Nowy cennik gruntów: konieczność kontroli, aby nie wywołać „szoku” na rynku

Jednak w przyszłości, gdy poszczególne miejscowości będą tworzyć nowe cenniki gruntów, ceny gruntów będą podlegać dużym wahaniom w zależności od regionu, co będzie miało bezpośredni wpływ na ceny domów i rynek nieruchomości w ogólności.

Podpis pod zdjęciem — Polityka decentralizacji w kształtowaniu cen gruntów stopniowo okazuje się skuteczna. Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Ostrzeżenie przed silnymi wahaniami

Jednoczesne publikowanie cenników gruntów na mocy ustawy o ziemi z 2024 r. prawdopodobnie doprowadzi do znacznych wahań cen gruntów w wielu miejscowościach, co będzie miało poważne konsekwencje dla rynku nieruchomości, kosztów inwestycji i dostępu ludności do mieszkań.

Dr Pham Anh Tuan, Kierownik Katedry Gospodarki Gruntami (Uniwersytet Zasobów Naturalnych i Środowiska w Hanoi ), zauważył, że skorygowany cennik gruntów prawdopodobnie wzrośnie w porównaniu z obecnym cennikiem. Może to przynieść korzyści mieszkańcom, których grunty zostaną odzyskane, i zwiększyć dochody budżetu lokalnego, ale jednocześnie zwiększyć koszty inwestycji, zwłaszcza koszty oczyszczania terenu w projektach deweloperskich; będzie to miało wielowymiarowy wpływ na rynek nieruchomości i ludzi.

Wzrost cen gruntów znacząco wpłynie na dochody z gruntów, takie jak opłaty za użytkowanie gruntów, podatki i opłaty, ale także zwiększy koszty inwestycji, wpływając na ceny nieruchomości na rynku. Pan Pham Anh Tuan ostrzegł, że w przypadku nadmiernych korekt koszty inwestycji w projekty nieruchomości wzrosną, co spowoduje trudności zarówno dla inwestorów krajowych, jak i przedsiębiorstw zagranicznych.

Rosnące ceny gruntów oznaczają dla ludzi wzrost kosztów procedur takich jak zmiana przeznaczenia gruntów i przyznawanie certyfikatów prawa do użytkowania gruntów. W szczególności, w przypadku przekształcania gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe, gwałtowny wzrost opłat za użytkowanie gruntów może stwarzać trudności dla gospodarstw domowych, które muszą zalegalizować ziemię.

Z perspektywy eksperta, profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, podkreślił potrzebę centralnego mechanizmu kontroli, który zapewniłby spójność i racjonalność w tworzeniu cenników gruntów. Zdaniem pana Dang Hung Vo, ponieważ obecny cennik gruntów jest publikowany na szczeblu prowincji, każda miejscowość może podejść do niego i budować w inny sposób, co może łatwo prowadzić do nieuzasadnionych różnic, zwłaszcza na obszarach przygranicznych.

Profesor Dang Hung Vo zaproponował, aby Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska miało swój udział w wycenie i weryfikacji cennika gruntów przed jego zatwierdzeniem, aby zapobiec wykorzystywaniu różnic cenowych dla osobistych korzyści. Najważniejszą zasadą jest zgodność cennika gruntów z ceną rynkową. Ekspert stwierdził jednak, że Wietnam nadal nie ma jasnej definicji „ceny rynkowej” ani konkretnych ram prawnych umożliwiających naukowe ustalenie tej ceny.

Odnosząc się do udziału urzędników gminnych w opracowywaniu cenników gruntów, pan Vo stwierdził, że jest to konieczne, ponieważ znają oni rzeczywistą wartość gruntów w danej lokalizacji. Konieczne jest jednak przedstawienie jasnych argumentów, aby ustalić, czy proponowana cena rzeczywiście odzwierciedla cenę rynkową, czy nie.

Ryzyko „gorączki cenowej” w przypadku braku odpowiedniej kontroli

Wiceprezes Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, Tran Quoc Dung, przeanalizował, że obecne ceny gruntów są często o 30-60% niższe od cen rynkowych, co prowadzi do utraty dochodów państwa i nienależnego odszkodowania dla mieszkańców. Dlatego Ustawa o gruntach z 2024 roku nakłada na władze lokalne obowiązek dostosowania cenników do realiów. Może to jednak prowadzić do konsekwencji, jeśli nie będzie ściśle kontrolowane.

Pierwszym czynnikiem, na który należy zwrócić uwagę, jest to, że zbyt wysokie podniesienie cen gruntów może utrudnić realizację publicznych projektów inwestycyjnych ze względu na gwałtowny wzrost kosztów oczyszczania gruntów. Jednocześnie ludzie będą napotykać przeszkody w dostępie do mieszkań, zwłaszcza w segmentach takich jak mieszkania socjalne czy mieszkania klasy średniej. Skutki te mogą „zablokować” przepływ kapitału inwestycyjnego i stworzyć ryzyko lokalnej bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Ta rzeczywistość wymaga rozwiązania, które pozwoli na zbudowanie harmonijnego i zrównoważonego cennika gruntów.

Pan Tran Quoc Dung zaproponował digitalizację danych o cenach gruntów, aktualizowanych na podstawie umów notarialnych i giełd, w celu zwiększenia dokładności i przejrzystości. Ponadto konieczne jest wzmocnienie kontroli i przeciwdziałanie inflacji cen, spekulacjom i tworzeniu wirtualnych fal, zwłaszcza w miejscowościach, w których tworzone są nowe cenniki gruntów.

Innym rozwiązaniem, na którym należy się skupić, jest zadbanie o to, aby w skład rady ds. wyceny gruntów wchodzili niezależni eksperci, przedsiębiorcy oraz przedstawiciele departamentów i oddziałów. Pozwoli to na uzyskanie obiektywnej informacji zwrotnej i uniknięcie sytuacji „wewnętrznego ustalania cen”.

Na obszarach, na których występują duże wahania cen gruntów, władze lokalne mogą stosować krótkoterminowe środki, takie jak podział na strefy, tymczasowe zawieszenie licencji na przeniesienie własności lub utrzymanie starej ceny odszkodowania na niezmienionym poziomie, aby ustabilizować rynek, jednocześnie opracowując nowy cennik.

Eksperci zalecili również stworzenie ujednoliconych ram wytycznych na szczeblu centralnym, skoordynowanych między Ministerstwem Rolnictwa i Środowiska a Ministerstwem Finansów, w celu ustalenia kryteriów tworzenia cennika gruntów, który będzie dostosowany do rzeczywistości, a jednocześnie zapewni rozsądne podwyżki, aby nie zaszokować rynku.

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594