Rynek nieruchomości w Wietnamie ma potencjał, ale procedury administracyjne są jak sieć nieba i ziemi.

[reklama_1]

Nakładanie się istniejących przepisów

Podczas dyskusji w ramach Forum „Zrównoważony rozwój rynku nieruchomości i przyznawanie certyfikatów projektów zdatnych do zamieszkania 2023” dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) stwierdził, że obecnie na rynku nieruchomości występuje niedobór mieszkań socjalnych i tanich mieszkań komercyjnych.

Oprócz problemu niedoboru mieszkań w przystępnej cenie, występują również pewne problemy, takie jak brak mechanizmów i determinacji w wielu lokalizacjach, co prowadzi do sytuacji, w której wiele projektów nie zostało zrealizowanych, a przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami nadal muszą stawiać czoła wielu trudnościom.

W związku z tym, mimo bardzo dobrego popytu na rynku, nadal obserwuje się spadek transakcji na rynku nieruchomości, który wynosi ponad 90%. Dzieje się tak, ponieważ inwestorzy borykają się z problemem „zakopania” kapitału i koniecznością rozwiązywania wyzwań finansowych.

Nieruchomości – rynek nieruchomości w Wietnamie ma potencjał, ale procedury administracyjne przypominają „niebiańską sieć” — Dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

W tym kontekście przewodniczący VARS stwierdził, że wysiłki rządu i właściwych ministerstw w zakresie wydawania wielu polityk mających na celu usunięcie trudności na rynku nieruchomości miały pozytywny wpływ na rynek.

Według pana Dinha, w pierwszym kwartale 2023 roku odnotowano blisko 3000 udanych transakcji na rynku nieruchomości, a w drugim kwartale 2023 roku liczba ta wzrosła o 30%. Do tej pory zaufanie inwestorów stopniowo odzyskiwało napływ nowych projektów, co przełożyło się na wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości.

Ekspert ocenił jednak, że poprawa podaży nowych mieszkań i stabilizacja nastrojów nabywców wciąż postępują powoli, a ukończenie nowych projektów wymaga dużo czasu. Jednocześnie, chociaż nastroje inwestorów stopniowo się stabilizują, nadal są one dość ostrożne, zwłaszcza w przypadku tych, którzy borykają się z presją finansową związaną z poprzednimi inwestycjami.

Mówiąc o przyczynach obecnych trudności na rynku nieruchomości, pan Nguyen Quoc Hiep – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych (VACC) stwierdził, że największym problemem, z jakim zmaga się rynek nieruchomości, jest aspekt prawny.

Pan Hiep wyjaśnił, że obecnie rynek nieruchomości podlega 12 ustawom, które bezpośrednio go dotyczą, a jeśli rozszerzymy je o ustawę o charakterze pośrednim, będzie ich aż 20, takich jak ustawa o planowaniu przestrzennym, ustawa o zapobieganiu pożarom i ich zwalczaniu itd. Dlatego, aby rozwiązać problemy rynku, konieczne jest synchroniczne i fundamentalne rozwiązanie, które pozwoli rozwikłać te problemy.

„W szczególności, zgodnie z przepisami państwowymi, ministerstwa odpowiadają za tworzenie prawa pod swoim nadzorem, ale nie ma ujednoliconego mechanizmu między ministerstwami. Dlatego, chociaż proces wdrażania jest bardzo dobry, proces tworzenia prawa wciąż się nakłada” – powiedział pan Hiep.

Nieruchomości - rynek nieruchomości w Wietnamie ma potencjał, ale procedury administracyjne przypominają „niebiańską siatkę” (rysunek 2). — Pan Nguyen Quoc Hiep - Przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych.

Ponadto, zdaniem pana Hiepa, napływ uwag w trakcie prac nad ustawą jest nadal ograniczony. Odnosząc się do praktyki, przewodniczący VACC stwierdził, że niedawno uchwalona ustawa o przetargach zawiera pewne niedociągnięcia, a w najbliższym czasie Stowarzyszenie przedstawi rekomendacje agencji zarządzającej.

„Firmy chcą, aby przepisy obowiązywały dłużej, a nie krótkoterminowo, jak obecnie. Zwłaszcza jeśli prawo jest błędne, a jego nowelizacja zajmuje 10 lat, firmy nie będą miały prawnych możliwości prowadzenia działalności gospodarczej” – powiedział pan Hiep.

W związku z tym pan Hiep wskazał cztery kwestie w ustawie, które wymagają szczególnej uwagi ze strony rządu: oczyszczanie terenu; planowanie, wycena gruntów i zmiana przeznaczenia gruntów. Pan Hiep stwierdził, że ustawa musi skupić się tylko na kwestiach wymienionych powyżej, aby rozwiązać problem rynku.

Dzieląc się swoją historią, pan Hiep powiedział, że rozwijał projekt od 12 lat, ale wciąż nie udało mu się ukończyć prac związanych z oczyszczaniem terenu. Przedłużające się opóźnienie zmusiło go do ciągłego udawania się do władz prowincji, a liczba wizyt była tak duża, że pan Hiep usłyszał od mieszkańców powiedzenie: „Wstyd mi, gdy cię widzę”, ale nikt nadal nie zajął się procesem oczyszczania terenu.

Nieruchomości - rynek nieruchomości w Wietnamie ma potencjał, ale procedury administracyjne przypominają „niebiańską siatkę” (rysunek 3). — Na rynku nieruchomości w Wietnamie występuje obecnie brak równowagi między podażą a popytem (zdjęcie: Huu Thang).

Ponadto, kwestia procedur administracyjnych jest jednym z głównych problemów, które Przewodniczący VACC uważa za główny problem utrudniający dziś działalność gospodarczą. Plan Ministerstwa Budownictwa, mający na celu uproszczenie procedur administracyjnych i wprowadzenie niektórych powiązanych polityk, jest bardzo praktyczny.

Pan Hiep potwierdził: „Wietnamski rynek nieruchomości ma ogromny potencjał, ale procedury administracyjne są jak sieć. Premier wydał instrukcje dotyczące skrócenia i uproszczenia procedur administracyjnych, ale obecny proces rozpatrywania wniosków administracyjnych jest nadal długotrwały, konieczna jest rewolucja… Jeśli uda się to zrobić, będzie to również jedno z praktycznych rozwiązań wspierających przedsiębiorstwa i promujących obecny rynek nieruchomości”.

Nierównowaga podaży i popytu

Dzieląc się szczegółami na temat źródeł kapitału dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości, dr Le Xuan Nghia – członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Pieniężnej – powiedział, że eksperci przewidzieli kryzys na rynku nieruchomości z wyprzedzeniem, ale nie udało się go uniknąć.

Zdaniem eksperta, nieruchomości są produktem o długoterminowym znaczeniu, więc gdy podaż i popyt nie są w równowadze, może dojść do kryzysu. Jednak poprzedni kryzys był spowodowany nadpodażą, a obecny kryzys jest kryzysem niedoboru podaży. Ponadto firmy borykają się z poważnym niedoborem kapitału, nie mogą otwierać kolejnych projektów, a rynek jest „zamrożony”.

„Obserwujemy, czy zaufanie rynku odżyje, gdy korporacje i firmy z branży nieruchomości wyemitują obligacje. Ostatnio największa korporacja z branży nieruchomości w kraju wyemitowała obligacje bez żadnych niespłaconych długów bankowych. Wstrzymujemy oddech, ale wyniki pokazują, że rynek „pełza” i „ostrożnie” odzyskuje jedynie około 30% w porównaniu z oczekiwaniami” – powiedział dr Le Xuan Nghia.

Zdaniem eksperta, cała gospodarka znajduje się obecnie w stagnacji, a płynność finansowa w wielu branżach, nie tylko w sektorze nieruchomości, jest poważnie zagrożona. W związku z tymi komentarzami, pan Nghia uważa, że rynek nieruchomości może borykać się z problemami do drugiego i trzeciego kwartału przyszłego roku.

„Nie znaleźliśmy się jeszcze w „oku cyklonu”, nie zwiększyliśmy jeszcze podaży tanich mieszkań, więc nie rozwiązaliśmy jeszcze problemu. Jak firmy mogą swobodnie wchodzić na rynek tanich mieszkań? Rząd musi uregulować ramy cenowe tanich mieszkań, tak jak w Chinach, aby nie zniechęcać inwestorów. Nie osiągnęliśmy jeszcze pewnego poziomu cen nieruchomości mieszkaniowych, więc nie rozwiązaliśmy jeszcze kryzysu rynkowego” – powiedział ekspert .

Źródło