Jak nowy cennik gruntów w Ho Chi Minh City wpływa na rynek nieruchomości?

Prawo się zmienia

Od 1 sierpnia 2024 r. zaczną obowiązywać ustawa o gruntach, ustawa o działalności w sektorze nieruchomości oraz ustawa o budownictwie mieszkaniowym. Ponadto w Ho Chi Minh City Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska (DONRE) zaproponował również wydanie projektu ustawy o dostosowaniu cen gruntów w całym mieście.

Oprócz szeregu opinii wyrażających nadzieję, że prawo to pomoże zwiększyć przejrzystość rynku, doprowadzić do uczciwego obliczania cen gruntów i rozwiązać problemy osób, którym odzyskano ziemię, istnieje wciąż wiele obaw, że wzrost cen gruntów nie jest głównym czynnikiem wpływającym na działalność w sektorze nieruchomości oraz na ludzi i nabywców domów.

Wchodzi w życie ustawa o gruntach, dzięki której rynek staje się przejrzysty, a ceny gruntów ulegają wahaniom.

W szczególności artykuł 159 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że ramy cen gruntów zostaną zniesione, a cennik gruntów będzie musiał być aktualizowany corocznie, a nie co 5 lat, jak dotychczas. W związku z tym rząd zdecentralizował i zwiększył odpowiedzialność Prowincjonalnego Komitetu Ludowego, ustanawiając, że ustalanie cennika gruntów będzie dokonywane przez Prowincjonalny Komitet Ludowy; jednocześnie metoda „odejmowania” zostanie wyeliminowana, a zamiast niej ceny gruntów będą ustalane według 4 metod: porównawczej, dochodowej, nadwyżkowej i współczynnika korygującego ceny gruntów.

Dzieląc się z dziennikarzami informacjami na temat obecnych metod wyceny gruntów, pan Le Dinh Lang, dyrektor Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, skomentował: „Obecne przepisy są bardzo kompletne i bliskie rzeczywistości rynkowej, a ustawa o gruntach zawiera regulacje dotyczące wyceny gruntów, a nowe metody pomagają w ustalaniu cen gruntów w sposób zbliżony do rzeczywistości, zapewniając przejrzystość i zrównoważony rozwój”.

„Jednak dzięki nowej metodzie kalkulacji koszty rozwoju projektu dla firm będą mniej lub bardziej rosły. Gdy cena rynkowa wzrośnie, inwestor będzie zmuszony sprzedać projekt po wysokiej cenie i nie będzie mógł jej obniżyć” – powiedział pan Lang.

Rosnące ceny gruntów na przestrzeni lat doprowadziły do ​​wzrostu cen nieruchomości.

Tymczasem pan Dao Huy (inwestor) zauważył również, że ceny na rynku nieruchomości są coraz bardziej zmienne. Jest to jednak charakterystyczne dla wietnamskiego rynku nieruchomości, który charakteryzuje się akumulacją i wzrostem cen w czasie. Jednak wraz z wprowadzeniem nowych przepisów, zwłaszcza w rejonie Ho Chi Minh City, jeśli zostanie opublikowany nowy cennik gruntów, z pewnością spotka się to z wieloma obawami ze strony firm i osób, które chcą posiadać dom na dłuższy czas.

Opłaty za użytkowanie gruntów są zawsze naliczane uczciwie dla przedsiębiorstw.

Jeśli chodzi o projekt cennika gruntów w Ho Chi Minh City, wiele opinii wskazuje na to, że nowy cennik będzie miał duży wpływ na rynek nieruchomości. Wysokie ceny gruntów, a więc wysokie nakłady, przekładają się na wysokie wyniki, co bezpośrednio wpłynie na nabywców. W rezultacie ceny sprzedaży produktów będą bardzo wysokie.

Pan Nguyen Toan Thang, Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, poinformował, że: „Korekta cennika gruntów nie ma wpływu na działalność w sektorze nieruchomości, ponieważ opłaty za użytkowanie gruntów w przypadku projektów nieruchomościowych są ustalane metodą nadwyżkową.

