Zaproponowano, aby nie uwzględniać metody nadwyżkowej przy wycenie gruntów.

Aby kontrolować dokładność wyników wyceny gruntów, potrzebny jest „zawór blokujący”.

Rano 15 stycznia, kontynuując obrady V Nadzwyczajnej Sesji, Zgromadzenie Narodowe przeprowadziło plenarną dyskusję na temat nowych lub budzących rozbieżne opinie treści projektu ustawy o ziemi (zmienionej).

W celu wyjaśnienia niektórych treści projektu ustawy poseł Zgromadzenia Narodowego Nguyen Hoang Bao Tran (delegacja Binh Duong ) wysoko ocenił pracę Komisji Redakcyjnej polegającą na uwzględnieniu i poprawieniu ważnych treści, a także sprawozdanie wyjaśniające Komisji Ekonomicznej.

Uwagi do artykułu 158 ust. 5 projektu ustawy, który stanowi, że „Metody wyceny gruntów w punkcie c dotyczące metody nadwyżkowej w wycenie gruntów przeprowadza się poprzez odjęcie całkowitych szacowanych kosztów zagospodarowania działki od całkowitych szacowanych przychodów z zagospodarowania”.

Delegaci zasugerowali, aby komisja redakcyjna nie uwzględniała metody nadwyżkowej przy wycenie gruntów z następujących powodów:

Po pierwsze, istnieje wiele metod wyceny gruntów, ale wyniki wyceny uzyskane różnymi metodami są podobne dla danej działki.

Jednakże wyniki wyceny gruntów uzyskane metodą nadwyżkową opierają się na założeniach i szacunkach, a ich wiarygodność nie jest wysoka, zwłaszcza na obszarach, gdzie dostępna jest ograniczona ilość informacji faktycznych i danych o przychodach i kosztach mogących stanowić podstawę szacunków.

Ponadto wartość działki prawdopodobnie wzrośnie z czasem ze względu na jej kontekst historyczny, działalność handlową i inne operacje.

Poseł do Zgromadzenia Narodowego Nguyen Hoang Bao Tran.

„Jednakże stwierdzenie, że wartość gruntu zawsze rośnie stopniowo, jest nieuzasadnione, ponieważ wartość działki może spaść w okresie spowolnienia gospodarczego lub w obliczu niekorzystnych czynników. Na przykład, obecnie, gdy rynek nieruchomości jest niemal zamrożony, metoda ta nie pozwala dokładnie zmierzyć czynników ryzyka i negatywnego wpływu na gospodarkę” – stwierdziła pani Tran.

Po drugie, obliczenie tych przyjętych czynników jest bardzo skomplikowane, co skutkuje niepewnymi, niedokładnymi wycenami obarczonymi dużymi błędami.

Zdaniem delegatów, w przypadku tej samej działki zmiana tylko jednego z przyjętych czynników wpłynie na wynik wyceny. Jest to główna przyczyna trudności i opóźnień w ustalaniu, wycenie i ustalaniu konkretnych cen gruntów w przeszłości, a interpretacja różni się w zależności od osoby, okoliczności i czasu.

Ponadto, zdaniem delegatów, chociaż metoda nadwyżki została przewidziana w Dekrecie Rządowym nr 44 z 2014 r. i Okólniku nr 36 z 2014 r. Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, jej wdrożenie napotkało wiele trudności i przeszkód. Szacunkowe całkowite przychody i całkowite koszty rozwoju projektu nieruchomościowego opierają się na badaniach, ankietach oraz zebraniu informacji o cenach transferowych, cenach najmu oraz czynnikach wpływających na przychody i koszty projektów o podobnych cechach do wycenianego projektu.

Czynniki wpływające na przychody i koszty są nadal niejasno zdefiniowane i brakuje konkretnych standardów, norm lub kryteriów, co sprawia, że ​​ustalanie cen jest trudnym zadaniem.

Ponadto opis projektu inwestycyjnego jest jednym z ważnych dokumentów stanowiących podstawę do wykorzystania danych stosowanych w metodzie nadwyżki realizacyjnej projektu, stopnia zaawansowania biznesu i stopy kapitału inwestycyjnego, gdyż wskaźniki te odgrywają decydującą rolę w wynikach wyceny.

Obecnie opisy projektów inwestycyjnych są bardzo szczątkowe i brakuje w nich wystarczających informacji, danych lub danych pomocniczych. W kontekście niekompletnej bazy danych o cenach i gruntach, w tym danych o cenach gruntów, oraz słabo rozwiniętego i nieprzejrzystego rynku praw do użytkowania gruntów, usunięcie metody wyceny gruntów wymaga starannego rozważenia jej wykonalności, aby upewnić się, że nie utrudni ona procesu wyceny gruntów.

„Jeśli konieczne jest utrzymanie tej metody, potrzebny jest «zawór blokujący», który będzie kontrolował dokładność i prawidłowość wyników wyceny gruntów” – zasugerował przedstawiciel Tran.

Ponadto, w obecnym procesie odszkodowań i wywłaszczenia gruntów zdarzają się przypadki rekultywacji gruntów pod projekty pogłębiania strumieni, rowów, kanałów i dróg wodnych. Jednakże ustawa o gruntach oraz jej rozporządzenia i okólniki dotyczące odszkodowań i oczyszczania gruntów nie regulują jeszcze tej kwestii, co powoduje znaczne trudności. Wynika to z braku porozumienia i wielokrotnych petycji, a nawet długotrwałych skarg na decyzje państwa w sprawie odszkodowań, co utrudnia oczyszczanie gruntów. W związku z tym, przedstawiciel proponuje ponowne rozpatrzenie tej kwestii.

Odblokowywanie zasobów gruntowych

W celu udoskonalenia projektu ustawy mającej na celu uwolnienie zasobów gruntowych na rzecz ogólnego rozwoju kraju, delegatka Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegacja Binh Duong) przedstawiła opinie wielu przedsiębiorstw z prowincji Binh Duong dotyczące warunków realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego i umów o przeniesieniu praw do użytkowania gruntów w punkcie b, paragraf 3, artykule 122 oraz punkcie b, paragraf 1, artykule 127.

Sesji przewodniczył wiceprzewodniczący Zgromadzenia Narodowego Nguyen Duc Hai.

Delegaci zaproponowali dodanie innych kategorii gruntów, jeśli będą one zgodne z zatwierdzonym planem, sugerując, aby Zgromadzenie Narodowe dokładnie rozważyło i oddzielnie zagłosowało nad tym zapisem lub powierzyło rządowi wdrożenie programu pilotażowego na 5 lat, po czym Zgromadzeniu Narodowemu przedstawione zostanie sprawozdanie podsumowujące.

Według delegatów, przyczyna tkwi w dawnych praktykach, zgodnie z którymi, gdy państwo domagało się inwestycji i rozwoju gospodarczego, wielu obywateli i przedsiębiorstw chętnych do prowadzenia działalności gospodarczej zgadzało się na przekazywanie państwu różnych rodzajów gruntów, w tym gruntów mieszkaniowych, w celu ich dzierżawy na cele produkcyjne i biznesowe. Stworzyło to miejsca pracy i znacząco przyczyniło się do rozwoju regionu.

Teraz, gdy państwo zmienia planowanie urbanistyczne i stara się odnowić i unowocześnić miasto, potrzebny jest mechanizm, który w pierwszej kolejności umożliwi im kontynuowanie inwestycji i rozwoju na tych samych terenach, które zachowały i od pokoleń wykorzystują do produkcji i biznesu.

Z drugiej strony, państwo ma wystarczające podstawy, aby jednoznacznie ustalić pochodzenie gruntów będących własnością przedsiębiorstwa. Jeśli grunty te były wcześniej własnością samego przedsiębiorstwa (w drodze dziedziczenia, darowizny lub przeniesienia własności), kwestia ta wymaga dogłębnego zbadania.

Ponadto delegaci zaproponowali rychłą nowelizację i ulepszenie przepisów dotyczących opodatkowania i finansów, aby zharmonizować interesy wynikające z przekształcania gruntów z innych celów na grunty mieszkaniowe pod komercyjne projekty mieszkaniowe między trzema grupami: obecnymi użytkownikami gruntów, inwestorami i państwem. Pozwoliłoby to państwu na proporcjonalną redystrybucję korzyści pomiędzy samych użytkowników gruntów i inwestowanie w projekty rozwoju społeczno-gospodarczego w danej lokalizacji .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html