Ceny nieruchomości osiągają szczyt pomimo presji wynikającej z terminu zapadalności obligacji

Obligacje o terminie zapadalności osiągają szczyt

Według raportu firmy FiinGroup, zajmującej się danymi i analizami finansowymi, w drugiej połowie tego roku przypada termin spłaty obligacji korporacyjnych sektora nieruchomości o wartości ponad 100 000 miliardów VND. Ta liczba pokazuje obecną presję na przepływy pieniężne z tytułu płatności. W sierpniu tego roku wartość obligacji wyemitowanych przez spółki z sektora nieruchomości, których termin zapadalności wyniósł około 17 500 miliardów VND, osiągnęła szczyt.

Statystyki firmy VNDirect Securities Company pokazują, że w trzecim kwartale tego roku łączna wartość zapadających obligacji korporacyjnych szacowana była na około 67 000 mld VND, co stanowi najwyższy poziom w tym roku. Co ciekawe, na sektor nieruchomości przypadało ponad 57% tej kwoty, co odpowiada prawie 38 200 mld VND, z czego większość stanowiły obligacje, których termin zapadalności upłynął w 2023 roku.

Mimo silnej presji na spłatę obligacji, wiele firm działających na rynku nieruchomości nadal stosuje strategię „utrzymania cen”, odmawiając obniżania cen w celu odzyskania przepływów pieniężnych.

Według przedsiębiorstw, głównym powodem, dla którego nie mogą obniżyć cen, jest presja kosztów kapitałowych i zobowiązań finansowych wobec obligatariuszy. Obligacje hipoteczne mają obecnie oprocentowanie na poziomie 10-12% rocznie, znacznie wyższe niż oprocentowanie kredytów bankowych. Szybka sprzedaż aktywów po niskich cenach może spowodować, że uzyskane środki nie wystarczą na spłatę kapitału i odsetek od obligacji, co może doprowadzić do naruszenia warunków zobowiązania wobec obligatariuszy. W związku z tym ceny nieruchomości we wszystkich segmentach gwałtownie wzrosły od początku roku.

Jak wynika z raportu Ministerstwa Budownictwa na temat rynku nieruchomości w drugim kwartale , wyjątek stanowi segment mieszkań w dużych miastach, który nadal „króluje” i osiągnął najwyższy poziom cen od prawie dekady.

W Hanoi średnia cena sprzedaży w drugim kwartale osiągnęła 80 mln VND/m², co stanowi wzrost o 5,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem i aż o 33% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Według badania, wiele projektów mieszkaniowych w Hanoi odnotowało wzrost cen o około 5-6%. W szczególności niektóre projekty z wyższej półki odnotowały „szokujące” ceny sprzedaży, takie jak projekt Noble Crystal z ceną 160-270 mln VND/m² i Matrix One z ceną 120-150 mln VND/m².

W sierpniu tego roku wartość obligacji wyemitowanych przez firmy z branży nieruchomości, których termin zapadalności wyniósł około 17 500 miliardów VND. Zdjęcie ilustracyjne: VOV.

W Ho Chi Minh City średnia cena apartamentu osiągnęła 89 mln VND/m², co oznacza niewielkie wahania w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale wzrost o około 36% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Chociaż generalnie stabilna, niektóre segmenty nieruchomości luksusowych odnotowały lokalne wzrosty i ustanowiły nowe poziomy cen, głównie dzięki wyjątkowym atutom infrastrukturalnym, takim jak linie metra, obwodnice, tunele Cat Lai oraz rozbudowa wielu kluczowych tras w Thu Thiem, Thao Dien, An Phu i Thanh My Loi.

Segment willi i domów szeregowych w ramach projektu również odnotował niewielki wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem, zwłaszcza w Ho Chi Minh City i Khanh Hoa .

Niewypłacalność obligacji jest mało prawdopodobna

Eksperci z SSI Securities Corporation oceniają, że strategia utrzymywania cen nieruchomości na stabilnym poziomie przetrwa tylko przez krótki czas. Jeśli zaufanie rynku będzie się nadal zmniejszać, stan „wstrzymywania oddechu” przestanie być rozwiązaniem, a stanie się powszechnym ryzykiem płynności. Dlatego potrzebne są silne i synchroniczne rozwiązania oraz strategie, aby zmniejszyć presję związaną z terminem zapadalności i przywrócić płynność rynku.

Eksperci uważają, że w najbliższej przyszłości mechanizm emisji indywidualnych obligacji musi zostać udoskonalony w kierunku obowiązkowego ujawniania informacji, okresowego audytu i wzmocnienia niezależnych ratingów kredytowych; konieczne jest rozszerzenie ram prawnych dla restrukturyzacji zadłużenia, np. poprzez konwersję obligacji na akcje lub warunkowe przedłużenie dla projektów posiadających pełną status prawny i wyraźny postęp.

Strategia utrzymywania niskich cen nieruchomości w celu przetrwania działa tylko przez krótki czas. Zdjęcie ilustrujące.

W dłuższej perspektywie kredyty dla sektora nieruchomości muszą być selektywnie regulowane, priorytetowo traktując mieszkania socjalne i mieszkania na wynajem, ograniczając przepływ kapitału do projektów spekulacyjnych. Sytuacja na rynku nieruchomości stopniowo się poprawia i dopóki firmy będą mogły sprzedawać swoje produkty, termin zapadalności obligacji nie będzie już stanowił problemu.

Dr Can Van Luc – główny ekonomista BIDV – skomentował, że presja na obligacje w tym roku nie jest niepokojąca. Ryzyko niewypłacalności jest mniejsze, ponieważ rynek nieruchomości stopniowo staje się bardziej optymistyczny. Wiele firm potrzebuje jedynie około 10% rabatu na produkt, aby go sprzedać, zamiast 40-50% jak w poprzednim okresie.

Według analityków, w tym roku branża nieruchomości nadal dynamicznie się rozwija. W całym kraju zakończyła się reorganizacja jednostek administracyjnych i ustabilizowano sytuację polityczną. Branża nieruchomości korzysta z niskich stóp procentowych i reform instytucjonalnych. Trzy ustawy o nieruchomościach, uchwała w sprawie pilotażu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o użytkowanie gruntów, działania na rzecz promowania inwestycji publicznych oraz skrócenie procedur administracyjnych…

Ostatnie działania rządu mające na celu usunięcie przeszkód prawnych dla projektów związanych z nieruchomościami stworzą warunki, w których przedsiębiorstwa będą mogły wznowić realizację projektów i poprawić przepływy pieniężne. Dzięki temu przedsiębiorstwa będą mogły łatwiej otwierać swoje nieruchomości na sprzedaż i mieć plany finansowe umożliwiające spłatę zadłużenia wobec obligatariuszy.