Jakie są obowiązki inwestorów projektów nieruchomości?

Nowe punkty odpowiedzialności inwestorów projektów nieruchomościowych

W rozmowie z gazetą Kinh te & Do thi na temat nowych obowiązków inwestorów w projekty nieruchomości, prawnik Pham Thi Bich Hao – dyrektor Duc An Law Company Limited – powiedział, że zgodnie z przepisami artykułu 17 ustawy o obrocie nieruchomościami, nie wolno upoważniać innych organizacji ani osób fizycznych do podpisywania umów dotyczących depozytu, kupna, sprzedaży, przeniesienia, dzierżawy z opcją wykupu domów, robót budowlanych, powierzchni użytkowej w obiektach budowlanych, praw do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach nieruchomości. Celem tego przepisu jest uniknięcie naruszeń w zakresie upoważnienia jednostek do podpisywania umów depozytu i przeniesienia.

Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. stanowi: Zadatek na poczet przyszłego zakupu nieruchomości nie może przekroczyć 5% ceny sprzedaży.

Jednocześnie budowa domów, prace budowlane oraz prace związane z infrastrukturą techniczną i społeczną w ramach projektu muszą być zgodne ze szczegółowym planowaniem, zatwierdzonym projektem, pozwoleniem na budowę, treścią polityki inwestycyjnej zatwierdzonej przez właściwe organy państwowe oraz spełniać normy budowlane. Nowe przepisy, w porównaniu z ustawą o obrocie nieruchomościami z 2014 r., mają również zapobiec budowaniu przez niektórych inwestorów domów niezgodnych z zatwierdzonymi projektami i pozwoleniami na budowę.

 

Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. (składająca się z 10 rozdziałów i 83 artykułów) wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2025 r. i zastępuje ustawę o obrocie nieruchomościami z 2014 r.

Nowe przepisy dotyczące płatności, umów najmu z opcją wykupu domów, robót budowlanych, powierzchni użytkowej w obiektach budowlanych, które mają powstać w przyszłości, zgodnie z § 2, art. 25 Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r.: Płatność w umowach najmu z opcją wykupu domów, robót budowlanych, powierzchni użytkowej w obiektach budowlanych, które mają powstać w przyszłości, dokonywana jest w kilku ratach, pierwsza rata nie przekracza 30% wartości umowy, wliczając w to zadatek, kolejne raty muszą być zgodne z postępem budowy do momentu przekazania najemcy domu, robót budowlanych, powierzchni użytkowej w obiektach budowlanych, ale łączna kwota zaliczki dla wynajmującego nie przekracza 50% wartości umowy najmu z opcją wykupu domów, robót budowlanych, powierzchni użytkowej w obiektach budowlanych. Pozostała kwota jest obliczana jako czynsz, który należy zapłacić wynajmującemu w określonym terminie, zgodnie z umową.

Nowe zapisy w Ustawie o obrocie nieruchomościami w artykule 29 dotyczącym wymogów obrotu prawami do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach deweloperskich. W związku z tym projekty deweloperskie z prawami do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną, realizowane w ramach działalności gospodarczej, muszą spełniać następujące wymogi:

Wymagania określone w artykule 11 niniejszej ustawy; ukończona inwestycja w budowę obiektów infrastruktury technicznej zgodnie z zatwierdzonym szczegółowym planem, postęp projektu zatwierdzony przez właściwe organy państwowe zgodnie z przepisami prawa budowlanego, prawa urbanistycznego, prawa inwestycyjnego; zapewnienie dostaw energii elektrycznej, wody, kanalizacji, odbioru odpadów, usług oczyszczania ścieków; zapewnienie podłączenia do wspólnego systemu infrastruktury obszaru przed przeniesieniem, dzierżawą, poddzierżawą praw użytkowania gruntów; przeniesienie, dzierżawa, poddzierżawa praw użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną musi być zgodne z celami inwestycyjnymi i treścią projektu inwestycyjnego zatwierdzonymi przez właściwe organy państwowe.

Nowe punkty, na które warto zwrócić uwagę, biorąc udział w transakcjach

Zdaniem prawnika Pham Thi Bich Hao, w odniesieniu do przepisów dotyczących depozytów w przyszłym biznesie budownictwa mieszkaniowego, aby zagwarantować, że prawdziwy charakter depozytu zostanie odzwierciedlony, przy jednoczesnym ograniczeniu ryzyka dla kupującego i najemcy, którzy często są słabszą stroną, Ustawa o branży nieruchomości z 2023 r. stanowi: Depozyt na zakup domu utworzony w przyszłości nie może przekroczyć 5% ceny sprzedaży.

Prawnik Pham Thi Bich Hao

Obowiązująca obecnie Ustawa o obrocie nieruchomościami z 2014 r. nie reguluje w szczególności kwestii depozytów w przypadku zakupu, sprzedaży lub dzierżawy nieruchomości, które mają zostać utworzone w przyszłości.

Zgodnie z nowymi przepisami zawartymi w art. 23 ust. 5 ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r., treść jest następująca: Inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać od klientów zadatek w wysokości nieprzekraczającej 5% ceny sprzedaży, ceny najmu domów, robót budowlanych i powierzchni użytkowej obiektów budowlanych tylko wtedy, gdy domy i obiekty budowlane spełniają wszystkie warunki dopuszczenia do obrotu zgodnie z przepisami tej ustawy. Umowa zadatku musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę najmu domów, robót budowlanych i powierzchnię użytkową obiektów budowlanych.

Zgodnie z tym inwestorzy w projekty nieruchomości mogą pobierać zaliczki nieprzekraczające 5% ceny sprzedaży, ceny umowy najmu i zakupu domów oraz przyszłych prac budowlanych, jeśli spełniają warunki rozpoczęcia działalności.

Umowa o zadatek musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę najmu i zakupu domu, projekt budowlany oraz powierzchnię użytkową budynku.

Budynki mieszkalne i inne obiekty budowlane, które mają powstać w przyszłości, mogą zostać oddane do użytku jedynie w przypadku posiadania jednego z następujących dokumentów: dotyczących prawa użytkowania gruntu; pozwolenia na budowę; zawiadomienia o rozpoczęciu budowy; dokumentów odbioru ukończonych obiektów infrastruktury technicznej...

Rozszerzenie praw wietnamskich inwestorów mieszkających za granicą

Prawnik Pham Thi Bich Hao powiedział, że innym ważnym nowym punktem Ustawy o nieruchomościach z 2023 r. jest zmiana przepisów dotyczących formy i zakresu działalności w zakresie nieruchomości prowadzonej przez Wietnamczyków mieszkających za granicą.

Zgodnie z artykułem 10, podmiotami uprawnionymi do prowadzenia działalności gospodarczej są obywatele wietnamscy mieszkający za granicą, którzy są obywatelami wietnamskimi zgodnie z przepisami ustawy o obywatelstwie i mogą wjechać do Wietnamu oraz prowadzić działalność w zakresie nieruchomości w formach przewidzianych dla krajowych organizacji i osób fizycznych prowadzących działalność w zakresie nieruchomości. Obywatele wietnamscy mieszkający za granicą, którzy nie są obywatelami wietnamskimi zgodnie z przepisami ustawy o obywatelstwie i mogą wjechać do Wietnamu oraz prowadzić działalność w zakresie nieruchomości w następujących formach:

Inwestowanie w budowę domów i prace budowlane związane z prawem do użytkowania gruntów na sprzedaż, dzierżawę lub sprzedaż ratalną za pośrednictwem projektów nieruchomości realizowanych zgodnie z formą, przeznaczeniem i okresem użytkowania gruntów określonymi w ustawie o ziemi;

Inwestowanie w budowę infrastruktury technicznej w projektach nieruchomościowych w celu przeniesienia, dzierżawy i poddzierżawy praw do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną musi być zgodne z formą, przeznaczeniem i okresem użytkowania gruntu określonymi w ustawie o gruntach;

Formy działalności w zakresie obrotu nieruchomościami określone w pkt d i g ust. 1 niniejszego artykułu.

„W porównaniu z obecną ustawą o działalności w sektorze nieruchomości, nowa ustawa wprowadza bardziej szczegółowe regulacje dotyczące form działalności w sektorze nieruchomości prowadzonej przez obywateli Wietnamu mieszkających za granicą, rozszerzając prawa inwestorów, którzy są obywatelami Wietnamu mieszkającymi za granicą, w celu przyciągnięcia kapitału na rynek nieruchomości” – powiedział prawnik Pham Thi Bich Hao.

Źródło: https://kinhtedothi.vn/chu-dau-tu-du-an-bat-dong-san-co-nhung-trach-nhiem-nao.html