Liczba transakcji na rynku nieruchomości rośnie i czeka na ponowne rozpoczęcie działalności

Ludzie oglądają apartamenty w kompleksie apartamentowym w Binh Duong – zdjęcie: NGOC HIEN

Jak więc wygląda obecny rynek nieruchomości? Na co warto zwrócić uwagę?

Stopy procentowe spadają, ludzie śmiało kupują domy

Pan Nguyen Anh Tu (35 lat), który niedawno kupił mieszkanie w mieście Thu Duc (HCMC), powiedział, że niedawno wraz z żoną przeprowadzili badania na rynku nieruchomości w tym mieście, oglądając nawet projekty w dzielnicy Binh Duong graniczącej z Ho Chi Minh, jednak większość z nich ma wysokie ceny.

Po przeanalizowaniu projektów pan Tu i jego żona zdecydowali się na zamieszkanie w projekcie w mieście, którego wartość wynosiła prawie 3 miliardy VND, a 70% wartości domu zostało sfinansowane kredytem bankowym.

Według pana Tu, w tym momencie spadło oprocentowanie kredytów hipotecznych, może on pożyczać pieniądze przy oprocentowaniu 6% rocznie, stałym oprocentowaniu przez pierwsze dwa lata, co skłoniło pana Tu do podjęcia decyzji o zamieszkaniu w tym domu po ponad 10 latach wynajmowania.

„Właściwie w tym okresie nie ma zbyt dużego wyboru mieszkań, ale w ciągu ostatnich dwóch lat widziałem, że liczbę projektów można policzyć na palcach jednej ręki. Tym razem stopy procentowe spadły, a inwestorzy mają też dobrą politykę wsparcia, więc zdecydowałem się na zakup domu w tym czasie” – powiedział pan Tu.

Zamiast kupować nowe mieszkanie lub dom w przyszłości, pan Tran Van Thao (33 lata) zdecydował się na zakup starego mieszkania, również w dzielnicy Thu Duc City, i otrzymał różową książeczkę zaraz po zakończeniu procedury zakupu domu. Według pana Thao, kredyt bankowy w wysokości 1 miliarda VND, ze stałym oprocentowaniem 6% rocznie na dwa lata, odpowiada jego zdolności kredytowej.

W rozmowie z Tuoi Tre , Pan Phan Ngoc Bao An, Dyrektor Generalny Nova Lexington Real Estate JSC, powiedział, że w sytuacji, gdy na rynku nieruchomości nie ma zbyt wielu nowych mieszkań, wiele osób z prawdziwymi potrzebami mieszkaniowymi decyduje się na zakup domów w już przekazanych projektach, wykonanych w dobrej jakości, aby natychmiast zaspokoić pilną potrzebę posiadania miejsca do życia.

22 czerwca w kancelarii notarialnej w mieście Thu Duc, mimo że był weekend, pojawiło się sporo osób, które chciały poświadczyć notarialnie procedury transakcji gruntowych, zwłaszcza transakcji przeniesienia własności ziemi i mieszkań.

Pani H. (kierownik kancelarii notarialnej) powiedziała, że ​​obecnie liczba osób przychodzących notarialnie poświadczyć transakcje dotyczące gruntów jest nieco wyższa niż w okresie „zamrożonego” rynku w 2023 r., ale stanowi jedynie ułamek okresu sprzed pandemii.

Pani H. powiedziała, że ​​w ciągu ostatnich sześciu miesięcy biuro otrzymało 4000 poświadczonych notarialnie dokumentów, z czego jedną trzecią stanowią transakcje kupna, sprzedaży, przeniesienia własności mieszkań, gruntów i wynajmu domów...

Według pani H. większość nabywców mieszkań to obecnie osoby z prawdziwymi potrzebami mieszkaniowymi, szczególnie młode pary, w przypadku których przeciętne ceny mieszkań wahają się od 2 do 4 miliardów VND za mieszkanie.

Projekt nieruchomości w budowie w Dzielnicy 7 w Ho Chi Minh City – zdjęcie: QUANG DINH

Szukam głównie domu z prawem do zamieszkania

W rozmowie z Tuoi Tre , pan Tran Manh Chi – zastępca dyrektora generalnego Dong Tay Property Company – powiedział, że rzeczywiste transakcje pokazują, iż większość osób mających prawdziwe potrzeby mieszkaniowe i chcących kupić dom, aby się ustatkować, zaczęła na tym etapie wracać na rynek, aby kupować mieszkania.

„Obecnie kupujący nie są już zainteresowani projektami nieruchomości, które powstają w przyszłości, ale nie posiadają standardowych dokumentów prawnych. Dlatego mieszkania, które są obecnie przedmiotem obrotu, muszą zapewniać pełną legalność, inwestorzy muszą również oferować elastyczne warunki płatności, wydłużać harmonogramy płatności, a nawet w niektórych projektach, w których domy zostały już przejęte, kupujący nadal mają do 30% niezapłaconej kwoty i są spłacani z opóźnieniem” – powiedział pan Chi.

Podobnie, pan Pham Trong Phu – dyrektor Titanium Real Estate Management Company – stwierdził, że ostatnio transakcje na gruntach w niektórych dzielnicach mieszkalnych w mieście Thu Duc odnotowały „cieplejsze” wyniki niż wcześniej.

Odnosząc się do gruntów, pan Phu powiedział, że w niektórych obszarach ceny gruntów nieznacznie wzrosły w porównaniu do okresu sprzed pandemii, z ok. 100–110 mln VND/m² do 130–140 mln VND/m².

Ponadto pan Phu powiedział, że w przyszłości przepisy dotyczące podziału i sprzedaży gruntów będą bardziej rygorystyczne, fundusze gruntowe na podział i sprzedaż będą ograniczone, a informacje na temat połączeń infrastrukturalnych będą ograniczone, więc obecnie w niektórych obszarach poza Ho Chi Minh City, takich jak Nhon Trach i Long An , transakcje są korzystniejsze niż w okresie „zamrożenia”.

Tymczasem dyrektor ds. sprzedaży zagranicznej korporacji z branży nieruchomości stwierdził, że rzeczywistość w tej korporacji pokazuje, że region północny notuje lepsze wyniki transakcji niż region południowy, a projekty wprowadzane na rynek w regionie południowym nie spotykają się z tak dobrym odbiorem, jak w poprzednim okresie. Obecnie nabywcami domów są głównie osoby z realnymi potrzebami mieszkaniowymi, nie ma wielu grup klientów inwestujących lub „surfujących” jak w poprzednim okresie.

Według tej osoby największą trudnością na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City jest brak nowej podaży projektów.

Na przykład, ta grupa dysponuje dostępnym kapitałem od swojej spółki macierzystej za granicą, gotowym zainwestować miliardy dolarów w rozwój projektów, ale z powodu ograniczonych funduszy gruntowych, w ostatnich latach przedsiębiorstwo to poszukiwało projektów z czystymi funduszami gruntowymi w mieście na fuzje i przejęcia (M&A), ale nie znalazło tego, czego szukało. Dlatego też, osoba ta uważa, że ​​w najbliższej przyszłości rynek nadal będzie miał trudności z podażą.

Podobnie, wiceprezes korporacji z branży nieruchomości, realizującej duży projekt w Ho Chi Minh City, powiedział, że ze względu na słabą absorpcję rynku korporacja jest zmuszona tymczasowo zawiesić plany budowy willi, domów szeregowych i apartamentów na terenie objętym projektem, mimo że jest to fundusz gruntów czystych.

„Staramy się jedynie dokończyć niedokończone osiedla i jesteśmy zmuszeni wstrzymać nowe. Klienci nie są obecnie gotowi wydawać dużych sum pieniędzy na zakup drogich mieszkań, a sami inwestorzy również borykają się z trudnościami finansowymi i nie mają wystarczających środków, aby przyspieszyć sprawy tak szybko, jak to miało miejsce wcześniej w tym trudnym czasie” – powiedział.

Rynek nieruchomości nadal jest trudny ze względu na problemy prawne

Pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City – powiedział, że najtrudniejszą kwestią w sektorze nieruchomości są problemy prawne, które powodują zatrzymanie starych projektów i brak nowych.

Według pana Chau, w pierwszym kwartale 2024 r. tylko jeden projekt budownictwa komercyjnego został „zatwierdzony do polityki inwestycyjnej jednocześnie z zatwierdzeniem inwestorskim” o powierzchni 3647 metrów kwadratowych i tylko jeden stary projekt zakończył inwestycję budowlaną o skali 219 mieszkań.

Nie ma projektów budownictwa komercyjnego kwalifikujących się do pozyskania kapitału na sprzedaż przyszłych mieszkań, a w trakcie realizacji jest 62 projektów budownictwa komercyjnego (stare projekty) obejmujących 28 462 mieszkań.

Pan Chau dodał również, że żaden projekt budownictwa socjalnego nie został zatwierdzony do inwestycji ani nie wydano mu pozwolenia na budowę, ale ukończono tylko jeden projekt budownictwa socjalnego (stary projekt) obejmujący 242 mieszkania, a siedem projektów budownictwa socjalnego i mieszkań dla pracowników (stare projekty) jest w trakcie realizacji i obejmuje 4996 mieszkań.

„W 2024 roku na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City nadal będzie panowała nierównowaga między podażą a popytem na mieszkania, a także niedobór podaży mieszkań. W konsekwencji ceny mieszkań mogą wzrosnąć lub pozostać wysokie, zwłaszcza biorąc pod uwagę nierównowagę w segmencie mieszkań luksusowych oraz poważny niedobór niedrogich mieszkań komercyjnych i socjalnych” – powiedział pan Chau.

Gdzie zwiększają się przychody z działalności w branży nieruchomości?

Źródło: Urząd Statystyczny miasta Ho Chi Minh - Opracował: NGOC HIEN - Grafika: N.KH.

Według Urzędu Statystycznego Ho Chi Minh City, w pierwszych pięciu miesiącach roku przychody z innych usług w Ho Chi Minh City wyniosły 172 491 mld VND, co stanowi wzrost o 8,6%. Z tego przychody z działalności w sektorze nieruchomości szacuje się na 101 814 mld VND, co stanowi 59% przychodów z innych usług i jest o 7,4% wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wcześniej, w pierwszych czterech miesiącach 2024 roku, przychody z działalności w sektorze nieruchomości szacowano na 80 845 mld VND, co stanowi wzrost o 9,8% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

W rozmowie z Tuoi Tre przedstawiciele kancelarii notarialnych stwierdzili, że wzrost przychodów z sektora nieruchomości wynika częściowo z faktu, że deklarowane wartości transakcji nieruchomości zbliżyły się do wartości realnej, znacznie wyższej niż poprzednio deklarowane.

Kierownik kancelarii notarialnej powiedział, że w przeszłości, aby „uniknąć” płacenia wysokich podatków, transakcje dotyczące nieruchomości często deklarowano na kwoty rzędu kilkudziesięciu do kilkuset milionów VND, ale teraz sytuacja się zmieniła – wszystkie transakcje przekraczają 500 milionów VND. Jeśli deklaracja będzie zaniżona, podatek zostanie zwrócony, co będzie bardzo uciążliwe i utrudni przyszłe procedury.

Osoba ta stwierdziła zatem, że deklaracje składane przez ludzi były bliższe cenie sprzedaży, co sprawiło, że stawka podatku była wyższa niż wcześniej.

Prognoza stabilizacji rynku nieruchomości do połowy 2025 r.

