Zniesienie notarialności w transakcjach dotyczących nieruchomości: Potrzebny plan działania, aby uniknąć ryzyka

(Chinhphu.vn) – Propozycja zniesienia notarialnego poświadczania umów i potwierdzania stanu cywilnego w obrocie nieruchomościami i pojazdami stanowi przełom w zakresie wykorzystania danych elektronicznych w transakcjach cywilnych. Prawnicy obawiają się jednak, że zbyt szybkie wdrożenie tej zasady może stworzyć „luki prawne” i uważają, że potrzebny jest plan działania, aby uniknąć ryzyka.

Propozycja zniesienia notarialnego poświadczania umów i potwierdzania stanu cywilnego przy obrocie nieruchomościami i pojazdami to przełom w wykorzystaniu danych elektronicznych w obrocie cywilnym. Zdjęcie ilustracyjne

Zdecydowane kroki w kierunku reformy administracyjnej

Ministerstwo Bezpieczeństwa Publicznego zwraca się o uwagi do projektu rozporządzenia w sprawie wyeliminowania procedur notarialnych i potwierdzania stanu cywilnego w transakcjach kupna, sprzedaży i przeniesienia praw do użytkowania gruntów oraz środków transportu w przypadkach, gdy dane zostały zdigitalizowane, oczyszczone i połączone.

Celem jest skrócenie procedur, oszczędność czasu i kosztów dla ludzi i firm – jest to krok zgodny z duchem reformy administracyjnej i krajowej transformacji cyfrowej.

Transakcje regulowane niniejszą uchwałą obejmują: transakcje kupna, sprzedaży, przeniesienia, darowizny, zastawu, dziedziczenia praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntami; transakcje kupna, sprzedaży, przeniesienia, darowizny, rejestracji własności środków transportu.

Oznacza to, że osoby dokonujące powyższych transakcji nie będą musiały poświadczać umów notarialnie, potwierdzać stanu cywilnego ani przedstawiać kopii dokumentów osobistych. Zamiast tego dane elektroniczne są gromadzone i uwierzytelniane z krajowych baz danych, które mają moc prawną, a nie z dokumentów papierowych. Nie ma potrzeby ponownego składania dokumentów, które już znajdują się w cyfrowym systemie danych.

Funkcjonariusz prowadzący procedurę jest odpowiedzialny za jej wyszukanie w systemie. Umowy transakcji elektronicznych podpisywane są podpisami cyfrowymi lub kontami identyfikacyjnymi poziomu 2, które mają taką samą wartość prawną jak umowy poświadczone notarialnie. Osoby zainteresowane nadal mają jednak prawo do dobrowolnego wystąpienia o poświadczenie notarialne i uwierzytelnienie, jeśli sobie tego życzą...

Wielu ekspertów uważa to za istotny krok w ramach reformy administracyjnej, który pomoże skrócić procedury, oszczędzając koszty i czas obywateli. Połączenie krajowych danych dotyczących ludności, gruntów, rejestracji pojazdów i majątku zwiększy przejrzystość i zapobiegnie fałszerstwom dokumentów, zmierzając w kierunku cyfrowej administracji i kompleksowych usług publicznych online.

Adwokat Hoang Xuan Quang, dyrektor kancelarii KCF Law Firm - Hanoi Bar Association. Zdjęcie: NVCC

Transakcje dotyczące nieruchomości należy traktować z ostrożnością.

Jednak w przypadku transakcji na rynku nieruchomości – branży o dużej wartości aktywów – istnieje wiele potencjalnych ryzyk prawnych i wymaga dużej ostrożności. Z prawnego punktu widzenia, adwokat Hoang Xuan Quang, dyrektor KCF Law Firm – Hanoi Bar Association, stwierdził, że poświadczenie notarialne jest etapem kontroli bezpieczeństwa w łańcuchu transakcji cywilnych.

Pan Quang przeanalizował, że notariusze nie tylko potwierdzają podpis lub ważność dokumentów, ale także sprawdzają zdolność prawną, oceniają dobrowolność i prawdziwość woli stron. „Maszyny potrafią porównywać dane, ale nie potrafią zrozumieć woli człowieka, nie potrafią rozpoznać, kiedy ktoś jest zmuszany lub oszukiwany w procesie podpisywania umowy. To jest właśnie zdolność zawodowa, zmysł społeczny, który posiadają tylko ludzie” – powiedział pan Quang.

Prawnik stwierdził również, że w przypadku zniesienia notariatu konieczne jest jasne określenie, która instytucja będzie odpowiedzialna w przypadku sporów lub szkód wynikających z błędów w danych. Obecnie projekt rezolucji nie reguluje tej kwestii w sposób szczegółowy, co powoduje, że ludzie popadają w sytuację, w której „nie wiedzą, do kogo się zwrócić”, gdy transakcje wiążą się z ryzykiem.

Wielu notariuszy wyraziło również obawy, że cyfrowe bazy danych, nawet najnowocześniejsze, nie mogą zastąpić notariuszy w zakresie weryfikacji, konsultacji i nadzoru prawnego. Pan Han Van Vinh, notariusz z Phu Tho, powiedział: „W rzeczywistości spotkaliśmy się z wieloma przypadkami, w których sprzedający pożyczał swoje dokumenty innym osobom lub został oszukany i zmuszony do podpisania fałszywych umów w celu ukrycia transakcji pożyczki. Gdyby notariusz nie wykrył tego na czas, konsekwencje byłyby bardzo trudne do pokonania. Komputery potrafią tylko odczytywać dane, ale nie potrafią odczytywać ludzi”.

Według pana Vinha, notariusze nie tylko poświadczają, ale także pełnią rolę „sędziów prewencyjnych” – informują ludzi o konsekwencjach prawnych, przypominają o niekorzystnych warunkach i pomagają stronom uniknąć naruszenia prawa. Jest to funkcja, której zautomatyzowany system danych nie jest w stanie zrealizować.

Pan Han Van Vinh, notariusz w Phu Tho. Zdjęcie: NVCC

Poruszył również pytanie: „Jeśli umowa zostanie potwierdzona całkowicie online, kto będzie przechowywał oryginał, a kto dostarczy kopię, gdy prokuratura lub obywatele będą jej potrzebować jako dowodu? Która agencja będzie odpowiedzialna za atak na system lub modyfikację danych?”

Kolejnym punktem, na który wielu notariuszy zwracało uwagę, była odpowiedzialność odszkodowawcza. W przypadku umowy notarialnej, jeśli notariusz naruszy procedurę, powodując szkodę stronom, są one zobowiązane do wypłaty odszkodowania. Tymczasem mechanizm odpowiedzialności agencji danych lub platformy uwierzytelniania elektronicznego w przypadku błędów nadal nie jest jasno określony.

Z perspektywy mieszkańców, 51-letnia pani Nguyen Minh Thu, mieszkanka okręgu Chu Van An w mieście Hajfong, powiedziała: „Zawsze przekazuję ziemię za pośrednictwem notariusza. Ponieważ w przypadku sporu, notarialna umowa stanowi dla mnie dowód. Jeśli nie skorzystam z notariusza i będę polegać wyłącznie na danych, obawiam się, że w razie problemu nie będę wiedziała, kto będzie za niego odpowiedzialny”.

Według pani Thu większość ludzi, zwłaszcza na obszarach wiejskich, nie zna elektronicznego procesu transakcyjnego. Tymczasem podpisywanie umów online wymaga pewnego poziomu wiedzy technologicznej i prawnej. „Notariusze nie tylko zajmują się procedurami, ale także wyjaśniają nam nasze prawa i obowiązki. Maszyny tego nie potrafią” – powiedziała pani Thu.

Zniesienie obowiązkowego poświadczania notarialnego może być celem długoterminowym, gdy krajowa baza danych będzie rzeczywiście kompletna, informacje będą w pełni uwierzytelnione, a mechanizm rozliczalności będzie jasny. Jednak w obecnych warunkach, gdy dane wciąż nie są zsynchronizowane, a poziom edukacji prawniczej jest niski, wdrożenie musi zostać starannie przemyślane, należy opracować plan działania, w pełni ocenić wpływ i wdrożyć je dopiero po przygotowaniu infrastruktury prawnej i technicznej.

Bóg Anh

Source: https://baochinhphu.vn/bo-cong-chung-khi-giao-dich-nha-dat-can-co-lo-trinh-de-tranh-rui-ro-102251020180005503.htm