Należy rozważyć porzucenie metody nadwyżkowej przy wycenie gruntów.

[reklama_1]

Na podstawie opinii przedsiębiorstw i stowarzyszeń Wietnamska Izba Handlowo-Przemysłowa (VCCI) odpowiedziała na oficjalne pismo nr 5080/BTNMT-QHPTTNĐ z Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska dotyczące prośby o komentarze do projektu dekretu zmieniającego i uzupełniającego dekret 44/2014/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r. rządu w sprawie cen gruntów oraz projektu okólnika zmieniającego i uzupełniającego szereg artykułów okólnika nr 36/2014/TT-BTNMT z dnia 30 czerwca 2014 r. Ministra Zasobów Naturalnych i Środowiska, w którym szczegółowo opisano metodę wyceny gruntów; tworzenie i korygowanie tabel cen gruntów; szczegółową wycenę gruntów i konsultacje w zakresie ustalania cen gruntów (zwanego dalej „projektem”).

Metody wyceny gruntów

W porównaniu z obecnymi przepisami, projekt dekretu i projekt okólnika dostosowały metody wyceny gruntów, pozostawiając jedynie trzy: metodę porównawczą, metodę dochodową oraz metodę współczynnika korekty ceny gruntu. Oznacza to, że metoda nadwyżki i metoda odliczenia nie będą już stosowane przy wycenie gruntów.

Niektóre przedsiębiorstwa twierdzą, że usunięcie metody nadwyżki z metod wyceny gruntów wymaga starannego rozważenia z kilku perspektyw.

Po pierwsze, stwarza trudności w procesie wyceny gruntów.

Obecnie, według opinii przedsiębiorców, jeśli zrezygnuje się z metody nadwyżkowej, w wielu przypadkach wyceny gruntów, pozostałe metody napotkają pewne ograniczenia. Na przykład, metoda nadwyżkowa ustala ceny gruntów na podstawie potencjalnego przyszłego przeznaczenia, a nie na podstawie bieżącego przeznaczenia, jak w przypadku metody porównawczej czy dochodowej.

W przypadku tego typu gruntów z potencjałem rozwojowym zwykle brakuje porównywalnych lub podobnych nieruchomości, które zostały pomyślnie sprzedane na rynku, co utrudnia zastosowanie metody porównawczej (pod warunkiem, że istnieją co najmniej 3 porównywalne działki, które zostały przeniesione na rynek lub pozyskane w drodze aukcji praw do użytkowania gruntów).

Metoda porównawcza ma swoje ograniczenia w zakresie danych porównawczych, ponieważ informacje o transakcjach często trudno jest uzgodnić z wycenianą nieruchomością. Wymaga to wielu jasnych i dokładnych informacji o transakcjach, podczas gdy w rzeczywistości, w wielu przypadkach, cena transakcyjna na papierze i rzeczywista cena transakcyjna różnią się.

Metoda współczynnika korekty ceny gruntu jest wdrażana poprzez pomnożenie ceny gruntu z tabeli cen gruntów przez współczynnik korekty ceny gruntu. Współczynnik korekty ceny gruntu jest ustalany przez Prowincjonalny Komitet Ludowy poprzez analizę i porównanie cen gruntów z tabeli cen gruntów z obowiązującymi cenami rynkowymi. W związku z tym, określenie współczynnika korekty również opiera się na danych porównawczych, co wiąże się z tymi samymi ograniczeniami w zakresie informacji wejściowych i danych, co metoda porównawcza.

Obecnie baza danych gruntów w naszym kraju nie odzwierciedla wiernie realiów rynkowych. Dlatego stosowanie tylko trzech metod wyceny, jak w Projekcie, może stwarzać trudności w realizacji projektu ze względu na wspomniane niedociągnięcia.

Z drugiej strony, metoda rezydualna opiera się na założeniach teoretycznych, zgodnie z którymi wartość bieżąca aktywów to wartość pozostała uzyskana z oszacowania hipotetycznego zagospodarowania pomniejszona o wszystkie koszty poniesione na jego stworzenie. Istotą tej metody jest obliczenie wartości gruntu w odwrotnej kolejności, zaczynając od wpływów ze sprzedaży ukończonych, przyszłych produktów i odejmując niezbędne koszty zagospodarowania zainwestowane w ich stworzenie. Grunty z potencjałem zagospodarowania wycenia się tą metodą, do której inne metody wyceny nie są odpowiednie.

Po drugie, spójność przepisów dotyczących wyceny nieruchomości.

Metoda resztkowa to metoda wyceny nieruchomości stosowana przez profesjonalne firmy zajmujące się wyceną nieruchomości i jest uważana za jedną z metod wyceny nieruchomości z potencjałem rozwojowym (niezabudowane, niezabudowane grunty lub grunty z istniejącą zabudową, którą można odnowić lub zburzyć w celu budowy nowych obiektów w celu optymalnego i efektywnego wykorzystania). Metoda resztkowa jest określona w wietnamskim standardzie wyceny nr 11 wydanym w okólniku 145/2016/TT-BTC.

Usunięcie z projektu metody nadwyżki w wycenie gruntów doprowadziło do niespójności w przepisach dotyczących wyceny nieruchomości w odnośnych dokumentach prawnych.

Po trzecie, cele zarządzania państwem.

Jednym z powodów usunięcia metody nadwyżki z metod wyceny gruntów jest to, że „jest to metoda wyceny nieruchomości wykorzystywana przez zarządców do podejmowania decyzji inwestycyjnych (w idealnym przypadku ceny gruntów powinny być ustalone wcześniej) i nie nadaje się do celów wyceny gruntów na potrzeby państwowego zarządzania gruntami”.

Jeśli tę metodę stosuje się wyłącznie do obliczania efektywności inwestycji, oznacza to, że wartość gruntu została obliczona w taki sposób, aby zapewnić najlepsze i najefektywniejsze wykorzystanie, a cena gruntu jest zgodna z zasadami rynkowymi. Zatem państwo stosuje tę metodę wyceny do identyfikacji typów gruntów o potencjale rozwojowym, ustalając ceny gruntów zgodne z cenami rynkowymi, a tym samym określając zobowiązania finansowe, jakie inwestorzy muszą spełnić wobec państwa.

„W oparciu o powyższą analizę przedsiębiorstwa sugerują, aby Komitet Redakcyjny rozważył rezygnację z metody nadwyżki z metod wyceny gruntów” – stwierdził VCCI.

Określanie obowiązujących cen gruntów na rynku

Zgodnie z klauzulą 1 artykułu 1 projektu „Obowiązującą ceną rynkową gruntów jest cena, która najczęściej pojawia się w transakcjach już przeniesionych na rynek lub w aukcjach dotyczących praw do użytkowania gruntów działek o takim samym przeznaczeniu na danym obszarze i w określonym czasie”.

Aby określić „najczęściej występujący przedział cenowy”, rzeczoznawcy majątkowi muszą zebrać wszystkie ceny transakcyjne na rynku w określonym okresie. Proces ten można przeprowadzić jedynie poprzez zebranie informacji z agencji rządowych dysponujących odpowiednimi źródłami danych, takimi jak urzędy ewidencji gruntów i urzędy skarbowe.

Według opinii, organizacje konsultacyjne (z wyjątkiem jednostek służby publicznej wykonujących przypisane im funkcje i zadania) będą miały trudności z dostępem do pełnych informacji.

Aby ułatwić działalność organizacji konsultacyjnych, VCCI proponuje, aby Komitet Redakcyjny dodał przepis umożliwiający tym organizacjom dostęp do wyżej wymienionych źródeł informacji.

Stosowanie metod wyceny gruntów

Przepisy zawarte w projekcie, a także dekret 44/2014/ND-CP, nie określają jednoznacznie metody wyceny gruntów w następujących przypadkach: „Działki nierolnicze lub obszary przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, w przypadku których brakuje minimalnych wymaganych informacji dla trzech działek”. Zgodnie z przepisami, w tym przypadku nie stosuje się metody porównawczej, o której mowa w art. 5 ust. 1 (zmienionym), ani nie stosuje się postanowień art. 5 lit. c) ust. 8, gdy brakuje wystarczających informacji dla trzech działek o tym samym przeznaczeniu, ponieważ nie jest to grunt nierolniczy.

Przypadek „działek gruntowych lub obszarów o wartości przekraczającej 200 miliardów VND zgodnie z cennikiem gruntów, objętych kategorią dzierżawy gruntów z jednorazową płatnością za cały okres dzierżawy” nie jest objęty przypadkami, w których zastosowano metodę porównawczą i metodę współczynnika korygującego cenę gruntów zgodnie z postanowieniami artykułu 5 (zmienionego).

Informacje dotyczące stosowania metod wyceny gruntów.

Zgodnie z artykułem 5b projektu dekretu, informacje o cenach gruntów w przypadku zastosowania metody porównawczej i metody współczynnika korygującego ceny gruntów to informacje zebrane ze źródeł takich jak: ceny gruntów już wprowadzone na rynek w urzędach ewidencji gruntów, urzędach podatkowych i komitetach ludowych na szczeblu gminnym; a także ceny zwycięskich ofert na prawa do użytkowania gruntów w organizacjach przeprowadzających aukcje praw do użytkowania gruntów.
Zebrane dotychczas informacje wydają się niewystarczające do precyzyjnego określenia cen gruntów. Obecnie transakcje na rynku nieruchomości charakteryzują się podwójnym systemem cenowym; ceny rejestrowane w umowach przeniesienia prawa użytkowania gruntów (informacje uzyskane z urzędów ewidencji gruntów i organów podatkowych) mogą nie odzwierciedlać rzeczywistych cen transakcyjnych.

W związku z tym, aby zapewnić większą dokładność informacji, VCCI sugeruje, aby Komitet Redakcyjny rozszerzył źródła informacji o: ceny transakcyjne na giełdach nieruchomości oraz ceny zbierane przez rzeczoznawców za pomocą ankiet i dochodzeń.

Tue Minh

Źródło