„Łapiąc falę” nowych polityk, handlarze ziemią polują na tereny miejskie

Polowanie na ziemię miejską

Seria nowych przepisów zawartych w znowelizowanej ustawie o obrocie nieruchomościami wejdzie w życie 1 stycznia 2025 r. Ustawa ta wprowadza bardziej rygorystyczne regulacje dotyczące podziału i sprzedaży gruntów niż obecne przepisy, co jest przedmiotem zainteresowania opinii publicznej, a w szczególności osób zajmujących się obrotem gruntami.

Nowe przepisy uniemożliwią w szczególności podział i sprzedaż działek gruntu w okręgach, dzielnicach i miastach o szczególnym statusie, klasie I, klasie II i klasie III; na obszarach o wysokich wymaganiach w zakresie architektury krajobrazu, w obszarach centralnych i wokół budynków stanowiących architektoniczne perełki obszarów miejskich; na odcinkach dróg regionalnych lub wyższego szczebla oraz głównych szlaków krajobrazowych na obszarach miejskich.

Według wielu ekspertów rynku nieruchomości, w dłuższej perspektywie regulacje dotyczące zaostrzenia podziału i sprzedaży gruntów pomogą rynkowi rozwijać się w bardziej przejrzysty i zrównoważony sposób. Jednak po wejściu w życie nowej ustawy na początku 2025 roku rynek będzie podlegał dużym wahaniom.

Nowe projekty będą trudniejsze do uzyskania. Ponadto, projekty podziału gruntów na obszarach miejskich typu II i III, które zostały już zrealizowane, nadal są normalnie przekazywane, a nawet mogą skorzystać z korzyści cenowych. Relacja między podażą a popytem powoduje, że ceny tych produktów rosną, a nie spadają.

Widok na fragment Hanoi z góry, z gęsto zabudowanymi domami szeregowymi (zdjęcie: Ha Phong).

Podążając za nową polityką, wielu inwestorów z wieloletnim doświadczeniem w obrocie gruntami zaczęło również poszukiwać gruntów na obszarach, gdzie nowe przepisy zabraniają podziału i sprzedaży gruntów. W tym kontekście rynek gruntów wykazuje oznaki spowolnienia, a w niektórych miejscach obserwuje się znaczne spadki cen i redukcję strat.

Pan Nguyen Van Khanh – inwestor w nieruchomości w Hanoi – powiedział, że w najbliższym czasie rynek gruntów będzie szczególnie ograniczony w obszarach miejskich, które nie są podzielone na działki na sprzedaż. Oczywiście, gdy podaż będzie ograniczona, ten produkt będzie miał wiele możliwości wzrostu ceny.

„Wcześniej my, inwestorzy, szukaliśmy dużych działek na przedmieściach, które chcieliśmy podzielić i sprzedać. Jednak w związku z nadchodzącymi nowymi przepisami, wielu inwestorów będzie poszukiwać działek na obszarach mieszkalnych, terenach licytacyjnych i obszarach przesiedleńczych z certyfikatami w dzielnicy centralnej” – powiedział pan Khanh, dodając, że istniejące działki z pełną dokumentacją prawną prawdopodobnie szybko wzrosną w najbliższej przyszłości.

Jednak, zdaniem pana Khanha, choć dostrzega on potencjał wysokich wzrostów cen, nie wszyscy inwestorzy mogą kupić ten produkt gruntowy. Dzieje się tak, ponieważ ceny legalnych działek w niektórych centralnych dzielnicach Hanoi są wysokie.

Pan Tran Van Huy, z ponad 20-letnim doświadczeniem w inwestowaniu w nieruchomości, z dzielnicy Thanh Xuan (Hanoi), stwierdził, że rynek gruntów na obszarach, których nowe przepisy nie zezwalają na podział na działki do sprzedaży, będzie charakteryzował się wieloma wahaniami cen. Najbardziej oczywistym powodem jest to, że podaż tego produktu nieruchomościowego spadnie.

„Ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę wykazują oznaki spadku po okresie „gorączki ziemi”, ale nadal są wysokie. Na rynku jest tylko kilka działek, których ceny spadły lub są sprzedawane ze stratą, ponieważ właściciele gruntów znajdują się pod presją finansową i nie znajdują się w dobrych lokalizacjach” – powiedział pan Khanh.

Nadal potrzebne są długoterminowe obliczenia

Według ekspertów z portalu Batdongsan.com.vn, w kontekście trudnego roku na rynku nieruchomości, potrzeba posiadania nieruchomości jest nadal obecna. Jeśli chodzi o segmenty, to grunty są tym, czym potencjalni nabywcy są najbardziej zainteresowani (33%), następnie domy prywatne (26%) i mieszkania (24%).

Wyjaśniając ten wiodący trend na rynku gruntów, dyrektor strategiczny Le Bao Long z wyżej wymienionego serwisu informacyjnego stwierdził, że konsumenci mają wysokie oczekiwania wobec gruntów. Przy niskich cenach, ten rodzaj gruntów zawsze przyciąga uwagę inwestorów.

Projekt mieszkaniowy, który kiedyś mógł dzielić i sprzedawać działki w dzielnicy Hoang Mai (ilustracja: Ha Phong).

Ludzie inwestują w nieruchomości, gdy mają dodatkowe pieniądze i widzą, że rynek się trochę poprawia. Pierwszym rodzajem, który przychodzi na myśl, jest ziemia. Chodzi o to, że ziemia to rodzaj nieruchomości o bardzo dobrej, bardzo wysokiej marży zysku.

W rzeczywistości, produkty gruntowe są łatwiejsze do kupienia i sprzedania niż inne rodzaje nieruchomości. Cena domu jednorodzinnego wynosi około 7-12 miliardów VND, ale ziemię można kupić już za 3-5 miliardów VND.

Według wielu ekspertów rynku nieruchomości, rynek odnotował ożywienie, jednak nadal znajduje się na niskim poziomie.

Jeśli jednak chcesz inwestować w ziemię w tym momencie, najważniejsze jest, aby inwestorzy rozważyli swoją zdolność finansową, ponieważ nie jest to już czas na spekulacje. Ponadto inwestorzy powinni wybierać produkty z jasną sytuacją prawną, odpowiadające rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym.

„Rynek potrzebuje więcej czasu na odbudowę. Myślę, że to okres, w którym inwestorzy, którzy nie wykorzystują zbyt dużej dźwigni finansowej, będą kupować więcej. Inwestorzy gruntowi muszą w tym momencie określić średnio- i długoterminową perspektywę” – radził Nguyen The Diep, wiceprezes Hanoi Real Estate Club.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm