Jak to się stało, że ceny nieruchomości wzrosły tak bardzo, że premier wykrzyknął „kto ma pieniądze, żeby je kupić”?

Wyzwania związane ze wzrostem cen i dużymi różnicami w dochodach

Podczas spotkania po południu 22 września premier Pham Minh Chinh wydał wiele ważnych wytycznych dotyczących rynku nieruchomości. W szczególności poruszył kwestię, ile osób potrzebuje domów, ale nie może ich kupić z powodu zbyt wysokich cen; kto ma pieniądze na zakup mieszkań kosztujących ponad 70 milionów lub ponad 100 milionów VND za metr kwadratowy? Premier zaapelował o wdrożenie rozwiązań mających na celu obniżenie cen nieruchomości i zwiększenie podaży, aby sprostać popytowi i podaży.

Ciągły wzrost cen mieszkań w ostatnim czasie to „gorący” temat, który wzbudza zainteresowanie opinii publicznej. Wiele jednostek badawczych i ekspertów nieustannie porusza ten problem i ostrzega przed nim.

W sierpniowym raporcie Batdongsan.com.vn wspomniano, że w ciągu ostatnich 2 lat przeciętne ceny sprzedaży nieruchomości (w skali całego kraju) utrzymywały trend wzrostowy w większości typów, z czego największy wzrost odnotowały grunty (wzrost o 44%) w porównaniu z pierwszym kwartałem 2024 roku, a mieszkania wzrosły o 42%. Ceny pozostałych typów, w tym domów prywatnych, działek inwestycyjnych i domów szeregowych, wzrosły odpowiednio o 28%, 14% i 1% w tym samym okresie.

Ceny nieruchomości w wielu rodzajach wzrosły w ciągu 8 miesięcy (źródło: Batdongsan.com.vn)

Zdaniem pana Nguyen Quoc Anh – zastępcy dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn – fakt, że ceny sprzedaży nadal rosną, jest wynikiem silnego wzrostu podaży pieniądza, osiągniętego dzięki elastycznej polityce pieniężnej mającej na celu osiągnięcie wysokiego wzrostu gospodarczego , przedłużającego się niedoboru zasobów podstawowych, zwłaszcza w dużych miastach, a także zaufania inwestorów do potencjalnych przyszłych podwyżek cen.

Jednocześnie zwrócił uwagę na wyzwanie związane z dostępnością mieszkań dla osób o niskich i średnich dochodach. Sytuacja ta może się utrzymywać, jeśli problemy prawne i podażowe nie zostaną całkowicie rozwiązane.

Tymczasem ekspert Can Van Luc, podczas niedawnego seminarium, stwierdził, że urzędnik w Wietnamie potrzebuje 26 lat nieprzerwanej pracy, aby móc kupić mieszkanie. Ta różnica odzwierciedla fakt, że ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż dochody, co tworzy dużą lukę w porównaniu ze średnią światową (15 lat).

Pan Luc podkreślił, że problem polega na tym, że różnica ta powiększa się z dnia na dzień, a wzrost dochodów nie nadąża za cenami nieruchomości. Dlatego eksperci uważają, że ceny nieruchomości należy kontrolować.

Ludzie potrzebują 26 lat, żeby kupić mieszkanie (źródło: dr Can Van Luc udostępnił).

Ceny mieszkań w dużych miastach gwałtownie rosną.

Według sondażu przeprowadzonego przez reporterów Dan Tri , w ostatnim czasie wiele projektów mieszkaniowych w Hanoi zostało wystawionych na sprzedaż. Jednak obecne ceny koncentrują się w segmencie droższym.

Dokładniej, projekt w dzielnicy Dai Mo (Hanoi) ma cenę wywoławczą wynoszącą 80–120 milionów VND/m². W dzielnicy Tu Liem, projekt apartamentowy zlokalizowany przy ulicy Le Quang Dao ma cenę wywoławczą wynoszącą około 130 milionów VND/m² (bez VAT i opłat za utrzymanie).

Projekt w okręgu Viet Hung ma kosztować ponad 120 milionów VND/m². Co ciekawe, projekt w okręgu Cau Giay ma kosztować od 150 milionów VND/m². Nowo uruchomiony projekt w okręgu Xuan Dinh również jest dostępny w sprzedaży w cenie 100 milionów VND/m².

Ekspert Le Dinh Chung twierdzi, że średnia cena mieszkań w Hanoi waha się między 70 a 80 milionami VND/m². Ponadto na rynku pojawiło się wiele luksusowych, markowych projektów o cenach przekraczających 100 milionów VND/m².

Według niego, projekty te często znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach w centrum Hanoi. Deweloper zamierza sprzedawać je klientom o wysokich dochodach, a nie większości. Jednak płynność produktów powyżej 150 mln VND/m² nie będzie wysoka, ponieważ są one wybredne w kwestii klientów.

Stwierdził, że rynek apartamentów, a w szczególności rynek nieruchomości w ogóle, zwalnia. W związku z tym luksusowe i ekskluzywne apartamenty również charakteryzują się niską płynnością.

Odnosząc się do możliwości podwyżek cen luksusowych i markowych apartamentów, pan Chung powiedział, że obecnie większość z nich to produkty podstawowe, więc inwestorzy ustalili wysokie ceny. W związku z tym potrzeba więcej czasu, aby móc je podnieść. Ponadto koszty wejściowe projektu są obecnie bardzo wysokie, a postępy w realizacji są powolne. Jednocześnie deweloperzy zainwestowali więcej w produkt, więc spodziewają się wysokiej marży zysku.

Podobnie jak w Hanoi, na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City, szczególnie w segmencie apartamentów, odnotowano ostatnio gwałtowny wzrost cen.

W rzeczywistości ceny nowo otwieranych mieszkań w Ho Chi Minh City stale rosną, zwłaszcza w przypadku dóbr podstawowych. Ceny utrzymują się na wysokim poziomie 100-200 milionów VND/m², zbliżając się nawet do cen domów szeregowych.

Na terenie dawnej Dzielnicy 2, w okolicy skrzyżowania z An Phu, zagraniczny inwestor rozpoczął trzeci etap projektu budowy wieżowca, wprowadzając na rynek mieszkania w cenie około 130-220 milionów VND/m². Wzdłuż drogi równoległej do autostrady Ho Chi Minh City – Long Thanh, wznowiony projekt ma średnią cenę około 120 milionów VND/m². W pobliżu, mieszkania na obszarze metropolitalnym o powierzchni ponad 117 hektarów również kosztują od 160 milionów VND/m².

Pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) – statystyki pokazują, że w 2024 roku ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosną do średnio 90 milionów VND/m². Od 2020 roku do chwili obecnej tempo wzrostu cen mieszkań w Ho Chi Minh City sięgało 15-20% rocznie.

Aktualizując dane za pierwsze 8 miesięcy tego roku, pan Vo Hong Thang – zastępca dyrektora generalnego DKRA Group – stwierdził, że średnia cena sprzedaży mieszkań w Ho Chi Minh City (stare) wzrosła o 12–18% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, przy czym niektóre projekty osiągnęły najwyższą cenę, wynoszącą 493 mln VND/m². W Binh Duong (stare) średnia cena również wzrosła o 8–10% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Ceny sprzedaży mieszkań w Ho Chi Minh City (starym) i okolicach (źródło: DKRA).

Powody wysokich cen mieszkań

Przyczyny wzrostu cen mieszkań w Ho Chi Minh City były ostatnio analizowane przez wielu ekspertów. Pierwszym z nich jest problem malejącej podaży. Raport CBRE Vietnam wykazał, że w drugim kwartale podaż mieszkań w Ho Chi Minh City (stare), choć podwoiła się w porównaniu z poprzednim kwartałem, to w ciągu pierwszych sześciu miesięcy była nadal o 16% niższa niż w tym samym okresie. Jednostka ta odnotowała również najniższą podaż mieszkań w ciągu sześciu miesięcy od dekady w Ho Chi Minh City.

Podobnie, eksperci z Savills Vietnam stwierdzili, że w ostatnich latach Ho Chi Minh City również zmagało się z niedoborem podaży. Miasto postawiło sobie cel budowy około 235 000 nowych domów w latach 2021-2025, ale zrealizowało jedynie 24% tego celu i nadal brakuje 179 000 lokali. Różnica między podażą a popytem pogłębiła się z powodu problemów związanych z legalnością projektów.

Innym powodem jest nierównowaga podaży na rynku. Pan Le Hoang Chau powiedział, że w pierwszej połowie tego roku w Ho Chi Minh City istniały tylko 4 komercyjne projekty mieszkaniowe z ponad 3300 luksusowymi apartamentami, które kwalifikowały się do mobilizacji kapitału. Na rynku brakuje mieszkań średniej i przystępnej ceny – sytuacja ta utrzymuje się nieprzerwanie od wielu lat.

Wcześniej, od 2021 roku do chwili obecnej, w nowych projektach mieszkaniowych w Ho Chi Minh City brakowało mieszkań komercyjnych o przystępnych cenach poniżej 30 milionów VND/m², a także występował poważny niedobór mieszkań socjalnych. Z kolei segment mieszkań luksusowych w latach 2020-2023 stale dominował, stanowiąc około 70% całkowitej podaży.

Ostrzegł, że w perspektywie krótkoterminowej rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City będzie nadal borykał się z niedoborem podaży, zwłaszcza w segmencie mieszkań średniej i przystępnej cenowo klasy. Ceny mieszkań będą nadal rosły, przekraczając możliwości finansowe większości mieszkańców miast.

Podzielając ten pogląd, pani Trang Bui – dyrektor generalna Cushman & Wakefield w Wietnamie – przyznała, że podaż rynkowa jest coraz bardziej skoncentrowana w segmentach nieruchomości luksusowych i z wyższej półki. W centrum nie pojawia się nowa podaż, a na rynku dominują typowi deweloperzy. Wzrost cen pierwotnych odzwierciedla brak podaży w segmentach mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy.

Pani Trang przewiduje, że przyszły rok może być początkiem nowego cyklu ożywienia gospodarczego, ale będzie on powolny, selektywny i bardzo zróżnicowany. Wyzwaniem dla rynku Ho Chi Minh City jest to, że średnia cena sprzedaży pierwotnej jest wciąż zbyt wysoka w porównaniu ze średnimi dochodami, a zakup domu zajmuje ponad 20 lat.

Ceny będą nadal rosły o 5-10% rocznie, w zależności od regionu, w zależności od jakości produktu, a nie ma to charakteru masowego. Podaż może wzrosnąć o 25-30% rocznie od tego roku, ale nadal będzie niższa niż szczyt w 2022 roku. Rynek będzie otwarty na nową podaż z legalnymi „nieobciążeniami”.

Innym powodem wzrostu cen mieszkań jest presja na koszty nakładów, zwłaszcza na grunty, opłaty za użytkowanie gruntów i koszty budowy. Koszty te stanowią znaczną część całkowitych kosztów inwestycyjnych projektu. Eksperci uważają, że tylko kontrola kosztów nakładów na rozsądnym poziomie pozwoli na stabilizację cen nieruchomości.

Pani Do Thu Hang – Starszy Dyrektor Savills w Hanoi – powiedziała, że Hanoi synchronicznie wdraża wiele rozwiązań w zakresie reform instytucjonalnych, rozwoju infrastruktury i pilotażu projektów mieszkaniowych. Warto zauważyć, że wiele projektów jest rozważanych do wdrożenia na obszarach poza pasem 3–3,5. Zakończenie procedur i wprowadzenie produktów na rynek będzie miało pozytywny wpływ na poziom cen.

Istotnym czynnikiem jest jednak fakt, że koszty użytkowania gruntów stanowią obecnie znaczną część całkowitych kosztów. Jeśli koszty te zostaną rozsądnie skalkulowane, zapewniając harmonię interesów między państwem a przedsiębiorstwami, ceny mieszkań mogą zostać obniżone do poziomu bardziej odpowiadającego możliwościom finansowym mieszkańców. Jednocześnie, aby promować rozwój tego segmentu produktów, niezbędne są preferencyjne mechanizmy podatkowe, kredytowe lub dotyczące gruntów przeznaczonych na mieszkania komunalne.

Dantri.com.vn
Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm