Nieruchomości: Ceny nieruchomości prawdopodobnie wzrosną, ale trudno będzie je obniżyć. Przewiduje się dwa scenariusze rynkowe na rok 2025. Nowa lista cen gruntów w Hanoi będzie miała efekt domina.

Ceny nieruchomości raczej nie spadną, eksperci przewidują dwa scenariusze rynkowe na rok 2025, a nowy cennik gruntów w Hanoi będzie miał efekt domina, powodując wzrost cen domów… oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

W ciągu najbliższych 2-3 lat rynek nieruchomości stanie się bardziej przejrzysty, pojawią się znaczące zmiany, w tym wahania cen i zmiany popytu zarówno ze strony inwestorów, jak i nabywców domów. (Zdjęcie: Anh Phuong)

Mimo zwiększonej podaży, ceny nieruchomości raczej nie spadną.

Podaż nowych mieszkań w 2024 roku ma wynieść około 35 000 jednostek, czyli więcej niż poprzednia prognoza 22 000-24 000. W 2025 roku liczba ta ma wzrosnąć do 40 000 mieszkań na obu głównych rynkach Hanoi i Ho Chi Minh. Eksperci są jednak zgodni, że nawet przy znacznym wzroście podaży, nadal trudno będzie obniżyć ceny nieruchomości.

Prognozując rynek nieruchomości w 2025 roku, prezes CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, uważa, że ​​ceny domów nie spadną, ale nie będą już rosły tak dynamicznie, jak w ostatnim okresie. Wzrost może wynieść od 5 do 8% w porównaniu z 2024 rokiem. Jak osiągnąć ceny przystępne dla przeciętnego obywatela, pozostaje trudnym pytaniem i poważnym wyzwaniem dla rynku, na które obecnie nie ma odpowiedzi.

Według analizy pani Dung, indeks cen mieszkań w Hanoi wzrósł o 64% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku, dwukrotnie więcej niż w Ho Chi Minh City. Średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zbliża się do 60 milionów VND/m².

Zgadzając się z tym poglądem, profesor nadzwyczajny dr Dinh Trong Thinh – ekspert ekonomiczny – zauważył, że rok 2024 był okresem gwałtownego i znacznego wzrostu cen mieszkań w Hanoi. Ceny mieszkań, które w 2022 roku wynosiły średnio 40 milionów VND/m², wzrosły do ​​ponad 70 milionów VND/m² do końca trzeciego kwartału 2024 roku. Co istotne, na rynku nie ma już projektów o cenach poniżej 60 milionów VND/m², a wiele projektów ze średniej półki cenowej ma ceny przekraczające nawet 100 milionów VND/m².

W okresach wzmożonego popytu ceny sprzedaży zazwyczaj rosną codziennie lub co tydzień, ale płynność pozostaje wysoka. Skumulowany popyt na nieruchomości, zarówno do celów mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych, w końcu eksplodował, ponieważ różne czynniki przywróciły zaufanie klientów i inwestorów do rynku. Ten wzrost popytu, w połączeniu z utrzymującym się niedoborem podaży, doprowadził do wzrostu cen.

Powiązane wiadomości

Oszałamiające zdjęcia z 2024 roku: Cały świat w szoku z powodu bezprecedensowych i historycznych wydarzeń.

Eksperci uważają, że chociaż trend wzrostowy cen mieszkań w Hanoi wyhamował, trudno będzie obniżyć ceny sprzedaży w 2025 roku ze względu na rosnące koszty gruntów. W rzeczywistości rynek w Hanoi podąża tą samą ścieżką wzrostu co w Ho Chi Minh City. W ciągu najbliższych 2-3 lat rynek nieruchomości stanie się bardziej przejrzysty, z istotnymi zmianami, w tym wahaniami cen i korektami popytu zarówno ze strony inwestorów, jak i nabywców. Przewiduje się, że cała podaż pierwotna w Hanoi w 2025 roku będzie należeć do segmentu high-end i luksusowego; luksus będzie stanowił 36%.

Z perspektywy biznesowej, pan Ngo Huu Truong, zastępca dyrektora generalnego Hung Thinh Group, uważa, że ​​w nadchodzącym okresie bardzo trudno będzie obniżyć ceny nieruchomości. Jednym z powodów jest fakt, że proces zatwierdzania projektów często zajmuje dużo czasu, co zwiększa koszty inwestycji.

Odnosząc się do cen nieruchomości, Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, zauważył również, że do końca 2025 roku przepisy nowej ustawy nie zostały w pełni wdrożone, a istniejące przepisy nadal są stosowane. W związku z tym przewiduje się, że ceny gruntów utrzymają się na rozsądnym poziomie. Jednak w latach 2026-2027, jeśli do tego czasu nie zostaną wprowadzone odpowiednie korekty, presja na ceny wzrośnie.

