Ceny gruntów nie będą już stanowić „wąskiego gardła”, jeśli zostanie wprowadzony ścisły mechanizm monitorowania.

DNVN – Oczekuje się, że projekt znowelizowanej ustawy o gruntach, przewidującej mechanizm ustalania cen pierwotnych przez państwo, przekształci ziemię z „wąskiego gardła” w siłę napędową rozwoju. Jednak, według prawnika Nguyena Hong Chunga, aby mechanizm ten odniósł sukces, musi być on objęty ścisłym, publicznym i przejrzystym monitoringiem.

Komentując projekt ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach, przedłożony niedawno rządowi przez Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska , prawnik Nguyen Hong Chung – wiceprezes i sekretarz generalny Wietnamskiego Stowarzyszenia Doradztwa Finansowego (VFPA) – stwierdził, że mechanizm ustalania konkretnych cen gruntów na mocy ustawy o gruntach z 2024 r. (na podstawie konsultacji i porównania z rynkiem wtórnym) wykazał wiele ograniczeń.

„W rzeczywistości mechanizm ten prowadzi do niespójnych wyników wyceny, w zależności od możliwości jednostki konsultacyjnej. Państwo jest zmuszone do „śledzenia” wahań rynkowych; i powoduje to lęk przed odpowiedzialnością wśród urzędników wdrażających, co wydłuża proces alokacji gruntów” – twierdzą eksperci.

Aby przezwyciężyć te niedociągnięcia, projekt ten potwierdza podstawową zasadę: państwo ustala ceny gruntów na rynku pierwotnym (przydział gruntów, dzierżawa gruntów, zmiana przeznaczenia gruntów...) w oparciu o cennik gruntów i współczynnik korygujący ceny gruntów publikowany corocznie przez Prowincjonalny Komitet Ludowy. Uważa się to za ważny krok naprzód w kierunku stabilizacji polityki, skrócenia czasu ustalania cen gruntów i zwiększenia przewidywalności dla inwestorów.

Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska zwraca się z prośbą o uwagi do projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy Prawo gruntowe.

Zgodnie z projektem, cennik gruntów będzie obowiązywał co 5 lat, tworząc stabilne ramy cenowe i zmniejszając ryzyko sytuacji, w której „każdy projekt ma inną cenę”. Jednocześnie, corocznie publikowany współczynnik korygujący cenę gruntów pomoże elastycznie dostosowywać się do wahań rynkowych.

Jednak, aby ten mechanizm był skuteczny, prawnik Nguyen Hong Chung stwierdził, że konieczne jest wprowadzenie rygorystycznych środków monitorowania. W szczególności konieczne jest upublicznienie danych wejściowych podczas tworzenia cenników i współczynników korekcyjnych. Należy wzmocnić rolę Rady ds. Wyceny Nieruchomości (Grunt Valuation Council) poprzez udział niezależnych ekspertów, stowarzyszeń i przedsiębiorstw. Należy również zastosować technologię Big Data w celu zapewnienia dokładności.

Prawnicy uważają, że jasne i przejrzyste ustalanie cen gruntów przyniesie wiele pozytywnych skutków. Nie tylko pomoże to obniżyć koszty przestrzegania przepisów dla inwestorów, zwłaszcza w przypadku projektów infrastrukturalnych, przemysłowych i usługowych, ale także wesprze branże wymagające dużego kapitału, takie jak służba zdrowia, edukacja i energia odnawialna. Co ważniejsze, rozsądny mechanizm ustalania cen gruntów ograniczy liczbę skarg o odszkodowania, przyczyni się do stabilności społecznej i zatrzyma inwestorów.

Pan Chung zwrócił jednak uwagę na problem równowagi: zbyt wysokie ceny gruntów zniweczą konkurencyjność, a zbyt niskie spowodują straty budżetowe i stworzą okazję do spekulacji. Dlatego równowaga między dochodami budżetowymi, przyciąganiem inwestycji, a zapewnieniem praw obywatelskich musi być spójną zasadą.

Aby zapewnić spójność, projekt dodał również ważną zasadę: w przypadku rozbieżności, ustawa o gruntach będzie miała pierwszeństwo przed innymi ustawami. Jest to niezbędne postanowienie, aby ograniczyć luki prawne lub dublowanie się przepisów.

„Ta reforma cen gruntów to nie tylko technika kalkulacji, ale instytucjonalny przełom, który ma przekształcić ziemię w przejrzysty i efektywny zasób rozwojowy. Jeśli zostanie wdrożona synchronicznie, ceny gruntów przestaną być „wąskim gardłem”, lecz staną się punktem odniesienia dla inwestycji, wzrostu i stabilności społecznej – to wymowne przesłanie z okazji 80. rocznicy Święta Narodowego, kiedy kraj wkracza w nowy etap rozwoju” – podsumował prawnik Nguyen Hong Chung.

Minh Thu

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/gia-dat-se-khong-con-la-diem-nghen-neu-co-co-che-giam-sat-chat-che/20250820021319932