Ceny mieszkań w Hanoi wzrosły średnio o 31% w pierwszym półroczu 2024 r. – zdjęcie: NAM TRAN

Rynek nieruchomości zaczyna wykazywać oznaki ożywienia, ale zdaniem ekspertów rynek ustabilizuje się, gdy wzrośnie liczba transakcji dotyczących mieszkań komunalnych i mieszkań socjalnych.

Według danych Ministerstwa Budownictwa, w pierwszym kwartale 2024 r. w skali kraju ukończono 10 projektów budownictwa komercyjnego, wydano 19 pozwoleń, 38 projektów kwalifikujących się do sprzedaży mieszkań w przyszłości i 984 projektów w trakcie realizacji.

Łączna liczba transakcji na rynku nieruchomości w pierwszym kwartale 2024 r. wyniosła 133 512 (w pierwszym kwartale 2023 r. 109 066).

W tym liczba transakcji dotyczących mieszkań i domów jednorodzinnych wyniosła 35 853 (27 590 w pierwszym kwartale 2023 r.), a liczba transakcji dotyczących gruntów wyniosła 97 659 (81 476 w pierwszym kwartale 2023 r.). Ministerstwo Budownictwa poinformowało również, że rynek mieszkań nadal przyciąga uwagę grup z realnymi potrzebami mieszkaniowymi oraz inwestorów średnio- i długoterminowych.

Odzyskiwanie lokalne

W rozmowie z Tuoi Tre , pan Dinh Minh Tuan – dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym – stwierdził, że lokalny rynek nieruchomości zaczyna się odradzać, zwłaszcza na rynku w Hanoi, gdzie rosną ceny na rynku wtórnym i w przypadku luksusowych projektów mieszkaniowych.

Średnia cena mieszkań wzrosła, ponieważ nowo uruchomione luksusowe projekty oferują wysokie ceny, co powoduje wzrost średniej ceny na całym rynku. Pan Tuan powiedział, że rynek mieszkań wzrósł w pierwszych trzech miesiącach roku, ale nie w pozytywnym kierunku, zarówno pod względem podaży, jak i popytu. Co więcej, ożywienie na rynku nieruchomości w ostatnim czasie koncentrowało się bardziej na północy. Oprócz mieszkań, na północy odnotował również wzrost na rynku gruntów i domów jednorodzinnych.

Patrząc na rynek jako całość, nie udało się zaspokoić popytu na nieruchomości. Osoby z realnymi potrzebami mieszkaniowymi w Hanoi szukają segmentu poniżej 40 milionów VND/m², a w Ho Chi Minh City poniżej 50 milionów VND/m², ale obecnie brakuje podaży.

Według pana Vo Huynh Tuan Kieta, dyrektora CBRE VN, podaż rynkowa w ostatnim czasie ograniczała się wyłącznie do segmentu apartamentów luksusowych i wyższych. Prognozując to w ciągu najbliższych kilku lat, pan Kiet stwierdził, że w segmencie apartamentów o charakterze czysto komercyjnym nie będzie produktów ze średniej i niskiej półki.

Ekspert ten stwierdził również, że popyt na rynku ustabilizuje się tylko wtedy, gdy podaż mieszkań będzie duża, a podaż i popyt we wszystkich segmentach będą zrównoważone. Wtedy rynek będzie się rozwijał w sposób zrównoważony.

Obecnie rynek nieruchomości jest w ostatnich latach stronniczy, niezrównoważony i nastawiony na segment luksusowy. Dlatego też rynek oczekuje również wsparcia ze strony rządu dla rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań socjalnych, co wkrótce stworzy tę podaż.

Oczekiwania dotyczące egzekwowania przepisów dotyczących nieruchomości

Eksperci uważają, że propozycja rządu, aby trzy ustawy związane z rynkiem nieruchomości weszły w życie od 1 sierpnia, pięć miesięcy wcześniej niż poprzednia uchwała Zgromadzenia Narodowego, a także dwa artykuły artykułu 200 i artykułu 210 ustawy o instytucjach kredytowych mają wejść w życie wcześniej od 1 sierpnia, aby zapewnić spójność i rygorystyczność przy przyjmowaniu zabezpieczeń od instytucji kredytowych, co stworzy nowy, bardziej przejrzysty i korzystny korytarz prawny dla rynku nieruchomości.

W rzeczywistości jednak, wdrażanie przepisów zawsze wiąże się z opóźnieniem i potrzeba od sześciu miesięcy do roku, aby uzyskać wyraźny efekt. Co więcej, przepisy nie wspominają o równoważeniu rynku, dostosowywaniu cen mieszkań, ani o dostosowywaniu oprocentowania kredytów hipotecznych czy obniżaniu cen gruntów. Wręcz przeciwnie, koszty projektów mogą wzrosnąć, więc trudno oczekiwać spadku cen mieszkań.

Pan Dinh Minh Tuan zauważył również, że przepisy potrzebują czasu, aby przeniknąć na rynek, nie wspominając o konieczności wydania dekretów i okólników, które miałyby je regulować, dlatego w krótkiej perspektywie na rynku nadal brakuje podaży. Obecnie rynek znajduje się w fazie przejściowej między starymi a nowymi przepisami, nikt nie odważy się podejmować decyzji, więc nowa podaż jest niska, a projekty, które ją mają, mogą sprzedawać się po bardzo wysokich cenach.

Pan Tuan ma jednak nadzieję, że nowe prawo pomoże rozwiązać problem zaopatrzenia i usunie przeszkody prawne dla projektów zarówno na północy, jak i na południu. Przepisy będą jaśniejsze, a zaopatrzenie w perspektywie średnio- i długoterminowej będzie większe.

Nowe prawo nakłada również surowsze wymagania na inwestorów – tylko potencjalni inwestorzy mogą realizować projekty, a jednocześnie nabywcy nieruchomości muszą wpłacić jedynie 5% wkładu własnego przy zakupie domu. Selekcja inwestorów będzie lepsza, a rynek będzie rozwijał się w bardziej zrównoważony sposób. Jednak osiągnięcie równowagi i zrównoważony rozwój rynku nieruchomości zajmie co najmniej drugi kwartał 2025 roku.

Wiceminister budownictwa Nguyen Van Sinh:
Rząd będzie wspierał zwiększenie podaży mieszkań socjalnych w celu obniżenia cen nieruchomości.

Uchwała Rządu nr 33 wprowadziła kompleksowe rozwiązanie dla rynku nieruchomości. W związku z tym Rząd zaproponował szereg rozwiązań, takich jak doskonalenie instytucji, promowanie rozwoju budownictwa socjalnego, ułatwianie przedsiębiorstwom dostępu do kapitału, emisja obligacji w celu mobilizacji kapitału na projekty...

Rozwiązanie dla rynku już istnieje, jest zdecentralizowane i przejrzyste dla poszczególnych lokalizacji, ale jego wdrażanie jest wciąż powolne.

Zwiększenie podaży mieszkań socjalnych, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe większości mieszkańców obszarów miejskich, to rozwiązanie mające na celu zwiększenie podaży mieszkań, mające na celu dostosowanie struktury mieszkaniowej i obniżenie obecnych cen mieszkań. Wraz ze wzrostem liczby tanich mieszkań, ceny mieszkań z pewnością spadną.

W najbliższym czasie Rząd wyda osobne rozporządzenie w sprawie budownictwa socjalnego, którego celem jest skrócenie procedur inwestycyjnych, zapewnienie inwestorom projektów budownictwa socjalnego maksymalnej wygody w przeprowadzaniu procedur inwestycyjnych, dostępie do gruntów, kapitału i sprzedaży mieszkań socjalnych.

Source: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm