Zachowaj ostrożność kupując i sprzedając mini apartamenty

Od początku grudnia 2023 roku do chwili obecnej w Da Nang pojawiło się wiele informacji o sprzedaży mini-apartamentów, a nawet o sprzedaży wielu mini-apartamentów w nietypowy sposób. Niektórzy eksperci z branży nieruchomości uważają, że ten ruch wynika z faktu, iż wielu inwestorów wykorzystuje przepisy dotyczące wydawania certyfikatów prawa do użytkowania każdego apartamentu (różowej książeczki) od 1 stycznia 2025 roku, aby „pozbyć się towarów”, przerzucając trudną sytuację na nabywców mieszkań i inwestorów wtórnych.

W obliczu obecnych zmian na rynku nieruchomości władze muszą wzmocnić zarządzanie, kontrole i ostrzeżenia dotyczące zakupu i sprzedaży mieszkań i mini-apartamentów, a także zapobiec sytuacji, w której przewidywane są nowe regulacje mieszkaniowe. Zdjęcie: HOANG HIEP

Najemcy mieszkań płacą raz przez 50 lat

W ostatnim czasie, z powodu „zaostrzenia” zasad zarządzania przez władze, wielu inwestorów mini-apartamentów nie mogło sprzedać swoich mieszkań i ograniczyło publikowanie informacji o sprzedaży mieszkań z obawy przed kontrolą i ewentualnymi naruszeniami. Jednak po uchwaleniu przez Zgromadzenie Narodowe (znowelizowanej) ustawy o budownictwie mieszkaniowym, zawierającej szereg przepisów dotyczących rozwoju budownictwa wielokondygnacyjnego, wielu mieszkań osób fizycznych (mini-apartamentów), w tym wydawania zaświadczeń o prawie do użytkowania (różowych książeczek) dla każdego mieszkania zgodnie z przepisami ustawy o nieruchomościach, pojawiło się wiele informacji o nielegalnych mini-apartamentach na sprzedaż z zaproszeniem do „posiadania tanich mieszkań”. Informacja ta „uderza” w psychikę wielu osób o niskich dochodach, które mają duże zapotrzebowanie na mieszkania, lub inwestorów, którzy chcą posiadać mieszkania w centrum miasta, aby uprzedzać powyższe regulacje dotyczące przyznawania różowych książeczek.

W szczególności, wiele informacji dotyczy nielegalnych mini apartamentów na sprzedaż przy ulicy Truong Thi 5 (dzielnica Hoa Thuan Tay, dystrykt Hai Chau) za jedyne 468 milionów VND za apartament z jedną sypialnią i powierzchnią ^{35 m²} . Oferują nawet współpracę inwestycyjną z „niesamowitym” zyskiem w wysokości 36% w ciągu pierwszych 2 lat i wsparciem przy odkupie apartamentu z zyskiem 110% po 24 miesiącach. W rzeczywistości ten mini apartament jeszcze nie został wybudowany, jest tylko pusta działka i 2 tablice z wydrukowaną perspektywą budynku, bez żadnych informacji o projekcie ani inwestycji.

Miniaturowy apartamentowiec przy ulicy Hoang Dieu 308 (dzielnica Binh Hien, dystrykt Hai Chau) z dwoma pasami ruchu i prześwitem 2 m i 3,5 m również ma wiele informacji o nielegalnych mieszkaniach na sprzedaż. Wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu dystryktu Hai Chau, Nguyen Van Duy, powiedział, że po otrzymaniu informacji dystrykt przydzielił siły funkcyjne do sprawdzenia i zapobiegania sprzedaży mieszkań w tym miniaturowym apartamentowcu i obecnie nie ma żadnych mieszkań na sprzedaż. Jednak gdy ktoś poprosił o zakup mieszkania, osoba podająca się za inwestora miniaturowego apartamentowca przy ulicy Hoang Dieu 308 powiedziała, że mieszkanie nie jest na sprzedaż, tylko na wynajem, a najemca musi zapłacić jednorazową opłatę za cały okres najmu wynoszący 50 lat. Konkretnie, za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni ^{46-48 m²} całkowity czynsz do zapłaty wynosi 1,2-1,25 mld VND jednorazowo przy podpisywaniu umowy.

Mieszkania w mini-apartamentowcu przy ulicy Hoang Dieu 308 są wystawione na sprzedaż na wielu stronach internetowych i portalach społecznościowych. Zdjęcie: NAM TRAN

Sprzedaż gruntów pod mini-budynki mieszkalne kwitnie

Według badań, od prawie miesiąca na wielu stronach internetowych i portalach społecznościowych „rozkwita” informacja o sprzedaży mini-apartamentów, a także o dochodach z ich wynajmu. Na przykład, mini-apartament w zaułku przy ulicy Le Duan (dzielnica Thanh Khe) z 4 piętrami, 5 apartamentami, położony na działce o szerokości zaledwie ^{50 m²} , z dochodem 18-19 milionów VND miesięcznie, jest sprzedawany za 3,55 miliarda VND. Mini-apartament przy ulicy Le Thanh Nghi (dzielnica Hai Chau) z 6 piętrami, 22 apartamentami, powierzchnią działki ^{204 m²} , z dochodem 100-150 milionów VND miesięcznie, jest sprzedawany za 25,9 miliarda VND. Miniaturowy apartamentowiec przy ulicy Trung Nu Vuong (dzielnica Hai Chau) ma 5 pięter, 28 apartamentów, ^{200 m2} działki i dochód w wysokości 150 milionów VND miesięcznie. Jest wystawiony na sprzedaż za 25 miliardów VND... W pewnym przypadku firma zajmująca się nieruchomościami zamieściła nawet informację o „sprzedaży apartamentowców o wysokich dochodach” wraz z 14 innymi miniaturowymi apartamentami w dzielnicach Hai Chau, Son Tra i Ngu Hanh Son.

„Rozkwit” informacji o sprzedaży mini-apartamentów w tym czasie zaskoczył i zdezorientował wielu pośredników i inwestorów nieruchomości. Pośrednik nieruchomości (proszący o zachowanie anonimowości z dzielnicy Hai Chau) przeanalizował, że obecnie oprocentowanie depozytów bankowych waha się w przedziale 5-5,5% rocznie. Jeśli przepływy pieniężne z wynajmu mieszkań są zgodne z deklaracjami, to oczywiste, że roczna stopa procentowa jest znacznie wyższa niż oprocentowanie depozytów bankowych. Na przykład, mini-apartament jest wystawiony na sprzedaż za 9 miliardów VND, ale ma dochód w wysokości 55 milionów VND miesięcznie, co odpowiada oprocentowaniu 7,3% rocznie; mini-apartament jest wystawiony na sprzedaż za 14 miliardów VND, ale ma dochód w wysokości 95 milionów VND miesięcznie, a oprocentowanie wynosi 8,2% rocznie... W związku z tym wiele mini-apartamentów jest sprzedawanych masowo, co wiąże się z wieloma nietypowymi sytuacjami.

Prawdopodobnie wielu inwestorów jest pod presją kredytów bankowych, aby inwestować w mini-apartamenty, które są zbyt duże, ponieważ nie byli w stanie sprzedać swoich mieszkań w przeszłości z powodu „zaostrzeń” i licznych kontroli przeprowadzanych przez agencje rządowe. Z drugiej strony, spełnienie warunków przyznawania różowych książeczek, bycie inwestorem w budowę mini-apartamentów, ochrona przeciwpożarowa i zwalczanie pożarów, wymagania dotyczące standardów budowlanych… zgodnie z przepisami nowej ustawy mieszkaniowej, uchwalonej właśnie przez Zgromadzenie Narodowe, jest również bardzo trudne.

Dlatego, przewidując, że uzyskanie różowej książeczki będzie trudne, wielu inwestorów wykorzystuje ten czas, wykorzystując psychologię wielu kupujących, którzy błędnie myślą, że dostaną różową książeczkę do każdego mieszkania, aby „pozbyć się towaru”. Jeśli to prawda, to ci, którzy kupują mieszkania z myślą o zamieszkaniu lub inwestorzy, którzy kupują mini-apartamenty w tym czasie, aby wyprzedzić nową politykę, z łatwością „poczują gorzkie owoce” później.

Dyrektor Instytutu Badań i Szkoleń w Dziedzinie Nieruchomości (Da Nang) Nguyen Duc Lap zauważył, że w nadchodzących latach nastąpi duże przejście od pensjonatów i domów na wynajem do mieszkań socjalnych, ponieważ nowe prawo mieszkaniowe zawiera strategie wspierające i promujące dynamiczny rozwój mieszkań socjalnych, zarówno pod względem podaży, jak i popytu. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i eksperci zwrócili się również do władz o wzmocnienie zarządzania, kontroli i ostrzegania przed powyższymi nowymi i nietypowymi wydarzeniami oraz o przewidywanie nowych przepisów i zasad prawa mieszkaniowego.

NAM TRAN

Źródło