Ekspert: Rynek nieruchomości przechodzi przez najtrudniejszy okres | Rynek

[reklama_1]

Niedawno opublikowany raport VnDirect Securities na temat branży nieruchomości mieszkaniowych ocenił, że „najtrudniejszy okres dla rynku minął i od 2024 roku sytuacja stopniowo się poprawia”. Ocena opiera się na ostatnich sygnałach handlowych i sytuacji stóp procentowych.

W szczególności, wskaźnik absorpcji na dwóch głównych rynkach, Hanoi i Ho Chi Minh City, poprawił się w ciągu ostatnich 6 miesięcy 2023 roku. W Hanoi zarówno nowa podaż, jak i sprzedaż znacząco wzrosły w ciągu kwartałów, osiągając wskaźnik absorpcji przekraczający 100%. W Ho Chi Minh City liczba sprzedanych mieszkań w drugiej połowie roku była o 101% wyższa niż w pierwszej połowie roku. Jednocześnie wskaźnik absorpcji osiągnął 108% w porównaniu z 59%.

Jednocześnie, w nadchodzących miesiącach spodziewany jest wzrost popytu na zakup nieruchomości dzięki średniemu oprocentowaniu kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej w bankach komercyjnych, które obecnie wynosi około 11% w skali roku, w porównaniu z 13-14%. Ponadto wielu inwestorów o silnej zdolności finansowej wprowadziło preferencyjne warunki płatności, aby wesprzeć ten proces.

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — Budynki mieszkalne w Trung Hoa, Nam Trung Yen, obwodnica 3 (Hanoi). Zdjęcie: Ngoc Thanh

Nieruchomości odgrywają ważną rolę w gospodarce Wietnamu. W ubiegłym roku sektor ten odpowiadał za 21% całkowitego kredytu w gospodarce i 27,3% PKB, według danych VnDirect.

Rynek nieruchomości wszedł w trudny okres od drugiego kwartału 2022 r., po zaostrzeniu warunków kredytowania sektora nieruchomości, wzroście stóp procentowych kredytów i ukaraniu szeregu liderów przedsiębiorstw za naruszenia w zakresie emisji obligacji.

Prognoza rynku JLL Vietnam na 2024 rok, podobnie jak VnDirect, zakłada, że segment mieszkaniowy „jest na drodze do ożywienia”. W Ho Chi Minh City, Generalny Urząd Statystyczny poinformował, że sytuacja na rynku nieruchomości wykazuje oznaki ożywienia, a przychody w pierwszych dwóch miesiącach 2024 roku szacowane są na 42 300 mld VND, co oznacza wzrost o 20,1% w porównaniu z analogicznym okresem (spadek o 13%).

Pozostaje jednak szereg wyzwań. Podaż nie poprawiła się w krótkim okresie. W ubiegłym roku podaż nowych mieszkań oddanych do użytku na dwóch największych rynkach kraju pozostała niska, z 7722 lokalami w Ho Chi Minh City i 19 808 lokalami w Hanoi. Według danych Savills, liczba mieszkań w zabudowie szeregowej spadła do najniższego poziomu od 10 lat, z 766 lokalami w Ho Chi Minh City i 754 lokalami w Hanoi.

JLL Vietnam prognozuje, że do 2024 roku podaż utrzyma się na historycznie niskim poziomie, wynoszącym zaledwie około 10 000 mieszkań na każdym rynku w Hanoi i Ho Chi Minh. W ciągu ostatniej dekady rynki te osiągały szczyt sprzedaży około 40 000 nowych mieszkań rocznie.

Pan Alex Crane, prezes firmy konsultingowej Knight Frank Vietnam, zajmującej się nieruchomościami, wyjaśnił, że podaż nie napawa optymizmem, ponieważ wielu inwestorów w ostatnim czasie skorygowało swoje plany i przełożyło realizację projektów na lata 2025 i 2026. Częściowo wynika to z presji kapitałowej.

Dla nabywców mieszkań, brak równowagi między podażą a popytem utrudnia sytuację zarówno osobom z realnymi potrzebami mieszkaniowymi, jak i poszukującym niedrogich produktów. Rząd wyznaczył cel budowy miliona mieszkań socjalnych w latach 2021-2030. Jednak do końca 2023 roku plan na lata 2021-2025 został zrealizowany zaledwie w 4,7%, według VnDirect.

Tymczasem średnia cena mieszkania w Hanoi wzrosła w ubiegłym roku o 15% rok do roku, do 53,2 mln VND za metr kwadratowy (2190 USD) z powodu niedoboru podaży w segmencie mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy. Tymczasem średnia cena mieszkania w Ho Chi Minh City wyniosła 61,4 mln VND za metr kwadratowy (2500 USD).

Pani Do Thu Hang, Starszy Dyrektor ds. Badań i Doradztwa w Savills Hanoi, prognozuje, że ceny w segmencie mieszkaniowym będą nadal rosły ze względu na rosnące koszty gruntów i budowy, rozwiniętą infrastrukturę i poprawę jakości. „Ograniczona podaż na rynku będzie się utrzymywać, co doprowadzi do dalszego wzrostu średniej ceny pierwotnej na całym rynku” – dodała.

Źródło