Współcześnie kupno, sprzedaż i zbycie nieruchomości wiąże się z wieloma trudnościami natury prawnej.
W ostatnich miesiącach 2024 roku, w obliczu ograniczonej podaży nieruchomości, wiele krajowych i zagranicznych przedsiębiorstw z branży nieruchomości, dysponujących dużymi zasobami finansowymi, aktywnie „poluje” na czyste fundusze gruntowe i projekty z jasnym statusem prawnym, aby kontynuować inwestycje i przygotować się na nowy cykl rynkowy.
Priorytet mają projekty, które mają jasny status prawny.
Według danych, w ostatnich miesiącach stale ogłaszano wiele nowych umów inwestycyjnych. Na przykład, we wrześniu Truong Son Real Estate Company i Him Lam Company zarejestrowały się w celu realizacji projektu mieszkaniowego w dystrykcie Duc Hoa w prowincji Long An o powierzchni 214 921 hektarów i łącznym kapitale inwestycyjnym 11 221 miliardów VND.
Również we wrześniu Everland Group zaproponowała analizę inwestycji w 2 nowe obszary miejskie w Hai Phong , o łącznej wartości prawie 5000 miliardów VND. Z tego projekt obszaru miejskiego Hong Thai w dystrykcie An Duong ma powierzchnię 21,8 hektara. Całkowity szacowany koszt wynosi około 1900 miliardów VND, z czego koszt oczyszczenia terenu wynosi około 92 miliardów VND. Projekt obszaru miejskiego w gminach Hoa Dong i Lam Dong w dystrykcie Thuy Nguyen ma powierzchnię około 30,6 hektara. Całkowity szacowany koszt wynosi około 2992 miliardów VND, z czego koszt oczyszczenia terenu wynosi około 127 miliardów VND.
Ponadto, grupa ta zarejestrowała się również w celu budowy nowego obszaru miejskiego G19 w gminie Kim No, w dystrykcie Dong Anh w Hanoi . Całkowity wstępny koszt realizacji projektu wynosi około 2183 miliardów VND, a jego realizacja ma nastąpić w latach 2024-2029. Przedsięwzięcie to zostało jednak zdyskwalifikowane z powodu niespełnienia warunków dotyczących potencjału i doświadczenia.
W Ho Chi Minh City, SkyWorld Development Company Limited, spółka zależna malezyjskiego koncernu, ogłosiła niedawno nabycie 100% udziałów w Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company za kwotę 350 miliardów VND. W związku z tym Thuan Thanh jest jedynym i prawnym użytkownikiem działki o powierzchni 2060 m² w Dzielnicy 8 w Ho Chi Minh City.
Tymczasem japońska firma Nishi Nippon Railroad nabyła 25% udziałów w projekcie Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) od Nam Long Group za 26 milionów dolarów. Podobnie, Tripod Technology Corporation (Tajwan – Chiny) „nabyła” 18-hektarową działkę przemysłową w Ba Ria – Vung Tau od firmy Sonadezi Chau Duc.
Kilka miesięcy wcześniej na rynku południowym zawarto ważną umowę między Kim Oanh Group Corporation a dwoma japońskimi partnerami, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry i Kumagai Gumi Co. Ltd, w sprawie wspólnej realizacji projektu The One World w Binh Duong, z całkowitą inwestycją przekraczającą 1 miliard dolarów.
W rozmowie z dziennikarzami dyrektor ds. doradztwa inwestycyjnego w firmie zajmującej się nieruchomościami ujawnił: „Współpracujemy z międzynarodowymi korporacjami i funduszami inwestycyjnymi. Powiedzieli, że bardzo chcą kupować projekty nieruchomościowe w Wietnamie lub współpracować w zakresie budownictwa inwestycyjnego, wymiany produktów, ogólnej sprzedaży agencyjnej…
W szczególności priorytetowo traktowane są projekty budowy apartamentów, osiedli mieszkaniowych, działek budowlanych i domów szeregowych, ale co ważne, projekt musi mieć nienaruszony status prawny, spełnione muszą być zobowiązania podatkowe od gruntów, mieć lub wkrótce mieć pozwolenie na budowę i kwalifikować się do sprzedaży...”.
Rynek nieruchomości w Wietnamie jest bardzo atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów. Zdjęcie: HOANG TRIEU
Zawiłości prawne, trudne transakcje
Według pana Tran Minh Ngoc Vieta, dyrektora generalnego Vietpearl Group Real Estate Corporation, krajowi i zagraniczni inwestorzy aktywnie „polują” na projekty lub fundusze gruntów czystych na obszarach o dużym potencjale rozwoju w przyszłości.
