1/3 projektów nieruchomości w Ho Chi Minh City utknęła w martwym punkcie z powodu problemów finansowych

[reklama_1]

Pan Hoang Hai, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości ( Ministerstwo Budownictwa ) powiedział, że spośród 168 projektów w Ho Chi Minh City, które borykają się z trudnościami, 1/3 projektów wiąże się z problemami finansowymi.

Na konferencji poświęconej rozpowszechnianiu Prawa mieszkaniowego z 2023 r. i Prawa dotyczącego działalności w sektorze nieruchomości z 2023 r., która odbyła się rano 11 października, pan Hoang Hai, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa) powiedział, że jednym z pierwszych warunków, jakie organizacje i osoby fizyczne muszą spełnić, aby prowadzić działalność w sektorze nieruchomości, jest założenie przedsiębiorstwa.

Jednocześnie konieczne jest zapewnienie odpowiedniego stosunku salda kredytowego i salda obligacji do kapitału własnego. Według pana Hai, realizowanie wielu projektów przez przedsiębiorstwa jest bardzo powszechne. Jednak jeśli możliwości finansowe są ograniczone, a ten sam przepływ środków pieniężnych jest rozłożony na wiele projektów, przedsiębiorstwo zacznie rozważać emisję obligacji i wykorzystanie dźwigni finansowej.

Jednak gdy pojawiają się problemy, projekt jest wstrzymywany i blokowany. „Jedna trzecia ze 168 projektów w Ho Chi Minh City boryka się z problemami finansowymi” – powiedział pan Hai.

Na konferencji przemawiał Pan Hoang Hai, Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa).

W związku z tym Ustawa o działalności w obrocie nieruchomościami z 2023 r. zalegalizowała szereg postanowień Dekretu w sprawie warunków dla organizacji i osób fizycznych przy prowadzeniu działalności w zakresie nieruchomości oraz uzupełniła postanowienia dotyczące warunków, w jakich przedsiębiorstwa prowadzące działalność w zakresie nieruchomości za pośrednictwem projektów nieruchomościowych muszą posiadać minimalny kapitał własny, a także zapewnić wskaźnik zadłużenia kredytowego i zadłużenia z tytułu obligacji korporacyjnych do kapitału własnego.

W związku z tym przedsiębiorstwa muszą posiadać kapitał własny w wysokości nie mniejszej niż 20% całkowitego kapitału inwestycyjnego dla projektów o skali poniżej 20 hektarów i nie mniejszej niż 15% całkowitego kapitału inwestycyjnego dla projektów o skali 20 hektarów i większej. W przypadku jednoczesnej realizacji wielu projektów, muszą posiadać kapitał własny zapewniający powyższy wskaźnik dla każdego projektu.

„Jest to warunek konieczny zatwierdzenia polityki inwestycyjnej i wyboru inwestora” – powiedział.

Niniejsze przepisy, artykuł 5 Dekretu 96 szczegółowo opisujący i regulujący wdrażanie szeregu artykułów Ustawy o obrocie nieruchomościami, zawierają również bardziej szczegółowe regulacje.

W związku z tym przedsiębiorstwa muszą spełniać wskaźniki bezpieczeństwa finansowego przedsiębiorstwa, stosować się do przepisów ustawy o kredycie i ustawy o obligacjach korporacyjnych.

W przypadku gdy przedsiębiorstwo działające w branży nieruchomości zaciąga pożyczkę w instytucji kredytowej lub emituje obligacje korporacyjne w celu realizacji projektu związanego z nieruchomością, który został zatwierdzony jako inwestor przez właściwą agencję państwową, musi ono zapewnić, że całkowite saldo niespłaconej pożyczki w instytucji kredytowej, niespłacone saldo obligacji korporacyjnych i wymagany kapitał własny zgodnie z przepisami dla każdego projektu nie przekroczy 100% całkowitego kapitału inwestycyjnego danego projektu.

Łączny wskaźnik niespłaconych kredytów w instytucjach kredytowych i niespłaconych obligacji korporacyjnych przeznaczonych na realizację projektu nie może przekroczyć 4-krotności kapitału własnego przedsiębiorstwa w przypadku każdego projektu dotyczącego nieruchomości o powierzchni użytkowania gruntów mniejszej niż 20 hektarów oraz nie może przekroczyć 5,67-krotności kapitału własnego przedsiębiorstwa w przypadku każdego projektu dotyczącego nieruchomości o powierzchni użytkowania gruntów 20 hektarów lub większej.

„Kiedy wprowadzono to rozporządzenie, wiele osób pytało, co się stanie, jeśli przedsiębiorstwo wyemituje obligacje i będzie miało nadwyżkę kredytową? Przepisy przejściowe wyraźnie stanowiły, że nie wolno mu kontynuować emisji ani zaciągania pożyczek” – powiedział, podkreślając jednocześnie, że łączna wartość niespłaconych pożyczek w instytucjach kredytowych, niespłaconych obligacji korporacyjnych oraz wymaganego kapitału własnego dla każdego projektu nie może przekraczać 100% całkowitego kapitału inwestycyjnego danego projektu.

Prostsze warunki transferu projektu

Ustawa Prawo o obrocie nieruchomościami z 2023 r. uzupełnia i legalizuje szereg postanowień obowiązujących rozporządzeń, zmienia i uzupełnia postanowienia Ustawy Prawo o obrocie nieruchomościami z 2014 r. w celu zapewnienia jasnej, ścisłej i wykonalnej legalności w przypadku przeniesienia całości lub części projektu nieruchomości.

Według pana Hoang Hai warunki przekazania projektu są prostsze.

Ustawa zniosła wymóg posiadania certyfikatu prawa do użytkowania gruntu dla projektu i części projektu obejmującej przeniesioną nieruchomość.

Jednocześnie należy uzupełnić przepisy dotyczące warunków przeniesienia własności gruntów przez inwestorów, takich jak: uzyskanie decyzji o przydziale gruntu, dzierżawie gruntu lub zezwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntu w celu realizacji projektu przez właściwy organ państwowy.

W ramach projektu zrealizowano zobowiązania finansowe dotyczące gruntów objętych projektem, w tym opłaty za użytkowanie gruntów, czynsze za grunty i podatki, opłaty i należności związane z gruntami (jeśli takie istnieją) na rzecz państwa, w którym realizowany jest projekt.

Ustawa zmieniła i uzupełniła również przepisy, zgodnie z którymi w przypadku gdy nabywcą całości lub części projektu jest podmiot gospodarczy z udziałem kapitału zagranicznego, po wydaniu przez właściwy organ państwowy decyzji zezwalającej na przeniesienie oraz zawarciu przez strony umowy przeniesienia, procedury dotyczące gruntów przeprowadzane są zgodnie z przepisami ustawy o gruntach.

Jednocześnie należy uzupełnić przepisy dotyczące przypadków, w których Premier upoważnia Prowincjonalny Komitet Ludowy do podjęcia decyzji o zezwoleniu na przeniesienie części projektu nieruchomościowego w przypadkach, gdy projekt nieruchomości podlega upoważnieniu Premiera do zatwierdzenia polityki inwestycyjnej.

Komentarz (0)