Rozważ nie rezygnowanie z metody nadwyżkowej w wycenie gruntów

[reklama_1]

Na podstawie opinii przedsiębiorstw i stowarzyszeń Wietnamska Izba Handlowo-Przemysłowa (VCCI) odpowiedziała pisemnie na oficjalny komunikat nr 5080/BTNMT-QHPTTND Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska dotyczący prośby o uwagi dotyczące projektu dekretu zmieniającego i uzupełniającego dekret 44/2014/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r. rządu regulującego ceny gruntów oraz projektu okólnika zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów okólnika nr 36/2014/TT-BTNMT z dnia 30 czerwca 2014 r. Ministra Zasobów Naturalnych i Środowiska szczegółowo opisującego metody wyceny gruntów; opracowywania i dostosowywania cenników gruntów; szczegółowej wyceny gruntów i doradztwa w zakresie wyceny gruntów (zwanego dalej „projektem”).

Metoda wyceny gruntów

W porównaniu z obecnymi przepisami, projekt dekretu i projekt okólnika dostosowały metody wyceny gruntów, zgodnie z którymi do wyceny gruntów stosuje się tylko trzy metody: metodę porównawczą, metodę dochodową i metodę współczynnika korekty ceny gruntu. Oznacza to, że przy wycenie gruntów metoda nadwyżki i metoda odliczenia nie będą już stosowane.

Niektóre przedsiębiorstwa uważają, że w pewnym momencie należy rozważyć usunięcie metody nadwyżki z metod wyceny gruntów.

Po pierwsze, powoduje trudności w procesie wyceny gruntów.

Obecnie, zgodnie z refleksją przedsiębiorstw, jeśli w wielu przypadkach wyceny gruntów zrezygnujemy z metody nadwyżkowej, pozostałe metody napotkają pewne ograniczenia. Przykładowo, metoda nadwyżkowa jest metodą ustalania ceny gruntu w oparciu o cel jego wykorzystania z możliwością przyszłego rozwoju, a nie w oparciu o bieżący cel wykorzystania, jak metoda porównawcza i metoda dochodowa.

W przypadku tego typu gruntów o potencjale rozwojowym zwykle nie występują podobne lub porównywalne aktywa, które zostały z powodzeniem sprzedane na rynku, co umożliwiłoby zastosowanie metody porównawczej (pod warunkiem, że istnieją co najmniej 3 porównywalne działki, które zostały przeniesione na rynek lub wygrały aukcję dotyczącą praw do użytkowania gruntów).

Metoda porównawcza ma swoje ograniczenia pod względem danych porównawczych, ponieważ informacje o transakcjach często trudno dopasować do wycenianej nieruchomości; konieczne jest posiadanie wielu jasnych i dokładnych informacji o transakcjach, podczas gdy w rzeczywistości, w wielu przypadkach, cena transakcyjna na papierze i rzeczywista cena transakcyjna różnią się.

Metoda współczynnika korekty ceny gruntu jest wdrażana poprzez pomnożenie ceny gruntu z tabeli cen gruntów przez współczynnik korekty ceny gruntu. Współczynnik korekty ceny gruntu jest ustalany przez Prowincjonalny Komitet Ludowy poprzez analizę i porównanie ceny gruntu z tabeli cen gruntów z ceną rynkową. Zatem określanie współczynnika korekty również opiera się na danych porównawczych, co również wiąże się z niedociągnięciami w zakresie informacji i danych wejściowych, podobnie jak w przypadku metody porównawczej.

Obecnie baza danych gruntów w naszym kraju nie odzwierciedla w pełni realiów rynkowych. Dlatego stosowanie tylko trzech metod wyceny, jak w projekcie ustawy, może powodować trudności w procesie wdrażania z uwagi na powyższe niedociągnięcia.

Z drugiej strony, metoda rezydualna opiera się na założeniu teoretycznym, że wartość bieżąca nieruchomości to wartość rezydualna uzyskana z wyceny zakładanego projektu pomniejszona o wszystkie koszty poniesione w celu jego realizacji. Istotą tej metody jest kalkulacja ceny gruntu wstecz, tj. począwszy od wartości sprzedaży ukończonych produktów deweloperskich w przyszłości pomniejszonej o niezbędne koszty inwestycji w ich stworzenie. Grunty z potencjałem rozwojowym wycenia się tą metodą, której nie można zastosować w przypadku innych metod wyceny.

Po drugie, spójność przepisów dotyczących wyceny nieruchomości.

Metoda nadwyżkowa to metoda wyceny nieruchomości stosowana przez profesjonalne firmy zajmujące się wyceną nieruchomości i jest uważana za jedną z metod wyceny nieruchomości z potencjałem rozwojowym (niezabudowane, niezabudowane grunty lub grunty zabudowane, które można odnowić lub zburzyć w celu wzniesienia nowych budynków, aby zapewnić ich optymalne i efektywne wykorzystanie). Metoda nadwyżkowa została określona w Wietnamskim Standardzie Wyceny nr 11, wydanym w Okólniku 145/2016/TT-BTC.

Sprawa projektu ustawy o zniesieniu metody nadwyżkowej w wycenie gruntów powoduje, że przepisy dotyczące wyceny nieruchomości są niespójne w poszczególnych dokumentach prawnych.

Po trzecie, cele zarządzania państwem.

Jednym z powodów usunięcia metody nadwyżki z metody wyceny gruntów jest to, że „jest to metoda wyceny nieruchomości służąca zarządcom do kalkulacji służących podejmowaniu decyzji o inwestycji (cena gruntu powinna być znana jako pierwsza), a nie odpowiednia do zadania wyceny gruntów na potrzeby państwowego zarządzania gruntami”.

Jeśli tę metodę uznaje się za stosowaną wyłącznie do obliczania efektywności inwestycji, oznacza to, że wartość gruntu została obliczona w taki sposób, aby zapewnić najlepsze i najefektywniejsze wykorzystanie, a cena gruntu jest zgodna z zasadami rynkowymi. Zatem państwo stosuje tę metodę wyceny, aby określić rodzaje gruntów o potencjale rozwojowym i ustalić cenę gruntu zgodną z ceną rynkową, a tym samym określić zobowiązania finansowe, jakie inwestorzy muszą spełnić wobec państwa.

„Na podstawie powyższej analizy przedsiębiorstwa sugerują, aby Komitet Redakcyjny rozważył rezygnację z metody nadwyżkowej w metodach wyceny gruntów” – stwierdził VCCI.

Określanie cen gruntów wspólnych na rynku

Zgodnie z postanowieniami ust. 1 art. 1 projektu „Ceną rynkową gruntów jest cena, która najczęściej pojawia się w transakcjach zawieranych na rynku, wygrywających przetargi na użytkowanie gruntów działek o tym samym przeznaczeniu na określonym obszarze i w określonym czasie”.

Aby określić „najczęściej występującą cenę”, rzeczoznawca majątkowy musi zebrać wszystkie ceny transakcyjne na rynku w określonym czasie. Dane te można uzyskać jedynie z agencji państwowych dysponujących źródłami informacji, takimi jak urzędy ewidencji gruntów i urzędy skarbowe.

Jak wynika z opinii, organizacje konsultacyjne (z wyjątkiem jednostek służby publicznej realizujących przypisane im funkcje i zadania) będą miały trudności z pełnym dostępem do tego źródła informacji.

Aby ułatwić działalność organizacji konsultacyjnych, VCCI zaleca, aby Komitet Redakcyjny dodał przepisy umożliwiające tym organizacjom dostęp do powyższych źródeł informacji.

Stosowanie metod wyceny gruntów

Przepisy zawarte w projekcie, jak również w rozporządzeniu 44/2014/ND-CP, nie określają jednoznacznie metody wyceny gruntów w następujących przypadkach: „Działki gruntowe, grunty nierolnicze , to grunty mieszkaniowe bez wystarczających informacji o co najmniej 3 działkach”. Zgodnie z przepisami, przypadek ten nie spełnia warunków zastosowania metody porównawczej, o której mowa w art. 5 ust. 1 (zmienionym), ani nie ma zastosowania przepisów art. 5c ust. 8, gdy nie ma wystarczających informacji o co najmniej 3 działkach gruntu o tym samym przeznaczeniu, ponieważ grunt nie jest gruntem nierolniczym.

W przypadku „działki lub obszaru gruntu o wartości obliczonej według cennika gruntów powyżej 200 miliardów VND, dzierżawa gruntu musi zostać opłacona jednorazowo za cały okres dzierżawy”. Przypadek ten nie podlega przepisom dotyczącym stosowania metody porównawczej i metody współczynnika korygującego cenę gruntu, o których mowa w artykule 5 (zmienionym).

Informacje dotyczące stosowania metod wyceny gruntów

Zgodnie z postanowieniami artykułu 5b projektu dekretu, informacjami o cenach gruntów w celu zastosowania metody porównawczej i metody współczynnika korygującego ceny gruntów są informacje zbierane w okresie nie dłuższym niż 24 miesiące od daty wyceny gruntów i wcześniej, pochodzące ze źródeł takich jak: ceny gruntów przekazywane na rynek w urzędach ewidencji gruntów, urzędach skarbowych, komitetach ludowych na szczeblu gminnym; ceny wygranych przetargów na użytkowanie gruntów w organizacjach przeprowadzających przetargi na użytkowanie gruntów.
Zebrane powyżej źródła informacji wydają się niewystarczające do precyzyjnego określenia cen gruntów. Obecnie transakcje na rynku nieruchomości charakteryzują się dwucenowością, przy czym ceny odnotowane w umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego (informacje uzyskane z urzędu ksiąg wieczystych, urzędu skarbowego) mogą nie być rzeczywistą ceną transakcyjną.

W związku z tym, aby zapewnić dokładniejsze informacje, VCCI zaleca, aby Komitet Redakcyjny rozszerzył źródła informacji, takie jak: ceny transakcyjne na giełdach nieruchomości; ceny zbierane przez rzeczoznawców w drodze dochodzeń i badań.

Mądrość

Źródło