Na co powinny zwrócić uwagę przedsiębiorstwa, gdy wejdzie w życie ustawa o gruntach z 2024 r.?

Ustawa o gruntach z 2024 r. wprowadza wiele nowych rozwiązań, inwestorzy muszą się szybko zaopatrzyć w niezbędną wiedzę i informacje, aby móc skutecznie działać w kontekście nowych ram prawnych.

W dniu 17 lipca rano Centrum Promocji Inwestycji i Handlu w Ho Chi Minh (ITPC) we współpracy z Wietnamskim Międzynarodowym Centrum Arbitrażowym (VIAC) zorganizowało warsztaty „ Prawo gruntowe 2024: skuteczne rozwiązania wdrożeniowe dla inwestorów ”.

Podczas wydarzenia, Pan Phan Duc Hieu, Stały Członek Komisji Gospodarczej Zgromadzenia Narodowego, zwrócił uwagę na nowe punkty i ulepszenia Ustawy o gruntach z 2024 roku dla inwestorów. Ponadto istnieje szereg kwestii, które wymagają uwagi w zrozumieniu i stosowaniu nowych przepisów dotyczących gruntów.

Wiele treści związanych z Ustawą o gruntach z 2024 r. jest interesujących dla przedsiębiorstw i inwestorów.

Pan Hieu powiedział, że ustawa o gruntach z 2024 roku traktuje zasoby gruntowe w sposób kompleksowy, ukierunkowany, zrównoważony i rozsądny. Celem jest zapewnienie sprawiedliwego rozwoju rynku nieruchomości, a nie faworyzowanie żadnego konkretnego segmentu.

Na przykład w przypadku budownictwa komercyjnego przedsiębiorstwa, które chcą realizować projekty budownictwa komercyjnego, potrzebują ziemi.

„Jak pozyskać ziemię?” – zapytał pan Hieu i dodał, że państwo odzyskuje ziemię pod realizację projektów budownictwa komercyjnego, budownictwa mieszanego oraz projektów handlowo-usługowych tylko wtedy, gdy jest to „miejski projekt budowlany” o funkcjach synchronicznych. Jeśli nie jest to powyższy przypadek, przedsiębiorstwo musi negocjować. Oczywiście negocjacje są możliwe, ale nie dotyczą wszystkich rodzajów gruntów – można się jedynie zgodzić na przeniesienie własności gruntów mieszkaniowych.

Inną opcją, którą mogą wdrożyć firmy, jest zmiana przeznaczenia gruntu. Grunt musi jednak spełniać dwa warunki, z których jeden to konieczność częściowego wykorzystania go pod zabudowę mieszkaniową, aby zmiana przeznaczenia na cele komercyjne była możliwa.

„Jeśli firma posiada grunt, na którym nie ma terenów mieszkalnych, nie może zmienić jego przeznaczenia na komercyjne” – powiedział pan Hieu.

Ekspert dodał, że jest to kwestia, którą interesuje się wielu inwestorów i przedsiębiorców, a ich opinie są zróżnicowane. Jednak Zgromadzenie Narodowe również bardzo dokładnie przedyskutowało tę kwestię i podjęło powyższą decyzję o uwzględnieniu jej w ustawie. Ponieważ zasadą stanowienia prawa przez Zgromadzenie Narodowe jest dążenie do stabilności, należy ją uogólnić do prawa powszechnego stosowania. W przypadkach niejasności, rząd przeprowadzi pilotaż.

„Delegaci Zgromadzenia Narodowego doskonale to rozumieją, a powyższa decyzja jest celowa. Zgromadzenie Narodowe również bardzo dokładnie przedyskutowało każdą kwestię, dogłębnie i szczegółowo ją analizując, aby określić wpływ na każdy temat przed podjęciem takiej decyzji” – powiedział pan Hieu.

W przeciwieństwie do komercyjnych projektów mieszkaniowych, w przypadku budownictwa socjalnego nowy mechanizm będzie bardziej otwarty, tworząc korzystniejsze warunki dla przedsiębiorstw. W szczególności, jeśli przedsiębiorstwo nie posiada gruntu, państwo go odzyska. Jeśli przedsiębiorstwo posiada już grunt, będzie postępować normalnie, zmieniając cel realizacji projektu.

Odnosząc się do wydawania certyfikatów dla produktów biurowych, condotelowych itp., pan Hieu powiedział, że inwestorzy muszą rozróżniać między budownictwem mieszkaniowym a pracami budowlanymi. Budynki mieszkalne otrzymają certyfikat długoterminowej własności, podczas gdy nowe produkty, takie jak powyższe, będą pracami budowlanymi. W związku z tym certyfikaty będą przyznawane zgodnie z przeznaczeniem i okresem użytkowania projektu. Konieczne jest wyraźne rozróżnienie tej kwestii.

„Celem tej Ustawy o gruntach jest promowanie oszczędnego i efektywnego użytkowania gruntów. Dlatego inwestorzy muszą wykorzystywać grunty w określonym celu” – powiedział pan Hieu.

Inną kwestią, która interesuje wiele firm i inwestorów w prawie gruntowym, jest kwestia gruntów rolnych . A konkretnie, kwestie związane z odzyskiwaniem gruntów rolnych, przekształcaniem gruntów rolnych w grunty nierolnicze, przenoszeniem gruntów rolnych...?

Odpowiadając na tę kwestię, pan Phan Duc Hieu stwierdził, że grunty rolne stanowią również ważną grupę zagadnień objętych nową ustawą. W związku z tym istnieją trzy grupy zagadnień, na które należy zwrócić uwagę.

Po pierwsze, chodzi o rekompensatę – generalną zasadą jest, że odszkodowanie musi zostać wypłacone za rodzaj odzyskanego gruntu. Po drugie, chodzi o akceptację transferu. Poprzednie przepisy przewidywały, że osoby fizyczne mogły otrzymać transfery w wysokości 10-krotności limitu, teraz rozszerzono go do 15-krotności limitu. W przypadku organizacji biznesowych limit nie obowiązuje, jeśli istnieje konkretny cel i plan użytkowania.

„Celem poprzedniego prawa było ograniczenie posiadania, spekulacji i użytkowania gruntów rolnych… Teraz nakłady są bardziej otwarte, ale wydajność ograniczona. Mówiąc dokładniej, jeśli grunt nie zostanie wykorzystany zgodnie z przeznaczeniem w ciągu 12 miesięcy, zostanie całkowicie unieważniony” – powiedział pan Hieu.

Dalej: Jak przekazać ziemię rolną?

Według ekspertów, zadaniem rządu jest opracowanie dekretu, który będzie kierował jego wdrażaniem. Inwestorzy zainteresowani tą tematyką powinni aktywnie zapoznać się z projektem już na wczesnym etapie, a jeśli zauważą jakiekolwiek niejasności lub pytania, powinni jak najszybciej zgłosić swoje rekomendacje. Zanim dekret zostanie wydany.

W trakcie wcześniejszej prezentacji na wydarzeniu zastępca dyrektora ITPC, pani Cao Thi Phi Van, powiedziała, że ​​ustawa gruntowa z 2024 r. składa się z 16 rozdziałów i 260 artykułów, z czego 180/212 artykułów ustawy gruntowej z 2013 r. zostało zmienionych i uzupełnionych, a także dodano 78 nowych artykułów.

Do najważniejszych nowych punktów należą: uzupełnienie przepisów dotyczących praw i obowiązków obywateli w odniesieniu do ziemi; nowelizacja przepisów dotyczących klasyfikacji gruntów; dalsze udoskonalanie planowania i planów użytkowania gruntów; poszerzenie limitu osób fizycznych, którym przysługuje przeniesienie praw do użytkowania gruntów rolnych; uzupełnienie przepisów dotyczących rozwoju, zarządzania i eksploatacji funduszu gruntowego.

Ponadto ustawa gruntowa z 2024 r. zawiera również przepisy dotyczące decentralizacji i delegowania uprawnień do władz lokalnych, aby dostosować je do realiów każdej miejscowości i zalegalizować regulacje, które sprawdziły się w praktyce, przyczyniając się do usuwania trudności i przeszkód oraz uwalniania zasobów gruntowych na rzecz rozwoju kraju.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-can-luu-y-gi-khi-luat-dat-dai-2024-co-hieu-luc-d220208.html