Według pana Dinha istnieją dwa scenariusze dla rynku nieruchomości. Przy odpowiedniej regulacji rynek utrzyma się na stabilnym poziomie w latach 2026-2027. Jednak bez odpowiednich dostosowań technicznych ceny nieruchomości mogą wzrosnąć do wyższych, bardziej nieracjonalnych poziomów. W takim przypadku rynek ponownie napotka trudności.

Rynek ma już za sobą najtrudniejszą fazę.

Ministerstwo Budownictwa właśnie ogłosiło 10 najważniejszych wydarzeń dla branży budowlanej w 2024 roku. Wśród nich rok 2024 oznacza znaczący wzrost na poziomie ok. 7,8-8,2%, najwyższy od 2020 roku, przekraczający cel wyznaczony przez rząd w Uchwale nr 01 (6,4-7,3%).

Jest to również najwyższy wskaźnik wzrostu osiągnięty przez branżę budowlaną od 2020 roku, napędzający ogólny wzrost PKB w gospodarce. Wskaźnik urbanizacji wyniósł 44,3%, przekraczając cel 43,7% wyznaczony przez Zgromadzenie Narodowe. Branża budowlana osiągnęła również dwa inne cele wyznaczone przez rząd, w tym: wskaźnik odbioru i oczyszczania ścieków na poziomie 18% oraz średnią powierzchnię mieszkalną na osobę wynoszącą 26,5 m² w całym kraju.

Oceniając rynek nieruchomości w ciągu ostatniego roku, Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że wdrożono wiele kompleksowych rozwiązań mających na celu rozwiązanie trudności rynkowych. Zespół zadaniowy Prezesa Rady Ministrów ds. rozwiązywania trudności i przeszkód w realizacji projektów w sektorze nieruchomości współpracował z lokalnymi władzami i firmami z branży nieruchomości, aby zebrać informacje i ocenić sytuację, analizując każdy konkretny projekt w celu zapewnienia wskazówek, rozwiązań oraz wyeliminowania trudności i przeszkód we wdrażaniu.

„Rynek nieruchomości odnotował pozytywne zmiany, przezwyciężył najtrudniejszy okres i nabrał rozpędu, by ożywić się i rozwijać” – podkreśliło Ministerstwo Budownictwa.

Kolejnym ważnym wydarzeniem minionego roku było zwrócenie szczególnej uwagi na rozwój budownictwa socjalnego. 24 maja Komitet Centralny Partii wydał Zarządzenie nr 34 w sprawie wzmocnienia kierownictwa Partii nad rozwojem budownictwa socjalnego w nowej sytuacji.

Ministerstwo Budownictwa przedkłada rządowi projekt uchwały w sprawie preferencyjnych źródeł finansowania budownictwa socjalnego. W związku z tym proponuje ona wdrożenie preferencyjnego pakietu pożyczek w wysokości 100 000 mld VND na budownictwo socjalne z kapitału obligacyjnego, z terminem spłaty 5 lat. Działania te będą podstawą przyspieszenia rozwoju budownictwa socjalnego w całym kraju w nadchodzącym okresie.

Wpływ nowej listy cen gruntów w Hanoi.

Zgodnie z niedawno opublikowaną i obowiązującą od 20 grudnia 2024 r. listą cen gruntów w Hanoi, ceny gruntów w niektórych obszarach Hanoi są od 2 do 6 razy wyższe niż w liście cen gruntów opublikowanym w 2019 r. Najwyższe ceny gruntów występują na niektórych ulicach w dzielnicy Hoan Kiem i sięgają prawie 700 milionów VND/m2.

Niektórzy uważają, że wprowadzenie w Hanoi nowego cennika gruntów może doprowadzić do dalszego wzrostu cen nieruchomości.

Raport Ministerstwa Budownictwa wskazuje, że po zastosowaniu cennika gruntów z 2024 roku koszty użytkowania gruntów pod projekty deweloperskie znacznie wzrosną w porównaniu z poprzednim okresem. Wynika to z faktu, że głównymi składnikami wpływającymi na ceny mieszkań i nieruchomości są: koszty rekompensaty gruntowej i oczyszczenia terenu, opłaty za użytkowanie gruntów, koszty realizacji projektów (takich jak mieszkania i nieruchomości), podatki i opłaty z tym związane.

Opłaty za użytkowanie gruntów stanowią zazwyczaj znaczną część całkowitych kosztów projektu mieszkaniowego i wahają się od 7 do 20% w przypadku projektów budowy apartamentowców oraz od 25 do 50% w przypadku projektów budowy willi i domów szeregowych.

Według Ministerstwa Budownictwa, wejście w życie nowego cennika gruntów będzie miało efekt domina, powodując wzrost cen nieruchomości i mieszkań o 15-20% w porównaniu z poprzednim okresem.

Pan Vu Cuong Quyet, dyrektor generalny Dat Xanh w północnym Wietnamie, powiedział, że dla firm posiadanie cennika gruntów ułatwi proces wyceny gruntów, aby dokładnie odzwierciedlały ceny rynkowe. Skorygowany cennik gruntów stanowi ważną podstawę dla firm do ustalania wysokości podatku gruntowego.

Jeśli jednak podatek gruntowy ustalany jest na podstawie wartości rynkowej, podatek od zmiany przeznaczenia gruntu dla przedsiębiorstw będzie wyższy, co przełoży się na wyższą cenę sprzedaży nieruchomości nabywcom.

Czy na podstawie nowych przepisów dopuszczalna jest sprzedaż mieszkania, które nadal jest spłacane w ratach?

Kupno mieszkania na raty to popularny trend wśród wielu osób, które chcą posiadać własne mieszkanie bez konieczności płacenia dużej kwoty z góry. Jakie więc zasady należy spełnić, kupując mieszkanie na raty?

Zakup i sprzedaż mieszkań w trybie odroczonym lub ratalnym regulowana jest w art. 167 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. w następujący sposób:

- Zgodnie z ustaleniami stron i wyraźnym zapisem w umowie kupna-sprzedaży mieszkania.

- W okresie, w którym mieszkanie jest spłacane w ratach, nabywca ma prawo do jego użytkowania oraz odpowiada za jego utrzymanie, chyba że strony uzgodniły inaczej lub w okresie gwarancji mieszkania.

Dokładniej, klauzula 2 artykułu 167 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. stanowi, że: Nabywcy nieruchomości, którzy płacą w ratach lub w odroczonych płatnościach, mogą przeprowadzać transakcje, takie jak kupno, sprzedaż, darowizna, wymiana, zastawianie hipoteki lub wnoszenie kapitału do nieruchomości z innymi osobami, wyłącznie po zapłaceniu pełnej ceny zakupu, chyba że strony uzgodniły inaczej.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nabywca mieszkania płacący raty chce je sprzedać innej osobie, jest zobowiązany zapłacić sprzedawcy całą cenę zakupu, chyba że strony uzgodniły inaczej.

W związku z tym, jeśli kupisz mieszkanie w ramach planu płatności u dewelopera lub w systemie ratalnym u sprzedawcy, będziesz mógł je sprzedać innej osobie dopiero po zapłaceniu całej ceny zakupu, chyba że strony uzgodniły inaczej.

Podobnie w przypadku zastawu mieszkania na ratalny kredyt bankowy, jeżeli kredytodawca chce je sprzedać innej osobie, zgodnie z § 5 art. 321 Kodeksu cywilnego z 2015 r. kredytodawca może sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką bankową innej osobie, jeżeli bank wyrazi na to zgodę lub przepisy prawa stanowią inaczej.

W związku z tym, jeżeli strony wyrażą zgodę lub bank wyrazi zgodę na sprzedaż mieszkania, które jest spłacane w ratach, można zastosować następujące metody:

- Deweloper podpisał Umowę Przeniesienia Własności Mieszkania przed złożeniem wniosku do organów państwowych o wydanie Świadectwa Własności.

- Strony rozwiążą starą umowę zakupu ratalnego mieszkania, a sprzedawca podpisze bezpośrednio nową umowę zakupu mieszkania z nowym nabywcą (jeśli stary nabywca nie przeniósł jeszcze aktu własności) lub sporządzą pisemną umowę sprzedaży mieszkania w trybie ratalnym pomiędzy trzema stronami: starym nabywcą, sprzedającym i nowym nabywcą.

- Zawarcie trójstronnej umowy między bankiem, kupującym i sprzedającym, na mocy której bank zgadza się sprzedać mieszkanie, za które płaci, w ratach innej osobie. Jednocześnie następuje zwolnienie hipoteki, podpisanie nowej umowy sprzedaży i przeniesienie prawa własności (Red Book) na nowego nabywcę.

W takim przypadku strony mogą przenieść zobowiązania kredytowe banku na inną osobę zgodnie z art. 370 Kodeksu cywilnego z 2015 r.

Kupujący może zatem sprzedać mieszkanie, mimo że nadal spłaca je w ratach, jeśli sprzedający wyrazi na to zgodę, jak opisano powyżej, lub gdy wszystkie raty zostaną spłacone, lub też zgodnie z porozumieniem obu stron.