Konkurs, må selge huset, hastesalg, sjokkerende pris på slutten av året

Ved årets slutt er boligtransaksjoner på sitt travleste. Men hvis man ikke er forsiktig, kan tomtekjøpere og -investorer lett falle i fellen til tomtemeglere.

I en samtale med journalister delte Do Ngoc Thang, regional salgsdirektør hos OneHousing: Juridiske risikoer, «overprisede» priser og uprofesjonelle meglere er de tre fellene som setter opp feller for boligkjøpere på slutten av året.

Mr. Do Ngoc Thang – regional salgsdirektør hos OneHousing. (Foto: PH)

Avslører de tre fellene boligkjøpere møter på slutten av året

Med den generelle tregheten i eiendomsmarkedet i fjor, hvordan utvikler markedet for boligtomter seg ved utgangen av dette året, sir?

- Når det gjelder sektoren for boligtomter, fra fortid til nåtid, har Hanoi med 4 bydeler i indre by og for tiden 12 bydeler i indre by ikke blitt påvirket mye av markedstrender med økning eller nedgang.

Indre bydel – hvor tomtefondet ikke kan utvides, men befolkningen fortsatt øker, og viktigst av alt, etterspørselen er reell etterspørsel – etter å bo, investere, drive forretninger, leie... eksisterer alltid, så eiendomsprisene i indre by er nesten uendret, noen ganger øker de bare litt, men øker jevnt. Boligkjøpere bekymrer seg ikke for tap og har en trygg havn med god kontantstrøm.

Fra nå og frem til slutten av året er boligtransaksjoner de mest aktive – det er også typisk for årlig praksis.

Med tankegangen om å ønske å fullføre avtalen raskt, hvilke risikoer kan boligkjøpere møte når de kjøper bolig på slutten av året? Hvilke feller venter boligkjøpere i dagens marked?

– Risikoene ved å kjøpe hus er ikke bare på slutten av året, det evige problemet til eiendomskjøpere er først lovligheten, for det andre verdsettelsen, for det tredje meglerens råd.

Juridisk sett kan kunder møte risikoer ved transaksjoner av boliger uten sertifikat, uten sertifikat, kjøp og salg med håndskrevne dokumenter eller notariserte dokumenter, deling av sertifikatet, sertifikatet er på svart kreditt, eller huseieren deponerer for 2–3 personer... Den vanligste risikoen er at huseieren har den røde boken for å låne fra en finansinstitusjon – alle må kjenne salgspapirene eller skrive en depositumskontrakt.

Hvis megleren ikke sjekker nøye for kunden, vil det være mange risikoer for kjøperen og føre til uforutsigbare konsekvenser fordi de fleste eiendomsverdiene er på mange milliarder dong.

Det andre handler om pris. På slutten av året vil det være mye informasjon om salg: «Kjøper et hus på grunn av gjeld, hastesalg, sjokkerende pris på slutten av året...» Det er svært sannsynlig at denne informasjonen er rettet mot grådighet etter profitt. Hvis meglerne forteller deg at prisen er mye billigere enn markedsprisen, anbefaler jeg deg absolutt å stille spørsmål ved det og være forsiktig med ting som plutselig er billige. Alt har sin pris.

For meglere er den første historien om å «fiske» etter kupppriser med sjokkerende rabatterte eiendommer ... men det er faktisk ikke sant, det er et triks for å tiltrekke seg kjøpernes oppmerksomhet og deretter lede dem til andre eiendommer – ikke lenger en ny historie, det har til og med blitt en praksis i mange markeder. Det er heller ikke uvanlig at meglere utnytter kjøpers psykologi med å lukke raskt for å heve prisene og «spiser» differansen.

«Landmeglere» har mange triks på slutten av året. (Foto: VNT)

I et slikt «gråsonemarked» kan kjøpere møte risikoer når som helst. Hvilke råd kan du gi boligkjøpere, som ekspert med flere tiår med erfaring?

– Boligtransaksjoner skjer fortsatt hver dag, det viktigste for kjøpere når de går inn i markedet er å gjøre nøye undersøkelser for å identifisere risikoene de kan møte.

Når det gjelder lovligheten av fast eiendom, viser erfaring at kjøpere må sjekke den røde boken nøye, og informasjonen i boken må være nøyaktig før de foretar et innskudd. Og selvfølgelig bør transaksjoner gjøres gjennom et anerkjent meglerfirma, fordi de er de som har den beste ekspertisen for å sikre lovligheten av den aktuelle eiendommen.

Angående prisen, gå og se på leilighet A, leilighet B, leilighet C i dag med en slik planløsning, slik beliggenhet, slik smug,... så kan du anslå gjennomsnittsprisen i dette området fra omtrent hvor mye? Hvis kunden møter en profesjonell, kunnskapsrik megler som kan gi oss råd om hvorfor vi bør kjøpe denne beliggenheten, hvor mye prisen her er, hvordan den juridiske transaksjonsprosessen er?... da vil vi føle oss tryggere.

I boligtransaksjoner er meglerens profesjonalitet ekstremt viktig. I tillegg til lovlighet og pris, som jeg nevnte ovenfor, er megleren alltid med i hele kundens prosess, fra søk og befaring av boligen til gjennomføring av kjøps- og salgsprosedyrer.

Så, helt fra det første møtet, gjennom noen spørsmål, kan du sjekke om de har yrket, er dedikerte, forstår området, osv.

Å møte en profesjonell megler som jobber for en stor og anerkjent enhet eller bedrift kan hjelpe kunder med å minimere all risiko i transaksjonsprosessen for boligtomter, fordi da er det meglerenheten selv som er ansvarlig for kundens transaksjon, i stedet for en uavhengig megler.

Å finne «muligheter i fare» i boligmarkedet

Som du nevnte, er det fortsatt mange kunder som ser muligheten til å investere i boligeiendom. Hva er etter din mening prissegmentet kjøpere kan sikte mot ved utgangen av dette året, og er dette markedet virkelig bærekraftig for kjøpernes kontantstrøm?

– Prissegmentet ved investering i boligeiendom avhenger helt av kjøperens tilgjengelige finansiering. Fordi i markedet, bortsett fra store meglerhus som har et tett samarbeid med banker, har resten ofte ikke finansielle løsninger for boligkjøpere.

For boligtomter i indre bydeler er prissegmentet med de sterkeste transaksjonene fra 3-6 milliarder VND. Vietnamesere har en mentalitet om å spille det trygt og holde seg hjemme, mange foretrekker fortsatt å bo i hus på bakken. For hus i smug kan motorsykler kjøre inn, prisen er omtrent 100 millioner/m2 til 120 millioner/m2, et hus på 50 m2 koster omtrent 5 milliarder, bygget med 5 etasjer, 35-40 m2 per etasje, bruksarealet er også opptil nesten 200 m2.

Tilbudet i sentrum av Hanoi har nesten ingen store svingninger fordi tomtefondet ikke kan utvides, og boligtransaksjonene i indre by vil rotere i henhold til etterspørselen. Tilbud og etterspørsel er alltid balansert uavhengig av svingningene i eiendomsmarkedet generelt. Når noen ønsker å selge, vil det være noen som ønsker å kjøpe, og omvendt.

For eksempel, da jeg giftet meg, ville jeg bare kjøpe et hus på 30 m2, men etter 3–5 år med forretningsdrift og tjent mye penger, ville jeg naturligvis finne et større sted. På dette tidspunktet ville jeg selge, og så ville jeg fortsette å kjøpe. Eller mange bor i et stort hus, men hvis forretningsdriften deres er vanskelig, kan de selge det store huset sitt og flytte til et mindre hus for å få kapital til å drive forretning... Tilbud og etterspørsel etter boliger er alltid tilgjengelig. Selv jeg har bodd i 5 hus.

Prissegmentet ved investering i boligeiendom avhenger helt av kjøperens tilgjengelige økonomi. (Foto: OH)

Er dette sant for segmentet for forstadstomter, som også var veldig populært blant investorer noen år før markedet boomet?

– For omtrent 2–3 år siden nøt investorer som investerte i eiendom i utkanten av byene stor fortjeneste, liksom «når tidevannet stiger, stiger båten».

Vi ser imidlertid tidligere lærdommer. I 2010 økte eiendomsmarkedet i forstedene raskt, men da boblen sprakk, begynte det å falle, og mange investorer slet, gikk til og med konkurs, og solgte mange hus på den tiden... Denne situasjonen gjentok seg i 2022 og tidlig i 2023, og nyheter om å selge med tap for å betale ned kredittgjeld var utbredt.

Etter min mening, når markedet tar seg opp igjen, vil det først være i segmentet med reell boligetterspørsel som leiligheter og rekkehus. Forstadsarealet vil møte flere vanskeligheter ettersom nasjonalforsamlingen nylig vedtok loven om eiendomsmegling, som "strammer inn" oppdeling og salg av tomter for å unngå spekulasjon.

Etter hvert som lovbestemmelsene forbedres i økende grad og fremmer markedsgjennomsiktighet, blir forstadssegmentet mindre og mindre attraktivt i kundenes investeringsporteføljer.

Til slutt, har du noen råd til boligkjøpere på slutten av året?

– Råd til kjøpere er at hvis det finnes et produkt som oppfyller kriteriene, passer huseieren som trenger å selge, er villig til å selge, har standard juridiske betingelser, har tilgjengelig økonomi osv., så bør de kjøpe det slik at de kan sove godt, uten å måtte bekymre seg for å gå for å se på et hus i dag, gå for å se på et hus i morgen, fokusere den tiden på forretninger, skape en hyggelig og varm Tet, fordi boligtomter i indre by aldri har hatt en prisreduksjon.

Tusen takk!

Kilde: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html