Grupa Vietpearl poszukuje również możliwości rozszerzenia swojego funduszu gruntów i jest gotowa do omówienia projektów na sprzedaż. Jednak proces kupna, sprzedaży i przeniesienia własności projektów napotyka obecnie wiele problemów natury prawnej i proceduralnej, zwłaszcza związanych z przeniesieniem własności.
Pan Viet powiedział, że największą przeszkodą w przenoszeniu projektów są kwestie prawne i wycena gruntów. Według jego badania, około 60% potencjalnych projektów napotyka trudności z powodu przedłużających się procedur zatwierdzania lub cen gruntów, które nie odpowiadają rzeczywistości.
Jeśli te problemy zostaną rozwiązane, obrót funduszami gruntowymi stanie się bardzo ożywiony, zwłaszcza w segmencie gruntów przemysłowych i dobrze zaplanowanych obszarów mieszkalnych, co pozwoli zaspokoić potrzeby inwestorów krajowych i zagranicznych.
Pani Tran Thi Khanh Linh, zastępca dyrektora Savills Vietnam Investment Consulting, powiedziała, że zagraniczni inwestorzy zawsze poszukują atrakcyjnych cenowo projektów nieruchomościowych w Wietnamie, zwłaszcza w miastach centralnych. Ważne jest jednak, aby status prawny projektu był jasny i gotowy do realizacji. W rzeczywistości wiele projektów napotkało opóźnienia w procesie realizacji, co doprowadziło do strat dla inwestorów.
Pani Linh poinformowała, że w 2024 roku Savills powitał i doradzał wielu krajowym i zagranicznym inwestorom. Inwestorzy ci zgłaszali zapotrzebowanie na inwestycje w różnego rodzaju aktywa, ale byli szczególnie zainteresowani nieruchomościami operacyjnymi, takimi jak budynki biurowe. Jeśli chodzi o nieruchomości mieszkaniowe, nadal poszukują możliwości inwestowania, ponieważ podaż jest bardzo ograniczona.
Pani Linh uważa jednak, że wraz z przyjęciem i zastosowaniem przepisów dotyczących nieruchomości na rynku zajdą pozytywne zmiany, które przyczynią się do wzmocnienia systemu prawnego i stworzenia korzystnych warunków dla inwestorów.
Inwestorzy z Japonii, Singapuru, Malezji, Korei Południowej i Chin od dawna interesują się nieruchomościami w Wietnamie. Ostatnio obserwuje się wzrost liczby inwestorów z Europy i Bliskiego Wschodu.
Projekty z jasno określonymi dokumentami prawnymi, obszary miejskie w Ho Chi Minh i prowincje wokół Ho Chi Minh z dogodną infrastrukturą komunikacyjną będą nadal przyciągać inwestorów. Pani Linh wierzy, że gdy gospodarka i rynek nieruchomości zaczną się ożywiać w 2025 roku, inwestorzy będą bardziej pewni siebie i będą angażować się w projekty, a podaż wzrośnie.
Jako osoba bezpośrednio doradzająca i współpracująca ze stronami, konsultant brokerski – dr Le Minh Phieu, założyciel i prawnik zarządzający kancelarii LMP Lawyers, uważa, że aby transakcja sprzedaży i kupna projektu zakończyła się sukcesem, potrzebnych jest wiele czynników. Wśród nich niezwykle ważna jest harmonia i porozumienie stron.
W szczególności opcja put jest jedną z kwestii, którymi bardzo interesują się inwestorzy zagraniczni, aby przygotować się na przyszłe sytuacje, gdy projekt nie osiągnie założonych celów biznesowych. Co więcej, kupujący stawia dodatkowe wymagania na wypadek, gdyby sprzedający nie dysponował wystarczającymi warunkami finansowymi, aby wywiązać się ze swojego zobowiązania do odkupu, gdy kupujący skorzysta z opcji put.
Spadek liczby transakcji fuzji i przejęć
Według statystyk Agencji Inwestycji Zagranicznych, w pierwszych 10 miesiącach 2024 roku zanotowano 2669 transakcji wniesienia kapitału i nabycia akcji (M&A) przez inwestorów zagranicznych, o łącznej wartości wniesienia kapitału przekraczającej 3,68 mld USD, co stanowi spadek o 10,4% pod względem ilości i 29% pod względem wartości w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. W szczególności sektor nieruchomości jest silnie dotknięty problemami prawnymi, które powodują spadek podaży. 2024 rok to rok, w którym zaczną być wdrażane i stosowane przepisy dotyczące nieruchomości. W związku z tym wiele niejasnych kwestii zmusza inwestorów i rynek do oczekiwania.
Źródło: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm
Komentarz (0)