Presja finansowa jest wszechobecna. Jak wygląda zadłużenie firm z branży nieruchomości?

Po trudnym roku 2023 wydawało się, że przedsiębiorstwa z branży nieruchomości borykają się z problemami z powodu wahań rynkowych, ale pojawił się bardzo pozytywny wskaźnik: większość pożyczek udzielonych przez wiodące przedsiębiorstwa z branży nieruchomości wykazywała tendencję spadkową w porównaniu z początkiem roku, co pokazuje, że w najtrudniejszym okresie przedsiębiorstwa z branży nieruchomości nadal bardzo aktywnie spłacały pożyczki.

Już na początku nowego roku statystyki HNX pokazują, że dziesiątki spółek z branży nieruchomości spłaciły swoje zadłużenie z obligacji, z których większość została proaktywnie wykupiona przed terminem zapadalności i spłaciła obligacje dla obligatariuszy.

Zgodnie ze sprawozdaniem finansowym za czwarty kwartał 2023 r. na dzień 31 grudnia 2023 r. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) odnotowała zobowiązania w wysokości 195 874 mld VND, co stanowi 81% całkowitych aktywów przedsiębiorstwa i spadek o 8% w porównaniu z początkiem 2023 r. Z tego pożyczki finansowe stanowiły 57 704 mld VND, co oznacza spadek o około 7 000 mld VND w porównaniu z początkiem okresu.

Struktura zadłużenia Novaland opiera się głównie na pożyczkach obligacyjnych o wartości ponad 38 626 mld VND, a jedynie ponad 9400 mld VND pochodzi z pożyczek bankowych. Jednak redukcja zadłużenia Novaland o tysiące miliardów VND jest jak „kropla w morzu”, ponieważ firma wykorzystuje zbyt dużą dźwignię finansową, dysponując „ogromnym” zadłużeniem, podczas gdy sytuacja finansowa przedsiębiorstwa pogarsza się.

Na początku 2024 r. rada dyrektorów Novaland ogłosiła również, że wyemituje 1,37 mld akcji, co ma pozwolić na pozyskanie ok. 13 700 mld VND w celu restrukturyzacji zadłużenia i spłaty zobowiązań.

Wiele przedsiębiorstw agresywnie wykupuje obligacje przed terminem zapadalności.

Wśród przedsiębiorstw z branży nieruchomości, które najaktywniej spłacają swoje długi , należy wymienić Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . Do końca 2023 roku to przedsiębiorstwo z branży nieruchomości zakończy również serię dni, w których musiało spłacać swoje obligacje.

W 2023 roku Phat Dat postawił sobie za cel spłatę wszystkich niespłaconych obligacji do końca roku, pozostawiając jedynie zadłużenie bankowe i pożyczki od innych podmiotów. Do końca 2023 roku, poprzez odkupienie wszystkich 2 partii obligacji o łącznej wartości nominalnej 800 miliardów VND, Phat Dat oficjalnie sprowadził niespłacone zadłużenie obligacyjne tego przedsiębiorstwa do 0.

W związku z tym, do 31 grudnia 2023 r. zobowiązania spółki zmniejszyły się o 15% do 11 490 mld VND, z czego pozostałe zobowiązania krótkoterminowe wyniosły ponad 3 182 mld VND, a pozostałe zobowiązania długoterminowe 4 578 mld VND. Struktura zadłużenia stanowiła ponad 3 104 mld VND całkowitego zadłużenia, co stanowi spadek o 30% w porównaniu z początkiem roku.

Również spółka Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) zajmuje się spłatą długu. Całkowite zadłużenie płatne do końca 2023 r. spółki Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) zmniejszyło się o 22% w porównaniu z początkiem roku, osiągając kwotę 13 226 mld VND.

Całkowite zadłużenie finansowe przekracza 3659 mld VND, co stanowi spadek o 52% w porównaniu z początkiem roku i stanowi 11% kapitału przedsiębiorstwa. Z tego długoterminowe kredyty bankowe stanowią ponad 3322 mld VND.

W 2023 roku Kinh Bac aktywnie skupował również obligacje przed terminem zapadalności. Wcześniej, w marcu-kwietniu 2023 roku, przedsiębiorstwo odkupiło całość 2000 mld VND z 2 partii obligacji o kodach KBCH2124002 i KBCH2124003. Do końca maja 2023 roku przedsiębiorstwo kontynuowało skup obligacji o kodzie KBC121020 przed terminem zapadalności.

Po powyższej serii transakcji, wolumen obligacji Kinh Bac spadł do 1157 mld VND. W odniesieniu do pakietu obligacji KBC121020, na początku 2024 roku KBC poinformowało, że przygotowało kapitał na „wyjście z długu” związanego z obligacjami.

Ponadto Kinh Bac poinformował, że wdrożył strategię priorytetowego wykorzystania wszystkich zasobów finansowych w celu terminowego dokonywania płatności. Z drugiej strony, znaczny wzrost przepływów pieniężnych z działalności parków przemysłowych również przyczynia się do motywowania przedsiębiorstw do posiadania środków na spłatę zobowiązań.

W Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) całkowite zobowiązania na koniec 2023 r. wyniosły 14 600 mld VND, co oznacza spadek o 10% w porównaniu z końcem roku poprzedniego. Z tego 11 600 mld VND stanowiło zadłużenie krótkoterminowe, a prawie 3 000 mld VND – zadłużenie długoterminowe.

Struktura zadłużenia Dat Xanh na koniec czwartego kwartału 2023 roku zmniejszyła się o 8% do 5289 mld VND. Tymczasem podatki i inne zobowiązania wobec państwa wzrosły o 7% do 798 mld VND.

Rok 2023 był wyjątkowo trudny dla firmy, o czym wyraźnie świadczy konieczność zwolnienia 1305 pracowników w 2023 r., z 3773 pod koniec 2022 r. do 2468 pod koniec 2023 r. Liczba spółek zależnych Dat Xanh również zmniejszyła się do zaledwie 84, z czego 8 spółek zależnych działających w sektorze nieruchomości przechodzi procedurę rozwiązania.

Wskaźnik zadłużenia do kapitału własnego spółki Vinhomes wynosi 0,31, a zadłużenie stanowi 12% całkowitego kapitału.

W przeciwieństwie do wyżej wymienionych przedsiębiorstw, Vinhomes JSC (HoSE: VHM) odnotowało dodatni wzrost zadłużenia po roku i całkowitą kwotę niespłaconych pożyczek przekraczającą 10 000 miliardów VND.

Zobowiązania Vinhomes na koniec 2023 roku wyniosły 261 991 mld VND, co stanowi wzrost o 24% w porównaniu z początkiem roku. Wzrost odnotowały zarówno zobowiązania krótkoterminowe, jak i długoterminowe, jednak zadłużenie spółki było głównie krótkoterminowe.

Zadłużenie finansowe firmy osiągnęło 56 682 mld VND, a struktura zadłużenia obejmuje 14 813 mld VND w postaci pożyczek krótkoterminowych i ponad 35 689 mld VND w postaci pożyczek długoterminowych. Zadłużenie firmy to głównie pożyczki bankowe. Ponadto, w ramach kanału obligacji, Vinhomes odnotował zadłużenie w wysokości ponad 9 808 mld VND na koniec grudnia 2023 r.

Na koniec 2023 roku wskaźnik zadłużenia do kapitału własnego Vinhomes wynosił 0,31. Zadłużenie stanowiło 12% całkowitego kapitału spółki.

Fakt, że przedsiębiorstwa z branży nieruchomości szybko spłaciły swoje zobowiązania w sytuacji, gdy rynkowe stopy procentowe zaczęły wykazywać oznaki spadku, pomógł samym przedsiębiorstwom zmniejszyć obciążenie wysokimi kosztami odsetek w momencie emisji.

W raporcie dotyczącym perspektyw inwestycyjnych z lutego 2024 r. firma VNDirect Securities Company podała, że ​​ograniczenia powinny stopniowo ustępować, co pomoże w ożywieniu rynku nieruchomości począwszy od drugiej połowy 2024 r.

„Uważamy, że rynek nieruchomości mieszkaniowych ma już za sobą najtrudniejszy okres i od drugiej połowy 2024 roku zacznie wyraźniej się odradzać” – ocenił zespół analityczny VNDirect .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/ap-luc-tai-chinh-bua-vay-vay-no-cua-cac-cong-ty-bds-dang-nhu-the-nao-a650966.html