W związku z tym wynik ustalenia wartości prawa użytkowania gruntów metodą nadwyżkową, niezależnie od tego, czy jest wyższy, czy niższy od ceny gruntu w Cenniku gruntów, nie musi być korygowany według ceny gruntu w Cenniku gruntów, jak określono w ust. 8 art. 158 ustawy o gruntach z 2024 r. (przy zastosowaniu wyniku ustalonego metodą nadwyżkową).

Pan Nguyen Toan Thang, Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, poinformował prasę o wydaniu przez miasto Ho Chi Minh nowego cennika gruntów oraz przekazał informacje na temat kwestii związanych z wydaniem cennika.

Przedstawiciel Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh poinformował, że wszystkie projekty komercyjne w zakresie nieruchomości mieszkaniowych podlegają cennikowi gruntów zgodnie z cennikiem rynkowym obowiązującym w momencie kalkulacji. Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh zaprosi rzeczoznawców majątkowych do wyceny kwoty, jaką firmy muszą uiścić w momencie uiszczania opłat za użytkowanie gruntów. W związku z tym wydanie nowego cennika gruntów nie ma wpływu na działalność w sektorze nieruchomości.

Również według informacji Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, cena gruntów rolnych w cenniku gruntów po korekcie wzrosła w porównaniu z poprzednim okresem, co sprawia, że ​​różnica w czynszach dzierżawnych jest bardziej harmonijna niż w rzeczywistości. Prowadzi to do tego, że odliczenia są bardziej przejrzyste, publiczne, sprawiedliwe i rozsądne dla firm z branży nieruchomości przy realizacji zobowiązań finansowych. Z drugiej strony, ceny nieruchomości działają zgodnie z prawem podaży i popytu, dlatego o cenie sprzedaży decyduje rynek.

Zgodnie z nowymi przepisami, które wejdą w życie po wejściu w życie ustawy o gruntach z 2024 r., ceny gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe nadal będą obliczane według metody nadwyżkowej, która od 2014 r. jest główną metodą stosowaną do obliczania opłat za użytkowanie gruntów w przypadku projektów związanych z nieruchomościami, ze stopniem zastosowania do 90%.

Wybór tych czynników gwarantuje, że ceny gruntów będą kształtowane na stabilnym poziomie zbliżonym do cen rynkowych, co pozwala uniknąć nagłych wzrostów cen gruntów lub „wirtualnej gorączki”, które stanowią ryzyko dla bezpieczeństwa rynku nieruchomości w ogóle, a rynku kapitałowego w szczególności.

Jeden z projektów realizowanych w dzielnicy Binh Chanh w Ho Chi Minh City boryka się z problemami związanymi z opłatami za użytkowanie gruntów, co powoduje opóźnienia w wydawaniu mieszkańcom zaświadczeń o prawie do użytkowania gruntów.

Ponadto cena gruntów rolnych w skorygowanym cenniku gruntów jest wyższa niż dotychczas, co sprawia, że ​​różnica w czynszach dzierżawnych jest bardziej harmonijna niż w rzeczywistości. Prowadzi to do bardziej przejrzystych, publicznych, sprawiedliwych i rozsądnych odliczeń dla podmiotów działających na rynku nieruchomości przy realizacji zobowiązań finansowych.

Dzieląc się z Nguoi Dua Tin informacjami na temat obecnej metody obliczania cen gruntów, pan Ngo Quang Phuc, dyrektor generalny Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, powiedział: „Nowa metoda obliczania cen gruntów w mniejszym lub większym stopniu wpłynie na wzrost cen nieruchomości w nadchodzącym czasie, gdy koszty gruntów, koszty budowy i koszty rozwoju projektów... będą stale rosły, a ceny domów również będą się wahać.

Najlepszym rozwiązaniem, aby ograniczyć wzrost cen nieruchomości, jest wsparcie przedsiębiorstw przez państwo poprzez skrócenie procedur prawnych dla projektów, zwiększenie podaży mieszkań komunalnych, mieszkań socjalnych... zwiększenie podaży, a tym samym stabilizację cen.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm