Chińska strategia radzenia sobie z kryzysem mieszkaniowym warta bilion dolarów

[reklama_1]

Pan Tap przedstawia ambitny plan wydania 1,4 biliona dolarów na zwiększenie roli państwa w odbudowie rynku nieruchomości i przezwyciężeniu kryzysu mieszkaniowego.

Ogromny chiński rynek nieruchomości pogrąża się w chaosie: ceny spadają, deweloperzy upadają, a ludzie zastanawiają się, czy to nadal opłacalna inwestycja. Kryzys hamuje wzrost gospodarczy Chin i wzbudza niepokój inwestorów na całym świecie .

W odpowiedzi prezydent Chin Xi Jinping forsuje nową strategię mającą na celu zwiększenie roli państwa w polityce mieszkaniowej na rynku zdominowanym przez sektor prywatny. Doradcy polityczni zaangażowani w niedawne dyskusje rządowe twierdzą, że strategia ta opiera się na dwóch głównych programach.

Mężczyzna przechodzi obok niedokończonych budynków mieszkalnych wybudowanych przez China Evergrande na obrzeżach Shijiazhuang w prowincji Hebei w Chinach, luty 2024 r. Zdjęcie: Reuters — Mężczyzna przechodzi obok niedokończonych budynków mieszkalnych wybudowanych przez China Evergrande na obrzeżach Shijiazhuang w prowincji Hebei w Chinach, luty 2024 r. Zdjęcie: *Reuters*

Jeden z nich zakłada, że rząd wykupi zagrożone prywatne projekty nieruchomości i przekształci je w nieruchomości na wynajem lub do odsprzedaży. Drugi natomiast wzywa rząd do budowy większej liczby mieszkań socjalnych dla rodzin o niskich i średnich dochodach.

Celem jest zwiększenie udziału państwowych domów na wynajem lub sprzedaż po niskich cenach, przy spełnieniu rygorystycznych warunków, do co najmniej 30% chińskiej podaży mieszkań, z obecnych 5%.

Koszty tych planów będą ogromne, prawdopodobnie sięgające 280 miliardów dolarów rocznie w ciągu najbliższych pięciu lat, co daje łącznie około 1,4 biliona dolarów. Wpisują się one w szeroko zakrojone działania prezydenta Xi Jinpinga, mające na celu rozszerzenie kontroli państwa nad gospodarką i ograniczenie sektora prywatnego, twierdzą obserwatorzy.

Pod koniec lat 90. XX wieku, gdy Chiny zaczęły liberalizować swoje rynki, ich przywódcy początkowo wyobrażali sobie system dwupoziomowy, w którym niektórzy ludzie kupowaliby prywatnie wybudowane nieruchomości, a inni mieszkaliby w dotowanych przez państwo mieszkaniach socjalnych.

Jednak przez dekady prywatni deweloperzy, tacy jak China Evergrande, dynamicznie się rozwijali i coraz bardziej dominowali na chińskim rynku. Obecnie ponad 90% chińskich gospodarstw domowych jest właścicielami domów, w porównaniu z około 66% w USA.

Przejście na własność prywatną przyniosło Chinom ogromne bogactwo. Jednak boom na rynku nieruchomości doprowadził również do powstania bańki kredytowej, windując ceny i pozbawiając wiele młodych rodzin wymarzonego domu.

Kiedy w ubiegłym roku rynek załamał się w wyniku wieloletniej rządowej kampanii mającej na celu ograniczenie nadmiernych inwestycji w nieruchomości, ekonomiści w Chinach i za granicą zaapelowali do Pekinu o podjęcie bardziej zdecydowanych kroków w celu restrukturyzacji sektora.

W Chinach są miliony pustych mieszkań, a wiele niedokończonych budynków potrzebuje wsparcia finansowego, aby je dokończyć.

Jak twierdzi osoba zaznajomiona ze sprawą, na konferencji w grudniu ubiegłego roku pan Xi jasno dał do zrozumienia, że priorytetem na rok 2024 jest przyspieszenie rozwoju „nowego modelu” sektora nieruchomości, który w dużej mierze koncentruje się na państwowym, niedrogim budownictwie mieszkaniowym.

Doradcy polityczni twierdzą, że prezydent Xi uważa, że sektor nieruchomości, który przez lata napędzał wzrost gospodarczy Chin i w pewnym momencie stanowił około jednej czwartej produktu krajowego brutto (PKB), nie będzie już odgrywał tak dużej roli w gospodarce.

Jego zdaniem zbyt wiele kredytów przeznaczono na spekulacje nieruchomościami, co zwiększyło ryzyko dla systemu finansowego, pogłębiło przepaść między bogatymi i biednymi oraz odciągnęło zasoby od sektorów „realnej gospodarki”, takich jak produkcja i wysokie technologie, które chińscy przywódcy postrzegają jako strategicznie ważne w rywalizacji ze Stanami Zjednoczonymi.

Pod pewnymi względami plan Xi Jinpinga przywróciłby chiński rynek nieruchomości do korzeni. Dziesiątki lat temu, za rządów Mao Zedonga, chińskie państwo kontrolowało rynek nieruchomości, a większość ludzi mieszkała w domach zapewnianych przez ich zakłady pracy.

Podczas wewnętrznych dyskusji politycznych wicepremier Chin He Lifeng, jeden z najbardziej zaufanych współpracowników pana Xi, argumentował, że większe zaangażowanie państwa pomogłoby rządowi wchłonąć nadwyżkę podaży mieszkań, ustalić dolną granicę cen nieruchomości i uchronić banki przed stratami w wysokości setek miliardów dolarów, gdyby sytuacja na rynku nadal się pogarszała.

Doradcy twierdzą, że kolejną atrakcją jest możliwość przekształcenia większej części prywatnej własności w dotowane przez państwo mieszkania na wynajem lub sprzedaż, co mogłoby pomóc w osiągnięciu celu pana Xi, jakim jest „wspólny dobrobyt”.

Prezydent Chin Xi Jinping dokonuje inspekcji dotowanego przez rząd kompleksu mieszkaniowego w Szanghaju w listopadzie 2023 r. Zdjęcie: Xinhua — Prezydent Chin Xi Jinping dokonuje inspekcji dotowanego przez rząd kompleksu mieszkaniowego w Szanghaju w listopadzie 2023 r. Zdjęcie: *Xinhua*

Nowa strategia zyskała na popularności po wydaniu w październiku ubiegłego roku rządowej dyrektywy znanej jako Dokument 14. Zakłada ona budowę około 6 milionów mieszkań komunalnych w 35 miastach liczących ponad 3 miliony mieszkańców w ciągu najbliższych pięciu lat.

Dokument nie wchodzi w szczegóły dotyczące sposobu wdrożenia planu, ale podkreśla, że rząd wprowadzi ograniczenia dotyczące tego, kto może kupować nieruchomości będące własnością państwa, a także zabroni handlu nimi na wolnym rynku.

Ludowy Bank Chin (PBOC) przeznaczył około 70 miliardów dolarów, które zostaną rozdzielone pomiędzy trzy główne banki polityczne: Chiński Bank Rozwoju, Chiński Bank Eksportu i Importu oraz Chiński Bank Rozwoju Rolnictwa, aby pomóc we wdrożeniu strategii.

Chiński Bank Rozwoju ujawnił w grudniu 2023 roku, że przyznał miastu Fuzhou linię kredytową o wartości prawie 28,4 miliona dolarów na budowę projektu mieszkań komunalnych. Po zakończeniu projektu, planowanego na 2026 rok, około 701 domów zostanie sprzedanych po obniżonych cenach rodzinom o niskich dochodach.

Bank udzielił również rządowi Hunanu pożyczki w wysokości ponad 1,4 miliona dolarów na rozwój budownictwa socjalnego w dzielnicy śródmiejskiej.

Na początku stycznia PBOC i Krajowy Urząd Nadzoru Finansowego (National Financial Supervision Authority) wydały nowe wytyczne, zobowiązujące do wsparcia finansowego dla dotowanych przez rząd nieruchomości na wynajem. W wytycznych stwierdzono, że finansowanie ze środków stanowych pomoże „ożywić istniejącą podaż mieszkań”.

Wicepremier He Lifeng przedstawił część planów rządu przedstawicielom biznesu USA podczas swojej wizyty w San Francisco w listopadzie ubiegłego roku wraz z prezydentem Xi.

Podczas spotkania na marginesie szczytu prezydenta Xi z prezydentem USA Joe Bidenem wicepremier Chin skupił się głównie na rządowym planie dotowania mieszkań, wyjaśniając amerykańskim dyrektorom, że dzięki niemu mieszkańcy dużych miast będą mogli pozwolić sobie na zakup domu, jak twierdzą źródła zaznajomione ze sprawą.

Z dyskusji wynika, że chińscy przywódcy są zaniepokojeni tym, jak zagraniczni inwestorzy odbierają odpowiedź rządu na problem mieszkaniowy. W ostatnich miesiącach wyprzedawali chińskie akcje i obligacje.

Pan Ha nie wspomniał jednak o krokach, o których podjęcie apelowało wielu zagranicznych bankierów i inwestorów do chińskiego rządu, takich jak restrukturyzacja znajdujących się w tarapatach prywatnych deweloperów nieruchomości lub dokończenie budowy milionów domów, za które zapłacili Chińczycy, ale które nie zostały oddane do użytku, ponieważ deweloperzy mają problemy finansowe.

Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) stwierdził, że najpilniejszym zadaniem Pekinu jest opracowanie kompleksowego planu, który pomoże deweloperom w trudnej sytuacji zrestrukturyzować ich zadłużenie i zmusi banki i inne podmioty do pogodzenia się ze stratami. Choć bolesny, taki krok pomógłby przywrócić zaufanie społeczne do rynku.

Jednak doradcy polityczni biorący udział w dyskusjach twierdzą, że Pekin nadal niechętnie udziela deweloperom bezpośredniego wsparcia płynnościowego, gdyż obawia się ponownego napompowania bańki mieszkaniowej, którą pan Xi próbuje przebić.

Obserwatorzy twierdzą, że zakup nieruchomości przez chiński rząd i przekształcanie ich w mieszkania na wynajem rodzi złożone problemy, w tym to, czy rząd powinien płacić według wartości rynkowej. Nie jest też jasne, co się stanie, jeśli właściciele nie zechcą ich sprzedać.

Ekonomiści zauważają, że budowa nowych mieszkań socjalnych byłaby łatwiejsza i pomogłaby ożywić sektor budowlany. Oznaczałoby to jednak również zwiększenie podaży mieszkań w okresie kurczenia się populacji Chin. MFW prognozuje, że podstawowy popyt na nowe mieszkania w Chinach spadnie o prawie 50% w ciągu następnej dekady.

Michael Pettis, profesor finansów na Uniwersytecie Pekińskim, powiedział, że gdyby rząd znacząco zwiększył podaż mieszkań w przystępnej cenie, trafiłyby one do ubogich gospodarstw domowych, a „Chiny tego rozpaczliwie potrzebują”.

Dodał, że dzięki temu ludzie będą mogli wydawać więcej na inne rzeczy, ale na razie za wcześnie, by powiedzieć, jak ten plan się sprawdzi.

Zhiwu Chen, profesor finansów na Uniwersytecie w Hongkongu, jest bardziej sceptyczny, porównując nową strategię mieszkaniową Chin do sposobu, w jaki Pekin wykorzystywał państwowe fundusze do zakupu akcji, aby spróbować podtrzymać spadający rynek akcji.

Chen zauważył, że takie działania często nie przynoszą trwałego wzmocnienia rynku. Wydawanie pieniędzy na zakup zagrożonych projektów nieruchomościowych nie będzie skuteczne, biorąc pod uwagę wyzwania demograficzne i nadpodaż w kraju.

Dodał, że strategia ta może również budzić niewygodne pytania o równość społeczną. Państwo skupujące nieruchomości od deweloperów, gdy rynek jest słaby, oznacza wykorzystywanie zasobów krajowych do dotowania niektórych osób, podczas gdy inni nie.

„To staje się problemem dystrybucji bogactwa” – powiedział Chen. „Nie każdy w Chinach posiada wiele mieszkań i nie chce ich sprzedać”.

W ostatnich latach kilka chińskich miast, np. Zhengzhou w środkowych Chinach i Suzhou niedaleko Szanghaju, uruchomiło własne programy mające na celu wykup tysięcy niesprzedanych nieruchomości od deweloperów i przekształcenie ich w tanie mieszkania dla rodzin o niskich dochodach.

Ekonomiści twierdzą, że takie programy pomagają wchłonąć nadmiar mieszkań, ale jednocześnie stanowią większe obciążenie dla lokalnych finansów.

Innym godnym uwagi działaniem na rzecz budownictwa socjalnego była inicjatywa „oczyszczania slumsów”, rozpoczęta prawie dekadę temu, gdy chiński rynek nieruchomości również borykał się z problemami.

W ramach programu bank centralny udzielał preferencyjnego finansowania bankom państwowym, które następnie pożyczały pieniądze deweloperom na zakup gruntów od miast i miasteczek oraz budowę kolejnych mieszkań. W zamian samorządy dofinansowywały rodziny przesiedlone ze slumsów, umożliwiając im zakup nowych mieszkań na wolnym rynku.

Inicjatywa ta pomogła odbudować popyt na nieruchomości, jednak napędziła boom budowlany, który pogłębił nadmiar mieszkań w Chinach.

Ekonomiści podkreślają, że obecny kryzys na rynku nieruchomości jest o wiele poważniejszy i stawia chiński rząd przed ogromnym wyzwaniem w wysiłkach mających na celu rozwiązanie problemu cen mieszkań i nadpodaży.

Vu Hoang (według WSJ, Reuters, AFP )

Link źródłowy