Dekodowanie danych o zasobach nieruchomości

Zgodnie z klauzulą ​​1 artykułu 3 Dekretu 44/2022/ND-CP, inwentarz nieruchomości jest rozumiany jako ilość nieruchomości projektu, która kwalifikuje się do transakcji zgodnie z przepisami prawa, ale nie została zawarta w okresie sprawozdawczym.

Na jakiej podstawie ustala się stan zapasów?

Według najnowszego raportu Ministerstwa Budownictwa , w pierwszym kwartale 2024 roku stan nieruchomości w projektach w 56 województwach i miastach w całym kraju wynosił około 23 029 lokali (wliczając mieszkania, domy jednorodzinne i grunty), w tym: mieszkania – 3706 lokali; domy jednorodzinne – 8468 lokali; grunty – 10 855 działek. W związku z tym można zauważyć, że wskaźnik stanu zapasów dotyczy głównie segmentu nieruchomości mieszkaniowych oraz działek gruntów pod projekty.

Ministerstwo Budownictwa podało, że obecnie w sprzedaży znajduje się 3706 mieszkań, ale rzeczywista liczba jest o wiele większa.

Pan Vo Hong Thang, dyrektor działu badań i rozwoju w DKRA Group, powiedział, że pod pojęciem zapasów nieruchomości rozumie się liczbę produktów w projektach nieruchomości, które nie zostały skutecznie sprzedane.

Według pana Thanga, dane dotyczące stanu zapasów oparte są na danych zgłaszanych przez przedsiębiorstwa z branży nieruchomości zgodnie z klauzulą ​​1, artykułem 3 Dekretu 44/2022/ND-CP. Zgodnie z Dekretem, stan zapasów nieruchomości to ilość nieruchomości w ramach projektu, która kwalifikuje się do obrotu zgodnie z przepisami prawa, ale nie została sprzedana w okresie sprawozdawczym.

Okres sprawozdawczy będzie przeprowadzany kwartalnie, a inwestor będzie przekazywał informacje o projekcie i statusie transakcji (w tym informacje o stanie nieruchomości) zgodnie z formularzami nr 10 i 12 załączonymi do Dekretu 44/2022/ND-CP.

W formularzu nr 10 znajdują się informacje i dane dotyczące projektów nieruchomości i produktów nieruchomości kwalifikujących się do transakcji; Formularz nr 12 zawiera informacje i dane dotyczące sytuacji transakcji nieruchomości w ramach projektu.

Rzeczywistość różni się od danych

Firmy z branży nieruchomości uważają, że dane o stanie zapasów ogłaszane przez Ministerstwo Budownictwa nie są do końca dokładne. Pan Ha Van Thien, zastępca dyrektora generalnego Tran Anh Group Real Estate Corporation, powiedział, że obecnie firmy podające dane o stanie zapasów są notowane na giełdzie.

Nienotowane na giełdzie spółki z branży nieruchomości będą raportować jedynie w swoich rocznych sprawozdaniach finansowych. Istnieją nawet niepotwierdzone informacje o tym, jak firmy z branży nieruchomości „unikają” problemu – niektórzy inwestorzy nie sprzedali swoich produktów, więc pozwalają swoim pracownikom kupować je w swoim imieniu, a następnie pożyczać pieniądze z banku, aby uzyskać przepływy pieniężne. Kiedy klienci kupują te produkty, firma spłaca pożyczkę z bankiem, aby sprzedać je rzeczywistym klientom. W związku z tym produkt nadal uznaje się za pomyślnie wprowadzony do sprzedaży, ale w rzeczywistości nadal jest to stan magazynowy. W związku z tym opublikowane dane dotyczące stanu magazynowego mogą być niedokładne.

Według pana Thiena, rzeczywista ilość dóbr jest większa, niż podają liczby, ponieważ liczba firm zajmujących się nieruchomościami, które nie są notowane na giełdzie, jest bardzo duża, firmy te realizują wiele projektów na prowincji, a ilość sprzedanych dóbr wystarcza na wiele lat.

Na przykład w Binh Duong istnieje wiele projektów mieszkaniowych z pełną dokumentacją prawną, jednak liczba sprzedanych mieszkań jest bardzo niska. Grupa Danh Khoi, realizująca projekt Astral City, liczy 4966 mieszkań, które są dostępne w sprzedaży od 2020 roku, jednak sprzedano tylko około 40% z nich. Grupa Le Phong ma 3 projekty na sprzedaż z pełną dokumentacją prawną i jest w trakcie przekazywania mieszkań w dwóch projektach. Liczba niesprzedanych mieszkań wynosi prawie 1000…

Ponadto w Binh Duong trwają obecnie dziesiątki projektów, które od dawna są wystawione na sprzedaż i są prawie ukończone, ale inwestorzy wciąż oferują swoje oferty. Tymczasem, według danych Ministerstwa Budownictwa, na rynku znajduje się obecnie około 3706 mieszkań. Widać zatem, że dane są bardzo zróżnicowane.

Podobnie w Ho Chi Minh City, w 2023 roku, mimo że na rynku jest niewiele projektów na sprzedaż, ilość dóbr nie jest mała. Na przykład projekt MT Eastmark City w Thu Duc City, z prawie 2000 mieszkań sprzedanych od 2021 roku do chwili obecnej, jest nadal wystawiany na sprzedaż przez inwestora. Projekt w Dzielnicy 1 Grupy Novaland , sprzedany od 2019 roku do chwili obecnej, nadal ma niesprzedane dobra, projekt apartamentowy w dzielnicy Binh Chanh Grupy An Gia, mimo że został przekazany, nadal ma dużą ilość zapasów... Jednak na początku 2024 roku Departament Budownictwa w Ho Chi Minh City poinformował, że Ho Chi Minh City obecnie nie ma żadnych zapasów.

Dodatkowo należy wspomnieć o historii zapasów, a mianowicie o tym, że po trudnym okresie finansowym od 2022 r. do chwili obecnej wielu klientów, którzy zamówili produkty nieruchomości, ale nie mieli wystarczającej zdolności finansowej, musiało zwrócić towar inwestorowi, więc ta ilość zapasów jest również dość duża.

Ponadto, w oparciu o klauzulę 1 artykułu 3 Dekretu 44/2022/ND-CP stosowanego do projektów kwalifikujących się do obrotu zgodnie z przepisami prawa, problematyczne jest również obliczanie jako zapasów.

Na przykład w Ho Chi Minh City istnieje obecnie wiele projektów, które zostały wystawione na sprzedaż, wybudowane i przekazane klientom, ale nie spełniły prawnych warunków transakcji. W związku z tym inwestor i klient podpisali jedynie umowę depozytową, aby zatrzymać nieruchomość, mimo że zebrali do 95% wartości domu. Projekty te, ponieważ nie spełniają prawnych warunków, są nadal uznawane za projekty nieukończone i nie mogą być liczone jako zapasy, jeśli produkty nie zostały wyprzedane.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html