Przedsiębiorstwa stają w obliczu trudności, gdy muszą płacić setki miliardów dongów za zmianę przeznaczenia gruntów.

Zmuszanie fabryki do przeniesienia się na przedmieścia, aby wybudować ją na własnym gruncie, a następnie wynajmowanie jej w rocznych ratach, sprawia, że ​​przedsiębiorstwo napotyka trudności, ponieważ po wygaśnięciu umowy dzierżawy musi zapłacić „ogromną” sumę pieniędzy za zmianę celu użytkowania.

Aby mieć ziemię pod budowę fabryk, wiele firm musiało przekazać ją państwu, a następnie wynająć ją z powrotem, płacąc coroczne raty – zdjęcie: NH

W latach 2000., na prośbę państwa, zakłady produkcyjne w Ho Chi Minh City przeniesiono na przedmieścia, aby uniknąć zanieczyszczenia środowiska i oddać tereny w centrum pod zabudowę miejską i usługową. Wiele osób przeniosło swoje fabryki na własne tereny na przedmieściach.

Ponieważ jednak nie ma planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego przeznaczenie 1/2000 i teren nie nadaje się pod budowę fabryk, ludzie muszą przekazywać swoje ziemie państwu, a następnie dzierżawić je, płacąc roczne opłaty na podstawie krótkoterminowych umów na okres 5–10 lat.

Jednakże, gdy umowa dzierżawy wygaśnie lub przedsiębiorstwo będzie chciało rozwiązać umowę dzierżawy gruntu i wystawić nową, starą różową księgę, napotka na trudności.

Typowy przykład: pan Cuong kupił 2 działki rolne o powierzchni 5930 m² w dystrykcie Binh Chanh (stary), aby przenieść tam fabrykę. W 2006 roku przekazał powyższy teren firmie, której był właścicielem, z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntu na produkcję i działalność gospodarczą.

Ponieważ jednak teren ten należy do istniejącego planu renowacji budynków mieszkalnych, a szczegółowe plany budowlane w skali 1/2000 nie są sporządzone, władze postanowiły wydzierżawić ten teren temu przedsiębiorstwu na krótki okres 10 lat (2010-2020), wydzierżawiona powierzchnia wynosi 5150 m² pod zabudowę fabryczną, pozostałe 780 m² należy do korytarza ochronnego kanału, więc pozostaje to teren rolniczy.

W 2017 roku, ze względu na zbliżający się koniec okresu dzierżawy, spółka chciała przedłużyć dzierżawę, ale grunt znajdował się w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową i przedłużenie nie było możliwe. W związku z tym spółka dokończyła procedury mające na celu osobisty zwrot gruntu panu Cuongowi.

W tym czasie złożył także wiele wniosków o przedłużenie dzierżawy gruntów, zmianę przeznaczenia gruntów lub ponowne wydanie różowych ksiąg zgodnie z obecnym lub pierwotnym statusem, aby móc nadal z nich korzystać po wygaśnięciu okresu dzierżawy.

Jednak do 2024 roku mógł on przekształcić jedynie 4800 m² gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ale musiał uiścić 100% opłaty za użytkowanie gruntu i nie mógł odliczyć ceny gruntów rolnych. Pozostałe 350 m² gruntów produkcyjnych i komercyjnych nie mogło zostać przekształcone w grunty mieszkaniowe, ale nie otrzymał on różowej książeczki i był zmuszony odnowić dzierżawę gruntu i płacić roczny czynsz.

Podobnie, pani Phuong odziedziczyła ziemię i przekazała ją miastu Ho Chi Minh, aby wydzierżawić ją w formie corocznych płatności w celu wybudowania fabryki.

W 2018 roku spółka przekazała aktywa na gruncie pani Phuong i oddała jej grunt do dalszego użytkowania, jednak zgodnie z przepisami pani Phuong może kontynuować dzierżawę gruntu jedynie przez pozostały czas do 2020 roku.

Przez lata pani Phuong wnioskowała o ponowne wydanie starej czerwonej książeczki, ale do tej pory nie ma żadnych przepisów prawnych regulujących tę kwestię, co stawia ją w trudnej sytuacji.

„Nie mogę zmienić przeznaczenia gruntu, ponieważ nie stać mnie na zapłacenie wysokiej opłaty za przekształcenie, ale kiedy interesy są trudne, chcę rozwiązać umowę dzierżawy, aby obniżyć koszty dzierżawy gruntów i odzyskać te same prawa do użytkowania gruntów, ale nie mogę. Jeśli będę zmuszona utrzymać przedłużenie dzierżawy gruntu, nie wiem, jak długo to potrwa” – powiedziała pani Phuong.

Konieczność przezwyciężenia niedociągnięć regulacji prawnych

Według ekspertów, Dekret 103 nie rozróżnia jednoznacznie gruntów prywatnych z rocznymi opłatami dzierżawnymi od gruntów publicznych dzierżawionych przez państwo. Z powodu braku tego rozróżnienia, w przypadku przekształcenia gruntów na tereny mieszkalne, w przypadku obu rodzajów gruntów obowiązuje 100% opłata za użytkowanie gruntów mieszkalnych, zgodnie z ceną gruntu w momencie przekształcenia (wartość gruntu wynosi 0).

W rezultacie użytkownicy gruntów muszą płacić znacznie wyższe opłaty za użytkowanie gruntów niż inne działki rolne, ponieważ rzeczywista wartość ziemi, jaką użytkownicy wydali na jej zakup, nie jest obliczana.

Obecnie obowiązujące prawo nie przewiduje mechanizmu umożliwiającego osobom fizycznym ponowne wydanie różowych książeczek w obecnym stanie lub w stanie sprzed wydzierżawienia gruntu w przypadku rozwiązania umowy dzierżawy. Prawo nie zawiera również przepisów dotyczących odzyskiwania gruntów w tym przypadku, co stwarza wiele problemów w wydawaniu różowych książeczek po wygaśnięciu umowy dzierżawy gruntu dla osób fizycznych i przedsiębiorstw.

Prawnik Tran Minh Cuong (Izba Adwokacka miasta Ho Chi Minh) stwierdził, że konieczna jest zmiana i uzupełnienie Dekretu 103 w sprawie opłat za przekształcenie użytkowania gruntów dzierżawionych z rocznymi czynszami pochodzącymi od gospodarstw domowych i osób fizycznych, odziedziczonych lub stworzonych przez siebie, a nie z gruntów publicznych dzierżawionych przez państwo. W przypadku przekształcenia gruntów na tereny mieszkalne opłata za użytkowanie gruntów jest naliczana jak dla gruntów produkcyjnych i komercyjnych nierolniczych lub gruntów rolnych w momencie przekształcenia, bez stosowania stawki 100% ceny gruntu mieszkalnego.

Ponadto w takich przypadkach istnieje prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawy, jeżeli nie jest już potrzebna, oraz do ponownego wydania różowej księgi zgodnie z aktualnym statusem lub rodzajem gruntu przed dzierżawą.

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm