Rynek wykazuje oznaki „rozgrzania”, transakcje dotyczące mieszkań utrzymują „tron”, wschodnia część Ho Chi Minh City „kipi” nowymi projektami

Rynek rozwija się dynamicznie, jednak widać oznaki „ożywienia”, liczba transakcji na rynku mieszkań jest przytłaczająca, podaż mieszkań we wschodniej części Ho Chi Minh City kwitnie... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Rynek nieruchomości w Wietnamie, zwłaszcza w trzecim kwartale, a także w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2024 roku, w ogóle, wykazał pozytywne ożywienie po trudnym okresie. (Zdjęcie: Linh An)

Wolumen transakcji mieszkaniowych wciąż „przytłacza” rynek

Według raportu na temat wietnamskiego rynku nieruchomości za trzeci kwartał i pierwsze 9 miesięcy 2024 r., opublikowanego niedawno przez Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), wszystkie segmenty rynku nieruchomości – od nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych po przemysłowe – wykazują oznaki pozytywnego wzrostu.

Wietnamski rynek nieruchomości w trzecim kwartale i pierwszych dziewięciu miesiącach 2024 roku, w szczególności, odnotował pozytywne ożywienie po trudnym okresie, dzięki stabilności gospodarki i polityce wsparcia rządu. Przedstawiając raport dotyczący rynku nieruchomości za trzeci kwartał i pierwsze dziewięć miesięcy 2024 roku, pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora VARs IRE, stwierdziła, że ​​rynek nieruchomości mieszkaniowych zaczął wykazywać oznaki „ożywienia”.

Historia aukcji gruntów jest „gorętsza” niż kiedykolwiek, ponieważ aukcje odbywają się „z dnia na dzień”, a setki, a nawet tysiące osób zgadza się „jeść i czekać”, aby rywalizować o miejsce. Wygrywająca cena jest również rekordowo wysoka, równa cenie gruntów projektowych z dobrze doinwestowaną infrastrukturą.

Napęd na rynku ma również segment mieszkań, gdzie ceny stale osiągają nowe rekordy, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Wysoki popyt sprawia, że ​​tysiące właścicieli mieszkań regularnie otrzymuje telefony z prośbami o sprzedaż swoich domów. Pomimo wysokich cen sprzedaży, nowo uruchomione projekty mieszkaniowe odnotowują bardzo dobre wskaźniki absorpcji.

Jednak oprócz wyników uzyskanych dzięki rzeczywistej podaży i popytowi, rynek wykazuje również oznaki „ożywienia”. Sytuacja ta znajduje odzwierciedlenie w spekulacjach gruntami, windujących ceny nieruchomości i prowadzących do nieprzejrzystych transakcji na rynku nieruchomości. Wielu drobnych inwestorów uczestniczy w rynku w celu surfowania, co powoduje nieuzasadniony wzrost cen nieruchomości.

Oznaki „ożywienia” widoczne są również w segmencie mieszkań, gdzie ceny mieszkań w drodze odsprzedaży rosną, co jest efektem „pomocy” niektórych grup spekulacyjnych. Wszystkie te oznaki wynikają z braku podaży, która jednak uległa poprawie.

Pani Mien powiedziała, że ​​w trzecim kwartale 2024 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal oferowano 22 412 produktów, przy czym w sprzedaży pojawiło się około 14 750 nowych produktów, co stanowi spadek o 25% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale wzrost o 60% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r.

W ciągu pierwszych 9 miesięcy 2024 roku na rynku pojawiło się 38 797 nowych produktów. Podaż nadal charakteryzowała się dużym zróżnicowaniem. W związku z tym 70% nowej podaży pochodziło z segmentu mieszkań. Z tego zdecydowaną większość stanowiły produkty o cenach sprzedaży powyżej 50 mln VND/m². Rynek był niemal całkowicie pozbawiony niedrogich mieszkań komercyjnych. Pod względem regionu, Północ była liderem pod względem nowej podaży z 46%, następnie region centralny z 29% i południe z 25%.

Dane z badań VARS pokazują również, że chociaż podaż dotyczy głównie segmentu high-end i luksusowego, cały rynek odnotował około 10 400 udanych transakcji w trzecim kwartale, co odpowiada wskaźnikowi absorpcji na poziomie 51%. Odzwierciedla to zainteresowanie rynku nowymi produktami nieruchomościowymi, mimo że większość nowych nieruchomości jest ukończona w wysokim standardzie, a koszty inwestycji, zwłaszcza związane z gruntami, rosną.

Wolumen transakcji i wskaźnik absorpcji spadły odpowiednio o 25% i jeden punkt procentowy w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale wzrosły odpowiednio o 80% i 28 punktów procentowych w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Wolumen transakcji mieszkaniowych pozostał „przytłaczający”, stanowiąc 71% wszystkich transakcji mieszkaniowych w trzecim kwartale, przy czym nowe projekty mieszkaniowe odnotowały średni wskaźnik absorpcji na poziomie 75%. Projekty mieszkaniowe w Hanoi odnotowały nawet 90% wskaźnik absorpcji wkrótce po otwarciu na sprzedaż.

Coraz wyraźniejszy jest trend budowy małych mieszkań, które pozwalają obniżyć ich wartość i lepiej odpowiadają potrzebom i możliwościom finansowym singli i młodych rodzin. To również rodzaj nieruchomości o najlepszej płynności.

Miasto Ho Chi Minh opublikuje cennik gruntów najpóźniej 20 października.

Po południu 14 października delegacja Zgromadzenia Narodowego Ho Chi Minh odbyła sesję roboczą z Miejskim Komitetem Ludowym w sprawie sytuacji społeczno-ekonomicznej, wdrażania rezolucji Zgromadzenia Narodowego oraz treści zarejestrowanych do zatwierdzenia na 8. sesji 15. Zgromadzenia Narodowego.

Na spotkaniu delegatka Nguyen Tran Phuong Tran (przewodnicząca Związku Kobiet Miasta Ho Chi Minh) poruszyła kwestię opublikowania cen gruntów w mieście i stwierdziła, że ​​wyborcy są bardzo zainteresowani tą kwestią.

W odpowiedzi przedstawiciel Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh poinformował, że nowy cennik gruntów został już przekazany Radzie ds. Wycen Miejska.

„Dziś rano Rada zebrała się i zleciła Departamentowi Zasobów Naturalnych i Środowiska dokończenie składania wniosków i podpisywania. Oczekuje się, że najpóźniej do 20 października zostanie opublikowany cennik gruntów na rok 2025” – powiedział przedstawiciel Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska.

Wcześniej, pod koniec września, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City przedstawił Radzie Ludowej Miasta raport o postępach i zawartości tabeli cen gruntów. W związku z tym Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska ukończy raport i przedstawi go Radzie. Oczekuje się, że Rada zorganizuje spotkanie w sprawie wyceny przed 10 października. Zgodnie z planem, tabela cen gruntów zostanie opublikowana przez Komitet Ludowy Ho Chi Minh City przed 15 października.

W dniu 21 września, w czasie gdy skorygowana lista cen nie jest dostępna, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh wyraził zgodę na to, aby departamenty, oddziały, Ludowy Komitet Miasta Thu Duc i dystrykty stosowały aktualną listę cen gruntów i współczynnik korekty cen gruntów w celu ustalenia zobowiązań finansowych i podatków.

Dzielnica na obrzeżach Hanoi „zamyka” aukcję gruntów po 20 godzinach

13 października Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Dystryktu Quoc Oai nawiązało współpracę z Krajową Spółką Akcyjną Aukcyjną nr 5 w celu zorganizowania aukcji 54 działek gruntu na terenie aukcji we wsi Son Trung, w gminie Yen Son, w dystrykcie Quoc Oai, o łącznej powierzchni blisko 5200 metrów kwadratowych.

Wystawione na sprzedaż działki mają powierzchnię 92,5-121,4 m2, a ich cena wywoławcza to blisko 12,5 mln VND/m2.

W aukcji wzięło udział blisko 300 klientów, a liczba zgłoszeń przekroczyła 1000, co oznacza, że ​​działką zainteresowanych było ponad 5 klientów.

Aukcja odbywa się w głosowaniu bezpośrednim w wielu rundach, z co najmniej 5 obowiązkowymi rundami. Cena ofertowa działek wynosi 2 miliony VND/m². Aukcja kończy się dopiero, gdy nie będzie już chętnych do licytowania.

Po prawie 20 godzinach i 12 rundach, do godziny 2:00 w nocy 14 października, 54 działki zostały zlicytowane z sukcesem. Najwyższa cena wyniosła prawie 55 milionów VND/m², czyli 4,4 razy więcej niż cena wywoławcza. Najniższa wygrana wyniosła prawie 45 milionów VND/m², czyli 3,6 razy więcej niż cena wywoławcza.

Łączna kwota, jaką dystrykt Quoc Oai zebrał na aukcji, wyniosła prawie 243 miliardy VND, co stanowi różnicę w stosunku do ceny wywoławczej wynoszącą prawie 180 miliardów VND.

Według badań przeprowadzonych na niektórych stronach internetowych zajmujących się nieruchomościami, ceny nieruchomości w gminie Yen Son wystawionych na sprzedaż na rynku wahają się od 28 do 50 milionów dolarów za m2.

Na rynku gruntów, mimo że ceny wzrosły w niektórych obszarach, transakcje pozostały dość spokojne. W niektórych miejscach inwestorzy borykający się z trudnościami finansowymi obniżyli ceny, aby zminimalizować straty, ale transakcje nadal są utrudnione.

Podaż mieszkań w Ho Chi Minh City gwałtownie rośnie na wschodzie

W listopadzie na rynku mieszkań w Ho Chi Minh City oficjalnie rozpocznie się sprzedaż apartamentów w projekcie King Crown Infinity. Zlokalizowany przy ulicy Vo Van Ngan (dzielnica Binh Tho, Thu Duc City), King Crown Infinity składa się z dwóch 30-piętrowych wieżowców Apollo i Artemis, oferując 729 apartamentów. W zależności od lokalizacji i obszaru, ceny mieszkań w King Crown Infinity będą zaczynać się od 90 milionów VND/m².

Kolejnym projektem apartamentowym w Ho Chi Minh City, który oficjalnie wprowadził nowe produkty na rynek wschodni, jest Eaton Park, projekt inwestora Gamuda Land. Zlokalizowany przy ulicy Mai Chi Tho, Eaton Park oferuje rynkowi 2000 luksusowych apartamentów. Cena w pierwszej fazie wynosi około 120 milionów dolarów za m², co odpowiada około 6-7 miliardom dolarów za apartament z jedną sypialnią, 8-10 miliardom dolarów za apartament z dwiema sypialniami i 13-15 miliardom dolarów za apartament z trzema sypialniami. Po likwidacji niemal wszystkich budynków A5 i A6, w czwartym kwartale 2024 roku Eaton Park będzie kontynuował wprowadzanie na rynek koszyka produktów z budynków A1 i A2, obejmującego 550 apartamentów o średniej cenie 142 milionów VND/m².

Również w czwartym kwartale 2024 roku podaż mieszkań we wschodniej części Ho Chi Minh City zostanie uzupełniona o osiedle Opus One w strefie miejskiej Vinhomes Grand Park. Osiedle Opus One to połączenie inwestora Vinhomes i japońskiego partnera SAMTY. Wiadomo, że projekt składa się z 4 wieżowców, co doda do rynku 2000 luksusowych apartamentów, których ceny zaczynają się od 80 milionów VND/m².

Na wschodzie pojawi się również nowa podaż mieszkań w Ho Chi Minh City z projektu Fiato Uptown w dzielnicy Tam Phu w mieście Thu Duc. Fiato Uptown składa się z 4 budynków mieszkalnych zlokalizowanych na działce o powierzchni 1,6 ha, z blisko 400 mieszkaniami mieszkalnymi i lokalami usługowymi. Cena sprzedaży mieszkań w Fiato Uptown zaczyna się od 55 milionów VND/m².

Dane rynku nieruchomości z Batdongsan.com.vn pokazują, że ceny mieszkań w Ho Chi Minh City stale rosną od lat. W latach 2015–2023 wskaźnik wzrostu cen mieszkań w Ho Chi Minh City przewyższył tempo wzrostu dochodów mieszkańców. W latach 2015–2023, po 8 latach, ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosły o 56%, podczas gdy dochody mieszkańców obszarów miejskich wzrosły jedynie o 39%.

Według raportu Cushman & Wakefield, w ciągu ostatnich 10 lat średnia cena mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosła o około 12% rocznie. Na rynku pierwotnym średnia cena sprzedaży mieszkań w Ho Chi Minh City wynosi ponad 60 milionów VND/m². Na rynku wtórnym średnia cena mieszkania wynosi 45 milionów VND/m².

Tylko w trzecim kwartale 2024 roku, według danych Batdongsan.com.vn, apartamenty w Ho Chi Minh City były najjaśniejszym punktem na rynku w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. To właśnie ten typ nieruchomości odnotował największy wzrost zainteresowania, sięgający 19% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Apartamenty to również rodzaj nieruchomości, w przypadku którego odnotowano największy wzrost cen sprzedaży w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, sięgający 12%. Warto zauważyć, że pomimo wysokiej ceny, niektóre projekty wciąż charakteryzują się dość dobrą płynnością na rynku, zwłaszcza te z pełną dokumentacją prawną i od dużych, renomowanych inwestorów. Wskaźnik płynności projektów sięga ponad 60% w każdym uruchomieniu.

Komentując tę ​​sytuację, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym, powiedział, że w rzeczywistości przyszła podaż jest dość ograniczona ze względu na niedobór czystej ziemi. Problemy prawne wciąż są rozwiązywane, co utrudnia inwestorom realizację nowych projektów. Ponadto, duża presja finansowa sprawia, że ​​wielu inwestorów nie ma kapitału na realizację projektów.

Ponadto, nowy zapis w ustawie o gruntach z 2024 r. dotyczący dostosowania cennika gruntów wpłynie na koszty nakładów ponoszonych przez przedsiębiorstwa oraz ceny sprzedaży dla klientów, co doprowadzi do wzrostu cen sprzedaży w przyszłości. Apartamenty nadal stanowią dużą część popytu na długoterminowe inwestycje i nieruchomości. W związku z tym apartamenty nadal będą cieszyć się dobrą chłonnością rynku, a ceny sprzedaży będą nadal rosły.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html