Ceny mieszkań tylko rosną, a nie spadają, ceny wynajmu pozostają „bez zmian”, warunki przymusowego odzyskiwania gruntów

Bloki mieszkalne nadal stanowią „gorący punkt” rynku, prawie 4000 starych mieszkań w Ho Chi Minh City czeka remont, nowa metoda obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych przy przenoszeniu praw do użytkowania gruntów... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Na rynku północnym segmentem, który w 2024 roku będzie cieszył się dużym zainteresowaniem, będą apartamenty. (Zdjęcie: Linh An)

Apartament - gorący punkt rynku

Niedawno Batdongsan.com.vn zorganizował wydarzenie „Przegląd rynku nieruchomości w Wietnamie w 2024 r. i skupienie się na Da Nang ”.

Na konferencji pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, powiedział, że apartamenty to rodzaj nieruchomości, który charakteryzuje się dość stabilnym poziomem zainteresowania i wzrostu cen na rynku.

Średnia cena sprzedaży mieszkań w 2021 roku wynosiła 34–37 mln VND/m². W 2022 roku średnia cena sprzedaży mieszkań wynosiła 38–40 mln VND/m². W 2023 roku średnia cena sprzedaży mieszkań wynosiła 39–42 mln VND/m². W 2024 roku średnia cena sprzedaży mieszkań wynosiła 45–51 mln VND/m².

W przeciwieństwie do ciągłego trendu wzrostowego cen sprzedaży, ceny wynajmu mieszkań praktycznie nie zmieniły się znacząco w ostatnich latach. W 2021 roku średnia cena wynajmu mieszkań wynosiła 10 milionów VND miesięcznie. Do 2023 i 2024 roku średnia cena wynajmu mieszkań wzrosła do 12 milionów VND miesięcznie.

W szczególności na rynku północnym segmentem, który w 2024 roku będzie cieszył się dużym zainteresowaniem, są apartamenty. Największym zainteresowaniem apartamentami cieszą się rynki Hanoi i Hung Yen ze wzrostem na poziomie 7% w porównaniu z drugim kwartałem 2024 roku, a następnie Hai Phong ze wzrostem na poziomie 6%.

W Hanoi projekty mieszkaniowe, które cieszą się największym zainteresowaniem użytkowników w trzecim kwartale 2024 r. to: Hanoi Melody Residence ze wzrostem zainteresowania o 88%, Heritage West Lake ze wzrostem o 87%, Sunshine Green Iconic ze wzrostem o 76%, Sunshine Golden River ze wzrostem o 74% i The Sapphire - Vinhomes Smart City ze wzrostem o 58%.

W Ho Chi Minh City projekty mieszkaniowe, które cieszą się największym zainteresowaniem użytkowników w trzecim kwartale 2024 r. to Lavida Plus ze wzrostem zainteresowania o 258%, Celesta Rise ze wzrostem zainteresowania o 198%, obszar miejski Van Phuc City ze wzrostem o 57%, The Opera Residence ze wzrostem o 55%, Thu Thiem Green House ze wzrostem o 55% i The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park ze wzrostem o 46%.

W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, projekty mieszkaniowe z największym wzrostem cen na rynku w Hanoi obejmują Times City ze wzrostem o 39%, Goldmark City ze wzrostem o 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam ze wzrostem o 38%, Vinhomes D'Capital ze wzrostem o 27%, Vinhomes Smart City ze wzrostem o 26%. W Ho Chi Minh City projekty mieszkaniowe z największym wzrostem cen na rynku to Lavida Plus ze wzrostem o 24%, The Era Town ze wzrostem o 19%, Masteri Thao Dien ze wzrostem o 18%, The Opera Residence ze wzrostem o 13%, Empire City Thu Thiem ze wzrostem o 13%.

Według pana Quoc Anha, luksusowe apartamenty stopniowo zajmują coraz większą część podaży mieszkań w dużych miastach, a w szczególności na trzech kluczowych rynkach kraju: Hanoi, Ho Chi Minh i Da Nang. Warto zauważyć, że luksusowe apartamenty w Da Nang charakteryzują się dobrym wzrostem zarówno cen sprzedaży, jak i poziomu zainteresowania, podczas gdy rynek w pozostałych dwóch dużych miastach, Hanoi i Ho Chi Minh, wykazuje tendencję spadkową.

Według danych Batdongsan.com.vn, cena luksusowych apartamentów w Hanoi spadła ze 136 milionów VND/m2 w drugim kwartale 2024 r. do 132 milionów VND/m2 w trzecim kwartale 2024 r. W tym samym okresie cena sprzedaży luksusowych apartamentów w Ho Chi Minh City wzrosła ze 113 milionów VND/m2 do 121 milionów VND/m2.

Cena luksusowych apartamentów w Da Nang wzrosła ze 106 milionów VND/m² do 111 milionów VND/m². Da Nang to również rynek o najwyższym poziomie zainteresowania luksusowymi apartamentami, z 240 do 260 punktów.

Tymczasem w Ho Chi Minh City i Hanoi odnotowano spadek zainteresowania. W szczególności, poziom zainteresowania luksusowymi apartamentami w Hanoi spadł ze 109 do 107 punktów, a w Ho Chi Minh City – z 50 do 45 punktów.

Pan Quoc Anh powiedział, że mieszkańcy Hanoi coraz częściej szukają luksusowych apartamentów i zwracają szczególną uwagę na dzielnice Hung Yen, Da Nang i Hai Phong . Pod względem zainteresowania segmentem luksusowych apartamentów w poszczególnych dzielnicach, Hung Yen zajmuje pierwsze miejsce z wynikiem 44%, Da Nang drugie miejsce z wynikiem 15%. Hai Phong zajmuje trzecie miejsce z wynikiem 9%. Są to również trzy dzielnice z największą liczbą wyszukiwań luksusowych apartamentów na rynku.

Według zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, główną atrakcją segmentu luksusowych apartamentów jest „markowy” produkt nieruchomości. „Markowe Rezydencje” to luksusowe projekty nieruchomości realizowane we współpracy ze znanymi markami. Projekty te oferują luksusowe usługi i udogodnienia, a także eleganckie wzornictwo. Głównymi powodami, dla których konsumenci decydują się na zakup markowych nieruchomości, są: usługi i udogodnienia (34%), potencjał zysku (25%), utrzymanie i zarządzanie budynkiem (23%) oraz rozpoznawalność marki (10%).

Prawie 4000 starych mieszkań w Ho Chi Minh City zostanie poddanych remontowi.

Ludowy Komitet Ho Chi Minh City właśnie wydał dokument wyznaczający agencje do rozwiązywania trudności i problemów związanych z remontami mieszkań i wspólnej własności w budynkach mieszkalnych zarządzanych przez Centrum Zarządzania Mieszkalnictwem i Wyceny Budowlanej Departamentu Budownictwa.

Wcześniej, pod koniec lipca, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh przydzielił 3944 państwowe mieszkania Ludowym Komitetom Dzielnic i Miasta Thu Duc, aby te miejscowości mogły zatwierdzić zarządzanie i wykorzystać plany do celów przesiedlenia.

Komitet Ludowy Ho Chi Minh City wymaga od dzielnic i miasta Thu Duc szczegółowego raportowania faktycznej liczby mieszkań wymagających remontu oraz planu postępów i przesiedleń. Na podstawie powyższego planu, Centrum Zarządzania Mieszkalnictwem i Inspekcji Budowlanej przeprowadzi remonty mieszkań i części wspólnych w budynkach mieszkalnych.

Prawie 4000 mieszkań rozdzielonych pomiędzy miejscowości podzielono na 3 grupy.

W szczególności grupa 1 obejmuje wszystkie mieszkania w budynkach mieszkalnych będących własnością publiczną, które są nadal puste i nie zostały oddane do użytku. Grupa 2 obejmuje puste mieszkania, które nie zostały oddane do użytku, znajdujące się pomiędzy mieszkaniami oddanymi do użytku, ale nie ma jeszcze zarządu lokalem.

W przypadku mieszkań z dwóch powyższych grup, nadzór nad remontami będzie sprawować Centrum Zarządzania Mieszkalnictwem i Kontroli Budowlanej, które zapewni postęp prac zgodnie z propozycjami władz lokalnych.

Grupę 3 stanowią mieszkania puste, zlokalizowane pomiędzy innymi mieszkaniami, które zostały przygotowane do użytkowania i dla których ustanowiono zarząd mieszkania.

W przypadku tej grupy Centrum Zarządzania Mieszkalnictwem i Kontroli Budowlanej ma za zadanie naprawiać mieszkania i koordynować działania z zarządem w celu przedstawienia Departamentowi Budownictwa planu naprawy wspólnej części budynku mieszkalnego.

Nowy sposób obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych przy przenoszeniu praw do użytkowania gruntów

Zgodnie z poprzednimi przepisami, dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu przeniesienia prawa użytkowania gruntów był każdorazowo ustalany na podstawie ceny transferowej. Jednak wraz z nowymi przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r. metoda obliczania uległa zmianie.

Jest to istotna treść ustawy z 2024 r. o zmianie przepisów dotyczących dochodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych (w skrócie PIT) z tytułu zbycia nieruchomości.

Dotychczas dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu przeniesienia własności nieruchomości regulowany był w art. 14 ust. 1 ustawy z 2007 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zmienionej i uzupełnionej ustawą nr 71/2014/QH13), który stanowi, że dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu przeniesienia własności nieruchomości ustala się każdorazowo na podstawie ceny przeniesienia własności.

Jednakże powyższa regulacja została zmieniona i uzupełniona przez artykuł 247 ustawy o gruntach z 2024 r., który obowiązuje od dnia 1 sierpnia.

Zatem dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu przeniesienia własności nieruchomości ustala się każdorazowo na podstawie ceny przeniesienia własności; w przypadku przeniesienia prawa użytkowania gruntu dochód podlegający opodatkowaniu oblicza się według ceny gruntu z tabeli cen gruntów.

W związku z tym ustawa o gruntach z 2024 roku wprowadziła regulacje dotyczące ustalania dochodu podlegającego opodatkowaniu w przypadku przeniesienia prawa użytkowania gruntów. Od 1 sierpnia dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu przeniesienia prawa użytkowania gruntów ustala się na podstawie ceny gruntu zawartej w tabeli cen gruntów.

Tymczasem dochód podlegający opodatkowaniu z tytułu innych zbyć nieruchomości (z wyjątkiem praw do użytkowania gruntów) nadal ustala się każdorazowo na podstawie ceny zbycia.

Zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r., od 2026 r. cenniki gruntów będą publikowane przez komitety ludowe prowincji raz w roku, aby być blisko rynku, a nie co 5 lat, jak to było w przypadku starych przepisów.

Obecnie w wielu miejscowościach do 31 grudnia 2025 r. nadal obowiązuje cennik gruntów wydany przez Wojewódzki Komitet Ludowy zgodnie z postanowieniami ustawy o ziemi z 2013 r.

Tymczasem w Ho Chi Minh City, pod koniec października, po prawie 3 miesiącach zbierania uwag, wyjaśnień i stosownych korekt, Miejski Komitet Ludowy oficjalnie wydał decyzję o korekcie cennika gruntów na 2020 rok. Cennik ten będzie obowiązywał od 31 października 2024 r. do 31 grudnia 2025 r.

W nowym cenniku ceny gruntów rolnych są korygowane poprzez pomnożenie cen gruntów z cennika z 2020 roku przez współczynnik korygujący (współczynnik K) odpowiadający każdemu obszarowi i lokalizacji. W porównaniu ze starą ceną, skorygowana cena gruntów rolnych nieznacznie wzrosła.

W przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jeśli cena gruntu w 2020 r. po przemnożeniu przez współczynnik K wynosi tylko 30% ceny rynkowej, to skorygowana cena gruntu wyniesie ok. 50% ceny rynkowej.

Najwyższą cenę gruntów pod zabudowę mieszkaniową w Ho Chi Minh City mają działki na trzech trasach: Nguyen Hue, Dong Khoi i Le Loi, Dystrykt 1, wynoszącą 687,2 mln VND/m². W porównaniu z ceną gruntów w 2020 roku pomnożoną przez współczynnik (567 mln VND/m²), skorygowana cena gruntów pod zabudowę mieszkaniową na tych trasach wzrosła o 120,2 mln VND/m², co stanowi 21%.

Jednakże kwota ta jest znacznie niższa w porównaniu z projektem udostępnionym do konsultacji społecznych pod koniec lipca, kiedy proponowana cena gruntów na trzech powyższych trasach wynosiła 810 mln VND/m2.

Najniższe ceny gruntów w mieście występują w dzielnicy mieszkalnej Thieng Lieng, w dystrykcie Can Gio, i wynoszą 2,3 mln VND/m². W cenniku z 2020 roku, po przemnożeniu przez współczynnik K, cena gruntów w tym obszarze wynosi zaledwie 170 000 VND/m². Po korekcie cena gruntów wzrosła 13,5-krotnie.

Warunki przymusowego odzyskania gruntów

Jakie są warunki obowiązkowego wykonania decyzji o odzyskaniu gruntów?

Artykuł 89 ust. 2 ustawy o gruntach z 2024 r. (obowiązującej od sierpnia 2024 r.) stanowi, że egzekucja decyzji o odzyskaniu gruntów następuje, gdy spełnione są następujące warunki:

a) Decyzja o odzyskaniu gruntów weszła w życie, ale osoba, której grunty zostały odzyskane, nie stosuje się do decyzji o odzyskaniu gruntów po mobilizacji i przekonaniu przez Ludowy Komitet szczebla gminnego, Wietnamski Front Ojczyzny Komitetu szczebla gminnego, w którym grunty zostały odzyskane, oraz właściwą agencję zarządzającą gruntami lub jednostkę bądź organizację realizującą zadania w zakresie odszkodowań, wsparcia i przesiedlenia;

b) decyzja o wykonaniu postanowienia o odzyskaniu gruntów została publicznie wywieszona w siedzibie Komitetu Ludowego szczebla gminy, w miejscu wspólnego zamieszkania obszaru mieszkalnego, na terenie którego odzyskiwany jest grunt;

c) decyzja o wykonaniu decyzji o odzyskaniu gruntów stała się prawomocna;

d) Podmiot, wobec którego prowadzona jest egzekucja, otrzymał postanowienie o wykonaniu skutecznej decyzji o odzyskaniu nieruchomości.

W przypadku gdy osoba, wobec której prowadzona jest egzekucja, odmawia odbioru postanowienia o wszczęciu egzekucji lub jest nieobecna przy jego doręczeniu, komitet ludowy szczebla gminnego sporządza protokół.

Zatem egzekucja decyzji o odzyskaniu gruntów może się odbyć wyłącznie wtedy, gdy zostaną spełnione wszystkie warunki określone powyżej.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html