Ceny mieszkań gwałtownie rosną, przez co trudno znaleźć miejsce do życia; nowe cenniki gruntów w Hanoi i Ho Chi Minh City stwarzają równą konkurencję, spowalniając falę spekulacji

Brak tanich mieszkań sprawia, że ​​ludzie desperacko próbują znaleźć miejsce do życia; miejmy nadzieję, że nowe ceny gruntów w Hanoi i Ho Chi Minh City spowodują spadek spekulacji... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Segment mieszkań przystępnych cenowo jest całkowicie nieobecny na rynku, a mieszkań średniej klasy jest coraz mniej. (Zdjęcie: Linh An)

Ceny mieszkań nadal rosną

Wietnamski rynek nieruchomości, a zwłaszcza segment apartamentów, odnotował ostatnio gwałtowny wzrost cen. Utrudnia to wielu osobom znalezienie odpowiedniego miejsca do życia, nawet dysponującym 3-4 miliardami VND.

Według Lao Donga segment mieszkań w przystępnej cenie jest całkowicie nieobecny na rynku, a mieszkania średniej klasy stają się coraz rzadsze. Na początku 2024 roku rynek rozpocznie się ze średnią ceną około 65 milionów VND/m².

Jednak po zaledwie dwóch kwartałach cena przekroczyła 68 milionów VND/m² i nadal rosła w ostatnich miesiącach roku. Nowe projekty rozpoczęte w tym roku koncentrują się na segmencie luksusowym w takich obszarach jak Nam Tu Liem, Cau Giay i Gia Lam w Dong Anh, gdzie ceny regularnie przekraczają 70 milionów VND/m².

Komentując segment apartamentów, pan Vo Huynh Tuan Kiet – dyrektor działu marketingu mieszkaniowego CBRE Vietnam – powiedział, że w czwartym kwartale 2024 r. pierwotna cena sprzedaży apartamentów w Hanoi osiągnęła średnią wartość 72 mln VND/m2, co oznacza wzrost o 36% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i o 12% w porównaniu z trzecim kwartałem 2024 r.

Ten wzrost utrudnia wielu osobom kupującym dom po raz pierwszy, zwłaszcza młodym rodzinom, dostęp do rynku. Oznacza to, że przy cenie 3-4 miliardów VND nabywcy nie mają wielu opcji, mogą posiadać jedynie skromne mieszkanie, użytkowane przez wiele lat, lub muszą zaakceptować lokalizację z dala od centrum. W związku z tym wielu nabywców po raz pierwszy, po długim czasie poszukiwań, musiało zrezygnować z planów, ponieważ cena przekraczała ich możliwości finansowe.

Pani Ngoc Van (33 lata, Nam Tu Liem, Hanoi) powiedziała, że ​​po wielu latach oszczędzania, wraz z mężem planowali kupić mieszkanie, przeznaczając na nie 3 miliardy VND. Jednak badając rynek, zdała sobie sprawę, że ceny mieszkań gwałtownie wzrosły, znacznie przekraczając możliwości finansowe jej rodziny, więc musiała odłożyć plan zakupu domu z powodu rosnących cen.

W kontekście rosnących cen mieszkań, posiadanie domu o budżecie 3-4 miliardów VND staje się coraz trudniejsze, ponieważ ceny mieszkań stale rosną. To nie tylko utrudnia posiadanie domu osobom o średnich i niskich dochodach, ale także ogranicza stabilność rynku. Obniżenie cen nieruchomości stało się pilną potrzebą, aby zapewnić ludziom dostęp do mieszkań i ustabilizować gospodarkę .

Jednym z rozwiązań mających na celu obniżenie cen nieruchomości w Hanoi jest wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego.

Dr Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – powiedział, że budownictwo socjalne jest ważnym kierunkiem w zmniejszaniu presji na ceny mieszkań na rynku. Ponadto konieczne jest zintensyfikowanie działań na rzecz usuwania przeszkód prawnych w projektach, aby odblokować podaż na rynku.

Ceny gruntów w Hanoi gwałtownie rosną, niektórzy właściciele domów obawiają się wydania dziesiątek miliardów na konwersję

Zmieniony cennik gruntów ogłoszony przez Ludowy Komitet Hanoi, obowiązujący od 20 grudnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r., odnotował gwałtowny wzrost w porównaniu ze starym cennikiem gruntów. Spowodowało to również gwałtowny wzrost kosztów użytkowania gruntów przez ludność.

Pan Pham B. (dystrykt My Duc, Hanoi) powiedział, że pod koniec 2024 roku właśnie zakończył uiszczanie opłat za użytkowanie gruntów, aby przekształcić część swojej działki mieszkalnej w ogród. Ponieważ decyzja o uzupełnieniu dokumentacji miała być wydana po 20 grudnia 2024 roku, opłata za użytkowanie gruntów, naliczona według nowego cennika, wyniosła ponad 800 milionów VND. Tymczasem, naliczona według starego cennika, jego rodzina musiałaby zapłacić około 350 milionów VND.

Pani Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) powiedziała, że ​​jej rodzina posiada ponad 1000 metrów kwadratowych ziemi ogrodowej. Teraz, jeśli chcą przekształcić ją w działkę mieszkalną i podzielić między dzieci, muszą zapłacić około 15 milionów VND za metr kwadratowy. Szacunkowa kwota przekształcenia całego obszaru wynosi zatem około 15 miliardów VND. Kwota ta przekracza ich możliwości finansowe, dlatego rodzina rozważa odpowiednie zbilansowanie.

Wzrost cen gruntów i wynikający z niego wzrost opłat za użytkowanie gruntów zmusił wielu inwestorów posiadających grunty rolne na przedmieściach do korekty planów inwestycyjnych.

Podczas niedawnego warsztatu na temat stosowania cennika gruntów zgodnie z Ustawą o ziemi z 2024 r. profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska (TN-MT), ocenił, że w rzeczywistości, niezależnie od tego, czy cennik gruntów jest niski, czy wysoki, zdarzają się „skargi”.

Pan Vo podkreślił, że cennik gruntów musi być zgodny z cenami rynkowymi i dostosowany do rynku. Problem polega na tym, jak go wdrożyć? To kwestia polityki państwa. W jakich przypadkach będzie stosowane 80% stawki rynkowej, w jakich 20%, w poszczególnych przypadkach będą stosowane różne stawki. To, jak go wdrożyć, aby przyciągnąć inwestycje, rozwijać gospodarkę i zapewnić bezpieczeństwo socjalne, zależy od polityki regulacyjnej państwa.

Pan Le Van Binh, zastępca dyrektora Departamentu Ziemi (Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska), powiedział, że w przypadku projektów dotyczących nieruchomości (budynki mieszkalne, nieruchomości wypoczynkowe) nie stosuje się cenników gruntów, lecz stosuje się specyficzne metody kalkulacji. Cennik gruntów służy głównie do gromadzenia zobowiązań finansowych gospodarstw domowych oraz w przypadku projektów rocznych dzierżaw gruntów; w innych przypadkach są to aukcje i przetargi.

Odnosząc się do kosztów przekształcenia gruntów w grunty mieszkaniowe, pan Binh ocenił, że w Hanoi przekształcenie gruntów rolnych na terenach mieszkaniowych lub gruntów rolnych przylegających do gruntów mieszkaniowych w grunty mieszkaniowe jest obecnie bardzo podobne. Wcześniej przekształcenie było bardzo trudne, ponieważ koszt przekształcenia gruntów stanowił zaledwie połowę ceny gruntów mieszkaniowych.

Według zastępcy dyrektora Departamentu Nieruchomości, ceny gruntów zbliżone do cen rynkowych oznaczają równe warunki, nie ma już różnicy między tymi dwiema cenami. Uczestnicy rynku akceptują równe warunki, ceny gruntów nie różnią się już, dzięki czemu ludzie widzą, że ziemia rodzinna przekształcona w działkę mieszkaniową nie jest wiele warta, nawet jeśli zostanie odsprzedana na rynku publicznym, więc będzie stopniowo nasycana.

Eksperci z Savills Vietnam oceniają, że nowy cennik gruntów w Hanoi będzie miał niewielki wpływ na ceny nieruchomości, ale pomoże spowolnić fale spekulacyjne, a ludzie otrzymają odszkodowania zbliżone do rzeczywistej wartości...

Pani Nguyen Thi Hong Van, zastępca dyrektora działu wycen i doradztwa finansowego w Savills Hanoi, zaleca inwestorom, którzy obecnie spekulują kupnem i sprzedażą, dokładniejsze rozważenie swoich decyzji, ponieważ wzrost cen nieruchomości z pewnością przewyższa koszt kapitału, koszt korzystania z dźwigni finansowej, a także koszt podatku dochodowego od przeniesienia własności nieruchomości, obliczanego na podstawie nowego cennika gruntów bliższego rynkowi.

Nowy cennik gruntów w Ho Chi Minh City: poprawa przejrzystości i wspieranie rozwoju infrastruktury

Niedawno Ho Chi Minh City (HCMC) ogłosiło nowy cennik gruntów, zgodnie z decyzją nr 79/2024/QD-UBN, obowiązujący od 31 października 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. Jest to pierwsza korekta od 2020 r., w wyniku której ceny gruntów gwałtownie wzrosły – od 4 do 38 razy, w zależności od obszaru. Najniższa cena w Thieng Lieng (dzielnica Can Gio) wynosi 2,3 mln VND/m², a najwyższa na centralnych ulicach Dzielnicy 1, takich jak Dong Khoi, Le Loi i Nguyen Hue, wynosi 687,2 mln VND/m².

Uważa się, że korekta cen gruntów nie tylko zapewnia uczciwość, ale także przyspiesza realizację ważnych projektów infrastrukturalnych miasta. Wycena gruntów zbliżona do wartości rynkowej pomaga zminimalizować spory dotyczące oczyszczania terenu – jeden z głównych powodów, dla których duże projekty, takie jak Obwodnica nr 3 i Linia Metra nr 2, są od lat opóźniane.

Nowy cennik gruntów ma szeroki wpływ na różne grupy społeczne na rynku, od osób fizycznych, przez firmy, po inwestorów zagranicznych. Można powiedzieć, że osoby, których grunty zostały odzyskane, mają znacznie lepiej zabezpieczone prawa niż wcześniej i to właśnie ta grupa jest najbardziej dotknięta.

Wraz ze zbliżaniem się cen do wartości rynkowej, odszkodowania stają się bardziej przejrzyste i rozsądne, co pomaga minimalizować spory o grunty. Jest to szczególnie ważne w przypadku dużych projektów infrastrukturalnych, takich jak Obwodnica nr 3 czy Linia Metra nr 2. Według pani Giang Do, dyrektor działu doradztwa Savills w Wietnamie, nowy cennik gruntów nie tylko przyczynia się do zwiększenia konsensusu społecznego, ale także przyspiesza proces oczyszczania terenu, co jest kluczowym czynnikiem w przypadku dużych projektów.

Dodatkowym atutem jest bardziej przejrzyste środowisko inwestycyjne dzięki nowemu cennikowi gruntów. Inwestorzy zagraniczni mogą łatwo określić koszty i obliczyć zyski, zwłaszcza w kontekście stania się przez Ho Chi Minh City wiodącym ośrodkiem gospodarczym regionu. „Bardziej przejrzyste dostosowanie cennika gruntów, oparte na rzeczywistej wartości, zwiększy zaufanie inwestorów zagranicznych. To niezbędny krok dla zapewnienia zrównoważonego rozwoju rynku” – powiedział przedstawiciel działu doradztwa Savills w Wietnamie.

Z drugiej strony, nowy cennik gruntów wywiera presję finansową na inwestorów. Wysokie koszty użytkowania gruntów powodują wzrost cen nieruchomości, co bezpośrednio wpływa na dostępność mieszkań.

„Obawiamy się, że rosnące koszty użytkowania gruntów wywrą presję na ceny produktów, zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym dla osób o średnich i niskich dochodach. To wyzwanie, które należy dokładnie rozważyć” – powiedziała pani Giang Do. W szczególności na obszarach podmiejskich nowe ceny gruntów utrudniają przekształcanie użytków rolnych w mieszkalne, co ogranicza możliwości rozwoju projektów budownictwa mieszkaniowego o przystępnych cenach.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html