Inwestorom i brokerom zaczyna brakować czasu na „arbitralne” zbieranie depozytów.

Znowelizowana ustawa o obrocie nieruchomościami, uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe i obowiązująca od początku 2025 r., reguluje kwestię wkładu własnego na poczet przyszłych zakupów mieszkań.

Dokładniej, artykuł 17 znowelizowanej ustawy o obrocie nieruchomościami stanowi, że inwestorzy projektów nieruchomościowych nie mogą upoważniać innych organizacji lub osób do podpisywania umów dotyczących depozytu, kupna, sprzedaży, przeniesienia lub dzierżawy z opcją wykupu domów w obiektach budowlanych, powierzchni użytkowej obiektów budowlanych oraz praw do użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą techniczną w projektach nieruchomości.

Jednocześnie, artykuł 23 ust. 5 tej ustawy określa również szczegóły dotyczące depozytów i wpłat na poczet przyszłych zakupów mieszkań. Inwestorzy w projekty nieruchomościowe mogą pobierać od klientów depozyty w wysokości nieprzekraczającej 5% ceny sprzedaży lub najmu z opcją zakupu tylko wtedy, gdy mieszkanie lub obiekt budowlany spełniają wszystkie warunki niezbędne do rozpoczęcia działalności.

Projekt apartamentowca Hanoi Time Tower w dzielnicy Van Phu (Ha Dong, Hanoi ) jest opuszczony od wielu lat (zdjęcie: Ha Phong).

Zdaniem ekspertów, ta regulacja dotycząca depozytów położyła kres długiemu okresowi obowiązywania umów o depozyty. Jednocześnie regulacja ta zapewnia zawarcie umowy i chroni prawa nabywców nieruchomości.

Pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) – powiedział, że rynek nieruchomości charakteryzuje się szczególną specyfiką transakcji depozytowych. Tymczasem ustawa o rynku nieruchomości z 2006 i 2014 roku nie reguluje kwestii depozytów składanych przed momentem, w którym projekt nieruchomości lub mieszkania kwalifikuje się do podpisania umowy lub mobilizacji kapitału na sprzedaż przyszłych mieszkań, zwłaszcza gruntów.

Według pana Chau, wykorzystując artykuł 328 § 1 Kodeksu Cywilnego z 2015 r., który nie określa wartości ani oprocentowania depozytów, spekulanci, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i nieuczciwi przedsiębiorcy otrzymywali depozyty o dużej wartości, w niektórych przypadkach sięgające nawet 90-95% wartości sprzedawanej nieruchomości. Spekulanci zakładali nawet „projekty widmo” bez podstaw prawnych w celu popełnienia oszustwa, powodując ogromne straty dla klientów i zakłócając porządek społeczny. Typowym przykładem jest oszustwo w firmie Alibaba.

Projekt Usilk City (Ha Dong, Hanoi) od wielu lat jest opóźniony, przez co nadzieje tysięcy klientów na osiedlenie się i zarabianie na życie „poszły z dymem” (zdjęcie: Ha Phong).

Podzielając ten pogląd, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Nguyen Van Dinh powiedział, że depozyt nie tylko dowodzi podpisania umowy sprzedaży, ale także służy inwestorom jako podstawa do określenia popytu rynkowego i zapewnienia wydajności produktów projektu.

„Przepisy dotyczące depozytów są bardzo rozsądne, ale z doświadczeń krajów rozwiniętych wynika, że ​​korzystają one z usług podmiotów zewnętrznych, takich jak banki i instytucje kredytowe, aby nadzorować i zarządzać tą kwotą na wspólnym koncie, bez „przepływania” pieniędzy do kieszeni inwestora. Jeśli inwestor nie wywiąże się z zobowiązania, klient może odzyskać pieniądze, a bank będzie odpowiedzialny za tę kwotę” – podkreślił pan Dinh.

Według reporterów Dan Tri , w rzeczywistości wiele projektów mieszkaniowych zbierało depozyty i płatności zaliczkowe od klientów za pośrednictwem biur maklerskich lub bezpośrednio od inwestora. Jednak inwestorzy nie realizowali projektu lub realizowali go w połowie, a następnie przez dekady wstrzymywali się z jego realizacją, co powodowało, że nabywcy domów popadali w stan „pół płaczu, pół śmiechu”.

Wspólnym mianownikiem tych projektów jest to, że inwestor zatrzymał depozyty i płatności zaliczkowe klientów sięgające setek miliardów dongów, podczas gdy wiele osób musi znosić ciężar płacenia odsetek od kredytu bankowego na zakup domu i płacenia miesięcznego czynszu.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chu-dau-tu-moi-gioi-sap-het-thoi-tu-tung-tu-tac-thu-tien-dat-coc-20231227092615829.htm