Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje w nowym projekcie cztery metody wyceny gruntów.

Người Đưa Tin•22/08/2023

[reklama_1]

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska opracowuje rozporządzenie zmieniające i uzupełniające kilka artykułów rozporządzenia rządowego nr 44/2014/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r. regulującego ceny gruntów oraz rozporządzenia rządowego nr 10/2023/ND-CP z dnia 3 kwietnia 2023 r. zmieniającego i uzupełniającego kilka artykułów rozporządzeń regulujących wdrażanie ustawy o ziemi.

Obecnie, zgodnie z Dekretem nr 44/2014/ND-CP, istnieje pięć metod wyceny gruntów: metoda bezpośredniego porównania, metoda odliczenia, metoda dochodowa, metoda nadwyżki i metoda współczynnika korekty ceny gruntu.

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje jednak w projekcie cztery metody wyceny gruntów.

Po pierwsze, metodę porównawczą stosuje się poprzez dostosowanie cen działek gruntowych o tym samym przeznaczeniu, które zostały pomyślnie sprzedane na rynku lub wygrane w drodze aukcji praw do użytkowania gruntów (działki gruntowe porównawcze), poprzez analizę i porównanie czynników wpływających na ceny gruntów po wyłączeniu wartości aktywów związanych z gruntem (jeśli takie istnieją), w celu ustalenia ceny działki gruntowej podlegającej wycenie.

Po drugie, metodę dochodową oblicza się, dzieląc średni roczny dochód netto na jednostkę powierzchni gruntu przez średnią stopę procentową depozytów oszczędnościowych (r) 12-miesięcznych depozytów w dongach wietnamskich (VND) w bankach komercyjnych z ponad 50% udziałem państwa w prowincji przez trzy kolejne lata (obliczane od 1 stycznia do 31 grudnia) przed datą wyceny.

Po trzecie, metodę nadwyżki stosuje się poprzez odjęcie całkowitych szacowanych kosztów zagospodarowania działki lub obszaru od całkowitych szacowanych przychodów z zagospodarowania, w oparciu o najbardziej efektywne wykorzystanie terenu (współczynnik wykorzystania terenu, gęstość zabudowy, maksymalna liczba pięter budynku) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy zatwierdzonym przez właściwy organ państwowy.

Po czwarte, metoda współczynnika korekty ceny gruntu jest wdrażana poprzez pomnożenie ceny gruntu z tabeli cen gruntów przez współczynnik korekty ceny gruntu. Współczynnik korekty ceny gruntu jest ustalany przez Komitet Ludowy prowincji lub miasta zarządzanego centralnie (Komitet Ludowy szczebla prowincjonalnego) poprzez porównanie ceny gruntu z tabeli cen gruntów z obowiązującą ceną rynkową.

Warunki stosowania metod wyceny gruntów

Do wyceny gruntów metodą porównawczą konieczne jest istnienie co najmniej 3 porównywalnych działek gruntowych, które zostały przeniesione na rynek lub nabyte w drodze licytacji praw do użytkowania gruntów, z wyjątkiem przypadków określonych w ust. 2, 3 oraz lit. a, b, c i d ust. 4 art. 5.

Metodę dochodową stosuje się do wyceny gruntów przy ustalaniu dochodów i kosztów z tytułu użytkowania gruntów, z wyjątkiem przypadków określonych w ust. 1, 3 oraz lit. a, b, c i d ust. 4 art. 5.

Metodę resztkową stosuje się do wyceny działek gruntowych i obszarów o potencjale rozwojowym ze względu na zmiany w użytkowaniu gruntów lub planowaniu, gdy możliwe jest ustalenie całkowitych przychodów z zagospodarowania terenu i całkowitych kosztów zagospodarowania, z wyjątkiem przypadków określonych w ust. 1, 2 oraz lit. a, b, c i d ust. 4 art. 5.

Metoda współczynnika korygującego cenę gruntu jest stosowana do ustalania ceny działek i obszarów w następujących przypadkach: Przypadki określone w art. 114 ust. 4 lit. a) i art. 189 ust. 3 ustawy o gruntach; Obliczanie rocznego czynszu dzierżawnego w przypadku dzierżawy gruntów przez Skarb Państwa bez licytacji praw do użytkowania gruntów; Cena wywoławcza w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów przez Skarb Państwa w przypadku przydziału lub dzierżawy gruntów przez Skarb Państwa w przypadku, gdy na działce lub obszarze zainstalowano już infrastrukturę techniczną zgodnie ze szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego. W niniejszym rozporządzeniu Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje dwie opcje:

Opcja 1: Określ cenę gruntu lub obszaru, który ma zostać wyceniony, jeżeli całkowita wartość, obliczona zgodnie z tabelą cen gruntów dla obszaru podlegającego opłatom za użytkowanie gruntów i opłatom za dzierżawę gruntów, wynosi mniej niż 90 miliardów VND dla miast administrowanych centralnie, mniej niż 30 miliardów VND dla prowincji górskich i wyżynnych oraz mniej niż 60 miliardów VND dla innych prowincji w przypadkach określonych w punktach b i d Klauzuli 4, Artykułu 114, Klauzuli 2, Artykułu 172 Prawa gruntowego, a także w przypadku obliczania opłat za dzierżawę gruntów płaconych jednorazowo za cały okres dzierżawy, gdy państwo dzierżawi grunty bez licytacji praw do użytkowania gruntów;

Opcja 2: Określenie ceny gruntu lub obszaru wycenianego w celu obliczenia opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów dla gospodarstw domowych i osób fizycznych w przypadkach określonych w pkt b, ust. 4, art. 114; ust. 2, art. 172 Prawa gruntowego oraz w przypadkach, gdy opłaty za dzierżawę gruntów są uiszczane jednorazowo za cały okres dzierżawy, gdy Państwo dzierżawi grunty bez licytacji praw do użytkowania gruntów.

Określenie konkretnej ceny gruntu w celu obliczenia odszkodowania w przypadku, gdy Skarb Państwa dokonuje rekultywacji gruntów w przypadkach, gdy odszkodowanie jest wypłacane na podstawie przepisów ustawy o gruntach, ale nie są spełnione warunki zastosowania metody wyceny gruntów, o której mowa w ust. 1 art. 5.

Tue Minh

Źródło