Ceny nieruchomości rosną pomimo presji wynikającej ze zbliżającego się terminu wykupu obligacji.

Termin zapadalności obligacji osiągnął szczyt.

Według raportu firmy FiinGroup, dostawcy danych i analiz finansowych, w drugiej połowie tego roku zapadają obligacje korporacyjne sektora nieruchomości o wartości ponad 100 bilionów VND. Wartość ta wskazuje na istniejącą presję na przepływy pieniężne w zakresie spłaty. W sierpniu wartość obligacji wyemitowanych przez spółki sektora nieruchomości, których termin zapadalności przypada na około 17,5 biliona VND, osiągnęła szczyt.

Statystyki firmy VNDirect Securities Company pokazują, że w trzecim kwartale tego roku łączna wartość zapadających obligacji korporacyjnych szacowana była na około 67 000 mld VND, co stanowi najwyższy poziom w całym roku. Co istotne, sektor nieruchomości odpowiadał za ponad 57%, co odpowiada prawie 38 200 mld VND, głównie z emisji obligacji przedłużonych od 2023 roku.

Mimo silnej presji związanej ze spłatą obligacji, wiele spółek z branży nieruchomości nadal stosuje strategię „utrzymywania cen”, odmawiając ich obniżania w celu odzyskania przepływów pieniężnych.

Według przedsiębiorstw, głównym powodem, dla którego nie mogą obniżyć cen, jest presja kosztów kapitałowych i zobowiązań finansowych obligatariuszy. Obligacje nieruchomości mają obecnie oprocentowanie na poziomie 10-12% w skali roku, znacznie wyższe niż oprocentowanie kredytów bankowych. Szybka sprzedaż aktywów po niskiej cenie nie przyniosłaby wystarczających przychodów na pokrycie spłaty kapitału i odsetek, a także mogłaby naruszyć warunki umów z obligatariuszami. W związku z tym ceny nieruchomości we wszystkich segmentach stale gwałtownie rosną od początku roku.

Jak wynika z raportu Ministerstwa Budownictwa na temat rynku nieruchomości w drugim kwartale , wyjątek stanowi segment mieszkań w największych miastach, który nadal „króluje” i osiągnął najwyższy poziom cen od prawie dekady.

W Hanoi średnia cena sprzedaży w drugim kwartale osiągnęła 80 milionów VND/m², co stanowi wzrost o 5,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 33% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Według badań, wiele projektów mieszkaniowych w Hanoi odnotowało wzrost cen o około 5-6%. Warto zauważyć, że niektóre luksusowe projekty odnotowały zaskakująco wysokie ceny ofertowe, takie jak Noble Crystal (160-270 milionów VND/m²) i The Matrix One (120-150 milionów VND/m²).

W sierpniu tego roku wartość obligacji wyemitowanych przez spółki z branży nieruchomości osiągnęła szczyt na poziomie około 17 500 miliardów VND. (Zdjęcie ilustracyjne: VOV)

W Ho Chi Minh City średnia cena apartamentu osiągnęła 89 mln VND/m², co oznacza niewielką zmianę w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale wzrost o około 36% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Chociaż generalnie stabilna, niektóre segmenty nieruchomości luksusowych odnotowały lokalne wzrosty i ustaliły nowe poziomy cen, głównie dzięki lepszym atutom infrastrukturalnym, takim jak linia metra, obwodnica, tunel Cat Lai oraz rozbudowa wielu kluczowych dróg w Thu Thiem, Thao Dien, An Phu i Thanh My Loi.

Segment willi i domów szeregowych w ramach projektów budowlanych również odnotował niewielką tendencję wzrostową w porównaniu z poprzednim kwartałem, zwłaszcza w Ho Chi Minh City i Khanh Hoa .

Niewypłacalność obligacji jest mało prawdopodobna.

Eksperci z SSI Securities Corporation oceniają, że strategia utrzymywania cen nieruchomości w celu przetrwania koniunktury rynkowej będzie skuteczna tylko przez krótki czas. Jeśli zaufanie rynku będzie się nadal zmniejszać, podejście polegające na „wstrzymywaniu oddechu” przestanie być rozwiązaniem, a stanie się powszechnym ryzykiem płynności. Dlatego potrzebne są silne i skoordynowane rozwiązania oraz strategie, aby zmniejszyć presję związaną z terminem zapadalności i przywrócić płynność rynku.

Eksperci sugerują, że w krótkiej perspektywie mechanizm emisji obligacji prywatnych wymaga dalszych udoskonaleń w kierunku obowiązkowego ujawniania informacji, okresowych audytów i wzmocnionych niezależnych ratingów kredytowych; należy rozszerzyć ramy prawne dotyczące restrukturyzacji zadłużenia, np. poprzez konwersję obligacji na akcje lub warunkowe przedłużenia dla projektów w pełni zgodnych z prawem i wykazujących wyraźny postęp.

Strategia polegająca na utrzymywaniu cen nieruchomości w celu przetrwania na rynku działa tylko przez krótki okres. (Grafika ilustracyjna.)

W dłuższej perspektywie kredytowanie sektora nieruchomości wymaga selektywnej regulacji, z priorytetowym traktowaniem budownictwa socjalnego i mieszkań na wynajem oraz ograniczeniem przepływów kapitału do projektów spekulacyjnych. Rynek nieruchomości stopniowo się odradza; dopóki firmy będą mogły sprzedawać swoje nieruchomości, termin zapadalności obligacji nie będzie już stanowił głównego problemu.

Dr Can Van Luc, główny ekonomista BIDV, uważa, że presja na obligacje w tym roku nie jest powodem do obaw. Niewypłacalność jest mało prawdopodobna ze względu na poprawiającą się sytuację na rynku nieruchomości. Wiele firm może sprzedawać swoje produkty z rabatami rzędu 10%, w porównaniu z 40-50% w poprzednich okresach.

Analitycy przewidują, że sektor nieruchomości będzie nadal dynamicznie się rozwijał w tym roku. Kraj zakończył reorganizację jednostek administracyjnych i ustabilizował sytuację polityczną. Sektor nieruchomości korzysta z niskich stóp procentowych i reform instytucjonalnych. Do tego przyczyniają się trzy ustawy dotyczące nieruchomości, uchwała w sprawie pilotażu komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o prawach do użytkowania gruntów, działania na rzecz zwiększenia inwestycji publicznych oraz ograniczenie procedur administracyjnych.

Ostatnie działania rządu mające na celu usunięcie przeszkód prawnych dla projektów z zakresu nieruchomości stworzą korzystne warunki dla przedsiębiorstw, które wznowią realizację projektów i poprawią przepływy pieniężne. Ułatwi to wcześniejsze rozpoczęcie sprzedaży i umożliwi im opracowanie planów finansowych w celu spłaty obligatariuszy.