Firmy z branży nieruchomości nadal martwią się ograniczonymi przepływami kapitału

[reklama_1]

Okólnik 06/2023 regulujący działalność kredytową instytucji kredytowych i oddziałów banków zagranicznych na rzecz klientów wchodzi w życie z dniem 1 września 2023 r.

W związku z tym zastrzeżono, że instytucjom kredytowym nie wolno udzielać pożyczek na pokrycie wkładów kapitałowych, zakup lub otrzymywanie transferów wkładów kapitałowych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółek osobowych; nie wolno także wnosić kapitału, kupować lub otrzymywać transferów akcji spółek akcyjnych, które nie są notowane na giełdzie lub nie zostały zarejestrowane do obrotu w systemie obrotu UPCoM.

Według Banku Państwowego, niniejsze rozporządzenie ma zastosowanie wyłącznie do wnoszenia wkładów kapitałowych, nabywania i przyjmowania wpłat kapitałowych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek osobowych; wnoszenia kapitału, nabywania i przyjmowania wpłat kapitałowych akcji spółek akcyjnych, które nie są notowane na giełdzie lub nie zostały zarejestrowane w systemie obrotu UpCOM. W celu wniesienia kapitału, nabycia i przyjmowania wpłat kapitałowych w notowanych spółkach akcyjnych, instytucje kredytowe udzielają pożyczek zgodnie z przepisami.

Okólnik 06 uzupełnia regulację, zgodnie z którą instytucjom kredytowym nie wolno udzielać pożyczek na pokrycie wkładów kapitałowych w ramach umów o wniesieniu kapitału, umów o współpracy inwestycyjnej lub umów o współpracy gospodarczej w celu realizacji projektów inwestycyjnych, które nie spełniają warunków do wprowadzenia do obrotu gospodarczego zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w chwili, gdy instytucja kredytowa podejmuje decyzję o udzieleniu pożyczki.

Bank Państwowy oświadcza, że niniejsze rozporządzenie ma zastosowanie wyłącznie do projektów inwestycyjnych, które nie spełniają warunków do rozpoczęcia działalności zgodnie z przepisami prawa. W przypadku projektów inwestycyjnych, które spełniają warunki do rozpoczęcia działalności zgodnie z przepisami prawa, instytucje kredytowe nadal rozważają udzielanie klientom kredytów na pokrycie wkładów kapitałowych zgodnie z umowami o wniesieniu wkładu kapitałowego, umowami o współpracy inwestycyjnej lub umowami o współpracy biznesowej zgodnie z przepisami.

Za niecały miesiąc powyższe przepisy zaczną obowiązywać.

W obliczu trudnych warunków i wciąż rozwiązywanych „zawiłości” prawnych przedsiębiorstwa działające na rynku nieruchomości nadal obawiają się, że przepisy zawarte w Okólniku 06 mogą utrudnić im dostęp do kapitału.

Trzeba to przeliczyć

W rozmowie z reporterem VietNamNet , pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny spółki akcyjnej Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), powiedział, że w trudnym okresie, który powinien zostać rozwiązany, przepisy zawarte w Okólniku 06 nieumyślnie pogłębiły trudności dla przedsiębiorstw. „Jest wiele kwestii, które Bank Państwowy musi ponownie rozważyć w tym Okólniku 06” – powiedział pan Toan.

Firmy z branży nieruchomości obawiają się, że utrudniony przepływ kapitału jeszcze bardziej ograniczy podaż nieruchomości. (Zdjęcie: Hoang Ha)

Zdaniem liderów EZ Property, rosnąca liczba grup osób, które nie mogą pożyczać kapitału, jeszcze bardziej ogranicza przepływ kapitału na rynku nieruchomości, zwłaszcza w przypadku przedsiębiorstw, które chcą współpracować w zakresie inwestycji i muszą być spółkami notowanymi na giełdzie.

„Liczba spółek działających na giełdzie jest bardzo mała w porównaniu do wolumenu spółek działających poza nią, nienotowanych na giełdzie” – powiedział pan Toan.

Ponadto, zdaniem pana Toana, nieudzielanie pożyczek na pokrycie wkładów kapitałowych w ramach umów o wkładzie kapitałowym, umów o współpracy inwestycyjnej lub umów o współpracy biznesowej w celu realizacji projektów inwestycyjnych, które nie spełniają warunków umożliwiających rozpoczęcie działalności gospodarczej, powoduje, że przepisy te bardzo utrudniają przedsiębiorcom dostęp do kapitału.

Według szefa przedsiębiorstwa, gdy projekt kwalifikuje się do sprzedaży, oznacza to, że przedsiębiorstwo wykonało wiele kroków, począwszy od procedur prawnych, oczyszczenia terenu, budowy infrastruktury i uiszczenia opłaty za użytkowanie gruntu. Po zakończeniu tego etapu przedsiębiorstwo praktycznie nie będzie już zaciągać pożyczek.

„Wzrost kredytów w pierwszych sześciu miesiącach roku był bardzo niski. Tymczasem większość firm z branży nieruchomości korzystała z bardzo dużego kapitału lewarowanego. Oprócz kapitału własnego, inne źródła kapitału, takie jak kredyty bankowe, mobilizacja od partnerów, klientów, emisja obligacji itp., zostały wstrzymane. Ta regulacja jest obecnie bardzo trudna dla firm” – podkreślił pan Toan.

Również pan Vu Kim Giang, przewodniczący rady dyrektorów SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), podzielił się z dziennikarzami tymi informacjami, wyrażając obawy, że dodanie do Okólnika 06 większej liczby przypadków braku kwalifikowalności do pożyczki ograniczy dostęp do kapitału na współpracę inwestycyjną i transfer projektów.

„Wcześniejsze projekty, które nie zostały zrealizowane, a nawet nowe projekty, które przygotowują się do wdrożenia inwestycji i poszukują partnerów do współpracy lub transferu, napotkają problemy z przepływem kapitału. To spowolni realizację projektów” – powiedział pan Giang.

Pan Giang zauważył, że w przypadku projektów gruntowych, aby kwalifikować się do sprzedaży, inwestorzy muszą ukończyć całą infrastrukturę, uiścić opłaty za użytkowanie gruntu, oczyścić teren itp. Dopiero wtedy kredytowanie na współpracę inwestycyjną będzie miało sens. Wówczas przedsiębiorstwo będzie sprzedawać indywidualnym klientom i zbierać pieniądze w miarę postępów, bez konieczności współpracy inwestycyjnej.

Zdaniem Prezesa Zarządu SGO Group współpraca inwestycyjna między jednostkami ma miejsce głównie zanim projekt będzie mógł zostać wystawiony na sprzedaż, ponieważ właśnie wtedy potrzebują one wzajemnego potencjału, zwłaszcza finansowego.

„W kontekście ograniczonej podaży nieruchomości z powodu problemów prawnych i nakładających się przepisów, zastosowanie Okólnika 06 dodatkowo ograniczy podaż z powodu problemów finansowych. Obecnie firmy borykają się również z wieloma trudnościami i pilnie potrzebują innych źródeł kapitału poprzez fuzje i przejęcia oraz transfery projektów. Jeśli jednak partnerzy kooperacyjni nie zaciągną pożyczek i będą korzystać wyłącznie z własnego kapitału, współpraca inwestycyjna w warunkach ograniczonego przepływu środków pieniężnych będzie bardzo trudna” – martwił się pan Giang.

Propozycja zmiany Okólnika

Dyrektor generalny EZ Property powiedział, że oprócz sektora nieruchomości, Okólnik 06 dotyczy również projektów PPP, infrastruktury rozwoju miejskiego, rolnictwa i leśnictwa...

W przypadku konieczności wpisania drogi do rejestru i zakwalifikowania jej do finansowania w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), droga musi zostać ukończona. Realizacja tego projektu wymaga ogromnych nakładów finansowych, ale brak dostępu do nich będzie miał bezpośredni wpływ na inwestycje w infrastrukturę społeczną w gospodarce .

Pan Toan zilustrował, że EZ Property realizuje szereg projektów infrastruktury miejskiej i pilnie potrzebuje pieniędzy. W ostatnim czasie firmy miały trudności z dostępem do kapitału bankowego, a oprocentowanie kredytów jest wysokie. Gdy stopy procentowe spadają, firmy planują pozyskać ten kapitał za pośrednictwem partnerów i zaciągnąć pożyczki. Jednak zgodnie z warunkami określonymi w Okólniku 06, firma została niemal wyeliminowana z listy dozwolonych kredytobiorców.

„Okólnik został wydany, ale nie został jeszcze wdrożony, dlatego należy go dokładnie rozważyć i usunąć nieodpowiednie warunki w obecnej sytuacji” – zasugerował pan Toan.

Vu Kim Giang, prezes SGO Group, stwierdził, że konieczne jest rozważenie planów pomocy przedsiębiorstwom w dostępie do kapitału, aby umożliwić lepszą realizację projektów i poprawę podaży na rynku.

Jeśli jednak pojawi się mechanizm wsparcia kredytowego, pomoże to zwiększyć siłę nabywczą i zwiększyć całkowity popyt na rynku nieruchomości.

Wcześniej Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) również wysłało dokument z prośbą o rozważenie zmiany przepisów, obejmujących m.in. treść 4 przypadków, w których klienci „potrzebujący kapitału nie mogą zaciągać pożyczek”.

Według HoREA klauzule 8, 9 i 10 doprowadzą do sytuacji, w której niektóre przedsiębiorstwa z sektorów gospodarki potrzebujących pożyczek, w tym przedsiębiorstwa z branży nieruchomości, nabywcy domów i inwestorzy w nieruchomości, będą miały trudności z uzyskaniem dostępu do kredytów.

Ponadto Stowarzyszenie stwierdziło, że Okólnik 06 Banku Stanowego został wydany przed Uchwałą 97, zatem należy rozważyć jego zmianę, aby Bank Stanowy mógł wdrożyć proaktywne, elastyczne i harmonijne rozwiązania w zakresie zarządzania polityką pieniężną przy jednoczesnym prowadzeniu rozsądnej ekspansywnej polityki fiskalnej...

Zaniepokojona możliwością dodania „barier” do kredytów, HoREA proponuje nowelizację okólników Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) właśnie wysłało petycję do Premiera i Banku Państwowego, w której proponuje zmianę szeregu przepisów, które zaczną obowiązywać od września przyszłego roku, w związku z obawami dotyczącymi dodania „barier” do kredytów.

Źródło