beløpet de skylder banken) og risikoen for å miste eiendommen sin, har det dukket opp en overraskende løsning: selv om banken beslaglegger boligen din, kan du fortsatt lovlig beholde den.

Nysgjerrighet fikk en reporter fra Lianhe Zaobao til å undersøke saken. Bare noen få dager etter å ha lagt igjen en kommentar under et innlegg, mottok han mer enn et dusin meldinger fra «eksperter», som alle var fast bestemt på å hjelpe til med å «redde huset».

Dette er et vindu inn i en skyggeindustri, en unik tjeneste født ut av markedsdesperasjon.

Mens Kinas eiendomsmarked fryser, tjener en skyggefull boligredningsbedrift penger takket være huseiere med «negativ egenkapital» som prøver å beholde eiendommene sine ved å kjøpe tilbake sin egen tap på gjeld (Foto: Reuters).

Unike triks for redning i hjemmet

«Ikke bare vil du miste hjemmet ditt, men du vil også bli satt et tiår tilbake sammenlignet med andre. Å kjøpe nytt hjem vil bli veldig vanskelig», advarte en kvinnelig ekspert over telefonen, etter å ha brukt en halvtime på å analysere de alvorlige konsekvensene av å ikke betale ned gjelden sin.

Etter å ha fått klientene sine til å få panikk, begynte hun å bruke sitt første triks: å restrukturere lånet for å redusere den månedlige betalingen, og dermed hjelpe huseieren med å overleve den vanskelige perioden midlertidig. «Hvis du bare holder ut noen år til, vil boligprisene definitivt øke igjen», sa hun selvsikkert.

Men den virkelige hemmeligheten avsløres når kunden nøler. Prosessen er mye mer kompleks og dristig.

Det er aktiv konkurs. På det tidspunktet vil huseieren slutte å betale avdrag, la banken beslaglegge og legge eiendommen ut på rettslig auksjon.

Det er her «slektningen» kommer inn i bildet. En betrodd slektning eller venn, med hjelp fra et «husredningsfirma», vil by og kjøpe huset tilbake, ofte for halve markedsprisen. På papiret har eierskapet endret seg, men i realiteten har den gamle eieren fortsatt full rett til å bruke det.

Det er også tilbakekjøp av egen gjeld. Fordi auksjonsprisen er lav, er ikke bankgjelden nedbetalt ennå. Banken vil fortsette å forfølge det resterende beløpet. Men hvis huseieren ikke har andre eiendeler å beslaglegge, vil banken «opphøre tvangsfullbyrdelsen» og selge den tapte gjelden til et kapitalforvaltningsselskap (AMC) med en sterk rabatt, ofte bare 30 % av den opprinnelige verdien. På dette tidspunktet kan misligholderen, gjennom et mellomleddsselskap, kjøpe tilbake sin egen gjeld til en billig pris.

Resultatet er en perfekt lukket ond sirkel. Huseieren beholder ikke bare taket over hodet, men betaler også av mesteparten av gjelden sin. Dette «mirakelet» kommer selvfølgelig ikke gratis.

"Husredningstjeneste" - tjener penger på konkursens smerte

Fremveksten av «hjemmeredningsselskaper» er et tydelig eksempel på loven om tilbud og etterspørsel, selv under de mest alvorlige omstendigheter. Når millioner av mennesker står overfor det samme problemet, oppstår en ny tjenesteytende bransje for å løse det.

Forretningsmodellen deres er basert på å utnytte smutthull i loven og mangel på informasjon fra kunder. Servicegebyrene er ikke billige, og varierer fra 5 % av den opprinnelige låneverdien, eller fra 8 % til 20 % av den gjenværende lånesaldoen. Med boliglån i millioner av yuan er dette et enormt tall.

«Vi tar ikke imot pengene dine. Vi tar bare kapitalen du må betale til banken», forklarte en kvinnelig ekspert. Dette argumentet, om enn noe feilaktig, treffer psykologien til de som er i vanskelige situasjoner: det er bedre å betale et stort gebyr for å beholde eiendommen og redusere gjeld enn å tape alt.

Markedet vokser raskt. På RedNote-plattformen har temaet «mislighold av boliglån» tiltrukket seg nesten 60 millioner visninger. Selskaper skryter av at de har erfaring med å håndtere tap på fordringer for alle typer eiendeler, fra leiligheter og kontorer til hoteller og fabrikker, og opererer nå landsdekkende.

Statistikk bekrefter også dette til en viss grad. Guoxinda-data viser at bare i 2024 ble 658 000 eiendommer lagt ut for rettslig auksjon, en økning på 51,69 % fra året før. Andre forskningsinstitutter anslår tallet enda høyere, opptil 1,6 millioner enheter.

Men analytikere advarer om at redningstjenester for hjemmet bare er en midlertidig smertestillende løsning, ikke en kur for det underliggende problemet. Huseiere som deltar i denne prosessen setter seg selv i en juridisk floke, risikerer komplekse rettssaker og en mer alvorlig kredittkrise i fremtiden.

På makronivå er slike «kokte» og overførte tap på gjeld som å plante nok en tidsbombe i Kinas allerede skjøre finanssystem.

Internasjonale investorer skynder seg igjen å selge eiendeler verdt 140 milliarder dollar med rekordtap. Bildet viser to nesten tomme boligtomter i et prosjekt i Qidong City i Kina, kontrollert av Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Den brutale utvandringen: Næringseiendom for 140 milliarder dollar «fordampet»

I sterk kontrast til forsøkene på å holde fast på folks rikdom, er internasjonale investorer på en massiv og brutal flukt. De nesten 140 milliardene dollar de har satset på kinesiske kontorbygg, kjøpesentre og lagerbygninger de siste 15 årene er nå en enorm byrde.

Kjente navn på det globale finanskartet som BlackRock, Carlyle Group, HSBC og Standard Chartered leter alle etter måter å ta ut penger på, inkludert å måtte selge eiendeler med store tap.

Nødsalg i Kina forventes å utgjøre totalt 16 milliarder dollar mellom 2023 og 2024, en rekordhøy andel på 22 % av transaksjonene i fjor, ifølge Bloomberg Intelligence. Bankfolk og investorer anslår at kapitalverdien av kontorbygg av klasse A i Beijing og Shanghai har fordampet med minst 40 % fra toppen i 2019.

De klassiske «runaway»-avtalene har blitt en historie som går rundt i finansverdenen.

BlackRocks «utslettelse»: Etter å ha mislyktes i å selge to kontorbygg i Waterfront Place-komplekset (Shanghai), bestemte BlackRocks fond seg for å forlate eiendelene på slutten av 2024, og overlot dermed Standard Chartered Bank til å håndtere lånet på 780 millioner yuan. Dette trekket fordampet fullstendig deres egenkapitalinvestering på 420 millioner yuan.

Carlyles 50 % tap: Også i Shanghai solgte Carlyle Groups fond The Crest-bygningen for 826 millioner yuan, bare 57 % av det de betalte for den for nesten et tiår siden, enda mindre enn boliglånet på 1 milliard yuan.

Oaktrees «Østens Venezia»: Selv gribbefondet som jakter på kriserammede eiendeler, som Oaktree Capital, har slitt med Evergrande Venice-feriestedet som de tok fra Evergrande. Boligprisene der har falt med mer enn halvparten fra toppen.

Selv logistikksektoren, som en gang ble sett på som et lyspunkt takket være e-handelsboomen, er ikke immun mot overtilbud. Blackstone, en av de største aktørene, skal ha måttet akseptere et gjennomsnittlig leiekutt på 25 % for å beholde kunder.

Løsningen kan ikke bare være å «redde huset» eller å «selge det».

Bildet er enda dystrere når man ser på makrodataene. Den siste rapporten fra Kinas nasjonale statistikkbyrå (NBS), publisert 20. oktober, viste at prisene på nye boliger falt med 0,4 % i september fra måneden før – den raskeste månedlige nedgangen på 11 måneder.

Nedgangen er utbredt, fra førsteklasses byer som Beijing og Shenzhen til lavere rangerte byer. Goldman Sachs sa at mindre byer står overfor økende vanskeligheter på grunn av «svake vekstgrunnlag og alvorlig overforsyning».

For næringseiendom er situasjonen enda verre. Ledigheten for kontorlokaler over hele Kina nådde nesten 25 % i 2024, den høyeste som er registrert. Bygningseierne har vært fanget i en voldsom «diskonteringskrig», noe som har ført til at gjennomsnittlige leiepriser har falt med 6,9 %, den kraftigste årlige nedgangen som er registrert. CBRE spår at Shanghai-markedet ikke vil være i stand til å absorbere alt det nye tilbudet før 2028.

Advarsler om et «tapt tiår» for Kinas næringseiendom er tydeligere enn noensinne (Foto: Getty).

Historiene om innenlandske folk som prøver å beholde hjemmene sine og internasjonale finansinstitusjoner som selger eiendeler i Kina, selv om de er motsatte, er begge symptomer på den samme sykdommen: et kollaps av tillit og en alvorlig ubalanse i tilbud og etterspørsel.

Uansett hvor smart og unik «husredningsordningen» er, er den bare en midlertidig løsning, en måte å dekke over det betente såret i stedet for å lege det. Den løser ikke rotproblemet: boligprisene har falt for mye, og folks inntekter er ikke lenger trygge.

I mellomtiden er utvandringen av utenlandske investorer et klart mistillitsvotum til markedets utsikter til gjenoppretting. De tror ikke lenger på veksthistorien til kinesisk eiendom.

«Innen 2030 kan den nominelle verdien av bygninger være lavere enn i 2020», advarte Nicholas Wilson fra Oxford Economics, og la til at utsiktene til et «tapt tiår» for Kinas næringseiendom er i ferd med å bli en realitet.

Løsningen på denne krisen kan tydeligvis ikke ligge i økonomiske triks eller panikksalg. Det krever en mer omfattende løsning, forankret i økonomisk gjenoppretting, jobbstabilitet og, viktigst av alt, gjenoppbygging av tillit blant både innbyggere og investorer.

Kilde: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm