Apartamenty poniżej 25 mln VND/m2 są prawie „wymarłe”; Ho Chi Minh City zakazuje podziału i sprzedaży gruntów w 5 dzielnicach podmiejskich

Apartamenty poniżej 25 mln VND/m2 są prawie „wymarłe”; Ho Chi Minh City zakazuje podziału i sprzedaży gruntów w 5 dzielnicach podmiejskich

Ograniczona podaż nieruchomości, setki zablokowanych projektów powodują wzrost cen produktów; Hanoi planuje utrzymać maksymalną cenę maksymalną za usługi mieszkaniowe na poziomie 16 500 VND/m2; Ho Chi Minh City ustala minimalną powierzchnię podziału działek budowlanych na 36 m2.

Oto podsumowanie najważniejszych wiadomości tygodnia ze świata nieruchomości.

Ograniczona podaż nieruchomości, setki zablokowanych projektów powodują wzrost cen produktów

Rano 28 października w sali Zgromadzenia Narodowego omówiono sprawozdanie Delegacji Nadzorczej oraz projekt rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie wyników nadzoru tematycznego nad „wdrażaniem polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego od 2015 r. do końca 2023 r.”.

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh przedstawił raport z wyników nadzoru tematycznego „Wdrażanie polityk i przepisów dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego w latach 2015–2023”. Zdjęcie: Zgromadzenie Narodowe

Zgodnie z raportem monitorującym wietnamski rynek nieruchomości w okresie 2015-2023 można podzielić na dwie fazy.

Okres 2015 - 2021: Rynek nieruchomości rozwija się dynamicznie i silnie, pojawia się wiele typów nieruchomości, wiele źródeł podaży, powstaje wiele nowych obszarów miejskich, pojawiają się nowe typy nieruchomości, takie jak: apartamenty turystyczne (condotel), wille wypoczynkowe (resort villa), biura połączone z zakwaterowaniem (officetel)...

Jednak część projektów nieruchomościowych w tym okresie to projekty, w które zainwestowano w poprzednim okresie. Struktura produktów nieruchomościowych jest nieracjonalna, występuje nierównowaga podaży i popytu, a ich głównym celem jest segment luksusowy, inwestycje finansowe, a niewiele produktów jest dostosowanych do dochodów większości społeczeństwa. Niektóre projekty napotkały problemy prawne, zwłaszcza w zakresie przyznawania certyfikatów.

Pod koniec tego okresu niemal wszystkie rodzaje nieruchomości turystycznych i noclegowych napotkały problemy prawne, częściowo z powodu braku odpowiednich regulacji prawnych, a częściowo z powodu ograniczeń w procesie egzekwowania prawa.

Okres 2022 - 2023: Rynek nieruchomości przeżywa recesję, działalność przedsiębiorstw z branży nieruchomości napotyka wiele trudności ze względu na niedociągnięcia i ograniczenia okresu 2015 - 2021 ujawnione pod presją pandemii COVID-19.

W tym okresie podaż nieruchomości była znacznie bardziej ograniczona niż w poprzednim okresie. Ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły w porównaniu ze wzrostem dochodów większości mieszkańców. W Hanoi i Ho Chi Minh City nie było już segmentu mieszkań w cenach odpowiadających dochodom większości mieszkańców.

W szczególności wiele projektów z zakresu nieruchomości mieszkaniowych boryka się z trudnościami, jest opóźnionych, ich realizacja jest powolna i zatrzymywana, podczas gdy zasoby zainwestowane przez przedsiębiorstwa w te projekty są ogromne, co powoduje marnotrawstwo ziemi i kapitału, zwiększa trudności i koszty dla inwestorów oraz wzrost cen produktów.

Ministerstwo Budownictwa: Ceny mieszkań wzrosły o 35-40%, prawie nie ma mieszkań poniżej 25 mln VND/m2

Chociaż w Zgromadzeniu Narodowym wciąż nie uspokoiła się dyskusja na temat cen nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa niedawno opublikowało raport na temat rynku nieruchomości za trzeci kwartał 2024 r., w którym wyraźnie stwierdzono „galopujący” wzrost cen w segmencie mieszkań.

W związku z tym ceny mieszkań w Hanoi stale rosną, zarówno w nowych, jak i starych inwestycjach. W szczególności na rynku pierwotnym poziom cen wzrósł o około 4-6% kwartalnie i 22-25% rocznie. W niektórych obszarach odnotowano nawet lokalne wzrosty sięgające 35-40% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Większość nowych apartamentów w Hanoi znajduje się w segmencie średnim i wyższym. Zdjęcie: Thanh Vu

„W segmencie mieszkań przystępnych cenowo, w którym ceny sprzedaży wynoszą mniej niż 25 mln VND/m2, nie ma prawie żadnych transakcji ani produktów na sprzedaż” – podsumowało Ministerstwo Budownictwa w raporcie.

Aby udowodnić powyższe stwierdzenie, Ministerstwo przeanalizowało ceny sprzedaży niektórych projektów w stolicy. Na przykład, w osiedlu Vinhomes Ocean Park w Zurychu (dzielnica Gia Lam) cena wynosi 46–55 mln VND/m². W przypadku osiedla Sapphire w Vinhomes Smart City (dzielnica Nam Tu Liem) cena waha się w granicach 47–61 mln VND/m².

Kolejny projekt Lumi Prestige (dzielnica Nam Tu Liem) ma cenę sięgającą 69 milionów VND/m². Kompleks Ninety (dzielnica Dong Da) – projekt apartamentów z obsługą z okresem obowiązywania umowy 50 lat – również ma cenę sięgającą 60-75 milionów VND/m². Na tym nie poprzestaje, a projekt Viha Complex (dzielnica Thanh Xuan) ma cenę sięgającą 75-97,2 miliona VND/m².

„Powodem ostatniego wzrostu cen nieruchomości jest w dużej mierze wpływ szeregu czynników, takich jak zwiększone wahania kosztów związanych z gruntami oraz brak wystarczającej podaży niedrogich produktów mieszkaniowych, aby sprostać popytowi rynkowemu” – wyjaśniło Ministerstwo Budownictwa, odnosząc się do wzrostu cen mieszkań.

Ceny nieruchomości rosną nie dlatego, że pośrednicy „zawyżają” ceny

Niedawno Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) zorganizowało konferencję prasową na temat „Prawda o tym, jak pośrednicy w obrocie nieruchomościami windują ceny i destabilizują rynek”. Dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący VARS, potwierdził, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie są główną przyczyną niedawnego wzrostu cen nieruchomości.

„Decyzja o cenie sprzedaży nieruchomości należy do inwestora i dewelopera. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mogą w tym uczestniczyć. Mają dostęp do cennika inwestora niemal w tym samym czasie co klient/inwestor” – powiedział VAR.

Maklerzy mają również nadzieję, że ceny nieruchomości „spadną”, aby mogli wkrótce sfinalizować transakcje. Zdjęcie: Dung Minh

Pan Dinh podkreślił nawet, że im wyższa cena nieruchomości, tym trudniej pośrednikom ją sprzedać. To właśnie pośrednicy, bardziej niż ktokolwiek inny, chcą, aby cena nieruchomości była na najbardziej odpowiednim poziomie. Tylko wtedy sprzedaż będzie bardziej korzystna, a pośrednicy będą mieli możliwość otrzymywania prowizji.

Według pana Le Dinh Chunga, dyrektora generalnego SGO Homes, trend wzrostu cen nieruchomości jest nieunikniony. Jednak silny wzrost cen w tak krótkim czasie jest zjawiskiem nienormalnym. Nierozsądne jest obarczanie winą wyłącznie pośredników.

„Co więcej, to pośrednicy nieruchomości najbardziej nie chcą, aby ceny domów rosły. Ponieważ gdy inwestorzy sprzedają po wysokich cenach, możliwość sfinalizowania transakcji będzie trudniejsza, pośrednicy będą musieli się bardziej wysilić, ale w rzeczywistości prowizje, które otrzymują, się nie zmienią” – skomentował pan Chung.

Z perspektywy pani Ho Thi Thu Mai, dyrektorki Housing Now, ponieważ popyt na mieszkania nie jest zaspokajany przez rynek pierwotny, jednocześnie wzrosły ceny mieszkań z rynku wtórnego. Inwestor projektu pierwotnego opiera się na cenie z rynku wtórnego i popycie na mieszkania, aby określić cenę sprzedaży. W związku z tym cena mieszkań z rynku pierwotnego również wzrosła.

Hanoi planuje utrzymać maksymalny pułap cen za usługi mieszkaniowe na poziomie 16 500 VND/m2/miesiąc.

Hanoi People's Committee zbiera opinie publiczne na temat projektu decyzji w sprawie ustalenia ram cenowych usług budownictwa mieszkaniowego na terenie miasta.

W związku z tym, dla budynków mieszkalnych bez wind minimalna cena usługi wynosi 700 VND/m²/miesiąc, a maksymalna 5000 VND/m²/miesiąc. Dla budynków mieszkalnych z windami przewidywana minimalna cena usługi wynosi 1200 VND/m²/miesiąc, a maksymalna 16 500 VND/m²/miesiąc.

Podana cena nie uwzględnia przychodów z działalności usługowej budynku apartamentowego, nie obejmuje usług luksusowych, takich jak sauna, basen, telewizja kablowa, internet i inne usługi luksusowe.

Hanoi proponuje ceny wynajmu mieszkań socjalnych już od 48 000 VND/m2/miesiąc

Zgodnie z projektem decyzji w sprawie ogłoszenia ram cen czynszów dla mieszkań socjalnych inwestowanych i budowanych bez udziału publicznego kapitału inwestycyjnego lub środków finansowych związków zawodowych w Hanoi, proponowane ramy cen czynszów przedstawiają się następująco.

Ceny wynajmu mieszkań socjalnych w Hanoi są niższe niż w Ho Chi Minh City. Zdjęcie: Thanh Vu

Budynki socjalne o wysokości poniżej 10 pięter będą miały ceny wynajmu wynoszące od 48 000 do 96 000 VND/m2/miesiąc.

Budynki mieszkań socjalnych mają 10–20 pięter, a ceny wynajmu wahają się od 49 000 do 98 000 VND/m2/miesiąc.

Budynki mieszkań socjalnych mają 20–30 pięter, a ceny wynajmu wahają się od 73 000 do 146 000 VND/m2/miesiąc.

Ceny wynajmu mieszkań socjalnych w budynkach liczących 30 lub więcej pięter wahają się od 99 000 do 198 000 VND/m2/miesiąc.

Podana cena nie obejmuje podatku od towarów i usług, kosztów utrzymania budynku, cen usług zarządzania eksploatacją, kosztów zakupu wyposażenia wnętrz i sprzętu AGD w lokalach socjalnych, kosztów zakupu ubezpieczenia od ognia i wybuchu, kosztów parkowania pojazdów, wody bieżącej, usług telewizyjnych, wynagrodzeń dla zarządu oraz innych kosztów usług.

Ho Chi Minh City zakazuje podziału i sprzedaży gruntów w 5 dzielnicach podmiejskich

Niedawno wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City Bui Xuan Cuong podpisał i wydał decyzję nr 83/2024 w sprawie przepisów dotyczących określania obszarów, na których inwestorzy projektów z zakresu nieruchomości i inwestycji w budownictwie mieszkaniowym mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną na rzecz organizacji i osób fizycznych w celu budowy własnych domów w mieście.

Ho Chi Minh City oficjalnie zakazało podziału i sprzedaży gruntów w 5 dzielnicach podmiejskich. Zdjęcie: Le Toan

W związku z powyższym inwestorzy projektów deweloperskich i inwestycji mieszkaniowych na terenie miasta nie mogą przenosić prawa użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach deweloperskich i inwestycjach mieszkaniowych na rzecz podmiotów gospodarczych i osób fizycznych budujących własne domy.

Inwestorzy projektów nieruchomościowych, inwestycji budownictwa mieszkaniowego o celach przesiedleńczych, wykorzystujący grunty na terenie gmin, miast i dzielnic miasta, muszą zapewnić warunki określone w art. 31 ustawy Prawo o obrocie nieruchomościami z 2023 r. oraz ust. 1 i 2 art. 45 ustawy Prawo o gruntach z 2024 r. Inwestorzy mogą przenieść prawo użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach nieruchomościowych, inwestycjach budownictwa mieszkaniowego o celach przesiedleńczych, wykorzystujących grunty na osoby fizyczne, które budują we własnym zakresie domy.

Władze Ho Chi Minh City regulują, że minimalna powierzchnia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wynosi 36 metrów kwadratowych.

31 października Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh wydał decyzję nr 100/2024/QD-UBND określającą warunki podziału gruntów, ich konsolidacji oraz minimalną powierzchnię do podziału w Ho Chi Minh. Decyzja ta wchodzi w życie z dniem podpisania i zastępuje decyzję nr 60/2017 Ludowego Komitetu Miasta określającą minimalną powierzchnię do podziału.

W szczególności w przypadku działek na obszarze 1, obejmującym okręgi 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh i Tan Phu, minimalna powierzchnia przeznaczona do podziału działek wynosi 36 m2, przy czym szerokość frontu i głębokość działki nie mogą być mniejsze niż 3 m.

Ho Chi Minh City ustala, że ​​minimalna powierzchnia działki przeznaczona pod podział wynosi 36 metrów kwadratowych dla dzielnic centralnych i 80 metrów kwadratowych dla dzielnic podmiejskich. Zdjęcie: Le Toan

Obszar 2 obejmuje dzielnice 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City i miejscowości dzielnic o minimalnej powierzchni 50 m2, przy szerokości frontu i głębokości działki nie mniejszej niż 4 m.

Obszar 3 obejmuje dzielnice Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio (z wyjątkiem miast) o minimalnej powierzchni 80 m2, przy szerokości frontu i głębokości działki nie mniejszej niż 5 m.

W przypadku gruntów rolnych minimalna powierzchnia do podziału na działki pod uprawy jednoroczne i inne grunty rolne wynosi 500 m². W przypadku gruntów pod uprawy wieloletnie, akwakultury, solniska i skoncentrowanej hodowli zwierząt gospodarskich powierzchnia wynosi 1000 m².

Jeśli chodzi o warunki podziału gruntów, podział i konsolidacja gruntów muszą spełniać zasady i warunki określone w art. 220 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o gruntach. W związku z tym grunty przeznaczone do podziału i konsolidacji muszą mieć zapewniony dostęp do istniejących linii transportu publicznego, być połączone z siecią wodociągową i kanalizacyjną itp.

W przypadku gdy użytkownik gruntu zarezerwuje część działki na chodnik, taki chodnik musi zostać uzgodniony przez strony, a Komitet Ludowy dzielnicy, miasta i miasta Thu Duc będzie odpowiedzialny za rozważenie rzeczywistej sytuacji w danej lokalizacji i sprawdzenie, czy chodnik uzgodniony przez strony zapewnia ochronę przeciwpożarową i zwalczanie pożarów, zaopatrzenie w wodę i systemy drenażowe oraz energię elektryczną w celu uzyskania zgody przed wdrożeniem podziału działek lub ich konsolidacji.

Powierzchnia gruntu przeznaczona do użytku jako droga dla wielu działek (z 2 lub więcej działek) zostanie przekształcona we wspólną formę użytkowania na podstawie certyfikatu praw użytkowania gruntu i własności aktywów związanych z gruntem.

Niniejsza Decyzja ma zastosowanie do organizacji, gospodarstw domowych i osób fizycznych, które mają potrzeby, prawa i obowiązki związane z wdrażaniem procedur podziału i konsolidacji gruntów. Agencje państwowe są uprawnione do wdrażania procedur podziału i konsolidacji gruntów zgodnie z przepisami prawa.

Da Nang „finalizuje” ceny wynajmu mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych w parkach przemysłowych

Niedawno Ludowy Komitet Miasta Da Nang opublikował również cennik wynajmu mieszkań socjalnych i kwater pracowniczych na terenach przemysłowych w mieście.

W związku z tym w przypadku projektów budownictwa socjalnego, w których budowę nie angażuje się publicznego kapitału inwestycyjnego ani środków finansowych związków zawodowych, najniższe ceny wynajmu obowiązują dla mieszkań o liczbie pięter poniżej 5 (bez piwnicy) i wynoszą maksymalnie 88 000 VND/m2/miesiąc, a minimalnie 57 000 VND/m2/miesiąc.

Najwyższe ceny wynajmu dotyczą apartamentów mających od 24 do 30 pięter (2 piwnice) z maksymalną ceną wynajmu wynoszącą 165 000 VND/m2/miesiąc, minimalną 104 000 VND/m2/miesiąc.

Jeśli chodzi o ramy cen wynajmu mieszkań socjalnych budowanych i inwestowanych przez osoby prywatne, Da Nang ustala, że ​​domy jednorodzinne (1 piętro, mieszkanie zamknięte, konstrukcja nośna z cegieł, dach z betonu zbrojonego wylewany na miejscu) mają maksymalną cenę wynajmu wynoszącą 58 000 VND/m2/miesiąc, minimalną 39 000 VND/m2/miesiąc.

Domy jednorodzinne (od 2 do 3 pięter, konstrukcja żelbetowa, ściany z cegły, podłogi i dachy żelbetowe wylewane na miejscu, bez piwnicy) mają maksymalną cenę wynajmu 88 000 VND/m2/miesiąc, minimalną 61 000 VND/m2/miesiąc.

Domy jednorodzinne (od 4 do 5 pięter, konstrukcja żelbetowa, ściany z cegły, podłogi i dachy z żelbetu wylewane na miejscu, bez piwnicy) mają maksymalną cenę wynajmu wynoszącą 96 000 VND/m2/miesiąc, minimalną 66 000 VND/m2/miesiąc (dla powierzchni zabudowy poniżej 50 m2) i maksymalną 75 000 VND/m2/miesiąc, minimalną 51 000 VND/m2/miesiąc (dla powierzchni zabudowy od 180 m2 lub większej).

Jeśli chodzi o przedział cen wynajmu mieszkań dla pracowników w parkach przemysłowych, najniższe ceny obowiązują dla apartamentów poniżej 5 pięter (bez piwnicy) i wynoszą one maksymalnie 84 000 VND/m2/miesiąc, a minimalnie 54 000 VND/m2/miesiąc.

Najwyższe ceny wynajmu dotyczą apartamentów mających mniej niż 24 piętra i więcej lub równo 30 pięter (2 piwnice), przy czym najwyższa cena wynajmu wynosi 158 000 VND/m2/miesiąc, a najniższa 100 000 VND/m2/miesiąc.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html