Wysokie ceny na aukcjach gruntów: popyt rynkowy czy „pośrednicy” zawyżający ceny?

Nowo powstała dzielnica mieszkaniowa w dzielnicy Hoang Hoa. Zdjęcie: Le Hoi

Od stycznia do początku czerwca 2025 roku spółka akcyjna Nhat An Phu Joint Stock Auction Company – oddział Thanh Hoa z powodzeniem zorganizowała 19 aukcji, w tym 15 aukcji praw do użytkowania gruntów (LUR). Łączna cena wywoławcza aktywów wystawionych na aukcję wyniosła ponad 429 mld VND, a łączna cena wygranej wyniosła ponad 668 mld VND, co stanowi różnicę w stosunku do ceny wywoławczej o ponad 239 mld VND. Wynik ten odzwierciedla efektywność organizacji aukcji, zwiększa dochody budżetu państwa i stanowi pozytywny sygnał dla rynku aukcji LUR w miejscowościach w prowincji.

Dyrektor Wykonawczy Oddziału, Nguyen Ngoc Linh Chi, skomentował: „W porównaniu z rokiem 2024 liczba planowanych działek wystawionych na licytację spadła ze względu na czynniki obiektywne, takie jak proces transformacji polityki w ramach Ustawy o gruntach z 2024 r., ustawa zmieniająca i uzupełniająca szereg artykułów Ustawy o licytacjach nieruchomości oraz wydanie nowego cennika gruntów przez Prowincjonalny Komitet Ludowy. Jednakże rynek aukcji praw do użytkowania gruntów odnotował pozytywne zmiany. W szczególności wzrosła liczba uczestników aukcji, a wygrane ceny aukcyjne gwałtownie wzrosły, zwłaszcza na obszarach o korzystnej lokalizacji, rozwiniętej infrastrukturze i dużym zapotrzebowaniu na użytkowanie gruntów, takich jak miasto Thanh Hoa, Hoang Hoa, Hau Loc i Quang Xuong”.

Jak wynika z badań, jednym z czynników napędzających rynek jest dostosowanie cennika gruntów do wartości rzeczywistej po okresie „gorączki ziemi” w latach 2021-2023. Cena wywoławcza wielu działek na obszarach objętych planami zagospodarowania przestrzennego została obniżona z 10% do 20%. Sprzyja to udziałowi w aukcjach osób, które mają popyt na grunty pod zabudowę mieszkaniową. Ponadto, przesunięcie kapitału inwestycyjnego z sektora produkcyjnego i biznesowego do sektora nieruchomości, w kontekście licznych trudności rynkowych, również przyczynia się do wzrostu zainteresowania aukcjami praw do użytkowania gruntów.

Oprócz pozytywnych sygnałów, nadal obserwuje się zjawisko uczestnictwa niektórych organizacji i osób w aukcjach w celach „spekulacyjnych”, koncentrując się na obszarach o wysokim potencjale zysku, zawyżając ceny, a następnie odsprzedając je, aby skorzystać z różnicy. Sytuacja ta ma wiele potencjalnych konsekwencji, stwarzając trudności osobom, które mają realny popyt na grunty pod zabudowę, gdy muszą odkupić wylicytowane grunty od pośredników po cenie wyższej niż rzeczywista.

Wysokie ceny na aukcjach gruntów: popyt rynkowy czy „pośrednicy” zawyżający ceny?

Grunt wystawiony na sprzedaż tuż po aukcji praw do użytkowania gruntu w Zgromadzeniu Narodowym w dystrykcie Hoang Hoa.

Statystyki od początku 2025 roku do chwili obecnej, w dystrykcie Hoang Hoa, znajduje się 30 terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, z czego 1109 działek wystawiono na licytację praw do użytkowania gruntów. Tereny te koncentrują się w gminach: Hoang Dong, Hoang Phu, Hoang Thinh, Hoang Hai, Hoang Tien, Hoang Kim, Hoang Tan. Wyniki aukcji wykazały, że 1063 działki o powierzchni 172 187 m² zostały pomyślnie wylicytowane, a łączna cena licytacyjna praw do użytkowania gruntów osiągnęła ponad 2004 mld VND, 1,8 razy więcej niż cena wywoławcza. Na przykład, w gminie Hoang Thinh, 35 działek należących do obszaru mieszkalnego Bac Doan Vy zostało wystawionych na licytację w połowie maja 2025 roku, a cena wywoławcza działek wahała się od zaledwie 5 do 9 mln VND/m². Jednakże cena wielu wystawionych na licytacjach działek waha się od 14 do 19 milionów VND/m2, a niektóre działki w dobrych lokalizacjach osiągają cenę od 20 do 22 milionów VND/m2.

W dystrykcie Hau Loc, w połowie maja 2025 roku, 137 działek gruntu w nowym osiedlu mieszkaniowym wioski Hoa Phu, w gminie Hoa Loc, zostało wystawionych na licytację. To piękny teren, z nowymi szlakami komunikacyjnymi i dużym popytem na ziemię wśród lokalnej społeczności. Łączna cena wywoławcza działek wyniosła ponad 126 miliardów VND; łączna wygrana osiągnęła 222 miliardy VND. Warto zaznaczyć, że na licytację złożono 1212 dokumentów przetargowych.

Według raportu Ministerstwa Budownictwa , w pierwszych miesiącach 2025 roku rynek nieruchomości poprawił się, a podaż i wolumen transakcji na rynku nieruchomości wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku. W Thanh Hoa rynek nieruchomości w ostatnich miesiącach tętnił życiem. Wiele aukcji praw do użytkowania gruntów w poszczególnych miejscowościach przyciągnęło rzesze chętnych, wskaźnik powodzenia aukcji jest wysoki, a wiele stron internetowych oferuje ceny zwycięskie znacznie wyższe niż cena wywoławcza. Jednak niektóre aukcje mają ceny wielokrotnie wyższe niż cena wywoławcza, co sprawia, że ludzie nie znają rzeczywistej wartości nieruchomości w okolicy. Co ciekawe, po udanych aukcjach większość działek została natychmiast wystawiona na sprzedaż na giełdzie i w mediach społecznościowych. Świadczy to o tym, że wiele osób bierze udział w aukcjach w celu „spekulacji” i odsprzedaży, aby skorzystać z różnicy. Wiele osób zastanawia się, czy nie jest to zjawisko prawdziwej gorączki cenowej, kiedy ceny są zawyżane zbyt wysoko w stosunku do rzeczywistej wartości.

Niedawno Prowincjonalny Komitet Ludowy wydał oficjalny komunikat, w którym polecił skoncentrować się na zwalczaniu i zapobieganiu manipulacjom cenowym, spekulacjom na rynku nieruchomości oraz inspekcji inwestycji i projektów budowlanych w nieruchomości. W obliczu wahań na rynku nieruchomości mieszkańcy powinni zachować czujność i dokładnie zbadać każdy obszar, aby sprawdzić, czy wzrost cen wynika z potencjału rozwoju, czy też z fali „wirtualnej gorączki” po podziale jednostek administracyjnych.

Artykuł i zdjęcia: Viet Huong

Source: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm