Nieruchomości wypoczynkowe, „nieślubne dziecko” rynku

Nieruchomości wypoczynkowe, „nieślubne dziecko” rynku

W rezolucji 08/2017 Biuro Polityczne podjęło decyzję o uczynieniu z turystyki wiodącej branży, przyciągnięciu zasobów społecznych w celu inwestowania w rozwój turystyki, inwestowaniu w projekty na dużą skalę, miejsca rozrywki w kluczowych obszarach...

Dzięki temu, w ostatnim czasie wielu inwestorów zainwestowało w projekty nieruchomości turystycznych, ośrodki wypoczynkowe, hotele czy luksusowe kurorty. Jednak segment nieruchomości turystycznych boryka się z wieloma problemami prawnymi.

Zdjęcie ilustracyjne. (Źródło: DK)

Podczas warsztatów „Nowelizacja ustawy o gruntach: Tworzenie gruntów pod turystykę”, które odbyły się rano 19 października, pan Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, powiedział, że obecnie w Wietnamie wdrożono ponad 200 projektów w zakresie nieruchomości turystycznych, w ramach których powstało prawie 100 000 apartamentów, 3000 willi i 15 000 nowych pokoi hotelowych.

Do 2030 roku Wietnam mógłby stać się potęgą turystyczną, z 160 milionami turystów krajowych i 50-70 milionami turystów zagranicznych, którzy potrzebowaliby około 500 000 pokoi hotelowych, nie wspominając o innych rodzajach usług, zwłaszcza turystyce ekskluzywnej, która praktycznie nie istnieje.

Według pana Dinha, w obecnej sytuacji Wietnam osiągnął jedynie 1/3 infrastruktury, która jest w stanie sprostać zapotrzebowaniu, a jej jakość w przyszłości nie jest wysoka. Liczba ta od kilku lat pozostaje na tym samym poziomie, ponieważ kwestie prawne nie zostały rozwiązane.

Pan Dinh powiedział, że nieruchomości w ośrodkach wypoczynkowych są jak „nieczytelne dziecko” rynku. Ponieważ ustawa o gruntach nie wymienia nazw deweloperów nieruchomości turystycznych, ta grupa tematów nie jest uwzględniona w ustawie o gruntach, ustawie o inwestycjach i innych przepisach dotyczących rynku nieruchomości.

„Ponad 100 dużych projektów turystycznych jest wstrzymanych i czeka na rozwiązania prawne. Jeśli ta sytuacja się utrzyma, zniechęci to inwestycje w turystykę, zniechęci inwestorów, a nawet władze lokalne, które chcą promować inwestycje, napotkają trudności” – powiedział pan Dinh.

Istnieje wiele innych trudności.

Tymczasem prawnik Nguyen Hong Chung, przewodniczący zarządu DVL Ventures, wiceprzewodniczący Hanoi Real Estate Club, stwierdził, że projekty nieruchomości turystycznych i wypoczynkowych wciąż borykają się z trudniejszym i w pewnym sensie „trudnym” problemem, jakim jest uregulowanie przypadków, w których państwo odzyskuje grunty na potrzeby rozwoju społeczno -ekonomicznego w interesie narodowym i publicznym.

W związku z tym projekt, w ramach którego Państwo odzyskuje grunty, określa się jako przeznaczony na rozbudowę infrastruktury technicznej i wspólnej infrastruktury socjalnej ludności, zapewnienie bezpieczeństwa socjalnego ludności, z wyłączeniem projektów mających na celu rozwój turystyki, rozrywki, rekreacji lub łączenie zabudowy komercyjnej z rozwojem turystyki, obiektów usługowych, rozrywki, rekreacji.

Projekt znowelizowanej ustawy o gruntach nie zawiera jednak przepisów dotyczących odzyskiwania gruntów pod nowe projekty urbanistyczne. W związku z tym konieczne jest dodanie do rodzajów produktów nieruchomościowych w znowelizowanej ustawie o gruntach wpisu „Nowe projekty urbanistyczne o skali powyżej 300 hektarów”, aby zapewnić synchronizację systemu infrastruktury technicznej z infrastrukturą społeczną.

Według pana Chunga, w latach 2015–2019 turystyka dynamicznie się rozwijała, a wiele prowincji i miast uznało rozwój turystyki za dobry kierunek, identyfikując ją jako awangardę. Doprowadziło to do tego, że chociaż prawo stanowi, że nieruchomości turystyczne nie podlegają odzyskiwaniu przez państwo, ponieważ projekty turystyczne są uznawane za kluczowe, wiele prowincji nadal odzyskiwało grunty i przeznaczało je na działalność gospodarczą.

Warsztaty naukowe pod hasłem „Nowelizacja ustawy o gruntach: Tworzenie gruntów pod turystykę”. (Zdjęcie: DT)

W rezultacie, po 2019 roku, zaczęły pojawiać się problemy prawne związane z nieruchomościami turystycznymi. W odpowiedzi na wniosek o ponowne rozpatrzenie, szereg projektów zostało zawieszonych z powodu przepisów dotyczących podziału gruntów i do tej pory projekty te pozostają zawieszone w oczekiwaniu na nowe ramy prawne.

„Aby turystyka naprawdę stała się kluczowym sektorem gospodarki, uważam, że nowe prawo gruntowe musi zawierać szczegółowe regulacje dotyczące gruntów przeznaczonych pod turystykę. Jednocześnie muszą istnieć prawdziwie otwarte polityki i mechanizmy dotyczące gruntów, podatków, inwestycji itp., aby turystyka mogła się rozwijać.

Rozwój gospodarczy na każdym etapie ma inne priorytety. Kiedy uznamy turystykę za priorytet, projekty turystyczne, takie jak parki rozrywki, kompleksy rozrywkowe, kompleksy wielofunkcyjne itp., muszą zostać dodane do listy gruntów odzyskanych przez państwo pod rozwój społeczno-gospodarczy” – zaproponował pan Chung.

Ekspert prawny ds. nieruchomości Nguyen Van Dinh wskazał również na inną nieprawidłowość w projekcie ustawy o ziemi (znowelizowanej), która dotyczy przypadków odzyskiwania gruntów na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym.

Projekt przewiduje odzyskiwanie gruntów pod projekty o charakterze mieszanym, mieszkalno-handlowo-usługowym wyłącznie, jeśli podejmie taką decyzję Rada Ludowa Prowincji zgodnie z lokalnymi warunkami.

W związku z tym projekt musi „przylegać” do części funkcji mieszkalnej (nie ma żadnych regulacji co do poziomu ani procentu), aby państwo mogło odzyskać teren.

„Zgadzam się z poglądem, że grunty powinny być odzyskiwane pod projekty o charakterze czysto turystycznym, rozrywkowym i rekreacyjnym (bez funkcji mieszkaniowych). Jednak w lokalizacjach nadających się do turystyki priorytetem powinno być odzyskiwanie gruntów pod realizację kluczowych projektów turystycznych, co stworzy impuls dla rozwoju społeczno-gospodarczego danej miejscowości, a nawet pozwoli na jego rozszerzenie na cały region” – powiedział pan Dinh.

Pan Dinh przeanalizował, że w rzeczywistości, jeśli wykup gruntów nie jest dozwolony, realizacja projektów na dużą skalę, mających na celu przyciągnięcie potencjalnych i kompetentnych inwestorów, jest niemożliwa. Jeśli obecny projekt ustawy zostanie utrzymany, realizacja kluczowych projektów turystycznych zostanie zablokowana. Aby zrealizować projekty turystyczne, rozrywkowe i rekreacyjne, miejscowości są zmuszone do „włączenia” części gruntów mieszkaniowych (być może bardzo niewielkiej ich części) do planu zagospodarowania przestrzennego, aby spełnić warunki wykupu gruntów.

Taka forma „unikania” będzie miała konsekwencje. Fundusz gruntów mieszkaniowych nie jest wykorzystywany, co prowadzi do marnotrawstwa zasobów, a jeśli zostanie wykorzystany, będzie pełnił funkcję mieszkaniową w ramach projektu turystycznego. Długotrwałe zamieszkiwanie mieszkańców w projekcie obniży poziom luksusu projektu turystyki uzdrowiskowej. Dlatego pan Dinh uważa, że ​​konieczne jest dodanie do artykułu 79 projektu przypadku odzyskiwania gruntów w celu realizacji projektów o charakterze czysto turystycznym, rozrywkowym i rekreacyjnym, bez funkcji mieszkaniowych.

Źródło: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html