Nieruchomości: Ceny nieruchomości prawdopodobnie wzrosną, ale trudno będzie je obniżyć, prognozując dwa scenariusze rynkowe w 2025 r., nowy cennik gruntów w Hanoi wywoła reakcję łańcuchową

Ceny nieruchomości raczej nie spadną, eksperci przewidują dwa scenariusze rynkowe na rok 2025: nowy cennik gruntów w Hanoi wywoła reakcję łańcuchową, która wpłynie na poziom cen mieszkań... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

W ciągu najbliższych 2-3 lat rynek nieruchomości stanie się bardziej przejrzysty, pojawią się znaczące zmiany, w tym wahania cen i zmiany popytu zarówno ze strony inwestorów, jak i nabywców domów. (Zdjęcie: Anh Phuong)

Podaż rośnie, ceny nieruchomości wciąż trudno obniżyć

Podaż nowo otwartych mieszkań w 2024 roku wyniesie około 35 000 lokali, czyli więcej niż poprzednia prognoza 22 000-24 000. W 2025 roku liczba ta ma wzrosnąć do 40 000 mieszkań na obu głównych rynkach, Hanoi i Ho Chi Minh City. Eksperci uważają jednak, że pomimo znacznego wzrostu podaży, nadal trudno będzie „schłodzić” ceny nieruchomości.

Prognozując rynek nieruchomości w 2025 roku, prezes CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, stwierdził, że ceny mieszkań nie spadną, ale nie wzrosną tak gwałtownie, jak w ostatnim okresie. Wzrost może wynieść od 5 do 8% w porównaniu z 2024 rokiem. Jak ustalić cenę dostosowaną do możliwości finansowych mieszkańców, pozostaje trudnym pytaniem, dużym wyzwaniem dla rynku, na które obecnie nie ma odpowiedzi.

Według analizy pani Dung, indeks cen mieszkań w Hanoi wzrósł o 64% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku, dwukrotnie więcej niż w Ho Chi Minh City. Średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zbliża się do 60 milionów VND/m².

Podzielając ten pogląd, profesor nadzwyczajny dr Dinh Trong Thinh – ekspert ekonomiczny – stwierdził, że rok 2024 to czas, w którym segment apartamentów w Hanoi odnotuje gwałtowny wzrost cen. Ceny mieszkań wzrosły ze średnio 40 milionów VND/m² w 2022 roku do ponad 70 milionów VND/m² pod koniec trzeciego kwartału 2024 roku. Co ciekawe, na rynku nie ma już projektów w cenach poniżej 60 milionów VND/m², a wiele projektów ze średniej półki cenowej przekracza nawet 100 milionów VND/m².

W okresach wzmożonej aktywności gospodarczej ceny sprzedaży rosną z dnia na dzień, z tygodnia na tydzień, ale płynność pozostaje wysoka. Skumulowany popyt na mieszkania i inwestycje został uwolniony, gdy pojawiło się wiele bodźców do przywrócenia zaufania klientów i inwestorów do rynku. Rosnący popyt, przy wciąż ograniczonej podaży, spowodował wzrost cen.

Powiązane wiadomości

Imponujące zdjęcia z 2024 roku: Cały świat jest wstrząśnięty bezprecedensowymi i historycznymi wydarzeniami

Eksperci twierdzą, że chociaż wzrost cen mieszkań w Hanoi spowolnił, obniżenie cen sprzedaży w 2025 roku będzie trudne ze względu na rosnące koszty gruntów. W rzeczywistości rynek w Hanoi podąża za scenariuszem wzrostu w Ho Chi Minh City. W ciągu najbliższych 2-3 lat rynek nieruchomości stanie się bardziej przejrzysty, z istotnymi zmianami, w tym wahaniami cen i korektami popytu zarówno ze strony inwestorów, jak i nabywców. Prognozuje się, że cała podaż pierwotna w Hanoi w 2025 roku będzie dotyczyć segmentów high-end i luksusowych, z których 36% będzie stanowiło segment luksusowy.

Z perspektywy biznesowej, pan Ngo Huu Truong – zastępca dyrektora generalnego Hung Thinh Corporation – stwierdził, że w nadchodzącym okresie trudno będzie obniżyć ceny nieruchomości. Jednym z powodów jest to, że proces zatwierdzania projektów często trwa długo, co zwiększa koszty inwestycji.

Odnosząc się do cen nieruchomości, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości Nguyen Van Dinh zauważył również, że do końca 2025 roku przepisy nowej ustawy nie zostały w pełni wdrożone, a problem nadal jest rozwiązywany. W związku z tym oczekuje się, że ceny gruntów utrzymają się na rozsądnym poziomie. Jednak w latach 2026-2027, jeśli do tego czasu nie nastąpi odpowiednia korekta, presja na ceny będzie jeszcze większa.

Według pana Dinha, dla rynku nieruchomości będą dwa scenariusze. Jeśli pojawią się dobre regulacje, rynek utrzyma stabilność w latach 2026-2027. Jeśli jednak nie będzie dobrych regulacji technicznych, ceny nieruchomości mogą wzrosnąć do wyższych, bardziej nieracjonalnych poziomów. A potem rynek znów będzie trudny.

Rynek przeszedł przez najtrudniejszy okres w swoim życiu.

Ministerstwo Budownictwa właśnie ogłosiło 10 najważniejszych wydarzeń dla branży budowlanej w 2024 roku. Rok 2024 jest kamieniem milowym pod względem wzrostu, który wyniesie ok. 7,8-8,2%, najwięcej od 2020 roku, przekraczając cel wyznaczony przez rząd w Uchwale nr 01 (6,4-7,3%).

Jest to również najwyższy wskaźnik wzrostu osiągnięty przez branżę budowlaną od 2020 roku, która jest siłą napędową ogólnego wzrostu PKB w gospodarce. Wskaźnik urbanizacji wyniósł 44,3%, przekraczając cel wyznaczony przez Zgromadzenie Narodowe na poziomie 43,7%. Branża budowlana osiągnęła również dwa inne cele wyznaczone przez rząd, w tym: wskaźnik odprowadzania i oczyszczania ścieków na poziomie 18% oraz średnią powierzchnię mieszkalną w kraju wynoszącą 26,5 m² na osobę.

Oceniając rynek nieruchomości w ubiegłym roku, Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że wdrożono wiele synchronicznych rozwiązań w celu usunięcia trudności rynkowych. Grupa robocza premiera ds. usuwania trudności i przeszkód w realizacji projektów w sektorze nieruchomości współpracowała z lokalnymi władzami i przedsiębiorstwami z branży nieruchomości, aby zebrać informacje, przeanalizować sytuację i przeanalizować każdy konkretny projekt, omówić, udzielić wskazówek i rozwiązać problemy w celu usunięcia trudności i przeszkód we wdrażaniu.

„Rynek nieruchomości przeszedł pozytywne zmiany, przezwyciężył najtrudniejszy okres i nabrał rozpędu, by ożywić się i rozwijać” – podkreśliło Ministerstwo Budownictwa.

Kolejnym ważnym wydarzeniem minionego roku było zwrócenie szczególnej uwagi na rozwój budownictwa socjalnego. 24 maja Sekretariat wydał Dyrektywę nr 34 w sprawie wzmocnienia wiodącej roli Partii w rozwoju budownictwa socjalnego w nowej sytuacji.

Ministerstwo Budownictwa przedkłada rządowi projekt uchwały w sprawie preferencyjnych źródeł finansowania budownictwa socjalnego. W związku z tym proponuje wdrożenie preferencyjnego pakietu pożyczek na budownictwo socjalne w wysokości 100 000 mld VND z kapitału obligacyjnego, obowiązującego przez 5 lat. Powyższe działania będą stanowić przesłankę do przyspieszenia rozwoju budownictwa socjalnego w całym kraju w najbliższym czasie.

Wpływ nowej listy cen gruntów w Hanoi

Zgodnie z niedawno opublikowanym i obowiązującym cennikiem gruntów w Hanoi z dnia 20 grudnia 2024 r. ceny gruntów w niektórych obszarach Hanoi są od 2 do 6 razy wyższe niż w cenniku gruntów z 2019 r. Najwyższe ceny gruntów obowiązują w szczególności przy niektórych drogach w dystrykcie Hoan Kiem i sięgają prawie 700 mln VND/m2.

Niektórzy twierdzą, że wprowadzenie przez Hanoi nowego cennika gruntów może spowodować dalszy wzrost cen nieruchomości.

Raport Ministerstwa Budownictwa pokazuje, że po zastosowaniu tabeli cen gruntów z 2024 roku, koszty użytkowania gruntów w projektach deweloperskich znacznie wzrosną w porównaniu z poprzednim okresem. Wynika to z faktu, że główne koszty wpływające na ceny mieszkań i nieruchomości to: koszty odszkodowania za oczyszczenie terenu, opłaty za użytkowanie gruntu, koszty budowy projektów, takie jak mieszkania, nieruchomości, podatki, opłaty towarzyszące...

W szczególności koszty związane z opłatami za użytkowanie gruntów stanowią często dużą część całkowitych kosztów projektu mieszkaniowego i wahają się od 7 do 20% w przypadku projektów budowy apartamentowców oraz od 25 do 50% w przypadku projektów budowy willi i domów szeregowych.

Według Ministerstwa Budownictwa, wejście w życie nowego cennika gruntów wywoła reakcję łańcuchową, powodując wzrost cen nieruchomości i mieszkań o 15-20% w porównaniu do stanu sprzed wprowadzenia zmian.

Pan Vu Cuong Quyet, dyrektor generalny Dat Xanh Mien Bac, powiedział, że dla firm posiadanie cennika gruntów będzie pomocne w procesie wyceny gruntów w oparciu o ceny rynkowe. Skorygowany cennik gruntów stanowi ważną podstawę dla firm do ustalania wysokości podatków gruntowych.

Jeśli jednak podatek gruntowy ustalany jest na podstawie ceny rynkowej, podatek od zmiany przeznaczenia gruntu pobierany przez przedsiębiorstwa będzie wyższy, co przełoży się na wyższą cenę sprzedaży nieruchomości wyjściowej dla nabywców.

Czy mogę sprzedać mieszkanie, którego zadłużenie jest spłacane w ratach zgodnie z nowymi przepisami?

Kupno mieszkania na raty to trend, który skłania wiele osób do posiadania własnego domu bez konieczności wydawania dużej kwoty pieniędzy od razu. Jakie więc zasady należy spełnić, kupując mieszkanie na raty?

Zakup i sprzedaż mieszkań w systemie ratalnym regulowana jest w art. 167 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. w następujący sposób:

- Uzgodnione przez strony i wyraźnie określone w umowie kupna domu.

- W okresie spłaty ratalnej nabywca apartamentu ma prawo do jego użytkowania oraz ponosi odpowiedzialność za jego utrzymanie, chyba że strony uzgodniły inaczej lub w okresie gwarancji apartamentu.

W szczególności artykuł 167 ust. 2 ustawy z 2023 r. o budownictwie mieszkaniowym stanowi: Nabywca nieruchomości, który dokonuje płatności w ratach lub w ratach, może przeprowadzać transakcje kupna, sprzedaży, darowizny, wymiany, zastawiania lub wnoszenia kapitału na nieruchomość z inną osobą dopiero po całkowitym spłaceniu należności za nieruchomość, chyba że strony zawarły inne porozumienie.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nabywca mieszkania, które obecnie spłaca w ratach, chce je sprzedać komuś innemu, musi zapłacić sprzedającemu całą cenę zakupu, chyba że strony zawarły inne porozumienie.

Tak więc, w przypadku zakupu mieszkania poprzez płacenie w ratach inwestorowi lub płacenie w ratach sprzedającemu, dopiero po zapłaceniu całej kwoty ceny zakupu mieszkania kupujący ma prawo je sprzedać innej osobie, chyba że strony zawarły inne porozumienie.

Podobnie w przypadku zastawu na ratalny kredyt bankowy, jeżeli chcemy go sprzedać innej osobie, zgodnie z § 5 art. 321 Kodeksu cywilnego z 2015 r., kredytodawca może sprzedać obciążone hipoteką bankową mieszkanie innej osobie, jeżeli bank wyrazi na to zgodę albo zgodnie z przepisami prawa.

W związku z tym, jeżeli strony wyrażą zgodę lub bank wyrazi zgodę na sprzedaż mieszkania za raty, można zastosować następujące metody:

- Inwestor podpisał Dokument Przeniesienia Umowy Kupna-Sprzedaży Mieszkania bez składania wniosku do organu państwowego o wydanie Certyfikatu.

- Strony podpisują umowę o rozwiązaniu starej umowy zakupu ratalnego mieszkania, a sprzedawca bezpośrednio podpisze umowę zakupu mieszkania z nowym nabywcą (jeśli stary nabywca nie przeniósł Czerwonej Książki) lub zawrze pisemną umowę sprzedaży mieszkania w ratach pomiędzy trzema stronami: starym nabywcą, sprzedającym i nowym nabywcą.

- Zawrzyj trójstronną umowę między bankiem, kupującym i sprzedającym, zgodnie z którą bank zgadza się sprzedać mieszkanie, spłacane w ratach, innej osobie. Jednocześnie znieś hipotekę na nieruchomości, ponownie podpisz umowę sprzedaży i przenieś Czerwoną Księgę na nowego nabywcę.

W takim przypadku strony mogą przenieść zobowiązanie kredytowe banku na inną osobę zgodnie z postanowieniami art. 370 Kodeksu cywilnego z 2015 r.

Kupujący może zatem sprzedać mieszkanie, płacąc za nie w ratach, jeśli zgodnie z powyższą analizą wyrazi na to zgodę sprzedający lub gdy rata została zapłacona w całości lub zgodnie z porozumieniem stron.